23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[223: 匿名さん]

>>220
不満があるとすれば、住んでいる場所ではなく
収入高めの世帯はすべからく湾岸を目指す、みたいな全く実態とかけ離れた仮説が
なんらの検証・論証もなく提示されていることでしょうかね。

世帯年収1500万から3000万前後なら
かなりの世帯数が存在するでしょうが、
本当の都心一等地の大手デベによる優良物件を買えるほど
裕福ではないでしょうから
湾岸、低地、埋立地が検討対象外なら
いきおい西側の既存の優良住宅地にならざるを得ないでしょう。

[224: 匿名さん]

まあ皆さん
>>221に対する教授の反論をゆっくり待とうではないか

[225: 匿名さん]

教授は幸い早起きなので、明朝７時には書き込みがあるでしょ。

[226: 匿名さん]

豊洲ツインタワーの価格情報が流れたようだ。
48階建てで、広い間取りの中上層階は億ションの様相ながら、
2000年前後以降のタワーマンション契約率は西部県境外周から
羨ましがられているかのごとく、堅調な契約率が約束されている。
やはり標準単価で坪300を超えてきた。西部県境外周民も現状が
雑居中層から自らの居所を見下ろされる悲哀の状況を脱したい
願望も多く、新都心への流入が見込まれる。

[227: 大学教授さん]

>>221
以下が回答です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。
他の若い世代は以下。
２５〜２９歳男性の県境外周区の有業率
大田区７６．８９％、世田谷区６２．９０％、杉並区６５．８９％、練馬区７２．４８％、
板橋区７９．７７％、北区７６．７５％、足立区８４．３３％、葛飾区８４．９９％、
江戸川区７３．１９％、
３５〜３９歳男性の県境外周区の有業率
大田区８４．４２％、世田谷区７６．６０％、杉並区７７．９２％、練馬区７９．４８％、
板橋区８６．７４％、北区８５．８９％、足立区８９．７５％、葛飾区９０．４９％、
江戸川区８２．５８％、
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/hakusyo/413-00hakusyo...
これのＰ５１
さらに以下のＰ１０４も参考になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/master/mp_ref.pdf

ネット難民については、「都市における時間課金型空間ビジネスの立地分析」で検索してみて
ください。参考になるＤＡＴＡがあります。

[228: 匿名さん]

>219
もうわかったよ、「世田谷区は足立区にも劣る」なんだね。
ここには支持してくれる人いなそうだし、ご高説は自分の講義（笑）やブログででもやってくれ。
貴殿が定期的に出てくるたびに話が「マンション価格動向」からかけはなれていくので迷惑だよ。

[229: 大学教授さん]

>>228
マンション価格動向から離れて行くと見るのは、極めて近視眼的な見方ですよ。
それぞれの地域の住民の質の変化は、長期的に見ればその地域の不動産価格に影響を与えて行きます。
例えば２００５年国勢調査の夜間人口に対する就業者の比率ですが、
２０００年にくらべて以下のように変化しています。
原因は２つあり、既存住民の高齢化による無業化とワーキングプアー問題です。
この場合注目すべきは、その変化率です。大きくマイナスになっている区は、それなりの理由が
あったと理解すべきでしょう。

大田区５４．０４％→５１．６４％、▲２．３９％
世田谷区５１．３１％→４５．９１％、▲５．４０％
杉並区５１．６７％→４６．９４％、▲４．７３％
練馬区４９．５４％→４２．６０％、▲６．９４％
板橋区５０．７０％→４９．３３％、▲１．３７％
北区５１．６３％→４８．７３％、▲２．９０％
足立区５１．０５％→４９．２１％、▲１．８５％
葛飾区５２．４２％→５０．６２％、▲１．８０％
江戸川区５２．０６％→４７．６６％、▲４．４０％

[230: 大学教授さん]

価格動向を予想する場合重要なのは、
現時点でどの区が優位かの問題ではなく、
将来良くなって行くのか、悪くなって行くのかの予想が重要となります。
将来良くなって行くところは、価格動向的には上向き。
将来悪くなって行くところは、価格動向的には下向きになります。
また、将来を予測するのに重要なのは、高齢者ではなく、３０代の持ち家取得世代になります。

また、現状数値は、経済力のある高齢者の存在が大きく作用してしまいます。

[231: 匿名さん]

資産運用で生活してる人は無業者でしょうか。
また、職があってもローンでいっぱいなら消費につながらないので、
いろいろ問題のあるデータだとおもいますが。

もっと前提として、地域の発展は区の単位で峻別されるものではないですよね。
また、区のチョイスの仕方や、変化率と変化量のレトリック、
集計対象とする年代の切り取り方などによって、
いくらでも恣意的な解釈ができますし。

大きなトレンドを見たいなら、
城東地区と他地区の比較というレベルまで集計したほうが、
まだしも傾向がつかめるかもしれませんよ。

[232: 匿名はん]

もう何年も前から思ってたし、指摘されてもいたけれど、
教授は、江東区を中心とした東側の資産価値上昇、もしくは
世田谷区を中心とした西側の凋落を正当化するために
データをこねくり回しているわけだよね。

