BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

[匿名さん]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441666/

[260: 匿名さん]

>>249
それは209さんの話だよ。流れを読めば分かるけど。
>211さん、軽減適用後と2月時点では明記されていましたよ。
>せっかく個人情報まで晒して頂いても、この情報からでは「新築のBayzで軽減処置がなくても、75平米でこの額の倍には絶対になりません。」の根拠には何もならないのですが。。。
>2月（正確には2月中旬）には平成28年3月31日までに新築される物件に軽減措置が延長されることが明確になっていたからではないですか？

[262: 匿名さん]

やっと、やっと真剣に将来のランニングコストまで考えてる、真剣に検討してる流れになったね〜
めでたしめでたし

[263: 匿名さん]

ここまでの維持費に関する具体的情報をまとめるとこんな感じかな。
やはり、ランニングコストが大きな検討材料になる…。

75平米換算の管理費&修繕積立金比較
①勝どきザ・タワー　　25650　　18300　　7350
②ティアロ　　　　　　32550　　23550　　9000
③Bayz　　　　　　　35025　　26400　　8625
④キャピタルゲートＰ　35025　　25200　　9825
※スカイズ　　　　　　35250

・スカイズはネットとＣＡＴＶ込み。キャピタルはネット代別。他は不明。スカイズ89平米の修繕積立基金は1110600円。他は不明。

・スカイズの固定資産税は2014年２月作成時点で73.7㎡の部屋で軽減適用後年間206,000円。
軽減の適用がなければ412,000円。
・ベイズの固定資産税等は75平米で年間35万円
・勝どきザ・タワーの固定資産税は80平米で年間42万円

[264: 匿名さん]

だめだこりゃ

[266: 匿名さん]

>>262
目先の売価もだけど、やはりランニングコストが重要ですよね。年金なんて、どうなるか分からないし、物件を中古でいくら安くしても「維持費が高くて売れない」とか、洒落にならない…。

>>257
>設計図書も、出してくれというだけでは躯体部分しか出さないケースが普通。ボーリング調査の結果（柱状図）や基礎部分の設計資料は、しつこく言わないと普通出さないね。だから横浜の住不みたいなことが起きる。泣き寝入りしないように、関係資料は事前に閲覧しましょう。

事前の徹底的なチェックが重要ですね。

[267: 購入検討中さん]

ベイズはネットとかは込みじゃないのですか？

[268: 匿名さん]

設計図書がどういうものか分かってる？
ここぐらいの規模だと台車が2台じゃ運べないぐらいの分量だぞ。

[269: 匿名さん]

しか設計図書チェックしてれば横浜の件が事前に分かったはずみたいなこと本気で思ってる？
だったぜひチェックをお願いしたいけど、、、MRで恥かかないでね。

[270: 匿名さん]

固定資産税35万のカキコミしたものです。
スレみればわかるけどその後に、減免無しの金額と思われBays購入時に減免あればもっと安くなると指摘を受けました。
実際MRで確認したところ、減免みていない予想金額といわれ、減免措置も何回も延長されているので確実とは言えないが
およそ同等の減免があるのではないかとのこと。
なので、ざっくりで半額になると仮定すると年間17・5万。
だとすると年間コストは48000円くらいだね。
減免は買うときには決まってないと思われるけど、SKYSの時もそうだったみたい。
まぁ営業の人も後で高くなってたら問題だから多め伝えるかな。
この辺はここ数年でマンション買ってる人ならピンとくるんだろうが、自分みたいな初回購入の検討者だと
すぐにはわからなかった。
35万が本当かどうか疑ってる人の為書類UPまでする気はないんだけど、まぁそう言う事です。

[271: 匿名さん]

>>270
＞35万が本当かどうか疑ってる人の為書類UPまでする気はないんだけど、まぁそう言う事です。

疑っている人達は何ら実データを提示すること無く、
他の投稿者の提示する事実を繰り返し否定するだけ。
スレを辿れば分かりますが、ただの迷惑な荒らし行為。
スルーするしかないと思います。

