BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

[匿名さん]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441666/

[403: 匿名さん]

スカイズ契約者さんは営業さんに
最多世帯年収は1500〜2000万円と言われたとも
投稿されていましたね。
外食一回6万円は普通とのコメントが印象的でした。

そういう方には75平米で、初年から
毎月65000円くらいのBAYZのランニングコストも
余裕なのかもしれませんが、
ローン以外にかかるランニングコストが
私には不安要素になります。
修繕積立金は20年で4倍くらいになりそうな話も含めて。

のらえもんさんはBAYZのおすすめ世帯年収
1200万円〜とされていましたが、
一般的に言われる
「マンション購入額は年収の5倍」は
本来、手取りを基準にすべきでは？と思いますし、
永遠に払い続けなければならない
ランニングコストが検討の大きな不安材料になっています。

[404: 匿名さん]

確かに不安はありますよね。
共用施設の豪華な長期優良住宅、まさかの備えなり耐震など
住人にとって安心安全であるスペックを備えている物件を選んでいくと
維持費は仕方ないところもありますね。
最近の新築で耐震などもなく、ここほどの共有施設がない団地型マンションでも
25000円前後はかかりますから、なにを目安にするかだと思います。
便利快適安全安心はただではないことを再認識するべきではないでしょうか？
安ければ嬉しいですが、きちんと快適な生活が長期に亘り継続しえるかの方が重要です。

[405: 匿名さん]

駐車場代が管理費に充てられなくても、修繕積立の方に充てられてたら、もし駐車場がうまらなかったら、将来どのみち不足するってことですか？
不足するのが管理費か修繕積立費かってことですか？
素人なので教えてください。

[407: 匿名さん]

2期からの値上げの心配もあるからねえ。
買える人だけが得する相場と言えばそれまでだけど。

[408: 匿名さん]

他の物件よりはランニングコスト安いし、問題無いのでは？

しかし、65000円って数字おかしくない？
ちゃんと確認した？

[409: 匿名さん]

>>405
お金がどこからか湧いてくるわけではないので元の見積りが甘ければ足りなくなるでしょう。そこは当たり前です。
ただ、管理費が足りなくなると共用部分の電気が止まったり、エレベーター点検ができなくなって止まったり、いきなり生活にこまります。（ちょっと極端ですが）
修繕積立の場合は不足分を管理にレベルを下げて管理費を浮かすとか、積立金をなだらかに増額させるとかタワーパーキングをとめるとかでお金を浮かすとかして35年で帳尻を合わせられるので、まだ対応策や選択肢が多いってだけです。

[410: 匿名さん]

>>409
電気が止まるなんて有り得ないですよ。
管理費値上げになるだけ。

[411: 匿名さん]

まぁそうは言っても管理費上げるのだって総会だなんだで大変ですよ。さすがに電気はちょっと大袈裟ですが。
修繕積立に関しては修繕計画を5年延期するとかだけでもだいぶ違いますからねぇ。

[412: 匿名さん]

>>408
ベイズは固定資産税軽減措置延長期間後の物件ですから、固定資産税込みの話で、もっと高いくらいですよ。

勝どきの固定資産税は８０平米で年間４２万円だそうです。

年金崩壊時代を迎えたら、ランニングコストの高いタワマン中古が、余りまくるでしょうから、永住覚悟とはいえ、老後払い続けられるものか…。

[413: 匿名さん]

年初から65000円の維持費って大袈裟すぎません？
私の認識と違うので宜しければ内訳教えて下さい。

[414: 匿名さん]

埋め戻しはデベの情報を信用しないのに、固定資産税だけはここの書き込みよりもデベの概算見積もりの方が信用できるんですね。変なのー

[415: 購入検討中さん]

ネガが気持ち悪いのは、事実をねじ曲げて書くこと。

維持費というと、普通は、管理費と修繕積立費のことだと思う。
ベイズは、35,000円くらい。
他のタワマンも、3万円台のところが多い。

ネガは、ベイズの維持費は、管理費と修繕積立費と、固定資産税のことだ、という。
他のタワマンの維持費には、固定資産税は含めていないのに、ベイズにはそれを含めて発言する。

