23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[23: 匿名さん]

参考までに、中古マンションの情報。

07年度の首都圏中古マンション成約件数、３年ぶりに前年割れ　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25577

記事より
中古マンション成約件数は２万8667件（前年度比３.５％減）となった。３年ぶりに前年度を下回り、千葉県を除く地域でそろって減少した。
・東京都区部では５年ぶりに減少して、昨年後半からの市場の冷え込みが数字となって現れた。
・神奈川県その他（横浜・川崎以外の地域）では、２ケタ減となった。
・新規登録件数は15万2711件（同30.４％増）で、11年連続の増加。全地域で大幅な増加を記録し、埼玉県以外の地域で２ケタ増となった。
・特に東京都区部では前年から５割近く増加している。成約は減少しているものの、新規登録が大幅な増加となっていることから、在庫物件の増加が顕著なことがうかがえる。


中古在庫物件の増加が顕著だそうです。

[24: 匿名さん]

値引き1000万円！—— マンション不況の出口は？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/87/

モデルルーム・販売センターへの来場者数が格段に減少してしまった。
その上、歩留まりも悪い。歩留まりとは、「来場者数に対する契約率」のことだ。
不動産経済研究所は新築マンション契約率を発表しているが、２月の契約率は60％とのこと。だが、この数字はあくまでも、マンションデベロッパーの自己申告数字を足し合わせたもので、さくら事務所の現場体感数値は、もっと低い。実際はその半分もいっていないのではないだろうか。自社での販売をあきらめて、転売業者にバルク売り（まとめて安く売ること）した分も含まれているだろう。市場が下振れする現在のような局面では、この指標は参考にできない。
500万円引き、1000万円引きなどという事例はもはや珍しいことではなく、値引き販売がそこかしこで行われている。…(続く)

[25: 匿名さん]

>>11

売れない場合は間取りを狭くして一戸あたりの価格を下げケースが多いね。
坪単価はあまり変わらないんだけど、ほとんどの客は予算上限があるから
結局はリアルな値段が勝負。

同じ３ＬＤＫでも平均８０平米あったものが→６５平米
とかになってバスサイズも１６１８→１２１４とかになり、収納も犠牲に
なり、トイレの手洗いなんかも省略される。
まあＬＤＫは目に付くのでそんなに極端に小さくできないけど洋室なんか
４．５畳みたいな物置部屋プランがでてくるとかそんな感じです。

[26: 匿名さん]

都心地価下落に拍車　１−３月期　取引不調が頻発
http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008041502003691.ht...

記事より
・東京都心部の地価の下落に拍車がかかっていることが、複数の不動産関連会社などの調査結果で鮮明になってきた。
・都心部の下落率は２０％を超えた。下落傾向は住宅、商業地とも共通している。
・国土交通省が所管する財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた「首都圏土地レポート」では、都内で売買が成立した土地の平均単価（一平方メートル当たり）は、前年同月比で今年一月が１３％減、二月は２０％減、三月は２８％減とマイナス幅が拡大。昨年二月にバブル崩壊後のピークの四十五万円を付けたが、今年三月には三十二万円まで落ち込んだ。
・都心部を含め首都圏各地では、消費と投資両面での冷え込みに加え、金融機関の不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が頻発している。高い水準で在庫が積み上がっているため、不動産業界では信用不安が広がりつつある。


都心地価下落に拍車がかかっているそうです。

[27: 匿名さん]

首都圏マンション・本当の資産価値
【第1回】新築物件、“在庫処理業者”が大繁盛
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080423/154058/?P=1

記事によると、在庫処理業者は販売価格の3〜5割ほどの値段で仕入れ、一般の購入者に従来の販売価格よりも1〜3割安く販売するのだそうです。

定価で買ったマンションが在庫処理業者に流されたりしたら…

[28: 匿名さん]

首都圏中古マンション、価格調整が本格化　東日本不動産流通機構調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25399

記事より
・中古マンション成約件数は3089件で前年同月比５.14％増加。６カ月連続の減少から２カ月連続の増加に転じている。新規登録件数は１万5415件（同38.18％増）。１、２月の２カ月連続40％超増加から、増加率こそ落ちたものの依然として急激な増加ペースが続いている。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は、40万円（同６.12％上昇）。約１年２ケタ上昇が続いていたが２、３月は上昇幅が緩んでいる。前月と比べると１.10％の下落。いずれも１％台のわずかな下落幅だが、２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているようすが読みとれる。


中古マンションの在庫が急激なペースで増加し、且つ価格が２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているそうです。

[29: 匿名さん]

>>22
埼玉県や神奈川県の価格はやや上昇。

>>24
下がってると書く、おなじみのさくら事務所。

[30: 匿名さん]

>>21
南青山でも２４６超えた先の分譲は「こんな交通不便で地味なとこ駄目」って人気なかったよね。
物件名忘れたけど価格もとてつもなく安かったように記憶している。

あの頃と同じくらいの時期に企画されてさらに輪をかけて地味だった飯田橋タワープロジェクト
（プラウドタワー千代田富士見）なんて計画が遅れに遅れた結果、ちゃっかり高く売り抜ける
ことができちゃったからね。わからんもんだ。

>>29
今回のさくら事務所の記事は最後まで読むと、今が底でこの先下がる余地はそれほど多くない
というニュアンスのことが述べられているよ。

[31: 匿名さん]

>>30
2003-4年は凄く安かったですからね。あの頃から、
タワーのMRは混雑。普通のマンションは人気薄でした。

[32: 匿名さん]

24
坪150万円で売った土地が、半年後に「250万円で買わないか」と
戻ってくるブーメラン現象
!!!