また、固定資産税減免期間延長は15年からの増税、評価額アップもあるし、
保証してくれている訳ではないのだから、
想定の上、検討するべきだし、
ローンなどと合わせて無理が発生しそうな方には
特に想定しておいて欲しいと思います。

[272: 匿名さん]

>>271
そうやって人のふんどしで相撲を取るみたいな恥ずかしい書き込みやめなよ。
みんな正しい情報が欲しくて議論しているだけなんだし。

[274: 匿名さん]

273さんに賛成です。
本当の検討者は深く静かに検討している。これが事実じゃないかな。
ベイズの仕様は秀逸、同区内の同価格帯マンションと比べても明らか。
深川地区だけでなく、城東も新築の値段上がってます。多少時間はかかってもなんだかんだ完売しているし
共用施設やスペックは遥かにベイズが優れております。なんてことはMS行ってる方は皆御存知でしょうし
倍率もむやみにあげたくないのでこれぐらいにしますが、新豊洲はまだまだ周辺開発していきますよ。
本当に数年後が楽しみなエリアです。

[276: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[277: 匿名さん]

275さんは
なにが楽しくて検討板にわざわざやってきて
ミンドとか書くのかしら？あなたのミンドは高いの？
と聞きたいです。

[278: 匿名さん]

こちらもUpdateして見易くしてみました。

マンション名　　　　　　　月総額 管理費　積立金 ネットCATVなど
■豊洲
ベイズ　　　　　　　　　　35025　26400　 8625　　 0？
スカイズ　　　　　　 35250　内訳不明　　　　 0
パークシティ豊洲(2008)　　35184　18753　15000　1431
豊洲タワー(2008)　　　　　22804　17176　 5628　　 0？
CTTツイン(2009)　　　　 　34029　19651　14378　　 0？

■有明
ブリリアマーレ有明 　　41117　26169　13868　1080
ブリリア有スカイタワー　　30614　23220　 6530　 864
ガレリアグランデ(2006)　　31570　17481　14088　　 0？
シティタワー有明(2009)　　25430　15111　10319　　 0？

■東雲
パークタワー東雲(2014)　　33386　23178　 9228　 980
アップルタワー(2007)　　　25496　17246　 5250　3000
BEACON(2009)　　　　　　　26117　17229　 7499　1449
WコンタワーWest(2005)　 　27266　14985　11162　1118

■中央区
クロノレジデンス(2013)　　31691　22285　 9007 399
ティアロ　　　　　　　　　32550　23550　 9000　不明
勝どきビュータワー(2011)　33289　22767　10522　 　0？
東京ミッドベイ勝どき(2012)23771　16702　 6702　 367
勝どきザ・タワー　　　　　25650　18300　 7350 不明
ブリリアウェリス月島(2013)25139　18144　 5631　1365
キャピタルゲートＰ　　　　35025　25200　 9825 不明

他人事ながら、豊洲タワーとかアップルタワーとかの修繕積立が
大丈夫なのか心配になりますね…。

[279: 匿名さん]

>>276
近隣タワマンの17万弱は軽減終了後ですよ。私のの書き込みです。2008年築です。

[280: 匿名さん]

>>279さん、すみません。反対に意味にとれますね。
276は削除申請をしておきます。

固定資産税の話、まとめておきますね。

各デベの固定資産税の見積もり
・スカイズ 軽減適用前 89㎡ 276,000円 ※1
・スカイズ 軽減適用後 73.7㎡ 206,000円。
・ベイズ 軽減適用前 75㎡ 35万円
・勝どきザ・タワー 軽減適用前 80㎡ 42万円

※1以外は、実際の資料の提示なし。書き込みのみ。

その他、近隣のマンション(2008年築)で軽減適用終了後の70平方メートル強
で17万円弱という書き込みもあり。
総務省が固定資産税の評価額を平成27年の改定からUpする見込み
(が、影響は年間数千円程度という話もある。)
Bayzの軽減税率適用の可能性はあるが、決定するのは2年後。
軽減に頼らない資金計画が重要。