だから、他のタワマンの維持費は、3万円台なのに、ベイズは65,000円だ、と印象づけたがる。
この時点で比較対象がちがう。まったく違うのに、比べて高い、という。

他のマンションも固定資産税をいれれば、それくらいになる、とは言わない。
あくまで、6万円なんて高い、高い、と繰り返す。

そして、このネタだけで1ヶ月ちかくネガティブ活動をしつづける。

固定資産税は維持費じゃない。税金だ。四半期に一度支払う税金だ。
毎月のランニングコストじゃない。

[416: 匿名さん]

415さん
あーすっきりしました。
何かを保持したら税金当たり前ですよねー。
これだけネガが粘着しているあたり、ベイズも人気なのでしょうね。
スカイズベイズ、先客万来、小学校に、商業施設に、本当に楽しみなエリアです。
自転車でさーっと、今日はららぽーと、今日は晴海トリトン、今日は先客万来と賑わいを
享受し、目の前は公園に、水辺の占有的な抜けと開放感。
施設内プールでリフレッシュ、キッズスペースもタワマン最大では？
早く契約したいです！

[417: 匿名さん]

>409

逆の考え方もある。修繕積立だと、大規模修繕まで時間があるからと言って問題が先送りにされて、いざ、大規模修繕のときに積み立て不足で修繕できないなんて可能性もる。管理組合の理事って１年で交代だから、自分が理事のときに値上げなんてことしたら手がかかるわけだから敬遠される。

管理費は年度単位の会計だから、不足したらすぐに対応が必要になる。

[418: 匿名さん]

当初の計画以降に、エレベータ、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。それの対応も必要だから、駐車場利用料を修繕積み立てに充当するって計画だと、駐車場が想定よりも稼働率が低いと不足額についてダブルで対応が必要になる。きついよ。

[419: 匿名さん]

まあ、普通のマンションとは異なる設定をしてるわけだから、売主がどういう意図でそういった設定をしたのかと、メリット、デメリットをどう考えてるか位は確認しておいたほうがいいかもね。想定どおりに推移するかは別として。

[420: 匿名さん]

うまくいかなかったときは売主に補填してもらう特約を契約につけさせるとか。

[421: 匿名さん]

管理費の対応はすぐにできるのに、修繕積立の対応がすぐにできない前提なのはさすがにおかしいでしょう。
やりたくてもできないのは、たいていの場合、管理組合のやる気の問題ではなく、住民の理解を得るのに時間がかかることですよ。

[422: 匿名さん]

駐車場が埋まってないならタワーパーキングをとめるとかで修繕積立は浮かせられるでしょう。
日々の管理費に入れてたらそういうこともできない。

[423: 匿名さん]

外に貸し出すという手もあるしねー

[424: 匿名さん]

タワマン買うのに固定資産税高いとかマジでびっくり発言なんだけど。じゃー検討やめればいい話じゃん。ずっと65000円の維持費って叫んでて下がるの？笑

[425: 匿名さん]

>418
何と比較してきついと言ってるの?
そもそも駐車場収入が積立にまわらないところだとより負担が大きくなるだけだと思うんだけど

[426: 匿名さん]

豊洲の東急不動産360らしいですね！びっくりです！

[427: 匿名さん]

管理費や固定資産税をそこまで気にするのは、背伸びした物件検討しているということなのではないでしょうか。また営業に確認すれば良いジャンルのことを、この掲示板で長々とやりとりするるというのも問題解決の手法が間違っていると思います。

一方で
⚫︎ローンは年収の5倍以下
⚫︎オーバーローンにならないようにする
という言い尽くされたお作法を守れば、破綻の心配は少ないと思います。

[428: 匿名さん]

>426
どこ情報でしょうか?

