BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

[匿名さん]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441666/

[403: 匿名さん]

スカイズ契約者さんは営業さんに
最多世帯年収は1500〜2000万円と言われたとも
投稿されていましたね。
外食一回6万円は普通とのコメントが印象的でした。

そういう方には75平米で、初年から
毎月65000円くらいのBAYZのランニングコストも
余裕なのかもしれませんが、
ローン以外にかかるランニングコストが
私には不安要素になります。
修繕積立金は20年で4倍くらいになりそうな話も含めて。

のらえもんさんはBAYZのおすすめ世帯年収
1200万円〜とされていましたが、
一般的に言われる
「マンション購入額は年収の5倍」は
本来、手取りを基準にすべきでは？と思いますし、
永遠に払い続けなければならない
ランニングコストが検討の大きな不安材料になっています。

[404: 匿名さん]

確かに不安はありますよね。
共用施設の豪華な長期優良住宅、まさかの備えなり耐震など
住人にとって安心安全であるスペックを備えている物件を選んでいくと
維持費は仕方ないところもありますね。
最近の新築で耐震などもなく、ここほどの共有施設がない団地型マンションでも
25000円前後はかかりますから、なにを目安にするかだと思います。
便利快適安全安心はただではないことを再認識するべきではないでしょうか？
安ければ嬉しいですが、きちんと快適な生活が長期に亘り継続しえるかの方が重要です。

[405: 匿名さん]

駐車場代が管理費に充てられなくても、修繕積立の方に充てられてたら、もし駐車場がうまらなかったら、将来どのみち不足するってことですか？
不足するのが管理費か修繕積立費かってことですか？
素人なので教えてください。

[407: 匿名さん]

2期からの値上げの心配もあるからねえ。
買える人だけが得する相場と言えばそれまでだけど。

[408: 匿名さん]

他の物件よりはランニングコスト安いし、問題無いのでは？

しかし、65000円って数字おかしくない？
ちゃんと確認した？

[409: 匿名さん]

>>405
お金がどこからか湧いてくるわけではないので元の見積りが甘ければ足りなくなるでしょう。そこは当たり前です。
ただ、管理費が足りなくなると共用部分の電気が止まったり、エレベーター点検ができなくなって止まったり、いきなり生活にこまります。（ちょっと極端ですが）
修繕積立の場合は不足分を管理にレベルを下げて管理費を浮かすとか、積立金をなだらかに増額させるとかタワーパーキングをとめるとかでお金を浮かすとかして35年で帳尻を合わせられるので、まだ対応策や選択肢が多いってだけです。

[410: 匿名さん]

>>409
電気が止まるなんて有り得ないですよ。
管理費値上げになるだけ。

[411: 匿名さん]

まぁそうは言っても管理費上げるのだって総会だなんだで大変ですよ。さすがに電気はちょっと大袈裟ですが。
修繕積立に関しては修繕計画を5年延期するとかだけでもだいぶ違いますからねぇ。

[412: 匿名さん]

>>408
ベイズは固定資産税軽減措置延長期間後の物件ですから、固定資産税込みの話で、もっと高いくらいですよ。

勝どきの固定資産税は８０平米で年間４２万円だそうです。

年金崩壊時代を迎えたら、ランニングコストの高いタワマン中古が、余りまくるでしょうから、永住覚悟とはいえ、老後払い続けられるものか…。

[413: 匿名さん]

年初から65000円の維持費って大袈裟すぎません？
私の認識と違うので宜しければ内訳教えて下さい。

[414: 匿名さん]

埋め戻しはデベの情報を信用しないのに、固定資産税だけはここの書き込みよりもデベの概算見積もりの方が信用できるんですね。変なのー

[415: 購入検討中さん]

ネガが気持ち悪いのは、事実をねじ曲げて書くこと。

維持費というと、普通は、管理費と修繕積立費のことだと思う。
ベイズは、35,000円くらい。
他のタワマンも、3万円台のところが多い。

ネガは、ベイズの維持費は、管理費と修繕積立費と、固定資産税のことだ、という。
他のタワマンの維持費には、固定資産税は含めていないのに、ベイズにはそれを含めて発言する。

