BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

[匿名さん]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441666/

[342: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

ここは一回値段が決まったら変更しないよ。
営業さんに確認済み

[343: 匿名さん]

ＪＶで三社以上入ってて値上げしたマンションは聞いたことないなー。どこかあったっけ？

[344: 匿名さん]

一期の即日完売は人気物件と評価を受ける為には必須条件になっていますから、何部屋を販売するか注目ですね。人気の100部屋程度なら即日完売は楽勝でしょうが、最低200部屋はさばけないと、その後が相当厳しくなりますね。同じ部屋に登録が集中しないように、部屋タイプや方角をどのような配分で売り出すかも注目ですね。

[345: 匿名さん]

KTTではTTTお見合いの割安な向きやグロスが安い2LDKが倍率高かったと聞きましたが
ここも同じ傾向になるのでしょうかね

[346: 匿名さん]

>341
有明の値上げはすみふの意向でしょ。
あそこは東建とすみふが半々ぐらいの影響力だし。

[347: 匿名さん]

物件概要には販売6月下旬って書いてあるんだけど、いつなの？
抽選の日程とか決まってる？
来週モデルルームに行こうかと思ってるんだけど。

[349: 匿名さん]

>>347
まだですけど、来週には物件概要あたりに確定して出てくるんじゃないですかね。
現時点で決まってなければ、来週末に登録締め切りってことはまずないので、来週にMR行く感じでまったく問題なく間に合うと思います。

[350: 匿名さん]

>348
何度もいってるけどランニングコストを比較したいなら、
内訳になにが含まれてるかや駐車場収入をどこに入れるかなどを合わせてみないと意味ないよ

厳密には、30年とか期間できってそれまでに必要な管理費と修繕費の総額を
月平均に割り戻してこないと正しい比較ができない

[351: 匿名さん]

>>350
そうはいっても
リセールするときに中古客が見るのは
毎月の管理費と修繕費ですよ。
それが高いならば検討外にされ兼ねない。

[352: 匿名さん]

>>351
中古で買う客が見るのはまず物件そのものだろうがよ。
物件が気に入ったから維持費高くても買う、はあり得ても
物件気に入らないけど維持費安いから買う、とかあるわけない。

あるとすれば、同じように気に入った物件があって、
片方維持費が高い、片方維持費が安い、って時だけだ。
でも同じ規模のマンションなら維持費だって大して変わらない。

ホントに気持ち悪いな。

[353: 匿名さん]

>>350
以下が勝どきザタワースレでも
転載された管理費修繕積立金比較ですが、
長期住めば勝どきザタワーより
ドゥトゥールのほうが安くなるようです。

やはり維持費の徹底比較が重要ですよね。

固定資産税含めた維持費が10万円になれば、
10年ごとに1200万円の出費だから、


目先の売価なんて、
あまり関係ない！


75平米換算の管理費&修繕積立金比較
①勝どきザ・タワー　　25650
②ティアロ　　　　32550
③SKYZ 　　　35250
④キャピタルゲートＰ　35025
⑤Bayz　　　　　 　35025
⑥DEUX TOURS 28653
・DEUX TOURSはインターネット接続代金込み。SKYZはネットとＣＡＴＶ込み。勝どきザ・タワーとキャピタルはネット代別。他は不明。

>ベイズはもうお買い得物件ではなくて、コスト高騰の波をざっぷりかぶった割高物件ですよ。

SKYZより仕様が落ちて
1割〜２割のコストアップ。

さらに固定資産税減免の延長期限過ぎ物件だから
75平米で毎月約65000円スタートは不利すぎますよね。

BAYZは価格を落とすのが
最低限必要な施策だと思います。

それでもきつそうで心配だけど。

[358: 匿名さん]

>>356
値上げの危険性なんてどこにも書いてなかったんですが…

[359: 匿名さん]

>353
勝どきタワーもドゥトゥールも駐車場収入は管理費に入るらしいから、
平均25,000円として付帯率40%なら管理費実質はプラス10,000円だね。
ここだけ修繕積立に繰入だから

