BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

[匿名さん]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441666/

[50: 匿名さん]

>>47
それが理由で売れたのなら、ここも即完売ですね。
ここもメジャー７の内の６社が集まって、CMまで打ってますから！

[51: 匿名さん]

47

意味不明。。。
販売努力して売る、それが普通では(笑)

[55: 匿名さん]

中古のチラシから近辺のタワマンの管理費と修繕積立を75平米換算してみました。
Bayzの情報はのらえもんさんのHPから拝借してます。違っていたらご指摘を。

マンション名/月総額/管理費/積立金
Bayz /35025/ 26400/ 8625
パークシティ豊洲(2008) /33753/ 18753/ 15000
豊洲タワー(2008) /22804/ 17176/ 5628
CTTツイン(2009) /34029/ 19651/ 14378
パークタワー東雲(2014) /32406/ 23178/ 9228
アップルタワー(2007) /22496/ 17246/ 5250
BEACON(2009) /24728/ 17229/ 7499
WコンタワーWest(2005) /26148/ 14985/ 11162
ブリリアマーレ有明(2008)/40037/ 26169/ 13868
ブリリア有スカイタワー /29750/ 23220/ 6530
ガレリアグランデ(2006) /31570/ 17481/ 14088
シティタワー有明(2009) /25430/ 15111/ 10319

[56: 匿名さん]

ちょっと管理費が高めですかね。ここは理事会にがんばってもらいたいところかもしれません。
が、自分的には許容範囲かなー、共用施設多いですしね。

固定資産税はタワーマンションならこの辺り、どこもそんなに変わらないかと
(もしろ、6丁目の方が安いですかね。)

で、パークシティが中古売買で管理費、修繕積立が問題になっていない
(それなりの高値で取引されている)のを見ると、購入者が支払えるなら問題
ないレベルなのかなーと思いましたが、どうでしょう？

[58: 匿名さん]

あと、他のタワーマンションのほとんどはインタネット使用料とか、CATV使用料が別でした。
Skyzは全部管理費に含まれているという話ですが、Bayzはどうでしょうね。

[59: 匿名さん]

俺は共用とか共有とか、そんな言葉が嫌いで。低層マンション派だったんだけど、53と54の兄弟愛みたいな姿を見てしまって、ああ、そういう愛があるのかと、そう思ったんだ。大規模の可能性ってやつかな。愛だよ。愛。

[61: 匿名さん]

>結構気になるのは、近所の住宅展示場から、高濃度のヒ素が検出されたことではないかな。しかも、これ、以前に東京都が調べた時には、検出されなかった。とすると、時間の経過によって、有害物質が地表に出てくる可能性があることを示唆している気がする。１０年後とかに、万が一マンション敷地内から有害物質が検出されたら、アウトでしょ。

公的機関が調べても、汚染が検出される時と、そうでない時があったというのは不安要素ですね。
人間は大自然を知り尽くしている訳ではないですからね。

[64: 匿名さん]

>61

それ、サンプリング調査で調査した場所が最大汚染場所じゃなかっただけだからって何度も書かれてるよ。

[66: 匿名さん]

>>58
キャピタルゲートプレイスは、管理費が高いのに
ネット使用料は別だと聞きました。

[67: 匿名さん]

＞６４
ポジさんが何度も書いているだけでしょ。そう信じたいんだろうけど。

[68: 匿名さん]

マンションはここだけを見て買うのではないから他の物件の話も出るのはあたり前。投稿時の名前設定に「物件比較中」もある。

特に他の物件に欠陥などの大きな問題がニュースになれば、気になるのは当たり前。参考になる。
売価、管理費などの比較も助かる。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[70: 匿名さん]

なんだかSkyzが完売したときの掲示板の流れと似てますねー。
勝どきの掲示板もネガ変なことになってるし。
ネガのコピペの内容だけでなく元の掲示板の前後のやり取りも確認されることをお勧めします。
ぐぐるとすぐ出てきますし。

[71: 匿名さん]