サブプライムばっか騒がれてるけど
イギリスとスペインが、かなり崖っぷちにきていて
この状況で、日本だけ今が底って
ありえなくね

[33: 匿名さん]

イギリスの不動産価格に、日本の地価が連動してたわけじゃないし。

[34: 匿名さん]

アメリカは終わってるけどニューヨークは相変わらず騰がりっ放しだし。
日本も他は知らないが２３区内に限れば暴落要素もなくトントンってとこでしょ。

[35: 匿名さん]

ＮＹでも、マンハッタンだけな
ちなみに、日本で比較可能な場所はない
豆知識な

[36: 住まいに詳しい人]

>>30
さくら事務所を「狼少年」と称する向きもあったけど
実際不動産価格は下がってきたわけで、ご本人もホッとしているかもね

何故、この社長さんが今まで「嘘つき」になっていたかと言えば
先を読みすぎていたところにあるんでしょうね

今回の記事もにもあるけど
数年前から市場データからは採算性が疑問視される事業計画がどんどん進められ
業界内部では「こんなことはオカシイ」と言われ続けた
それを見ていれば「マンションは安くなる」と言いたくもなるわけです
ただこの方はタイミングを測るのが苦手なのか、あまりに早く語り過ぎたのです

そしてまた同じ失敗をやらかしているみたいです
確かに米国発の金融不安もまぁ落ち着いて株価は底入れなのかもしれませんが、
実態経済はこれから本格的な後退に入るわけで、更に不動産なんて一番遅行するし
底入れなんて全然見えていませんから、当面は手出し無用だと思いますよ

[37: 匿名さん]

さくら事務所は
先見の明があるということですね。

[38: 大学教授さん]

東京都特別区部を従業地・通学地として他市区町村から流入する人口は333万人（特別区部を
従業地・通学地とする者（735万人）の45.3％）で，平成12年に比べ12万人，3.4％の減少と
なっており，このうち他県からの流入人口は275万人（同37.4％）となっている。

県別では，神奈川県からの流入が93万人，埼玉県からが91万人，千葉県からが77万人で，この3県
で流入人口の約8割を占めている。平成12年と比べると，神奈川県からの流入は0.1％増加して
いるのに対し，埼玉県と千葉県からの流入はそれぞれ5.9％，4.9％減少している。
また、区部以外の東京都からの流入は58万人、4.4％減少した。

[39: 匿名さん]

従業地・通学地としての流入ではなく、
住まいとして流入ですか。
都心回帰。

[40: 大学教授さん]

区部の夜間人口（居住者）は
８０９万人→８３５万人　２６万人増
昼間人口は
１１１３万人→１１２９万人　１６万人増
差し引き１０万人分の流入が不要となった。

区部への流入者の増減数は
区部以外の東京都２７千人減
神奈川県１千人増
千葉県３９千人減
埼玉県５７千人減
合計　１２万人減とほぼ一致する。

また、区部への流入が減る一方で、市部、他県の昼間人口は増えている。
市部　３４６万人→３６０万人　１５万人増　４．３％増
神奈川県　７６３万人→７９１万人　２８万人増　３．５％増
千葉県　５１８万人→５３４万人　１６万人増　３．０％増
埼玉県　５９９万人→６１６万人　１７万人増　２．９％増
合計　７６万人増

これらの数字は、それぞれのエリアの経済的独立性が高まっている事を意味する。

[41: 大学教授さん]

ベッドタウンと言えども、住む人の代が重なるにつれて、その地域への帰属意識は高くなって行く。
最初は都心への通勤のための自宅購入であっても、子供が通学至便な地元の高校、大学に通い、
人口の増加に合わせて商業施設が充実して行けば、
子供たちはできれば地元に就職したいと考えるようになる。

これにより、新たな労働力供給源が郊外に産まれる。労働力供給源があれば工場等の立地も
簡単となり、そこに職場を生み出す。
こうして、昔は何もなかったところが次々と経済的独立権圏となって行く。

それでは、この経済的独立性の高まりが不動産価格に与える影響について考えてみよう。
それぞれのエリアにはそれぞれの産業があり、賃金レベルも違って来る。
第一に考えられるのは、その賃金レベルに合わせた価格調整であろう。
すなわち都心勤務者の賃金レベルから導き出されていた価格が、地元の状況に合った物に変わる。
次の段階で考えられるのは、親からの相続による不動産過剰だろう。
以上より、郊外の不動産価格が長期にわたって下がり続けると予想される。

さらに考えを区部に広げると、
郊外不動産の長期的下落の影響をもっとも受けるのは、そこに直接接する県境外周区だろう。
これらの区はマンションが増えているものの、主体は戸建であり、需要層が郊外と重なる。
郊外の地価下落に歩調を合わせて、県境外周区の住宅地の地価は下がって行くだろう。

[42: 匿名さん]

こんな思考回路の持ち主でも教授になれるなんて
日本の大学は良いですね。