勝どきタワー35,650
ドゥトゥール38,653
BAYZ35,025

あれれ、ここが一番安いことになっちゃうね。

[363: 匿名さん]

だいたい管理費なんて人件費がほとんどなんだから、同じ規模で同じ内容の管理内容なのに管理費が３割も安かったら何かカラクリがあると思わないと。
管理の質が落ちるとか、駐車場収入をあてにしているとか。
管理費が安いとか内容を確認せずに選んだら20年後に後悔するのはどっちかねぇ。

[364: 匿名さん]

絶対的に高いという話ならリセールに不利ということだはなく、
分譲買うなとなっちゃいますので、そういうもんだと思えばいいのではないですか。

[365: 匿名さん]

スカイズより1割高い
ランドマーク性なし(スカイズと比較)
維持管理費用が数年で倍以上
眺望も周辺タワーと比較するといまいち
ワイルドマジックあたりにタワーも？
環境問題もリスクとしてはあり

悩ましいです。

[366: 匿名さん]

356
勝どきは値下げしたからでしょうね。
BAYZも値下げしないと、他との比較で
不人気物件とみなされる可能性があります。
以下勝どきザ・タワーのスレより

>500戸に対して621の応募って思った以上に少ないな、という印象です。人気というからには少なくとも1000以上（平均倍率2倍以上）の応募があったのかと。ところがあけてみればあふれた人は121人しかいないわけですよね？まだ残り500戸以上あるのに。しかも数年後には3000戸の計画、さらには数百戸の計画が続々、オリンピック後には何千戸の計画まであるのに。東京にはそんなに湾岸に住みたい人がいるのでしょうか？？

[368: 匿名さん]

むしろここのネガの必死さみていると
相当売れるんだろうなと思えてくる不思議

[369: 申込予定さん]

368さんに同意です。
本当に狙っているところが、買えるのか不安になります。

[374: 匿名さん]

悩ましいのは、二期から値上げされる可能性が高いという事でしょう。

確かにスカイズより１割高いんだけど、他の物件は２割から３割は値上げしてきている。
おそらく、ここはあと１割から２割は値上げしたいはず。

１期で好調なら２期から値上げという戦略の可能性が高いと思われます。

[378: 匿名さん]

2期からの値上げの心配した方が現実的だと思う。。。

[383: 匿名さん]

375
東京の不動産が安いかどうかは所沢不動産投資公司のブログにもあるように
実態を気を付けて見る必要があるよ。外国人の投機的な買いによって
価格が釣り上がり、夜には明かりのつかないゴーストマンションになっても困るわな。

[385: 検討中の奥さま]

グローバルな相場観として、SKYZもBAYZも普通なら７０㎡以上は、１MillionUS＄はつく。眺望によって価格が変動するのも世界の常識。

[386: 匿名さん]

70平米で$1mil！？プッ、思わず吹いちゃいました。
坪475万(笑)所得が倍増しないとホームレス続出だな。
どこの都市がそんな状況なの？具体的に教えてよ。
ロンドンのシティやシンガポールのオーチャードにある高級マンションと比べても意味ないからね。

消費者に誤解を与えるような書き込みは大概にしてくださいよ。

[387: 匿名さん]

皆さん、管理費が気になるようなら、東京ベイシティタワーはどうですか？角住戸も多数ありますし、何と言っても、山手線新駅の恩恵が受けられますよ。

[388: 匿名さん]

スカイズは1期で475の登録とありますが、申し込みの数はどのくらいだったんですか？

[389: 申込予定さん]

そんなこといったら、どこもかしこも億になっちゃうよ。。
けれど、平均年収が300万前後というような数字もあり、
物件価格だけが上昇していくとは考えずらい
ゆとり世代の若者はお金も責任も保持することを嫌悪するし
日本も二極化していくのでは？

[390: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[391: 申込予定さん]