>67
サンプリング調査だったのは事実だし、引用元は素人が「気がする」って書いてるだけの内容ですよ。
この辺の地下水の流れ（そもそも地表から染み込む以外にあるの？地下水）にも言及ないし。
科学的な内容とは言えないのでは？
そもそも盛土を超えて染み出してくるなら汚染土壌対策として盛土は認められないのでは？何で認められてるの？

[72: 匿名さん]

>>55
情報ありがとう！
このスレ最初１のまとめ情報とあわせると
ベイズは固定資産税合わせて

毎月約６５０００円スタート？

維持費はじめから高いね…。

ベイズって修繕計画出てる？
スカイズ契約者スレには以下投稿があったけど。
同じ感じなのかな。

>75m2の家、管理費プラス修繕積立金約3.5万／月。20年後積立金は約4倍になって6.5万／月になります。

もう修繕積立が上がってる中古との比較は分かりにくい部分もあるから、
誰か同時期発売の中央区タワマンの管理費修繕費との比較とか加えてくれたら嬉しいな。

[74: 匿名さん]

固定資産税の額はデベの概算見積が元みたいなので、実際にはもうちょっと安いとおもうよ。
後は減免がどうなるか次第だね。
まぁ月に65000円は考えておいた方が余裕があって安心だとは思うけど。

[75: 匿名さん]

Skyzの方は4倍になるパターンは途中の一時金なし、上がらないパターンは一時金ありだった。
多分理事会で決めることになるけど、上げ幅は2倍まで、一時金は半額ぐらいの中庸な案に最終的にはなると思いますよーとデベは言ってた。
どうなるかねぇ。

[76: 匿名さん]

後、のらえもんさんブログの記載が正しければここは4倍になっても修繕積み立ては35000円ぐらいですね。
合わせて61000円ぐらい。
20年後には建物の固定資産税は鉄骨鉄筋で半額ぐらいです。
その分ぐらいは覚悟しておきましょう。

[77: 匿名さん]

また地震か、震度４、めちゃ増えてきたな。

[78: 匿名さん]

みなさん、ベイズを検討してるということは少なからず興味を持たれているからだと。
なぜ、購入しようと思っているのかもお聞かせ願いたいです。
ダメなことばかりかかれていて、購入意欲が削がれてしまいます。けれどここに書いてあるマイナス要素ばかりの
物件だと本当にするならば、デベもプロの集まりなわけで売り物にならないでしょう？
スカイズが人気物件だったことも考えると、単にコスパが良かった以外にも美点もたくさんあるはずですよね。
いつもマイナス要素を纏めてくださる方、是非今度はプラス要素もお願い致します。

[79: 匿名さん]

>>45
>スカイズ住民が最初から入ってるから、だから意味不明な論議になる。

どこのタワマンスレも、契約者が発生する前の時期に、検討者だけの貴重なやり取りがつまってる。

最新情報が反映されていないマイナスはあるけど、立場不明の怪しい投稿や、執拗なアンチネガ、煽り宣伝が少ないのも見やすい。

その時期のないここは、検討者が、
ステークホルダーのカキコミを見抜く力が求められるね。

[80: 匿名さん]

>>76
タワマンの固定資産税は４８年も続くのに、そこまで下がらないでしょ。評価額もアップされるし。
増税だらけでキツイよね！

どちらにせよ毎月の維持費６５０００円スタートは
リセールかなり難しそう。

買う側の立場に立てば、
築１年でも周辺のマンションに
まったく勝てないのでは？

[82: 匿名さん]

BAYZだけが固定資産税かかるみたいなランニングコストの算出は変だよね。

[83: 匿名さん]

そっかーモデルルーム行くための前調べをしたかったのですが、ダメですか。
モデルルームにいけばそれは営業の話は聞けるのは解るけど。
そうじゃなくて、購入希望者のリアリティある評価点を知りたかったのです。
共働きでなかなか時間がとれないので。マイナス要素だけを書き連ねるのが掲示板じゃないでしょう？

[84: 匿名さん]

>80
何度も65000円を連呼して高いことにしたいみたいだけどしらべたらすぐに判るから無駄だよー。
固定資産の減価償却の計算は定額法ではなく定率法で減るから償却期間が48年でも20年ぐらいで半額になるよ。
ちゃんと調べよう。

