BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

[匿名さん]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441666/

[238: 匿名さん]

固定資産の建物の評価額も一緒だよ
調べればすぐ判るから

[239: 匿名さん]

>236

土地の持分って容積率の逆数が目安。容積率は物件ごとに違うよ。

[240: 匿名さん]

修繕積み立ては管理組合のストックになるわけだから、積立金が安いことがいいってわけではないから難しい。積み立て不足なんてことになったら悲惨。

[241: 匿名さん]

>239
それはもちろん知ってるけど500戸越えてたら個人にかかる分の絶対額が小さくて建物の専有持ち分と比較したら誤差程度じゃない？

[242: 匿名さん]

>>240
管理費も同じだけどねー
カツカツより多少余裕があって下げる余地がある方が余った分を理事会が修繕積立基金に回したりして、最終的にはいいと思うよ。
地震があれば修繕積立会計が足りなくなる恐れもあるし。
余裕のある人が集まるならそれもメリットかな。
後、投資目的の人が候補から外してくれるかもしれないし

[243: 匿名さん]

>242

それは管理組合次第。余った分を修繕積み立てにまわすのならいいけど、某住民板で見かけたけど余るのなら使っちゃおうなんてケースもあったりする。そのケースでは調査費として予算計上したけど、費用に見合う調査結果が得られたかうやむやに。

マンションって入居するまで、周りの住民がどんな人か分からない。ある意味賭け。入居後は運命共同体なのに。

[244: 匿名さん]

管理費の大部分は、管理会社の委託費だから余裕ある予算じゃなくて管理会社がボッタクリなんてこともある。サービスに見合う費用か、管理計画はチェックしないと。

長期修繕計画は重要事項として説明があるけど、管理計画って請求しないと資料すら出てこない。

[245: 匿名さん]

Skyzの時は契約前でも管理規約見せてくれたよー
聞いてみたら？
管理費の内訳とかも載ってましたよん。

[246: 匿名さん]

えっ、管理規約に管理費の内訳が記載されてるの？　それはおかしい。

[247: 匿名さん]

余談だけど、長期修繕計画、管理規約（案）、契約書はなるべき早い段階で要求して目を通しておいたほうがいい。重要事項説明って、契約の直前ってのが多いけど、内容は多岐にわたるし、専門用語が多いから理解するのに時間がかかる。

ここにも関わってる野村って重要事項説明を登録前にする物件もあるんだけどね。いいことなんだからなんで全物件でやらないのか不思議。

[248: 匿名さん]

>>209さん
>私が2014年2月に作成して頂いたものは、SKYZ 73.7㎡の部屋で軽減適用後206,000円です。軽減の適用がなければ412,000円です。BAYZはまだ軽減適用が決定していないので、35万もそんなに外れた数字ではないように思えますので、あまり憶測でネガの嘘だと断定しない方がいいと思いますよ。

契約者さんの貴重な情報、感謝です。

>118の画像の左下にある「参考/お引渡後の税金（概算額）」の固定資産税等の欄に下記のように書かれています。固定資産税等206,000円～引渡後毎年（軽減適用後）

正直な意見や、事実を書いても疑われたりするこのスレ。ちょっと方向転換しないと検討者が怖くて何も書き込めなくなってしまいそうな気がしてしまいます…対応お疲れ様でした。

[249: 匿名さん]

>248

軽減適用後なんて記載ないじゃない。

この概算額って初年度の引渡日以降の清算見込み額。固定資産税って１月１日の登記状態で課税されるんで、初年度は売主が課税対象者なんだけど、不動産売買では、日割りで清算するのが通例。あと新築物件だと、初年度の１月１日は建物は登記されていないので課税対象ではない。だから軽減なんてこともない。

ちゃんと２年目以降と軽減が切れる９年目以降の見込み額も確認しておかないと。まあ、軽減制度自体が存在するかって問題もあるけど。

[250: 匿名さん]

おまけだけど、開発によって地目が変更になることもある。その場合、土地の評価額は変ることになる。

[251: 匿名さん]

あっ、ちゃんと見たら清算額は右上に記載があったね。

[252: 匿名さん]