[429: 匿名さん]

>423

セキュリティの問題もあるから外部貸し出しはまず無理。

[430: 匿名さん]

そもそも、65000円って信ぴょう性ある数値なの？
他の物件よりは安いなら問題無いのでは？

[431: 匿名さん]

タワーパーキングは運用止めても維持費がかかるんだけど。

[432: 匿名さん]

なんで？

[433: 匿名さん]

維持費を低く見せかけたい人が多いですね（笑）

デベロッパーさんと
同じお悩みを
お持ちの方々のようです。


そもそも修繕積立金が２０年で４倍になってしまうようなタワマンの
「購入時に維持費を安く感じさせるような手法」は
国土交通省も

>マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。

と、問題視しているし、ニュース記事としても多く取り上げられている。

さらにここにきて、
固定資産税増税のための
評価額アップの方針もニュースになり、

今まで
「気にしないもの」

デベロッパーさんにとっては
「気にしてほしくない材料」

だった維持費が、
中古検討者にも判断材料として
重視されるようになってきています。

今まで無視する程度だった消費税が、その上がり幅が一定金額を越えると
「消費行動において常に意識」されるようになるのと同じ。

維持費を意識させないようにしても、もう無理な段階です。
これからの検討者は、将来の転売を考えても維持費は強く意識すべきでしょう。

[434: 匿名さん]

>>430
何度もここで否定されてるけどね。
否定するとまっとうなBayz検討者を嘘つき呼ばわりしたことにされちゃうんですよね。困ったものです。
実際の固定資産税はデベの見積より安いよーと言うのが本来の話だったはずなんですが。

[435: 匿名さん]

ここの修繕積立が4倍になるケースは全く一時金徴収しないパターンだから、他のマンションと比較してもかなり条件いいと思うのですが。
それ以外の話はBayzに限った話じゃないですよね。

[437: 匿名さん]

>>435
最近は、一時金徴収をしないパターンのマンションが多い。

[438: 匿名さん]

>433
あんたの観点だとここは見せかけを安くしないで堅実な出し方をしてるから当てはまらないね
そもそも維持費を意識した上で他物件と比べると健全だって話なのに
なんで話すりかえてレッテル貼りしてんの？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[439: 匿名さん]

>433
あれ？これまでは、（デベの設定した）管理費と修繕積立金を含めたランニングコストが高いってずっとネガしていたのに、今度は維持費を低く見せかけてるっていう批判ですか？矛盾してませんか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[443: 匿名さん]

管理費、修繕積立費の上昇とともに年収もあげればいいだけの話。比例して生活レベルはあがるもの。
今後出世が期待できない人はそもそも余裕を持った返済計画がなければ厳しい。
何度も言うが、世帯年収で返済シミュレーションしてる人は本当にリスキーです。単独年収で照らして判断するべき。
よって、ある程度の属性以外は購入を諦めた方が将来の本人のため。ひいては、近隣住民のため。
そう思いませんか？

[444: 匿名さん]

＞443
旦那さんの年収が700万円＋奥さんの年収が500万円＝世帯年収1200万円のようなご家庭を心配しているのでしょうけど、共同住宅を購入する以上は近隣住民を選ぶことはできませんよ。逆に443さんはBAYZでなくそういう方が購入しないような高額物件を購入すればいいのでは。

[445: 匿名さん]

>443
それは大きなお世話なんじゃないですかね。
共働きの世帯は一般的ですし、これからもっと共働きは当たり前になってくると思いますので、単独年収で考えろというのは極論かと思います。

ちなみに、何かあって管理費を滞納するような事態になった場合には、物件を手放せばいいわけで（ローンを滞納すれば遅かれ早かれ手放すことになります）、その場合の管理費の滞納分は物件を取得した特定承継人にも承継されるので、いつまでも滞納が続いて管理組合に迷惑をかけるということもないと思います。

[446: 匿名さん]

>445

管理費滞納してるような訳あり物件にあえて手を出す人はそういないでしょ。

売った後のことは知ったことではないって、売る側の論理かな。

分譲マンションって住民同士運命共同体。周りがどんな人か、モデルルームで要チェック。内装や設備の豪華さに浮かれていたら失敗する。

[447: 匿名さん]

