BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

[匿名さん]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441666/

[201: 匿名さん]

ネガさんが買えるか買えないかのギリギリで、買いたいけど買えないみたいな価格だからじゃないですかね？
キャピヤルプレイスの値段だと最初から諦めがつくみたいな感じでは。

[202: 匿名さん]

近隣タワマン在住です。70平方メートル強の部屋、減税措置終了後です。固定資産税と都市計画税あわせて、今年の納付は年間17万円弱です。

[204: 匿名さん]

118のスカイズは89平米だから、比較するには換算しないとね。

[205: 匿名さん]

>>200
（他の）ネガが検討者のフリして書いた文章が、根拠となるわけ無いでしょ。

[206: 匿名さん]

ちなみ固定資産税の評価額の更新は3年に一度で平成27年度。Bayzが上がるならSkyzも最初の支払い時から上がります。
そういうのがあるから、もともとデベの概算見積は高めの金額が書いてあるんです。
SkyzとBayzで状況は変わりません。
どちらも軽減適用前の値だし。
しかも、総務省が評価額上げても固定資産税が上がるのは年間せいぜい数千円って話だから、大勢に影響ないよ。
キーワードだけでネガってないで、ちゃんと中身も調べようよ。

[207: 匿名さん]

もしかしてネガに騙されてSkyzを諦めちゃったりしちゃった人だったりします？
ちゃんと自分で調べないとダメすよ。
どこのMRでもいいから行ってくれば全部嘘っぱちだとすぐに分かりますよ。
実際の金額が知りたい場合は中古を扱っている不動産屋さんの方がいいかもしれません。ぜひ一度、掲示板だけの情報に頼らないで調べようよ。

[208: 匿名さん]

>>200
あなたは持ってないの？
人にばっかり頼らないで自分で調べてきて上げてみてはどうでしょうか？

[209: 匿名さん]

118さんの資金計画書はいつ頃作成されたのでしょうか？

私が2014年2月に作成して頂いたものは、SKYZ 73.7㎡の部屋で軽減適用後206,000円です。

軽減の適用がなければ412,000円です。BAYZはまだ軽減適用が決定していないので、35万もそんなに外れた数字ではないように思えますので、あまり憶測でネガの嘘だと断定しない方がいいと思いますよ。

[210: 匿名さん]

>209

軽減が適用されるのは建物部分だけ。なので軽減が切れたら倍になるわけじゃないよ。

[211: 匿名さん]

>>209
軽減適用後だと判断した理由は何でしょう？
注釈もなしに、適用後の金額が書かれることはないですよ。
118の書類には注釈がないので、適用後ではないと思います。

[212: 匿名さん]

209です。

210さん、ご指摘ありがとうございます。その通りですね。タワマンの場合は土地比率は少ないので、35万は軽減適用前の数字なら、妥当かもしれないですね。

211さん、軽減適用後と2月時点では明記されていましたよ。

[213: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[214: 住民ＯＬさん]

酔わなきゃ何も出来ないのかよ。

[215: 匿名さん]

>>213

せっかく個人情報まで晒して頂いても、この情報からでは「新築のBayzで軽減処置がなくても、75平米でこの額の倍には絶対になりません。」の根拠には何もならないのですが。。。

[216: 匿名さん]

>>212

> 軽減適用後と2月時点では明記されていましたよ。
とのことですが、どの辺りに、どのような文言で記載されていましたか？
同じ場所に、118の画像に文言はありそうですか？

素朴な疑問なんですが、こちらのネガティブな書き込みを信用するとデベは
2月頃のSkyzの計算書には軽減後の金額を記載していたのに、今年の5月に入って
からのBayzの計画書には軽減前の金額で35万と記載していたことになるのですが、
どうしてですかね？

[217: 匿名さん]

>>215

土地分と建物分の比率から、マンションの規模と部屋のサイズをご想像ください。
また、のらえもんさんの下記の記事でも同じぐらいの金額です。

http://wangantower.com/?p=3682 の記事の
http://wangantower.com/wp/wp-content/uploads/10years_ranning_cost_shee...
この表。

あとは、文字だけの情報と、証拠の画像つきの書き込みのどちらの信憑性が高いと
思うかは、それぞれのご判断におまかせします。

[218: 匿名さん]

212です。

118の画像の左下にある「参考/お引渡後の税金（概算額）」の固定資産税等の欄に下記のように書かれています。

　固定資産税等　206,000円　～引渡後毎年（軽減適用後）

MRで確認すべきですが、2月（正確には2月中旬）には平成28年3月31日までに新築される物件に軽減措置が延長されることが明確になっていたからではないですか？　BAYZの完成時期はその延長範囲に入っていませんし、次の延長が決まるのは２年後ですよね。

[219: 匿名さん]

>>218

なるほど、納得です。
118には記載がないので、118は軽減前の金額ということになると
計算が合いませんね。

[220: 匿名さん]

215です。

あまり一般の人のブログを過信しない方がよいかと思いますよ（すごく参考にはなりますが）

MRでちゃんとBAYZの諸費用概算書を作成してもらうのが一番です。建物の評価額も10年前に比べて上がっていると思いますので。

ただし、デベも現状では推定しか出来ないので安全（高め）な数字を出して来るでしょうが、そのぐらいになる覚悟はしておくべきだと思います。

[221: 匿名さん]

220さんの様に、検討者本人が念のため覚悟しておこうというのは
いいことだと思うのですが、高い、高い、リセールに不利だとか、
年収1200万だーとか、煽るのはやはり、ちょっとどうかと思いますよ。

> 建物の評価額も10年前に比べて上がっている
については、再建価格が元なので、スラブ厚とかの構造が変わらない
限り、10年前のマンションの評価価格も変わらない(経年の軽減率は
つきますが)です。