都合の悪いSkyz契約者さんの書き込みは無視するかBayzの参考にならないと一辺両断
都合の良い書き込みには感謝って、、、分かり易い書き込みですね。
それだけ厚顔無恥なら、とても怖くて書き込めないなんてことはなさそうですけどね。
後、個人のブログが信用できないとか書きながら、ここのネガティブな書き込みだけは信用するのもどうかと思うので、後はご自分でMRに行って確認しましょうね。

[254: 匿名さん]

>>246
正確には管理規約じゃなかったかも
ここ、共用部分は別管理だしいっぱい資料があります。
ほんとに早めにもらって目を通した方がいいです。
1日2日じゃ目を通し切れませんでした。

[255: 匿名さん]

モデルルームに行っても要求しないと出てこない資料って多いんだよね。

設計図書、日影図、構造計算書、地盤調査結果、土壌汚染調査結果とか。

あと、住宅性能評価は評価値を要チェック。たとえオール１であっても、評価を受ければ評価物件。

[256: 匿名さん]

でたー赤字のコピペ。
もうやめればいいのに。

[257: 匿名さん]

>>255
設計図書も、出してくれというだけでは躯体部分しか出さないケースが普通。ボーリング調査の結果（柱状図）や基礎部分の設計資料は、しつこく言わないと普通出さないね。
だから横浜の住不みたいなことが起きる。泣き寝入りしないように、関係資料は事前に閲覧しましょう。

[258: 匿名さん]

てゆーかさ。

ホントに買う気あるなら、MR行って、月のランニングコスト計算したら？
なんで、ここでグダグダと信憑性のないこと話してんの。
ネガ・ポジともにいるんだから、本当に知りたい情報ちゃんとは聞けばいいんだよ。

当然だけど、私はそうしたよ。

買う気ないならMRも行かないし、ここで語ってること自体がおかしいわけで。
そりゃただのネガって言われて当然だよ。

[260: 匿名さん]

>>249
それは209さんの話だよ。流れを読めば分かるけど。
>211さん、軽減適用後と2月時点では明記されていましたよ。
>せっかく個人情報まで晒して頂いても、この情報からでは「新築のBayzで軽減処置がなくても、75平米でこの額の倍には絶対になりません。」の根拠には何もならないのですが。。。
>2月（正確には2月中旬）には平成28年3月31日までに新築される物件に軽減措置が延長されることが明確になっていたからではないですか？

[262: 匿名さん]

やっと、やっと真剣に将来のランニングコストまで考えてる、真剣に検討してる流れになったね〜
めでたしめでたし

[263: 匿名さん]

ここまでの維持費に関する具体的情報をまとめるとこんな感じかな。
やはり、ランニングコストが大きな検討材料になる…。

75平米換算の管理費&修繕積立金比較
①勝どきザ・タワー　　25650　　18300　　7350
②ティアロ　　　　　　32550　　23550　　9000
③Bayz　　　　　　　35025　　26400　　8625
④キャピタルゲートＰ　35025　　25200　　9825
※スカイズ　　　　　　35250

・スカイズはネットとＣＡＴＶ込み。キャピタルはネット代別。他は不明。スカイズ89平米の修繕積立基金は1110600円。他は不明。

・スカイズの固定資産税は2014年２月作成時点で73.7㎡の部屋で軽減適用後年間206,000円。
軽減の適用がなければ412,000円。
・ベイズの固定資産税等は75平米で年間35万円
・勝どきザ・タワーの固定資産税は80平米で年間42万円

[264: 匿名さん]

だめだこりゃ

[266: 匿名さん]

>>262
目先の売価もだけど、やはりランニングコストが重要ですよね。年金なんて、どうなるか分からないし、物件を中古でいくら安くしても「維持費が高くて売れない」とか、洒落にならない…。

>>257
>設計図書も、出してくれというだけでは躯体部分しか出さないケースが普通。ボーリング調査の結果（柱状図）や基礎部分の設計資料は、しつこく言わないと普通出さないね。だから横浜の住不みたいなことが起きる。泣き寝入りしないように、関係資料は事前に閲覧しましょう。

事前の徹底的なチェックが重要ですね。

[267: 購入検討中さん]