あと建物に関しては同じ建物建てたらいくらかかるかってのが評価額なのでここが上がれば他のタワマンも上がります。
ここだけ高くなることはないですよ。
ご安心ください。

[85: 匿名さん]

あと償却期間は45ですね

[86: 匿名さん]

>>84
維持費は初年約６５０００円スタートだろ？
いくらだって思ってるの？

[87: 匿名さん]

へー。勝どきとかのマンションの固定資産税は安いの？

[88: 匿名さん]

同じ広さなら固定資産税はどこも似たようなものです。一般的にはタワマンより低層の方が土地の持ち分が多い分高くなります。

[89: 匿名さん]

減免が継続されれば年間10万しないし、されなくても20万円はいかないぐらいだと思いますよ。
確かのらえもんさんのブログも金額があった気がします。
前の前のスレぐらいに3丁目タワマンに住んでる人の書き込みもありましたよ。

[90: 匿名さん]

悪質なネガとの会話は時間の無駄です。
ネガだと思ったらまず削除依頼を出しましょう。
スレが次第にきれいになりますので。

[92: 匿名さん]

で、勝どきの維持費はいくらなの？

[93: 匿名さん]

以前のスレに写真つきで固定資産税出てましたよ。wctの80平方メートルくらいの人が減税終了後で年間23万でした。

[94: 匿名さん]

何だかんだで勝どきも1期の500戸完売みたいなので、ここも完売でしょうねー。
発売延期とありましたが、いつ発売なんでしょう？

[95: 匿名さん]

>>89
それってどこで得た情報？
上の情報とまったく違うけど。

[96: 匿名さん]

勝どきザタワーはベイズより6000円程度安い維持費のようです。植栽と共用施設の差でしょうね。

[97: 匿名さん]

賃貸で17万でしか貸せないのに、月々３０万も払うの？　３５年も。

[98: 匿名さん]

>>95
見つけましたー
http://wangantower.com/?p=3682 の記事の
http://wangantower.com/wp/wp-content/uploads/10years_ranning_cost_shee...
この表ですね。

65平米、70平米前提なので、75平米だともうちょっと高いかもしれませんが、
減免ありで7万、なしで17～18万円になっています。

WCTの人の話もありますし、のらえもんさんもこの近辺のタワーマンションに住んでいる
という設定ですので、嘘を載せたりはしないと思いますが。

[99: 匿名さん]

過去スレも掘り起しました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/435192/all/
の855あたりから、ご覧になるといいのでは。

この頃からネガさんの投稿の雰囲気は変わってないですね…。
まぁ、実際これより高くて騙されたーとなっても責任とれませんので、
最終的にはMRなどでご確認ください。
その辺の中古のマンションを扱っている不動産屋さんに行っても教えて
くれると思いますし。

[100: 匿名さん]

管理費の話するなら駐車場収入をどこに入れるかとかも合わせてみないと意味ないでしょう。
ここは駐車場収入が修繕積立金に全額繰入だから見せかけだけ安くして
あとで大変な思いするよりよっぽど安心だわ

[101: 匿名さん]

つーことで、
減免ありで、月45000円スタート、
減免なしで、月55000円スタート
といった感じでしょうか。

これでも、十分高額な方だと思うので、よーく考えて決断しましょー。おー。

[102: 物件比較中さん]

アベノミクスも正念場ですな。ワンダフルさんにはぜひ頑張ってもらいたい。
インフレを実感させて欲しい。

[103: 匿名さん]

>>100
逆ですよー。
駐車場収入を全額管理費に組み入れになっているところが要注意です。
駐車場借りる人が想定よりも少ないと、管理費が足りなくなってしまいますー。
健全なのは、駐車場収入を修繕積立に組み入れている方ですよー。

のらえもんさんのページも張っておきまーす。
http://wangantower.com/?cat=135
の冒頭で言及されておりまーす。

BAYZがどうかは、直接MRでご確認を！

[105: 匿名さん]

ご要望のお応えして、勝どき付近、晴海の築浅マンションを探して
75平米換算にしてみました。

マンション名/月総額/管理費/積立金
勝どきビュータワー(2011) /33289 /22767 /10522
東京ミッドベイ勝どき(2012) /23404/ 16702 /6702
クロノレジデンス(2013) /31292 /22285 /9007
ブリリアウェリス月島(2013) /23774 /18144 /5631