そんな事より、2期からの値上げの心配した方がよっぽど建設的かと。

[448: 匿名さん]

443です。
446さんも同じことをお思いかもしれませんが、内装も設備も素晴らしいのに、そこに住まうご主人が年収700万円っていうのはさすがに不釣り合いだと思います。
生活レベルも社会的な地位が違いすぎます。
いくらマンションは近所付き合いが稀薄とはいえ、お互いにストレス感じませんかね？

[449: 匿名さん]

年収年収っで、しつこいなぁ

ここより高いレベルのＤＴ、ティアロなどでもこの話は全然しませんね

住みたい場所選んで、
惹かれてわくわくしながら、
マンション購入
いいことでしょう

皆さんきっと覚悟した上購入検討してるでしょう

年収いくらなら買えるか買えないのか、
他人と関係ないでしょう　

余計なお世話です。
ストレス出やすいよね。

そんな偉そうな人なら、
BAYZぐらい買わないでしょう、
グローバルとか、DTとか検討しようよ

[450: 匿名さん]

300万年収でも、資産あれば関係ないよ。

[451: 匿名さん]

中央区と江東区、この点ではどちらの方が上手でしょうか？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443775/res/399

[452: 購入検討中さん]

＞４４８

この物件を検討しているのは年収７００～８００万の層だと思いますよ。（私がそうなので・・・）
生活レベルとか社会的地位とか、港区のマンション買う訳ではないのに考え過ぎですよ。

[453: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/article/DGXNASFB31007_U4A600C1000000/

「世帯年収が1000万円を超える家庭や経営者層も増えてきている」（三井不動産レジデンシャルの加藤仁朗営業室長）。
とのことなので、1000万超もいないことはないと思いますよ。

[454: 匿名さん]

キャナリーゼとか言って恥ずかしくないのかな？

[455: 購入検討中さん]

http://www.nikkei.com/article/DGXNASFB31007_U4A600C1000000/
【「キャナリーゼ」を知っていますか。高層マンションが林立する豊洲に居を構える高級志向の主婦たちの異名で、子どもを有名幼稚園や小学校に通わせたり、ペットを連れて東京湾岸沿いを散歩したりするのが典型的なライフスタイルだ。】

年収1000万円前後で「高級志向」・・・。
なんだか涙ぐましいです。

[456: 匿名さん]

所沢不動産投資公司さんのブログで湾岸マンションについて評価コメントがあります。
当たってるような気がしますが。

今日の日経で江東区は中国人の人口増加が多いとありましたが本当でしょうか？

[457: 匿名さん]

いつも思うけど、この手の記事にはどこか蔑んだ臭いを感じる。
自由ヶ丘や二子玉川の主婦が同じことやっても記事にはならないけど、
「豊洲なのに」という前置詞が隠されてる気がするのは被害妄想？

[458: 匿名さん]

豊洲から通える有名幼稚園や小学校って、何処なのでしょうね？

[459: 匿名さん]

700万で不釣り合いとか、他人がとやかく、言うことではないとおもいます。
448さんを個人的に責めているわけではありません。
資産があったり、御実家だったり、株の配当とか、死ぬ気で稼いでなくて700万とか、
要は質の問題じゃないですかね？
実は私、過去に管理費管理費うるさいので、5.6万。まー外食一回分ね。と書いたものです。
家族5人で夕飯をちょっとホテルにでも食べに行けば、それぐらい、または以上になるでしょ？
って意味で書いたつもりが、言葉足らずで避難ごうごうでした。
外食一回6万、週1で25万！信じられない！みたいに
騒がれて。全く困りました。

もちろん、マクドナルドを食べることもあるし、
毎回そんなところにいってるわけではないですが、
そういう価値観をひとりの女性以外共有してもらえなくて。

うちも、700万ではないですし、448さんの言わんとすることわかりますが、
年収だけじゃないような気がしますよ。

[460: 匿名さん]