ベイズはネットとかは込みじゃないのですか？

[268: 匿名さん]

設計図書がどういうものか分かってる？
ここぐらいの規模だと台車が2台じゃ運べないぐらいの分量だぞ。

[269: 匿名さん]

しか設計図書チェックしてれば横浜の件が事前に分かったはずみたいなこと本気で思ってる？
だったぜひチェックをお願いしたいけど、、、MRで恥かかないでね。

[270: 匿名さん]

固定資産税35万のカキコミしたものです。
スレみればわかるけどその後に、減免無しの金額と思われBays購入時に減免あればもっと安くなると指摘を受けました。
実際MRで確認したところ、減免みていない予想金額といわれ、減免措置も何回も延長されているので確実とは言えないが
およそ同等の減免があるのではないかとのこと。
なので、ざっくりで半額になると仮定すると年間17・5万。
だとすると年間コストは48000円くらいだね。
減免は買うときには決まってないと思われるけど、SKYSの時もそうだったみたい。
まぁ営業の人も後で高くなってたら問題だから多め伝えるかな。
この辺はここ数年でマンション買ってる人ならピンとくるんだろうが、自分みたいな初回購入の検討者だと
すぐにはわからなかった。
35万が本当かどうか疑ってる人の為書類UPまでする気はないんだけど、まぁそう言う事です。

[271: 匿名さん]

>>270
＞35万が本当かどうか疑ってる人の為書類UPまでする気はないんだけど、まぁそう言う事です。

疑っている人達は何ら実データを提示すること無く、
他の投稿者の提示する事実を繰り返し否定するだけ。
スレを辿れば分かりますが、ただの迷惑な荒らし行為。
スルーするしかないと思います。

また、固定資産税減免期間延長は15年からの増税、評価額アップもあるし、
保証してくれている訳ではないのだから、
想定の上、検討するべきだし、
ローンなどと合わせて無理が発生しそうな方には
特に想定しておいて欲しいと思います。

[272: 匿名さん]

>>271
そうやって人のふんどしで相撲を取るみたいな恥ずかしい書き込みやめなよ。
みんな正しい情報が欲しくて議論しているだけなんだし。

[274: 匿名さん]

273さんに賛成です。
本当の検討者は深く静かに検討している。これが事実じゃないかな。
ベイズの仕様は秀逸、同区内の同価格帯マンションと比べても明らか。
深川地区だけでなく、城東も新築の値段上がってます。多少時間はかかってもなんだかんだ完売しているし
共用施設やスペックは遥かにベイズが優れております。なんてことはMS行ってる方は皆御存知でしょうし
倍率もむやみにあげたくないのでこれぐらいにしますが、新豊洲はまだまだ周辺開発していきますよ。
本当に数年後が楽しみなエリアです。

[276: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[277: 匿名さん]

275さんは
なにが楽しくて検討板にわざわざやってきて
ミンドとか書くのかしら？あなたのミンドは高いの？
と聞きたいです。

[278: 匿名さん]

こちらもUpdateして見易くしてみました。

マンション名　　　　　　　月総額 管理費　積立金 ネットCATVなど
■豊洲
ベイズ　　　　　　　　　　35025　26400　 8625　　 0？
スカイズ　　　　　　 35250　内訳不明　　　　 0
パークシティ豊洲(2008)　　35184　18753　15000　1431
豊洲タワー(2008)　　　　　22804　17176　 5628　　 0？
CTTツイン(2009)　　　　 　34029　19651　14378　　 0？

■有明
ブリリアマーレ有明 　　41117　26169　13868　1080
ブリリア有スカイタワー　　30614　23220　 6530　 864
ガレリアグランデ(2006)　　31570　17481　14088　　 0？
シティタワー有明(2009)　　25430　15111　10319　　 0？

■東雲
パークタワー東雲(2014)　　33386　23178　 9228　 980
アップルタワー(2007)　　　25496　17246　 5250　3000
BEACON(2009)　　　　　　　26117　17229　 7499　1449
WコンタワーWest(2005)　 　27266　14985　11162　1118