管理費が安いほうがいい人には、他に良い選択肢はありそうな感じです。
共用設備を考えて比較すると妥当かなとも思いますが、絶対額が高め
なのは確かなので。
よーく考えて、ご判断ください。

[106: 匿名さん]

>103
あれ、営業から駐車場収入は修繕積立金に入れるって聞いたような気がしたけど

[107: 匿名さん]

>>29
>固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで。月約3万になるので、管理費、修繕合わせたランニングコストが約6万4千円スタート。

直後に同じタイプで初年、管理費と修繕積立35025円とあるから、修正すると

ベイズは毎月約６５０００円のランニングコストではじまるってことだね。

[109: 匿名さん]

>>106
であれば、Bayzは健全な運営がされる予定だということだと思いますよ。
のらえもんさんの記事通りですね。
よかったー。

[110: 匿名さん]

駐車場使用料を修繕積み立てに組み入れだと、稼働率が想定よりも低いと積み立て不足になるから危険なような気がするけど。

管理費組み込みだと、不足したらその年度で赤字になるから、すぐ手を打たざるを得なくなるよね。

[111: 匿名さん]

修繕積み立ては管理組合のストックに対して、管理費はフロー。修繕積立を安く、管理費が高いってのは、管理会社にぼった繰られてるのかも。そのまやかしとして、駐車場使用料を修繕積み立てにってレトリックだったりして。

[112: 匿名さん]

>107

固定資産税、都市計画税って１月１日の登記状態で課税されるから、1年目は建物分が含まれていない。建物には２年目以降から課税されることになるから、ちゃんと確認しておいたほうがいいよ。

[113: 匿名さん]

駐車場の稼働率が低い場合は、タワーパーキングの1本を潰して、使わないように
すれば、その分の修繕費用が浮くから問題ないですよ。
日々の管理費が不足する方が問題です。

[114: 匿名さん]

管理費は人を減らせば下がります。本当にそれだけの人数が必要かを見極め、管理会社と交渉することが管理組合には求められますね。同様に植栽豊かで豪華共用施設のパークシティに近い水準までは下げられる可能性があると思います。

[115: 匿名さん]

管理計画（管理費用の内訳）の確認も怠らずにね。請求しないと出てこないんだよな。

[116: 匿名さん]

>固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで。

この情報自体がすでに胡散臭いんだよなー。
手元に悲しきSkyzの資金計画・諸費用概算表があるんだけど、
75平米より2割以上広い部屋の見積もりでも30万なんだけど。
75平米だとデベの見積もりでも24万とかじゃないかと思うよ。

SKYZの管理費、修繕積立金は、平米単価で470円ぐらい。75平米換算だと
35242円。のらえもんの記事だと、520円なので比較すると1割ぐらい
安いんだよね。

ここも、今より最終的には下がるのか、SkyzもBayzもあまり変わらない
のか、かなり気になっています。
手元にあるのが概算書なので、契約のときにUpした資料をもらって
いるのかもしれないけど。

[117: 匿名さん]

>>112

固定資産税の通知は毎年6月です。
新築も、そのあとの通知も同じです。
入居してすぐの6月に通知は届きません。
翌年の6月に届きますので、それまではちょっとドキドキですね。

マンション手放すなら、12月がいいですね。
今のマンションを売って、買う人もご注意を。

＃ 買う方も年明けに買いたがるので、そううまくいかないんですけどね。

[118: 匿名さん]

酔っぱらってる勢いでUpしちゃおう。
個人情報の削除で忘れてるところがなければいいんだけど。

[119: 匿名さん]

あ、116で書いた部屋とは違う部屋のをUpしちゃいました。
まぁ、酔っぱらってるので許してください。

[120: 匿名さん]

まあご自分でupしてるので勝手ですけど、
なんか生々しくて、あまりいい気分ではないですねぇ。
別に参考になりませんし。

[121: 匿名さん]