固定資産税が上がる場合、既存のマンションも改定時に評価額があがるため
経年による軽減がなくなり、実質Upする。
なので、これによるリセールへの影響は、他の既存マンションも同じ。

経年減価補正率は、20年で50.13%(45年で原価焼却、それ以降はずっと20％)
ちなみに11年後は。71.27%

[281: 匿名さん]

>>280
279です。part4の901では豊洲三丁目の軽減適用後で80平方メートルで年間12万との書き込みがあります。
どこかにブリリアマーレとワールドシティタワーズの実例報告もあったはずなのですがどのスレか忘れました。すみません。

[282: 匿名さん]

>>280
勉強になります。ありがとうございます。

[283: 匿名さん]

■慶応幼稚舎　40分
http://goo.gl/maps/k6AS

■学習院初等科　32分
http://goo.gl/maps/NQQK

■青山学院初等部　39分
http://goo.gl/maps/gRPt

■東洋英和　35分
http://goo.gl/maps/J0b9

■東京女学館小学校　46分
http://goo.gl/maps/mhTr

■聖心女子学院初等科　42分
http://goo.gl/maps/6hS1

■筑波大学付属小学校　45分
http://goo.gl/maps/BBir

■暁星小学校　34分
http://goo.gl/maps/LNLa

■早稲田実業学校初等部　74分
http://goo.gl/maps/PT3u

■成蹊小学校　72分
http://goo.gl/maps/QSML

■桐朋学園小学校　82分
http://goo.gl/maps/a5Kp

[285: 匿名さん]

>>278
国土交通省が、修繕積立金に関するガイドラインを2011年に出したのですが、それ以前のマンションは修繕積立金の計画が甘いのです。
豊洲タワーも修繕積立金計画見直し検討中のはずです。。

[286: 匿名さん]

同時に委託管理費を見直しして修繕積立金を増額する一方で総額を同額にできれは100点満点ね

[287: 匿名さん]

上で固定資産税と言っているのは、都市計画税を含む以下の固定資産税等のことだろう。

　固定資産税等　＝　固定資産税（家屋） ＋　固定資産税（土地） ＋　都市計画税（家屋） ＋　都市計画税（土地）

現状、期間限定で１／２に軽減されるのは固定資産税（家屋）のみのため、減額期間が切れても固定資産税等は２倍にはならない。

また、既存マンションの家屋の評価額は評価替えによって計算上アップしたとしても、前年度の評価額を据え置く措置がとられるため、実際にアップすることはない。ただし、下がらなくはなる。

[288: 匿名さん]

たとえば、固有物件のスレにその物件の本当の検討者ばかりだとそもそも過程すること自体が間違い。また、
必要な検討事項要素の有益な情報。といわれているものには、誰も暴言など吐いていないので、過剰反応だと
思われ、検討者とは到底思えない、冷やかしのような罵倒コメント、現存する事実と異なった根拠のないネガティブコメントをひろってきて、コピペを連投するという悪質なもの、そもそもの言葉使いが乱暴なもの。そういったものを排除しようとするら力が働いてもなんら不思議ではなく、前向きに検討するものなら、誰もが望んでいるとおもいますが。

[289: 匿名さん]

>>288
相手しない方がいいですよ。
何言っても無駄なので。運営も当てにならないし。
ネガティブな内容も、ポジティブな内容も、検討に役に立つか
どうかで判断して、有意義な議論を続けましょう。

[290: 匿名さん]

>>287
都市計画税の方も小規模住宅用地の特例で減免があったはずですが、
こっちは期限なく、1/2なんでしたっけ？

> また、既存マンションの家屋の評価額は評価替えによって計算上アップしたとしても、前年度の評価額を据え置く措置がとられるため、実際にアップすることはない。ただし、下がらなくはなる。

これは、その通りですね。
経年減価補正率が11年で71.27%なので、評価額のUpが3割までなら、
11年後には既存のマンションも同じ額になっている(築年数の差で
もうちょっと計算は複雑ですが)はずです。
(住宅分はですけども。土地の分は路線価で決まるので場所によって
まちまち。)

