23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[388: 匿名さん]

それは、今に始まったことではないでしょ。
もちろんこれから変わることでも。

ここ数年の目黒区の評価からすれば、誰もが予想していた値段でしょう。
この御時世、どこのデベだって在庫は怖いです。
十分に調査検討した上で、この値段での販売が妥当な地域と判断しただけのこと。

[389: 匿名さん]

中目黒は３A並みの価格帯、一等地エリアだよ。

[390: 匿名さん]

都心のマンションはいっこうに下がらないですね。
マスコミもココロコスしか報道しないし、他にネタないんでしょう。

[391: 匿名はん]

ごく限定地域を除けば、郊外にいくほど下げているようです。
超都心はなかなか下げないでしょう。販売数減らしてゆけばしのげるかもしれませんし。

当面オフィスに目を向けて攻め抜いていけばいいと思っているのでは？

[392: 2ちゃんねらー]

大学教授は2ちゃんねるの千葉関連スレで大暴れしてるよ。
・共通項は朝6〜8時台に書込み開始で分刻み連発
・釣りが大好き、落としたり称えたり・・・
・23時台に再度出現
・休日は一日中自演自演・・・・

千葉の土地勘はジモティ以上の知識アリですwww

[393: 大学教授さん]

>>392
埼玉県から２３区への通勤者は２０００年から２００５年にかけて、
８６７，４３１人から８２１，７７５人に４５，６５６人も減っています。
対首都圏とは人口流出が続き、地方からの人口流入でどうにか人口を増やしている状態。
いつ人口減に転じてもおかしくない状況です。
内陸部から湾岸部に移り住みたいと考える人が多く、埼玉県からは２３区のみならず、
千葉県湾岸部への人口流出も多く見られます。
将来にわたりこの傾向は続くと思われ、埼玉県に大きな商圏、通勤者を持つエリアは今後影響
を受け続けるでしょう。

[394: 匿名さん]

また出現？
今回の分析は大丈夫？
この５年埼玉県は経済良かったはず。
武蔵野銀行の住宅ローンなんかも非常に好調だったと記憶してます。
埼玉県の流出より流入が顕著でユータウン現象ってやちじゃない？
全然ぱっとしない千葉が流出もとで。

[395: 大学教授さん]

>>394
埼玉県、千葉県については、
この資料のＰ９、表９および図８を参照してください。
団塊Ｊｒが多いからか自然増は多いですが、社会増は少ない。
Ｐ１１には社会増だけがあります。
いずれは高齢化で自然減になりますから、
埼玉県が人口減少に転ずるのもそう先ではないと思います。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/2007-3.pdf

[396: 匿名さん]

結局、これから出てくる都心のマンションは価格が低下しないのでしょうか。
需要がついていきそうにないですが。

[397: 大学教授さん]

この資料は、各県の老齢人口増加率です。
ご参考まで。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/2007-4.pdf

[398: 匿名さん]

中目黒は三井のPCとかであの値段なら納得なんだけど。
この物件で、その値段はないよなあ、と思います。

[399: 匿名さん]

浜田山の値付けをみれば、三井ならさらにプラス2~30では？

[400: 匿名さん]

東京都の新築マンション利回り、最低水準の4.1％　不動産経済研など
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070002.html

記事より
・不動産経済研究所と不動産鑑定士市場賃料研究会の調査によると、07年に東京都全体で発売された新築分譲マンションの表面利回り（管理費などの各種費用控除前、以下「利回り」）を算出した場合、調査開始の00年以降最も低い4.1％（前年比0.7ポイント下落）だったことが分かった。
・不動産経済研究所では、「マンション価格が高騰しているなか、賃料は横バイもしくは下落基調にあることが要因」と分析している。
・調査結果によると、都内のエリア別でもそれぞれ0.5〜0.7ポイント前年を下回っており、東京23区、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、東京都下とも4.1％の利回り水準となった。

[401: 匿名さん]

首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

[402: 匿名さん]

これこそ、実感なき不動産下落？
まぁ、中古のチャレンジ価格が下がったから下落？
今が下落局面だとして、誰がその恩恵を享受してるの？

[403: 匿名さん]

まだまだトレンドが下向きに変わった序の口です。
エンドユーザの目に見えるようになるのには時間がかかりますよ。
ナスや大根の値段書き換えるのとはわけが違うから。

地価が下落から上昇に転じたときも、
なかなか気が付かない人が多かったでしょうに。
指標が出てずいぶんしてから、実態が見えてくる。
実態が見えたときにはもう相当トレンドは亢進してる。
そういうものですよ。

[404: 大学教授さん]

>>402
値付けは業者が決めるもので、
実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
みせかけの値段で高級と思っても、実際の購入者が反応しなければ、
在庫の山を築くだけの砂上の楼閣であるわけです。
どこかでこの砂上は崩れるが、在庫を積み上がらせてしばらくは価格を維持するかもしれません。
とにかく、賢い購入者はそんなところには寄り付かないべきでしょう。

業者には目障りでしょうが再掲します。
ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位　世田谷区２９，８５３件、２位　練馬区１６，８７８件、３位　杉並区１６，６０６件、
４位　港区１６，２９０件、５位　大田区１５，０６６件、６位　新宿区１４，８７３件、
７位　板橋区１３，２７４件、８位　渋谷区１２，１３５件、９位　中野区１０，９８２件、
１０位　目黒区１０，２９２件、１１位　足立区９，８８６件、１２位　豊島区９，１３１件、
１３位　江戸川区８，７８７件、１４位　品川区８，６７６件、１５位　江東区８，３１７件、
１６位　文京区７，４６６件、１７位　北区７，２４７件、１８位　中央区６，３３５件、
１９位　葛飾区５，５２９件、２０位　墨田区５，０５６件、２１位　台東区４，３６３件、
２２位　荒川区３，４３３件、２３位　千代田区２，９２８件、

人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
過去５年間の年平均世帯増で割り、消化所要年数としました。
５年を超えている区の価格調整は必至でしょう。皆さん参考にしてください。

１位　渋谷区９．１２年、２位　目黒区６．８０年、３位　世田谷区６．１４年
４位　中野区６．０４年、５位　新宿区５．４７年、６位　杉並区５．４４年、
７位　豊島区５．４１年、８位　板橋区５．２７年、９位　北区４．４９年、
１０位　文京区３．９２年、１１位　練馬区３．９１年、１２位　港区３．７６年、
１３位　大田区３．２７年、１４位　足立区２．９３年、１５位　千代田区２．８８年、
１６位　台東区２．５８年、１７位　江戸川区２．５７年、１８位　葛飾区２．５４年、
１９位　品川区２．５２年、２０位　荒川区２．３９年、２１位　中央区２．１３年、
２２位　墨田区１．８４年、２３位　江東区１．５３年、

[405: 匿名さん]

ちなみに区ごとの可住面積というのは全く考慮に入っていないのですか？

[406: 大学教授さん]

>>405
これは
>>404に対するご質問でしょうか？

[407: 匿名さん]

今前住宅の供給実績が乏しかった区、地域は、在庫も増えようがないのですが、
この点はどう補正されていますか？