で、ここ数年の実際の価格動向を見ると、港区の湾岸地域、
中央区、江東区の一部において、著しい地位の向上があったのは事実。
これらの地域は、あれこれと予測するまでもないほど
目覚しい開発が進んだし、新しい都心居住の象徴となった。
でも、マクロで確定できるのはここまでだね。

教授の書いている事にまるで説得力を感じないのは、
どのデータも区単位で、数ある指標のうちの特定の比率、
特定の時間単位のみにおいて延々とリストアップするだけで、
客観的な判断をするには穴があり過ぎること。
マスメディアにばら撒かれてる東京カンテイのデータと同様、お話にならない。
論理というものが分かる人なら、こんなデータだけでは
ほとんど何も分からないと結論せざるを得ないものばかり。

もっと厳密で説得力のあるデータが出せれば、
納得する人が一人か二人は出てくるかもね。

[233: 匿名さん]

多摩ニュータウンはできた当初、そのほとんどが若い有業者だったわけで、
本来なら長期的に地価が上昇すべき地区だったわけですよね。

でも実態は、彼らは家を買うのでせいいっぱいで、可処分所得は低く、
地価の上昇を支えるような街の発展にはつながらなかったわけで。

新興開発地区を、
時間をかけて評価の確定してきた地域と比較すると誤ります。

[234: 匿名さん]

教授ご推薦の地域も
浅草通りより北は区画も整理せず
世田谷よりもずっと過密な木造家屋集積地域

教授さん
人口データをこねくり回さないで
木造家屋集積地域の防災上の危険性をもっとアピールすれば
杉並、世田谷あたりの凋落を促せるかもよ！

おっとそれじゃ地元の押上まで晒す諸刃の剣だったね

[235: 匿名さん]

>232　さん

まさにそうですよね。まったく研究者の姿勢ではないんです。
先に導きたい結論があって、使えそうなパートを切り出してきて、
強引にむすびつけているだけ。

それが教授なぞと僭称しているから悪趣味というか、一種のブラックユーモアなんでしょうか。

マンション業界を取り巻く情勢がここまで急速に変化してきている昨今、
研究テーマはもっとほかにありそうなのに。
ブーム後の都市開発の継続可能性とか。

[236: 匿名さん]

>>232
マクロだと東京駅から半径５ｋｍ圏内ですか。

[237: 匿名さん]

大学教授がダメな要因は二点。
現状・過去分析がまるでだめ、知らなさすぎで、当然将来の予想はできそうにないこと。
専門書すら読み漁った形跡がなくため、業界内でどういうデータがあるのかほとんど知らないように見える専門性の欠如感。

[238: 匿名さん]

我流なのに大学教授とはこれいかに？詐称じゃん！

[239: 匿名さん]

大学教授、221です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由が

＞これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。

とは、がっかりな回答です。そこでさらに質問します。

【質問１】将来とは何年後をさすのですか？
【質問２】将来の「何」を考えた場合に重要なのですか？
【質問３】男性のみとした理由はなぜですか？

お答えください。

[240: 匿名さん]

連休の朝にみんな何やっているの？

[241: 匿名さん]

今日の日経の特集にオフィス賃料がでてるよ。特に地域別のコメントには要注意やな。ｗ

[242: 匿名さん]

>>236
良く考えてみれば、なんと申しても、やはり、そうですよね。貴殿も無意識認識している
東京駅５，６㌔の円周内を中心に優良的資金（資本）が投下されていくのは、
明治政府以来、現在に至るまで、国、都、行政区の常識的認識なんでしょうね。
当然、中央官庁も主要大企業もこの地域に拠点と頭脳を集中しているわけです。
県境外周区は東急さんと小田急さんを今後も神として、外周民はこうべをたれて
尽くして行かないと逝けない訳です。

円周地域の近年の開発である、六本木ヒルズ、大江戸線、ＴＸ線、ミッドタウン、
ＡＫＢ再開発（ＵＤＸやヨドバシが先行牽引）、晴海等沿海部へ道路延伸、
首都高速品川線鋭意工事中、縦貫鉄道着工（上野以南東京への乗り入れと、
品川方面への直通化）、銀座・日本橋界隈の商業・業務棟リニューアル活況、
霞ヶ関湾岸接続道路＆周辺開発、田町駅周辺再開発、品川汐留級開発プラン、
新幹線品川駅全列車停車、リニア新幹線品川拠点化濃厚、第二ヒルズ開発、
新東京タワー建設、舎人線開業（日暮里再開発）、豊洲再開発（都プラニングで
着々竣工進む）、豊洲新市場構想（築地は新たな都心街区の形成）、豊洲インター新設、
新国立美術館竣工（サントリー美術、サカス等開業で周辺に厚み増す）、
大手町・丸之内大玉突き開発の慣行（地所中心に進捗中）、湾岸水上バス運行増加
（浅草・豊洲・台場・芝浦・日の出をネットワーク運行中）、羽田国際化間近、
東京駅大リニューアル進行中、etc。

まだまだあるがーー、要は国・都や民間も山手線東部の南北軸は、江戸以降いつの世にも
大きな資本投下で都市活性化を図って行くのが、国内はもとより、先進諸国の
グローバル化への切望であるだけに西部僻地の疎開地的県境外周区とは訳が違うのである。