だから、他のタワマンの維持費は、3万円台なのに、ベイズは65,000円だ、と印象づけたがる。
この時点で比較対象がちがう。まったく違うのに、比べて高い、という。

他のマンションも固定資産税をいれれば、それくらいになる、とは言わない。
あくまで、6万円なんて高い、高い、と繰り返す。

そして、このネタだけで1ヶ月ちかくネガティブ活動をしつづける。

固定資産税は維持費じゃない。税金だ。四半期に一度支払う税金だ。
毎月のランニングコストじゃない。

[416: 匿名さん]

415さん
あーすっきりしました。
何かを保持したら税金当たり前ですよねー。
これだけネガが粘着しているあたり、ベイズも人気なのでしょうね。
スカイズベイズ、先客万来、小学校に、商業施設に、本当に楽しみなエリアです。
自転車でさーっと、今日はららぽーと、今日は晴海トリトン、今日は先客万来と賑わいを
享受し、目の前は公園に、水辺の占有的な抜けと開放感。
施設内プールでリフレッシュ、キッズスペースもタワマン最大では？
早く契約したいです！

[417: 匿名さん]

>409

逆の考え方もある。修繕積立だと、大規模修繕まで時間があるからと言って問題が先送りにされて、いざ、大規模修繕のときに積み立て不足で修繕できないなんて可能性もる。管理組合の理事って１年で交代だから、自分が理事のときに値上げなんてことしたら手がかかるわけだから敬遠される。

管理費は年度単位の会計だから、不足したらすぐに対応が必要になる。

[418: 匿名さん]

当初の計画以降に、エレベータ、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。それの対応も必要だから、駐車場利用料を修繕積み立てに充当するって計画だと、駐車場が想定よりも稼働率が低いと不足額についてダブルで対応が必要になる。きついよ。

[419: 匿名さん]

まあ、普通のマンションとは異なる設定をしてるわけだから、売主がどういう意図でそういった設定をしたのかと、メリット、デメリットをどう考えてるか位は確認しておいたほうがいいかもね。想定どおりに推移するかは別として。

[420: 匿名さん]

うまくいかなかったときは売主に補填してもらう特約を契約につけさせるとか。

[421: 匿名さん]

管理費の対応はすぐにできるのに、修繕積立の対応がすぐにできない前提なのはさすがにおかしいでしょう。
やりたくてもできないのは、たいていの場合、管理組合のやる気の問題ではなく、住民の理解を得るのに時間がかかることですよ。

[422: 匿名さん]

駐車場が埋まってないならタワーパーキングをとめるとかで修繕積立は浮かせられるでしょう。
日々の管理費に入れてたらそういうこともできない。

[423: 匿名さん]

外に貸し出すという手もあるしねー

[424: 匿名さん]

タワマン買うのに固定資産税高いとかマジでびっくり発言なんだけど。じゃー検討やめればいい話じゃん。ずっと65000円の維持費って叫んでて下がるの？笑

[425: 匿名さん]

>418
何と比較してきついと言ってるの?
そもそも駐車場収入が積立にまわらないところだとより負担が大きくなるだけだと思うんだけど

[426: 匿名さん]

豊洲の東急不動産360らしいですね！びっくりです！

[427: 匿名さん]

管理費や固定資産税をそこまで気にするのは、背伸びした物件検討しているということなのではないでしょうか。また営業に確認すれば良いジャンルのことを、この掲示板で長々とやりとりするるというのも問題解決の手法が間違っていると思います。

一方で
⚫︎ローンは年収の5倍以下
⚫︎オーバーローンにならないようにする
という言い尽くされたお作法を守れば、破綻の心配は少ないと思います。

[428: 匿名さん]

>426
どこ情報でしょうか?

[429: 匿名さん]

>423

セキュリティの問題もあるから外部貸し出しはまず無理。

[430: 匿名さん]

そもそも、65000円って信ぴょう性ある数値なの？
他の物件よりは安いなら問題無いのでは？

[431: 匿名さん]

タワーパーキングは運用止めても維持費がかかるんだけど。

[432: 匿名さん]

なんで？

[433: 匿名さん]

維持費を低く見せかけたい人が多いですね（笑）

デベロッパーさんと
同じお悩みを
お持ちの方々のようです。


そもそも修繕積立金が２０年で４倍になってしまうようなタワマンの
「購入時に維持費を安く感じさせるような手法」は
国土交通省も

>マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。

と、問題視しているし、ニュース記事としても多く取り上げられている。

さらにここにきて、
固定資産税増税のための
評価額アップの方針もニュースになり、

今まで
「気にしないもの」

デベロッパーさんにとっては
「気にしてほしくない材料」

だった維持費が、
中古検討者にも判断材料として
重視されるようになってきています。

今まで無視する程度だった消費税が、その上がり幅が一定金額を越えると
「消費行動において常に意識」されるようになるのと同じ。

維持費を意識させないようにしても、もう無理な段階です。
これからの検討者は、将来の転売を考えても維持費は強く意識すべきでしょう。

[434: 匿名さん]

