23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[203: 匿名さん]

大学教授って名のコテハンつけてくれたと思えばむしろ歓迎すべきですよ。心おきなくスルーできますからね(笑)

[204: 大学教授さん]

>>197
東側の所得が低いのは零細の町工場が多いからです。
しかし、その町工場も徐々に無くなって行き、高卒の流入者数はここ数年激減しています。
代わって生まれたのが、西側を中心としたサービス業系の単純労働と云うことです。
まさに、東京の産業構造と都市構造は大きく変わりました。

東側の県境外周区は、賃貸アパートの主要顧客である工場労働者を失いつつあり、
それもあって、ここ数年賃貸の新築はほとんど行われていません。
ところが、団塊の世代サラリーマン引退にともなう補充のため、地方からの新卒者が
大量に首都圏に流入するようになり、様相が変わって来ています。
今後は、東側の県境外周区の交通至便な所で、若手サラリーマン向け賃貸の建設が増える
可能性があります。

ところで、平均所得は納税者の平均であって、調査の対象外になっている人が数多くいます。
サービス業系の単純労働者はアルバイトが多く対象外ですが、
零細町工場従業者は対象となります。このあたりも考慮しつつ数字を見るべきでしょう。

[205: 匿名さん]

価値をあげる可能性が高いのどういう場所か？
簡単に答えはでないんだから、とりあえずどんな情報、アイデアも入手するさ

[206: 匿名さん]

素人の意見だけど不動産はブランド商品なのだから、データやスペックで値段は導けないんじゃないの。
うまいこと高級イメージが作れれば、ただの山林でもありがたがって高値で取引されるし、
高級イメージが作れなければ都心に近いマンションでも団地呼ばわりされて安値で取引されるものなのではないの？

例えば江田とかたまプラーザとか、私は今でも山や田んぼだったと思っているけど、イメージ戦略の成功で高級とか思われてますよね。

[207: 匿名さん]

まあ東側に行ってみれば
茶髪プリンがジャージ来て歩いているから

>団塊の世代サラリーマン引退にともなう補充のため、地方からの新卒者が
>大量に首都圏に流入するようになり、様相が変わって来ています。

新聞読んでるのかな〜

[208: 匿名さん]

教授さん

私はイメージが最悪な低地や埋立地に住むのは絶対にイヤです。
私のような価値観の人間は、古い世代か若い世代かを問わず
準富裕層やアッパーマス層で大勢存在しますね。
少なくとも私の周りの世帯年収1500万から3000万前後の層では
湾岸工場跡埋立地のタワーに好き好んで住みたいという人間よりは
それらを避ける家族が圧倒的に多いです。

そんな私達のような人間が、教授の言う
「都心回帰」や「職住近接」を実現するためには
どの辺に住居を求めれば良いのでしょうか。

[209: 匿名さん]

>>208
そんな田舎トレンドにひがみついてないで、
港・千代田・中央の一流デベの物件買えば即解決という、バラエティ番組の
最簡単設問の答えになるよね。
おまけで、渋谷区だと青山＆麻布至近地区。文京の中央線寄り。
新宿の山手内周あたりね。湾岸アレルギーの人に湾岸勧めると痒くて、
蕁麻疹移されるの怖いから、ここでは書かないことにするね。

[210: 匿名さん]

文京は古臭いから除外してほしい。

[211: 匿名さん]

>>210
40過ぎれば港区より居心地いいと思うよ

いつまでも消費生活に浸っていたいＢＲＩＯな人は

少し物足りないかもしれないが

[212: 匿名さん]

湾岸の課題は、アッパー層の取り込みができるかだろうね。
イメージよりもインフラ面だろうね、高齢者施設なをか

[213: 匿名はん]

>>208
ある程度、年齢がいってる人でしょ？
ある程度、年収の高い人でしょ？

なのに、その強いコンプレックスは何に起因するの？

本当の意味で豊かな人とは、メンタルに余裕と寛大さがある人だよ。

[214: 匿名さん]

>>208の文章のどこにコンプレックスがあるのかな〜

わからん

[215: 匿名さん]

>>208
なんか自慢げに書いているけど、
世帯年収が１５００万から３０００万は金持ちじゃないよ、
そんな家族ごろごろいるしね、
湾岸でいいんじゃないの？

[216: 匿名さん]

>>208の文章のどこに自慢気があるのかな〜

わからん

[217: 匿名さん]

確かに。
湾岸なんかに住みたくないって、わざわざ書いてるのに何で
>湾岸でいいんじゃないの？
になるのかもわからんねぇ。

[218: 匿名さん]

教授の西側コンプレックスが炸裂しただけじゃない？

>>208を読んで
内なる自らのコンプレックスがそう読ませたんだよ
自慢に聞こえるのもそういうこと

[219: 大学教授さん]

>>193

さらに県境外周区の分析を行った。
各区ともに２０００年から２００５年にかけて人口が増加しているが、
驚いたことに、区外への通勤者の数を減らしている区がある。
自区内の就業機会が増えたからでは無く、人口が増えているにも係わらずサラリーマン層
が減少している為だ。

２０００年と２００５年の国勢調査を比較、
自区外に通勤している人の数推移
参考まで括弧内に３０〜３４歳男性の有業率を記す。

大田区（８２．２３％）１６２９４４人→１６６５５８人、３６１４人増
世田谷区（７０．９５％）２５０６０９人→２３４４０６人、１６２０３人減、
杉並区（７３．０６％）１７５１４８人→１６１３０５人、１３８４３人減、
練馬区（７７．５９％）１９７８２２人→１６７５３２人、３０２９０人減、
板橋区（８４．８８％）１４１５４４人→１４１９６１人、４１７人増、
北区（８２．３１％）１０１５６５人→１００１２０人、１４４５人減、
足立区（８８．２１％）１５２００５人→１５３８６３人、１８５８人増、
葛飾区（８８．５１％）１２０６５３人→１２３２０６人、２５５３人増、
江戸川区（７９．０６％）１７４１５２人→１７５７５４人、１６０２人増、

[220: 匿名さん]

２０８は、今住んでる所でいいじゃん？何か不満あるの？

[221: 匿名さん]

大学教授さん、私は貴殿の自説に以下の疑問を投げかけ説明を求めました。

>【疑問１】
>「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
>という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。

これに対する貴殿の回答は以下のとおり

>２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
>大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
>板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
>江戸川区７９．０６％、

30歳〜34歳男性の有業率を提示しただけで、「西側県境外周区にネット難民が集まる」という貴殿の自説の説明は一切無し。「30歳〜34歳の男性」を抽出した根拠も不明。

さらに、2つ目の疑問として貴殿の言う「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての説明を
求めた回答は「住宅総数に占める木造民営借家の割合」を、何故か南、西側の区のみ提示している。

大学教授さん、貴殿に再度以下の回答を求めたい。
①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」

以上、簡潔に回答してください。

[222: 匿名さん]

今回の豊洲物件への住友の値付けによって事実上の城東の上限がはっきりした。
常に地域の発展分を織り込み周辺価格より高い値付けをしてきた住友も
これ以上この地域の価値の向上はないという判断をしたもよう。
大手デベによってくだされた評価は、杉並、練馬になど遠く及ばず、
中央線沿線のさらに西側、23区外の三鷹、武蔵小金井にすら届かなかったという現状が
今後のこの地域の将来性を明確に示唆している。
このことにより再開発地に期待を寄せていた層も、迷いなく既存の人気地域に
に集中するこになり、格差の拡大が予想される。

いつまでも過去の幻にとらわれて、後片付けの始まった祭りの余韻に浸っていると
また今回も流れを見誤ることになります。