なので、いつ売却するかによりますが、長い目で見れば
評価額のUpがリセールに影響する可能性は少ない(ほかの
既存マンションと条件は同じになる)と思っています。

[292: 匿名さん]

291
その上から目線、何様だ。

[293: 匿名さん]

288
一文が長い。読みづらいよ。

[294: 匿名さん]

>290
東京都の場合は都市計画税も期間限定かも。
ごめん。

[300: 匿名さん]

あー、3.11の直後に豊洲のタワーが相場の1/4の価格で出てたのを買うべきだったー。
今の価格設定だと正直きついので、また天災直後に中古を探すしかないかな。。

[301: 匿名さん]

>>265
>だから、世帯年収1200万円〜ってことです。それ未満はやめた方が身の為であり、隣人にも迷惑をかける可能性ありってこと。管理修繕費滞納は毎月管理会社にチェックされ、管理組合では管理会社から部屋番号と実名入りで毎月報告される。ランニングコストが原因で退去なんて、格好悪すぎでしょう？75平米の部屋なら、恐らく世帯年収1500万円くらいがボーダーライン。

75平米で固定資産税年間３５万円。
毎月６５０００円以上のランニングコストから始まるのはリセールにも不安要素ですね。

>>278
まとめご苦労様です。75平米比較ですね？

修繕積立金が既に上がった中古物件が並ぶと比較に不利かもしれないけど、将来的にその表の修繕積立金がそれぞれ何倍かに上がった状態になることをイメージすると、やはり中古選びには維持費が重要になってきそう。

逆に修繕積立金が上がる直前に売ろうとする人が集中するかもね。

表に入っていない要素で、勝どきザ・タワーはネット接続代は別、ドゥ・トゥールは75平米に換算すると、ネット接続代込みで総額28653円のようです。

75平米換算の管理費&修繕積立金比較
①勝どきザ・タワー　　25650
②ティアロ　　　　　　32550
③SKYZ 　　　　　35250
④キャピタルゲートＰ　35025
⑤Bayz　　　　　 　35025
⑥DEUX TOURS 28653
・DEUX TOURSはインターネット接続代金込み。SKYZはネットとＣＡＴＶ込み。勝どきザ・タワーとキャピタルはネット代別。他は不明。

[302: 匿名さん]

そんな値段の成約記録はありません。

[303: 匿名さん]

>300
3.11前に建てられたのと、後に設計されたのとじゃ安心感が違うし単に価格だけで比較できない部分と思うけどなぁ。
最近はタワーも免震が増えてるし長周期地震動対策もされてるし、なにより防災対策のレベルが違う。
もちろんその分価格に反映されてるけど。

[305: 匿名さん]

〉303さん
ありがとうございます。そうですね、3.11以降にたったものの方が安心感はありますね。今は湾岸エリアのリスクが風化されかけてるせいか、豊洲を選ぶ方も沢山いらっしゃいますが、有事には一気に離れていくと思います。その時がやはり狙い目でしょうね。
かくいう私は、リスクを受け入れてなおここに居住したいと思っています。

[307: 匿名さん]

288ですが、292ではありません。
長くなってしまいましたが、言葉を選んで書いたつもりです。
品のない、と一刀両断されるほどのコメントとは思いませんし
真剣な検討者です。発売されれば、全て解ることですので
良識者の方々がいうように、もう反論は致しません。

[308: 匿名さん]

300は安いマンション欲しくて天災待ってる。すごい発想だ

[309: 匿名さん]

>>32
>青山の物件とか、この掲示板が発端で問題を表面化できたんだよ。重要な役割だよ。

マンションコミュニティでの書き込みによって、
マンションが販売中止になるような欠陥が発見できたのは、凄いことですね。

でも、その際の書き込みもネガ扱いされたという投稿もありましたね。

立場の弱い消費者どうし、ここで情報交換して、
少しでもリスク回避したいものです。
土壌汚染埋め戻しについても、
ここではじめて知った人は多いでしょうし、
マンコミュに感謝ですね！