>>430
何度もここで否定されてるけどね。
否定するとまっとうなBayz検討者を嘘つき呼ばわりしたことにされちゃうんですよね。困ったものです。
実際の固定資産税はデベの見積より安いよーと言うのが本来の話だったはずなんですが。

[435: 匿名さん]

ここの修繕積立が4倍になるケースは全く一時金徴収しないパターンだから、他のマンションと比較してもかなり条件いいと思うのですが。
それ以外の話はBayzに限った話じゃないですよね。

[437: 匿名さん]

>>435
最近は、一時金徴収をしないパターンのマンションが多い。

[438: 匿名さん]

>433
あんたの観点だとここは見せかけを安くしないで堅実な出し方をしてるから当てはまらないね
そもそも維持費を意識した上で他物件と比べると健全だって話なのに
なんで話すりかえてレッテル貼りしてんの？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[439: 匿名さん]

>433
あれ？これまでは、（デベの設定した）管理費と修繕積立金を含めたランニングコストが高いってずっとネガしていたのに、今度は維持費を低く見せかけてるっていう批判ですか？矛盾してませんか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[443: 匿名さん]

管理費、修繕積立費の上昇とともに年収もあげればいいだけの話。比例して生活レベルはあがるもの。
今後出世が期待できない人はそもそも余裕を持った返済計画がなければ厳しい。
何度も言うが、世帯年収で返済シミュレーションしてる人は本当にリスキーです。単独年収で照らして判断するべき。
よって、ある程度の属性以外は購入を諦めた方が将来の本人のため。ひいては、近隣住民のため。
そう思いませんか？

[444: 匿名さん]

＞443
旦那さんの年収が700万円＋奥さんの年収が500万円＝世帯年収1200万円のようなご家庭を心配しているのでしょうけど、共同住宅を購入する以上は近隣住民を選ぶことはできませんよ。逆に443さんはBAYZでなくそういう方が購入しないような高額物件を購入すればいいのでは。

[445: 匿名さん]

>443
それは大きなお世話なんじゃないですかね。
共働きの世帯は一般的ですし、これからもっと共働きは当たり前になってくると思いますので、単独年収で考えろというのは極論かと思います。

ちなみに、何かあって管理費を滞納するような事態になった場合には、物件を手放せばいいわけで（ローンを滞納すれば遅かれ早かれ手放すことになります）、その場合の管理費の滞納分は物件を取得した特定承継人にも承継されるので、いつまでも滞納が続いて管理組合に迷惑をかけるということもないと思います。

[446: 匿名さん]

>445

管理費滞納してるような訳あり物件にあえて手を出す人はそういないでしょ。

売った後のことは知ったことではないって、売る側の論理かな。

分譲マンションって住民同士運命共同体。周りがどんな人か、モデルルームで要チェック。内装や設備の豪華さに浮かれていたら失敗する。

[447: 匿名さん]

そんな事より、2期からの値上げの心配した方がよっぽど建設的かと。

[448: 匿名さん]

443です。
446さんも同じことをお思いかもしれませんが、内装も設備も素晴らしいのに、そこに住まうご主人が年収700万円っていうのはさすがに不釣り合いだと思います。
生活レベルも社会的な地位が違いすぎます。
いくらマンションは近所付き合いが稀薄とはいえ、お互いにストレス感じませんかね？

[449: 匿名さん]

年収年収っで、しつこいなぁ

ここより高いレベルのＤＴ、ティアロなどでもこの話は全然しませんね

住みたい場所選んで、
惹かれてわくわくしながら、
マンション購入
いいことでしょう

皆さんきっと覚悟した上購入検討してるでしょう

年収いくらなら買えるか買えないのか、
他人と関係ないでしょう　

余計なお世話です。
ストレス出やすいよね。

そんな偉そうな人なら、
BAYZぐらい買わないでしょう、
グローバルとか、DTとか検討しようよ

[450: 匿名さん]

300万年収でも、資産あれば関係ないよ。