23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[244: 購入検討中さん]

★★豊洲の発展計画見直しの方向へ★★

東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）
の土壌の一部から、 発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の
4万3000倍検出されたことが3日、 明らかになった。生鮮食品が取引される
卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは 必至。
計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準
（1リットルあたり0.01ミリ グラム）の1000倍のベンゼンが検出され、
都は敷地内の約4200地点で再調査していた。
環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合
でがんが発生する 可能性があるといわれている。

◎日経新聞
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080504AT3B0300303052008.html

[245: 物件比較中さん]

豊洲も多摩ニュータウンみたいになるんだよ。
同じこと。

[246: 匿名さん]

２０１２年に新宿オフィス街は凋落してしまうらしいですが、その影響が不動産に与える影響はいかがでしょうか。都心の一人勝ちで終わるのでしょうか？

[247: サラリーマンさん]

多摩ニュータウンへの誤解が多いですね。
23区スレでなんですけど解説しときます。

多くの人が、郊外ベッドタウンの象徴として多摩ニュータウンを
取り上げますが、現在の人口は20万程度と、首都圏3300万人から見ても、
東京都下400万人から見ても、非常に微々たる開発です。
多摩丘陵を切り開いた開発では、横浜市青葉区を中心とした
東急多摩田園都市が最大で、隣接する港北ニュータウンから
小田急線沿線、京王本線沿線にかけて、区画整然とした敷地50坪〜の
戸建を中心として現在に至るまで盛んに開発が行われています。

従って、比較的早い時期に集合住宅(いわゆる団地)を中心として開発された
多摩ニュータウンの一部地域(諏訪・永山など)は、例外的とも言えるのです。
当時は、高度経済成長と安定した地価上昇という追い風がありましたから、
購入層は、今から見れば驚くほどのハイペースでローンを完済できたでしょう。
その上、当時の団地は容積率があきれるほど小さく抑えられており、
潜在的な資産価値としては物凄いことになっています。

例えば、高齢化、多摩ニュータウン凋落の象徴とも言えるような
諏訪二丁目団地が建替えられることが決まり話題になりましたが、
市況が冷え込んで新規分譲価格をかなり抑えたとしても、
地権者は何不自由なく新しいマンションへの住み替えが可能です。
何しろ容積率が50%→150%ですからね。
（こういった潜在富裕ボロ団地は23区内にも多々ありますが）

[248: 匿名さん]

教授のフィールドはどうやら豊洲ではないようですね。

豊洲のブームが波及すると考えて、
東京駅から直線距離で５kmくらいの、
新東京タワー近くの城東僻地に先行勝負してしまった方なんでしょう。
どうも負け確定の様相ですが。

[250: 匿名さん]

>>247
そして建替えられて過剰になる。
倍々ゲーム。
今時近寄らないほうが賢いですよ。

[251: サラリーマンさん]

23区内しか知らない多くの人のイメージとは異なり、多摩丘陵に連なる
新興住宅地は、経済的に余裕がある層が厚いため、満遍なく
良好な発展を遂げていると言ってもいいほどです。例えば下記参照。
http://blog.kansai.com/stroller/11
「この港北ニュータウンから多摩ニュータウンにかけて、
多くの企業が期待をかけるもう一つの理由は、富裕層の多さである。」

データとしては出てきませんが、横浜市青葉区と川崎市麻生区は
日本で最も所得水準が高い行政区です。また、港北ニュータウンのある
横浜市都筑区や、若葉台など多摩ニュータウンの中でも開発の新しい稲城市
などが、中央区や浦安市のように目覚しいほどに
所得順位を上げている事は、あまり知られていません。
しかも、絶対数は湾岸地域より郊外ニュータウンの方がずっと多いです。

最近、厚生労働省が発表した平均寿命のデータを見てみましょう。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/ckts05/index.html
男性の上位地域は、見事なまでに所得水準及び住環境と相関関係にあります。
これでもなお、郊外住宅地を失敗と切り捨てるなら、
見誤ってる点があるでしょうね。
都心・近郊・郊外といった一律な分類はナンセンスになりつつあります。

[253: 匿名さん]

赤羽なんかも古い団地いっぱいあったよね。潜在的富裕地域になるんでしょうか。
容積率の変更や、建てかえが視野に入ってくると、
土地の希少性なんて一体何なんだろうということになる。
半端に都内で高くて、実質不便なところって将来的に一番リスク高いかもね。

[254: 匿名さん]