2700？すっごーい！湾岸最高だと自負のたかいドゥトール確か2500ですよ。
プレミアムじゃなくて、普通の角部屋で？玄関もプレミアム仕様だし、ベランダもフローリング調、
スカイズより劣る劣るとよく見もせずにいうけれど、互角、それ以上の部分もありますよね
私はベイズ買おうと思います！

[392: 匿名さん]

分かり易い自作自演はさておき、ベイズも蓋を開けたら人気物件でしたってなりそうだね。

[396: 匿名さん]

天井高は2500
サッシ高が2450ですね
公式ページに書いてあるのでご確認ください

[397: 匿名さん]

>>366
不思議なことに売れ行き好調、即完売とか言われちゃうと、それに釣られてか、次もうれちゃうんですよねー。
どうせ買うなら1期目に好きな部屋を選んだ方がいいと思うのですが。
Skyzのときもそうでしたし。
行列のできるラーメン屋さんが、行列できるとさらに客が増えるみたいな感じでしょうか。

[399: 匿名さん]

SkyzとBayzのMRは同じですし、BayzのMRがオープンした後もSkyzのMRが残ってました。（今も残ってるかも。）
Skyzもまだ引き渡し前だし、MRに色々と相談ぐらい行くでしょう。
それにSkyzの契約者向けにBayzのMRの内覧会を開催していたらしいですよ。口コミを狙ってのことだと思いますがSkyzの契約者に見せても恥ずかしくない、むしろこっちもいいなーと思わせる自信があってのことだと思います。
さすがだなーと思って関心しました。

[400: 匿名さん]

390です。
お騒がせしてすみません。また、自作自演ではありません。
晴海のタワーのDMだったかもしれません。勘違い投稿のため、削除依頼をだします。失礼しました。

[403: 匿名さん]

スカイズ契約者さんは営業さんに
最多世帯年収は1500〜2000万円と言われたとも
投稿されていましたね。
外食一回6万円は普通とのコメントが印象的でした。

そういう方には75平米で、初年から
毎月65000円くらいのBAYZのランニングコストも
余裕なのかもしれませんが、
ローン以外にかかるランニングコストが
私には不安要素になります。
修繕積立金は20年で4倍くらいになりそうな話も含めて。

のらえもんさんはBAYZのおすすめ世帯年収
1200万円〜とされていましたが、
一般的に言われる
「マンション購入額は年収の5倍」は
本来、手取りを基準にすべきでは？と思いますし、
永遠に払い続けなければならない
ランニングコストが検討の大きな不安材料になっています。

[404: 匿名さん]

確かに不安はありますよね。
共用施設の豪華な長期優良住宅、まさかの備えなり耐震など
住人にとって安心安全であるスペックを備えている物件を選んでいくと
維持費は仕方ないところもありますね。
最近の新築で耐震などもなく、ここほどの共有施設がない団地型マンションでも
25000円前後はかかりますから、なにを目安にするかだと思います。
便利快適安全安心はただではないことを再認識するべきではないでしょうか？
安ければ嬉しいですが、きちんと快適な生活が長期に亘り継続しえるかの方が重要です。

[405: 匿名さん]

駐車場代が管理費に充てられなくても、修繕積立の方に充てられてたら、もし駐車場がうまらなかったら、将来どのみち不足するってことですか？
不足するのが管理費か修繕積立費かってことですか？
素人なので教えてください。

[407: 匿名さん]

2期からの値上げの心配もあるからねえ。
買える人だけが得する相場と言えばそれまでだけど。

[408: 匿名さん]

他の物件よりはランニングコスト安いし、問題無いのでは？

しかし、65000円って数字おかしくない？
ちゃんと確認した？

[409: 匿名さん]

>>405
お金がどこからか湧いてくるわけではないので元の見積りが甘ければ足りなくなるでしょう。そこは当たり前です。
ただ、管理費が足りなくなると共用部分の電気が止まったり、エレベーター点検ができなくなって止まったり、いきなり生活にこまります。（ちょっと極端ですが）
修繕積立の場合は不足分を管理にレベルを下げて管理費を浮かすとか、積立金をなだらかに増額させるとかタワーパーキングをとめるとかでお金を浮かすとかして35年で帳尻を合わせられるので、まだ対応策や選択肢が多いってだけです。