■中央区
クロノレジデンス(2013)　　31691　22285　 9007 399
ティアロ　　　　　　　　　32550　23550　 9000　不明
勝どきビュータワー(2011)　33289　22767　10522　 　0？
東京ミッドベイ勝どき(2012)23771　16702　 6702　 367
勝どきザ・タワー　　　　　25650　18300　 7350 不明
ブリリアウェリス月島(2013)25139　18144　 5631　1365
キャピタルゲートＰ　　　　35025　25200　 9825 不明

他人事ながら、豊洲タワーとかアップルタワーとかの修繕積立が
大丈夫なのか心配になりますね…。

[279: 匿名さん]

>>276
近隣タワマンの17万弱は軽減終了後ですよ。私のの書き込みです。2008年築です。

[280: 匿名さん]

>>279さん、すみません。反対に意味にとれますね。
276は削除申請をしておきます。

固定資産税の話、まとめておきますね。

各デベの固定資産税の見積もり
・スカイズ 軽減適用前 89㎡ 276,000円 ※1
・スカイズ 軽減適用後 73.7㎡ 206,000円。
・ベイズ 軽減適用前 75㎡ 35万円
・勝どきザ・タワー 軽減適用前 80㎡ 42万円

※1以外は、実際の資料の提示なし。書き込みのみ。

その他、近隣のマンション(2008年築)で軽減適用終了後の70平方メートル強
で17万円弱という書き込みもあり。
総務省が固定資産税の評価額を平成27年の改定からUpする見込み
(が、影響は年間数千円程度という話もある。)
Bayzの軽減税率適用の可能性はあるが、決定するのは2年後。
軽減に頼らない資金計画が重要。

固定資産税が上がる場合、既存のマンションも改定時に評価額があがるため
経年による軽減がなくなり、実質Upする。
なので、これによるリセールへの影響は、他の既存マンションも同じ。

経年減価補正率は、20年で50.13%(45年で原価焼却、それ以降はずっと20％)
ちなみに11年後は。71.27%

[281: 匿名さん]

>>280
279です。part4の901では豊洲三丁目の軽減適用後で80平方メートルで年間12万との書き込みがあります。
どこかにブリリアマーレとワールドシティタワーズの実例報告もあったはずなのですがどのスレか忘れました。すみません。

[282: 匿名さん]

>>280
勉強になります。ありがとうございます。

[283: 匿名さん]

■慶応幼稚舎　40分
http://goo.gl/maps/k6AS

■学習院初等科　32分
http://goo.gl/maps/NQQK

■青山学院初等部　39分
http://goo.gl/maps/gRPt

■東洋英和　35分
http://goo.gl/maps/J0b9

■東京女学館小学校　46分
http://goo.gl/maps/mhTr

■聖心女子学院初等科　42分
http://goo.gl/maps/6hS1

■筑波大学付属小学校　45分
http://goo.gl/maps/BBir

■暁星小学校　34分
http://goo.gl/maps/LNLa

■早稲田実業学校初等部　74分
http://goo.gl/maps/PT3u

■成蹊小学校　72分
http://goo.gl/maps/QSML

■桐朋学園小学校　82分
http://goo.gl/maps/a5Kp

[285: 匿名さん]

>>278
国土交通省が、修繕積立金に関するガイドラインを2011年に出したのですが、それ以前のマンションは修繕積立金の計画が甘いのです。
豊洲タワーも修繕積立金計画見直し検討中のはずです。。

[286: 匿名さん]

同時に委託管理費を見直しして修繕積立金を増額する一方で総額を同額にできれは100点満点ね

[287: 匿名さん]

上で固定資産税と言っているのは、都市計画税を含む以下の固定資産税等のことだろう。

　固定資産税等　＝　固定資産税（家屋） ＋　固定資産税（土地） ＋　都市計画税（家屋） ＋　都市計画税（土地）

現状、期間限定で１／２に軽減されるのは固定資産税（家屋）のみのため、減額期間が切れても固定資産税等は２倍にはならない。

また、既存マンションの家屋の評価額は評価替えによって計算上アップしたとしても、前年度の評価額を据え置く措置がとられるため、実際にアップすることはない。ただし、下がらなくはなる。