448です。
管理、修繕積立費用であーだこーだってな議論があまりにくだらなかったので、
その程度の額で一喜一憂するような財力なのであれば勇気をもって購入を見送るべきでは？と思い、単刀直入に申し上げました。
金利上昇に加え、いずれ消費増税も20%、30%の時代が訪れ、必然的に管理費をはじめ物価上昇がやってくる。
そんなときに真っ先に破綻するのが身分不相応な物件を購入された人です。
そして管理費等支払い不能になり、そのしわ寄せを被るのが残された住民です。
という話。

[461: 匿名さん]

>>457
自由が丘や二子玉川への憧れがあるなら
あちらで探せばよろしいのでは？
買う前ならまだ「被害」はありません。

[462: 匿名さん]

そもそも、BAYZの検討者だったら６万円程度の管理費は気にしていないと思いますが。
持家手当でお釣りもきますし

[463: 匿名さん]

＞456さん
豊洲のレストランに行くと、お友達同士の中国人家族と日本人家族が賑やかに食事をしてたり、ビバホームでは普通に中国語が飛び交ったり豊洲は中国人のご家族も多い印象ですね。新聞が増えていると報道しているのですから、増えているのだと思いますが。

[464: 匿名さん]

>>462
湾岸の新築では有明の次にお安い物件ですし、月6万円の出費を気にされている方がBAYZを検討しているからこんなに長く固定費の話題が続くのでは。

[465: 匿名さん]

>463
それはいい環境ですね!

[466: 匿名さん]

>464
いいえあなたがしつこく焚きつけているだけです。

[467: 匿名さん]

458
有楽町線沿線は私立国立沢山あるじゃないですか！
昨日自由が丘で暁星小学校の制服みました。随分遠くから通っているなという印象でした。
豊洲なら飯田橋、永田町、市ヶ谷、江戸川橋どこでもいけますよねー。
乗り換えて表参道。。学校名は自分でお調べに

[468: 匿名さん]

456

ふざけた名前だなと思ってブログ見てみたら意外にまじめでしたね。金利の話や、評価項目はかなり勉強になりました。埼玉の方？


465
たしかに国際的なのは良いことですね。国際特区でしたっけ？国が目指している方向と一致しています。シンガポールのように色んな国籍の人が幸せに暮らせる街になるといいですね。

[469: 匿名さん]

今日の日経に江東区の人口の話なんて載ってたっけ?
豊島区の話は読んだきがするけど…

[470: 匿名さん]

>>460さん
>金利上昇に加え、いずれ消費増税も20%、30%の時代が訪れ、必然的に管理費をはじめ物価上昇がやってくる。そんなときに真っ先に破綻するのが身分不相応な物件を購入された人です。そして管理費等支払い不能になり、そのしわ寄せを被るのが残された住民です。

年収１２００万円以下でも大丈夫などと煽って、メリットあるのは１００%デベロッパーさんだけですよね。

７５平米で
毎月のランニングコスト６５０００円以上のスタート
修繕積立金は２０年で４倍

この最低限のことだけは、
年金崩壊時代を迎える
検討者の方々には周知していただきたい。
無駄に宣伝広告費を消費しないためにも。

ぜひ公式サイトにも将来の
ランニングコストは
情報公開して欲しい。
汚染土壌埋め戻しの説明と共に。

そういった誠意あるマンションこそ、
これからの時代は評価されていくでしょう。

[471: 匿名さん]

>461
>自由が丘や二子玉川への憧れがあるなら
>あちらで探せばよろしいのでは？
>買う前ならまだ「被害」はありません。

あらら・・・、どこか琴線に触れちゃいましたかね？
自由ヶ丘や二子玉川で探したくても予算的にムリです。

[474: 匿名さん]

>>472
発表会自体、５月末に実施されてますよ。

[475: 匿名さん]

また個人ブログの宣伝始まった。
まじやめろよ。

[476: 匿名さん]