[410: 匿名さん]

>>409
電気が止まるなんて有り得ないですよ。
管理費値上げになるだけ。

[411: 匿名さん]

まぁそうは言っても管理費上げるのだって総会だなんだで大変ですよ。さすがに電気はちょっと大袈裟ですが。
修繕積立に関しては修繕計画を5年延期するとかだけでもだいぶ違いますからねぇ。

[412: 匿名さん]

>>408
ベイズは固定資産税軽減措置延長期間後の物件ですから、固定資産税込みの話で、もっと高いくらいですよ。

勝どきの固定資産税は８０平米で年間４２万円だそうです。

年金崩壊時代を迎えたら、ランニングコストの高いタワマン中古が、余りまくるでしょうから、永住覚悟とはいえ、老後払い続けられるものか…。

[413: 匿名さん]

年初から65000円の維持費って大袈裟すぎません？
私の認識と違うので宜しければ内訳教えて下さい。

[414: 匿名さん]

埋め戻しはデベの情報を信用しないのに、固定資産税だけはここの書き込みよりもデベの概算見積もりの方が信用できるんですね。変なのー

[415: 購入検討中さん]

ネガが気持ち悪いのは、事実をねじ曲げて書くこと。

維持費というと、普通は、管理費と修繕積立費のことだと思う。
ベイズは、35,000円くらい。
他のタワマンも、3万円台のところが多い。

ネガは、ベイズの維持費は、管理費と修繕積立費と、固定資産税のことだ、という。
他のタワマンの維持費には、固定資産税は含めていないのに、ベイズにはそれを含めて発言する。

だから、他のタワマンの維持費は、3万円台なのに、ベイズは65,000円だ、と印象づけたがる。
この時点で比較対象がちがう。まったく違うのに、比べて高い、という。

他のマンションも固定資産税をいれれば、それくらいになる、とは言わない。
あくまで、6万円なんて高い、高い、と繰り返す。

そして、このネタだけで1ヶ月ちかくネガティブ活動をしつづける。

固定資産税は維持費じゃない。税金だ。四半期に一度支払う税金だ。
毎月のランニングコストじゃない。

[416: 匿名さん]

415さん
あーすっきりしました。
何かを保持したら税金当たり前ですよねー。
これだけネガが粘着しているあたり、ベイズも人気なのでしょうね。
スカイズベイズ、先客万来、小学校に、商業施設に、本当に楽しみなエリアです。
自転車でさーっと、今日はららぽーと、今日は晴海トリトン、今日は先客万来と賑わいを
享受し、目の前は公園に、水辺の占有的な抜けと開放感。
施設内プールでリフレッシュ、キッズスペースもタワマン最大では？
早く契約したいです！

[417: 匿名さん]

>409

逆の考え方もある。修繕積立だと、大規模修繕まで時間があるからと言って問題が先送りにされて、いざ、大規模修繕のときに積み立て不足で修繕できないなんて可能性もる。管理組合の理事って１年で交代だから、自分が理事のときに値上げなんてことしたら手がかかるわけだから敬遠される。

管理費は年度単位の会計だから、不足したらすぐに対応が必要になる。

[418: 匿名さん]

当初の計画以降に、エレベータ、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。それの対応も必要だから、駐車場利用料を修繕積み立てに充当するって計画だと、駐車場が想定よりも稼働率が低いと不足額についてダブルで対応が必要になる。きついよ。

[419: 匿名さん]

まあ、普通のマンションとは異なる設定をしてるわけだから、売主がどういう意図でそういった設定をしたのかと、メリット、デメリットをどう考えてるか位は確認しておいたほうがいいかもね。想定どおりに推移するかは別として。

[420: 匿名さん]

うまくいかなかったときは売主に補填してもらう特約を契約につけさせるとか。

[421: 匿名さん]