安いところ買って、早期ローン返済なんて話は全く関心が無い。
将来の資産価値が上がる場所が関心あるだけ。
豊洲が面白いのも、多摩ニュータウンみたいな郊外じゃない、東京駅５キロ圏の開発だからじゃん。
但し、距離的には近くても、余りに人が多すぎてスラムチックな城東は価値あがんのか？やっぱ満員電車の地域は無理だろうって話だよ。
じゃあどこ買う、金持ってたらどこ買う？ていう率直な意見の積み上げがここで一番価値ある情報なのに、
変な大学出てないエセ大学教授輩が場をかき回し混沌してる。

[255: デベにお勤めさん]

オフィスビルも踊り場で、状況は場所によって異なるまだら模様。

丸の内〜大手町
新築の優良オフィスビルは、ほぼ満室。空室率は１％未満。
八重洲〜京橋〜日本橋
昨秋開業の新築大型ビルは高稼働。賃料は高値で安定。
日本橋室町〜本町
まとまった面積の空き室は希少。築年数が経過した中型ビルも高稼働。

赤坂〜青山
成約ペース鈍り、引き合いも減少傾向。新築大型ビルは好調。
六本木〜麻布
大規模なテナント移転で、大型ビルに空き室が発生。

芝浦〜港南
大企業の移転の影響で空き室が発生。賃料高騰で人気低下。
渋谷〜原宿
一部大型ビルに空き室発生。賃料の高いビルで引き合い鈍る。
西新宿周辺
既存の超高層ビルで空き室が出始めており、賃料頭打ち。
池袋
新築ビルの引き合い弱い。前年の賃料上昇で成約件数が減少。

[256: 匿名さん]

>>254
県境外周から都心通勤通学電車も文字どうりすし詰めを
棚に上げてるから、UPロードできないんだよね。

[257: 匿名さん]

>>256
話題の田園都市線ですか
二子玉？
都心より何とかってのがキャッチだったような？

[258: 匿名さん]

世田谷の桜上水団地は潜在値高いので有名。
駅近、大規模、住民は会社役員・教授系が多いらしい。

まあ、都内にも土地はまだまだありますよって事だ。
郊外富裕層は永住志向だから、高値掴みしても別に
かまわんって事なんだろ。
野村あたりはマンションは都心に絞りつつ
そういう事情もよーく分かってて
千都の杜とか最近だとプラウドシーズン南大沢とか
はたから見るとありえないような値段の戸建開発を進めてるわけだ。

[259: 匿名さん]

>>258
二子玉
マンションかと思ったら戸建開発でしたか、すみませんでした。

[261: 匿名さん]

あれで本当に城東のＰＲしてるつもりだったんでしょうか。

むしろコピー＆ペーストを繰り返したり、奇妙な言語新作をしたり、偏執したり、
統合失調のようなふりをして、城東を貶める高等なネガキャンなのかと。

実際住んでる地域の方はどういう風に受け取るんですかねぇ。

[262: 匿名さん]

あれって城東を推奨してたの？北千住とかに住んでるの？

[263: 匿名さん]

本当に不幸なのは優れた敵より愚かな味方を持つ事・・・
城東の皆様お気の毒です。

[264: 匿名さん]

築地市場の移転予定地、基準の4万倍のベンゼン
　東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）の土壌の一部から、発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の4万3000倍検出されたことが3日、明らかになった。生鮮食品が取引される卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは必至。計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

　豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準（1リットルあたり0.01ミリグラム）の1000倍のベンゼンが検出され、都は敷地内の約4200地点で再調査していた。環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合でがんが発生する可能性があるといわれている。(07:00)

[265: 匿名さん]

基準値が十万人に一人で、その四万倍ってことは、おおよそ二人に一人はガンになるってこと？
そりゃ普通に怖いな

[266: 匿名さん]

国立社会保障・人口問題研究所が平成１８年にまとめた将来推計では、子供の数は２７年に
１５００万人を割り込み、総人口に占める割合も１２％を下回る見込みで、今後、効果的な
少子化対策が急がれそうだ。
総務省の推計によると、男女別では、男子８８４万人、女子が８４１万人。３歳ごとの年齢別
では、１２〜１４歳が３５９万人で最も多く、０〜２歳が３２４万人で最少。
年齢層が低くなるほど子供の数は減っている。
都道府県別にみた人口に占める子供の割合（昨年１０月１日現在）は、沖縄が１８・１％と最高。
最も低いのは東京の１１・７％だった。
前年と比べ、子供の割合が上昇したのは東京のみで、神奈川、京都、大阪、福岡は横ばいだった。
割合が減った４２道県のうち、低下幅が最大だった岩手県は０・４ポイント低下の１３・１％。
総人口に占める子供の割合を諸外国（人口３０００万人以上の国）と比べると、米国
（２０・３％）、フランス（１８・５％）、イタリア、ドイツ（ともに１４・１％）などを
下回り、世界最低水準となった。