473さん
私はネガのコメントとは別です。
700万代を罵倒にしているわけではなく、
近隣者に迷惑をかけないように身分不相応な物件の購入は見送るべきですと申し上げてます。
この一点のみです。
その他の書き込みは存じ上げません。

[477: 匿名さん]

年収とか騒いでいるのってベイズくらいですよね。人の年収なんてどうでもいいじゃないですか？？

[478: 匿名さん]

久しぶりに覗いてみたら相変わらずつまらないネガキャンすごいね。
って言うか次から次へ、手を変え品を変えよく思い付くなって感心します。
が、労力をかける方向を間違えてはいませんか？

[479: 匿名さん]

年収マニア？

[480: 匿名さん]

年収への反論意見が多いということは、やっぱりご主人だけでは700万前後の方が大多数ということが垣間見えますね。
うーん、本気で悩ましい。物件はいいのだけど。

[481: 匿名さん]

うちは800万位ですよ。

[482: 購入検討中さん]

駅が遠すぎるんだよ。実際は地下鉄の駅まで１７～１８分かかるぞ。
ゆりかもめはちょこまか止まりすぎで新橋までが異常に長く感じる

[485: 匿名さん]

>>480
スカイズは最多世帯年収１５００万円〜２０００万円とのことですから、BAYZはもっと高いでしょう。

普通に計算すれば、将来設計的に、１５００以下だとかなりキツイ。

しかも、供給過剰でリセール時の大幅値下がり不安も。

どんなに安くしても売れずに、高額な維持費を支払う義務だけが残るケースも想定できる。

[486: 購入検討中さん]

なんか、必死にローン払うのが前提のネガみたいなんですが笑えますね。65000円スタートでもいいですが、そこら辺のアパートレベルのランニングで住めると思えばどうでもよくないですか？

[487: 匿名さん]

453の記事みるかぎり、SKYZの平均世帯年収が1500～2000万と営業に言われたっていうのはデマだね。

ホントに同エリアの自社物件が世帯年収1500万以上になら、豊洲エリアの平均世帯年収の上昇を言う文脈の中でわざわざラインを1000万までさげて、しかも「増えてきている(=まだ多数派ではない)」って言い方するはずがないから。

[488: 匿名さん]

都心三区でも世帯年収1000万超えの世帯ってせいぜい2割台しかいない（1500万以上だと1割を切る）ってのに、
新豊洲の立地と坪単価250万レベルの物件にその層が殺到してるって設定は流石に無理があるだろ。

BAYZがそれ以上ってのは更に無理。

[489: 匿名さん]

世帯年収は1000万円前後でも、親からの援助ある家庭が多いのでは？両方の親から1500万円づつ援助してもらえれれば、頭金3000万円用意できますからね。で、ローン4000万円とかで、あとは家具買って、って感じが自分も含めて何となく周りもそんな感じかなと。

[490: 匿名さん]

これまでのようなインフレなしの前提にたった計算をしてもあまり意味がないですよ
とりあえず固定低金利で値上がりしていく人気マンションを買っとけばあとで後悔はしないよ程度でいいんだよ

[493: 匿名さん]

そんな事より、２期から値上げされる心配した方がよっぽど建設的だと思いますがね。

[495: 匿名さん]

でも、結局値上げされちゃうんでしょ。勝ちどきの売れ行きを見たらそれくらい想像しなきゃ。

[497: 匿名さん]

値上げ吹聴はすみふかな。それでもあちこちで売れ残りまくってる。そんなことしても意味ないのに。

まあ、ここはステマバリバリのデベが集結してるけど。

[499: 匿名さん]

投資対象にされる物件は考え物。賃貸に出されて、モラルの低いとされる賃貸住民がトラブル続出ってことも。

あと、非居住だと管理組合の理事やらないしね。総会に出ないばかりか、委任状すら出してくれないかも。

[501: 匿名さん]

1000万あれば十分でしょう。うちなんて800万です。

[502: 匿名さん]

家賃２５万円クラスの賃貸で、モラルの低い人が入ってくるなんて可能性のほうが低いんじゃない？
ワンルーム投資じゃないんだから。