管理費の対応はすぐにできるのに、修繕積立の対応がすぐにできない前提なのはさすがにおかしいでしょう。
やりたくてもできないのは、たいていの場合、管理組合のやる気の問題ではなく、住民の理解を得るのに時間がかかることですよ。

[422: 匿名さん]

駐車場が埋まってないならタワーパーキングをとめるとかで修繕積立は浮かせられるでしょう。
日々の管理費に入れてたらそういうこともできない。

[423: 匿名さん]

外に貸し出すという手もあるしねー

[424: 匿名さん]

タワマン買うのに固定資産税高いとかマジでびっくり発言なんだけど。じゃー検討やめればいい話じゃん。ずっと65000円の維持費って叫んでて下がるの？笑

[425: 匿名さん]

>418
何と比較してきついと言ってるの?
そもそも駐車場収入が積立にまわらないところだとより負担が大きくなるだけだと思うんだけど

[426: 匿名さん]

豊洲の東急不動産360らしいですね！びっくりです！

[427: 匿名さん]

管理費や固定資産税をそこまで気にするのは、背伸びした物件検討しているということなのではないでしょうか。また営業に確認すれば良いジャンルのことを、この掲示板で長々とやりとりするるというのも問題解決の手法が間違っていると思います。

一方で
⚫︎ローンは年収の5倍以下
⚫︎オーバーローンにならないようにする
という言い尽くされたお作法を守れば、破綻の心配は少ないと思います。

[428: 匿名さん]

>426
どこ情報でしょうか?

[429: 匿名さん]

>423

セキュリティの問題もあるから外部貸し出しはまず無理。

[430: 匿名さん]

そもそも、65000円って信ぴょう性ある数値なの？
他の物件よりは安いなら問題無いのでは？

[431: 匿名さん]

タワーパーキングは運用止めても維持費がかかるんだけど。

[432: 匿名さん]

なんで？

[433: 匿名さん]

維持費を低く見せかけたい人が多いですね（笑）

デベロッパーさんと
同じお悩みを
お持ちの方々のようです。


そもそも修繕積立金が２０年で４倍になってしまうようなタワマンの
「購入時に維持費を安く感じさせるような手法」は
国土交通省も

>マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。

と、問題視しているし、ニュース記事としても多く取り上げられている。

さらにここにきて、
固定資産税増税のための
評価額アップの方針もニュースになり、

今まで
「気にしないもの」

デベロッパーさんにとっては
「気にしてほしくない材料」

だった維持費が、
中古検討者にも判断材料として
重視されるようになってきています。

今まで無視する程度だった消費税が、その上がり幅が一定金額を越えると
「消費行動において常に意識」されるようになるのと同じ。

維持費を意識させないようにしても、もう無理な段階です。
これからの検討者は、将来の転売を考えても維持費は強く意識すべきでしょう。

[434: 匿名さん]

>>430
何度もここで否定されてるけどね。
否定するとまっとうなBayz検討者を嘘つき呼ばわりしたことにされちゃうんですよね。困ったものです。
実際の固定資産税はデベの見積より安いよーと言うのが本来の話だったはずなんですが。

[435: 匿名さん]

ここの修繕積立が4倍になるケースは全く一時金徴収しないパターンだから、他のマンションと比較してもかなり条件いいと思うのですが。
それ以外の話はBayzに限った話じゃないですよね。

[437: 匿名さん]

>>435
最近は、一時金徴収をしないパターンのマンションが多い。

[438: 匿名さん]

>433
あんたの観点だとここは見せかけを安くしないで堅実な出し方をしてるから当てはまらないね
そもそも維持費を意識した上で他物件と比べると健全だって話なのに
なんで話すりかえてレッテル貼りしてんの？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[439: 匿名さん]

>433
あれ？これまでは、（デベの設定した）管理費と修繕積立金を含めたランニングコストが高いってずっとネガしていたのに、今度は維持費を低く見せかけてるっていう批判ですか？矛盾してませんか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】