諸費用概算表なんて、MRに行って話を聞けばすぐに作ってくれるんだから、
こんなところで嘘書いてもすぐにばれるんだけどねー。
ネガはMRにも行ったことないのかな。一度いってくればいいのに。
買えるかどうかは判らんけど、MRめぐりも楽しいよ。

[125: 匿名さん]

↑「適用後でしょうから・・・」と、なぜ思うのか不思議。

[126: 匿名さん]

>117

売買で所有権が移転した場合、日割りで清算が通例。

[128: 匿名さん]

>>124
Skyzの軽減が決まったのは、今年の4月なんで、この見積もり時点では
軽減は適用されてませんよ。

[129: 匿名さん]

>>118
情報ありがとうございますー

[130: 匿名さん]

最近はコンサル入れて管理費削減するのが流行ってるからデベも最初から削減対策費として2割以上の利益を上乗せしてますよ。
ということは、削減しなければ管理費の内4～5割りはデベの利益ですってこと。
管理の質などではなく、管理会社の利益率がすべてだと言う真実を書いてしまうと削除対象かな。

[132: 匿名さん]

>>130

しかし、MRで聞いてきた情報をベイズ検討者が投稿しているのを、事実確認もせずに嘘つき呼ばわりとか、常軌を逸してる。スカイズとベイズは時期も違う別の物件なんだから、憶測で検討者を批判するとか、失礼。最低限のマナーを守って欲しい。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[135: 匿名さん]

>134

128にも書かれてるけど軽減適用前ですよ。
デベの概算見積は大抵軽減適用前の金額です。
適用後の金額の場合は注釈がありますよ。
そもそもＳｋｙｚの軽減適用が決まったのは、ほとんどの住戸の販売が終わった今年の4月です。
MRでも確認してくださいねー

[137: 匿名さん]

>126
知りませんでしたー
勉強になりました。ありがとうございます。
焦って年末までに売却を計画するところでした。

[138: 匿名さん]

管理費大部分が人件費が占めます
入居者当初は色々あるので人が多めにいたほうがいいけど、落ち着いてきたときに適正なのかどうかはちゃんと精査したいですね。

[140: 匿名さん]

>>137
固定資産税は、１月１日の所有者が払うわけですが
計算は４月１日から３月３１日までですよ。
ここの分譲も、４月１日からの計算で精算するはずです。

[141: 匿名さん]

>140
デベは購入した土地や建てた建物の分などを1月の所有者として支払っている（支払わないといけない）ので、その分は引き渡し時に清算しないといけないってことですね。
概算見積の項目にもありますね。

これまた勉強になりました。
ありがとうございます。

[142: 匿名さん]

>137

買換えかな？　売却代金を購入費用に当てる計画だと、売れなかったときに資金がショートしてアウトになる。買換えだと通常、特約をつけて契約の直後から売却開始、指定されたら期間までに売却できなかったら契約の白紙撤回ってするのが通例。なので、自分の都合で売却時期を決めることはできないよ。

逆に自己資金が十分で売却資金をあてにしないのなら、引渡を受けてから売却でしょ。そのほうが引越しが一回で済む。

[143: 匿名さん]

ってか、売却って事は不動産を所有してる訳だからそういったことは知ってて当然なはず。

[144: 匿名さん]

>>142
137さんではないけど、そうなんですよね。特約だと売れたら仮住まいになるから面倒臭い。

[145: 匿名さん]

私は今、仮暮らしのアリエッティですよ。

[146: 匿名さん]

特約は３ヶ月が通例。なのでこの時期にキャンセルが少なからず出てくるもの。買換えだけでなく、ローン特約もあるし。

[147: 匿名さん]

キッザニア、インターナショナルスクールの子達を無料招待してるようなのですが（今日だけなのかしら？）、社会貢献的なものなのですかね？それとも、営業戦略？何れにせよ、地元の子達も無料招待して欲しいですね。そういうのありそうな気がするのですが、ご存知の方います？

[148: 匿名さん]

SKYZとBAYZってどっちがいいの？

[149: 匿名さん]

新築購入検討者という前提のもと

SKYZは販売終了
BAYZは一期販売目前

選択肢はBAYZですね

ん？釣られた？