23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[530: とおりすがり]

マンション価格＝4割：土地、4割：建物、2割：デベ利益、と言われている（駅近になるほど、
土地の割合がupする）ので、マンションは買った途端に資産価値は2割ダウンします。
中古は、買い叩けば「2割の売主利益」を払う必要がないので、「お買い得」でしょう。
しかしながら、マンションの資産価値がリーゾナブルな価格で維持されるのは、築後20年
くらいまでで、それを過ぎると計算できなくなります。
マンションは事実上、建て替えが極めて困難で、古い物件は維持費がかなりかかり、ゴースト
マンション化すれば、ほとんどタダ同然になります。そういう意味で中古マンションは
「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」を保有していることになります。
資産価値でいうなら、「土地の価値（物件の6割程度）がずっと残り」「管理費・修繕積立金・
駐車場」がタダの一戸建てを選ぶべきでしょう。

[531: 入居済みさん]

管理費・修繕積立金がタダって…？
実際かかるじゃん。

[532: 匿名さん]

戸建でも上物はガタがくる。しかも寿命は総じて鉄筋・鉄骨鉄筋より短い。
管理費は戸建だと自己責任。自分でセコムに入りなさいってことだ。
しかもコストは集合住宅よりも上。

[533: 匿名さん]

>>527
管理費＋修繕費２、３万は新築時でしょう。
私の近所のマンションでは管理費2.5万＋修繕積立金1.5万＋駐車場代４万くらいが多いですね。

[534: 匿名さん]

土地の持分の少ないマンションは耐久消費財と同じだよ。
タワマンなんて、その典型。

これだけタワーの将来が不安視されてきているのに
資産価値が高いなんてお気楽な人、まだ居るんだね。

始めは眺望だの大規模ならではの豪華共用施設で人気が維持できても
どちらもすぐに飽きられる。
老朽化してきたら一気に不都合が目に付きだすよ。
どんなメンテをするにしても普通のマンションに比べて金が掛かる。
管理費も修繕費もうなぎ上りだろう。
建替え方法だって確立しているとは言いがたいし、
実証だってほとんどされていない。

皆がその事実に気づく頃には
ババの掴ませ合いで酷いことになっているだろう。
湯沢のリゾートマンションの二の舞か。

[535: 匿名さん]

一戸建ては駅から遠い物件が多いから、
中古で売るときに土地価格の下落率が大きくなる。
また、古い上物がある場合は更地にする費用を値引くか、
自分で更地にしてから売らなければいけない。

一戸建てはブームにさえならなかったので、
売却自体が容易ではないわけだが。

[536: 匿名さん]

一戸建ては買ったとたんに中古で2割くらいダウンするけど、
マンションってダウンしないんじゃないでしょうか？事実として。
マンションによってはデベが粗利4割くらいとっているものもあるから、
その場合デベの利益分4割が中古で吹き飛んでもおかしくないけど、実際はそうではない。
むしろ買った瞬間に含み益のマンションもあるし、中古マンションを買おうとして新築時の値段を聞くと、築10年ならほとんど新築時の価格と変わらないですよ。
中古なんだからもっと安くてもいいだろうと言うと、相手にされなくなります。。。(苦笑)
それに、「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」は取らなければいい（売ればいい）し、昔のマンションと違って躯体がしっかりしているタワーマンションなら、築30-40年は十分価値があると思う。

[537: 匿名さん]

塩害は除きここ数年のマンションは手入れをすれば４０年ほどは価値があると思います。そのことは住宅性能評価を見れば分かると思います。一戸建ては買ったとたん２割下がるとは知りませんでした。ちなみに東京生まれ東京育ちで２０代で住宅購入意欲が強い人が多いのでしょうか。ちょっと不思議に思いました。

[538: 匿名さん]

築１０年超のタワマンに住んでるが管理が行き届いていて老朽化なんて
全然感じないが。

海外赴任時も築３０年のタワー賃貸だったが、リフォームしてあり古さを
感じなかった。

最近のは更に耐久性上がってるし、７０年くらいは大丈夫なんじゃない。

[539: 匿名さん]

老後に夫婦二人で郊外の戸建に住むのもなぁ〜
知り合いの社長は２年前に邸宅売って、用賀の高級マンションに住み替えたが、
住み替えてよかったと言っていたよ。

[540: 匿名さん]

老後も人それぞれかもしれませんね。都心に住んで生涯を終えるのもありますし鎌倉などで菜園等自然とともに暮らす方法もありますからね。

[541: 匿名さん]

不思議なことに誰もが「老朽化して安くなるリスク」は認識していても
自分はそのリスクが顕在化する前に売り抜けられると思っている。

自分が売ろうとするときには買い手もそのリスクに気づいていて
それを織り込んだ買値しか提示しないとは思いもつかないのか。

因みに私は「とおりすがりさん」ではないので
戸建てが良いなんてヒトコトも言ってないが。

[542: 匿名さん]

ほとんど差のない商品を、短期で一気に大量供給された地域こそ、
売りトレンドになったとき一気に供給があふれるので、
値崩れは相当なものになるでしょう。
そうなると、あれよあれよという間の値下がりスピードに対応できず、
売り逃して不本意永住になる、というのがこれまでの哀れな庶民のパターンでした。

それでも住んでいるうちに、順調に返済が進み貯蓄もできるようであれば、
損を出しても他へ移ることもできるでしょうけどね。

年収の５倍を超えるようなローンと引き換えで買ってしまったりすると、
キャピタルロスとローン利子支出のダブルパンチを食らうと、
もうどうにも動けないことになってしまいます。

[543: 匿名さん]

＞自分が売ろうとするときには買い手もそのリスクに気づいていて
＞それを織り込んだ買値しか提示しないとは思いもつかないのか。

ある程度古くなったマンションをそれこそ消費財として購入しようというニーズもあるみたいですよ。
いついくらで売るか、売れるかは個別に収支計算して、リスクとリターンの見合いで判断したらいいと思う。

[544: 匿名さん]

>短期で一気に大量供給

ＰＣＴとＴＴＴの完成で、湾岸に桁違いの大量供給をされたけど、
中古物件の値崩れはありましたか？

[545: 匿名さん]

損切りしてまで逃げる庶民？
どこに逃げる？
まさか、損切りしてまで（賃貸物件に）逃げる？

[546: 匿名さん]

中古が一気に大量供給されると、
中古市場が崩落するという話でしょう。
マンションはだいたい十数年で住み変えるみたいですよ。
眺望の劣化、住民層の劣化、老朽化にともなう面倒、
ライフスタイルの変化もあるから。

[547: 匿名さん]

完成時も、未入居中古が一気に大量供給されますよ。
だいたいなんて曖昧な期間ではなく、短期に集中します。

[548: 匿名さん]

うちのタワーも子育てが終了して、その生活の舞台だった戸建てを処分して移り住んで来られた方々が多いと聞きました
戸建ては 老夫婦のみで暮らすには不便かつ危険（段差が多い、風呂・トイレと居住部の温度差が大きい）なのだそうです

現金購入の意向を示したら 同様のケースとして、そのようなエピソードを教えてくれました
今ほど個人情報云々をうるさく言わなかった2001年頃の話です

[549: 匿名さん]

マンションって建物は劣化してなくても住民層は確実に劣化していく。
金持ちは少しずつ抜けていくから・・・アーメン。