建築費が上がって、Bayzが上がれば、他も上がる(正しくは経年率
通りに下がらない)という状況になります。
なので、Bayzだけが不利に(高く)なるというわけではないです。

[222: 匿名さん]

191
初年度から65000円の維持費が事実でないってのは、ぴったりではないとか、あなたの部屋の平米数が違うとかそういう話？
まさか推察だけで他の人が嘘を投稿しているように言っているわけじゃないよね？
他の検討者の投稿を否定するなら、あなたも「固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで」のように、具体的な内訳を記載しなよ。


ちなみに勝どきザ・タワーの検討者の場合はこれね。
勝どき80平米で年間の固定資産税４２万円なのは、ここと、そんなに価値の違いがあるってこと？

>ざっと維持費を計算してみると、16年後には、80m2で毎月8.6万円の出費でした。固定資産税は、耐用年数が減るから、16年後に多少安くなるはずだけど、ちょっと高いかな。管理費：約1.9万円（m2.240として）。修繕積立金：約3.2万円（計画通りの当初の4倍）。月あたりの固定資産税：約3.6万円（見積もりより、年間42万円として）

75平米換算の管理費&修繕積立金比較についての投稿はこれね。

①勝どきザ・タワー　　25650　　18300　　7350
②ティアロ　　　　　　32550　　23550　　9000
③スカイズ　　　　　　39000　　27000　　12000
④キャピタルゲートＰ　35025　　25200　　9825
⑤Bayz　　　　　　　35025　　26400　　8625


これからは中古市場でますます
「安くても維持費が高くて売れないマンション」
が増えてくると思うから、
売価以上に維持費を重視したい！

[223: 匿名さん]

222は補足があった。「インターネット代金とCATV代金が含まれるかどうかで、2,3千円の差はありそう」。スカイズは込みの価格。他はどうなんだろう？

>>221
ベイズのおすすめ年収を１２００万円〜としてるのはのらえもんさんも。
過去スレでスカイズ契約者さんは営業さんに最多年収１５００〜２０００万円と言われたと投稿している。
実際、それくらいの方向け物件でしょう。

[224: 匿名さん]

豊洲のマンションは共働きが多いって投稿があったから、
世帯年収で1500〜2000万円は分かるけど、
1馬力でこの年収のスカイズ契約者もいるのには驚いたね。

[225: 匿名さん]

>222
スカイズの維持費は75平米で、35,250円程度ですよ。
ネットとCATV込みで。
販売時には当初の情報より安くなったようです。
118の画像からも計算できます。

[226: 匿名さん]

>>222
あなたも他人のコピペで人の投稿を疑ってるかのような投稿やめなよ。
自分でBayzの情報持ってないんでしょ？
自分でＭＲに行って聞いてくるのが何度も投稿してるより手っ取り早いですよー。

[227: 匿名さん]

>>223
キャピタルはネット代別。
だが、スマホでしかネットしないなら
ネット代別マンションのほうがお得。　

[228: 匿名さん]

普通、マンションのネット代は自分だけ使わないから払わないとできないんじゃない？

[229: 匿名さん]

>225
ほんとだ、Bayzとほとんど変わらないですね。

[230: 匿名さん]

222さん
私は初めから自分のもっている個人情報をここでつまびらかにするつもりはありません。
ましてや、ケンカしているわけでも222さん個人とディベートしているわけでもない。
⚪️⚪️しなよ。などという方にご教示さしあげる気持ちはないし、
222さんのデタラメな物件への中傷を見て、本当の検討者が真に受けないように
事実でないことだけをお伝えしたいとおもいます。
あとはみなさん本当の検討者さまは、MSでご自分のお部屋の計算書と照らし合わせていただければ。

[231: 匿名さん]

>228

電話回線と同じように、マンションの入り口から各戸までの配線だけしておいてあとは自由に回線業者選ぶってできるようにすればいいのにね。フレッツ光が使えると言っても別料金なわけだし。

[232: 匿名さん]

そもそも固定資産は再建価格がベースだから同じ構造のマンションなら同じ評価額になります。（経年分は別計算）
なので外のマンションとのリセール比較に固定資産額、しかもデベの多めの見積をベースに話すのは非常にナンセンスというか意味がないです。
他と比較するなら管理費と修繕積み立て、ネット代などの諸費用だけで十分です。
自分が毎月ちゃんと支払っていけるか考えるときにはデベの大目の見積で備えておくのはいいことですが。

[233: 匿名さん]

もし隣りのマンションと大きく評価額が異なっていたら異議申し立てすることも可能です。
先日も隣の家とほぼ同じ構造なのに間違えて高い固定資産税をかけられてた人が払いきれずに競売になってた件が問題になってニュースになってたでしょ。

[234: 匿名さん]

>232

標準建築費は一緒だけど、共用部分の持分割合が物件ごとに違うでしょ。あと、土地の評価額と持分割合も。

[235: 匿名さん]

再建価格って保険と勘違いしてないか。

[236: 匿名さん]

50戸以下のマンションなら兎も角、500戸越えてるマンションなんて、共用部分の差と土地の持ち分なんて誤差の範囲でしょう。

[237: 匿名さん]

＞自分が毎月ちゃんと支払っていけるか

リフォーム費用も考えておかないと破綻するよ。専有部分の配管の維持管理は、各区分所有者がやらないといけない。

[238: 匿名さん]

固定資産の建物の評価額も一緒だよ
調べればすぐ判るから

[239: 匿名さん]

>236

土地の持分って容積率の逆数が目安。容積率は物件ごとに違うよ。

[240: 匿名さん]

修繕積み立ては管理組合のストックになるわけだから、積立金が安いことがいいってわけではないから難しい。積み立て不足なんてことになったら悲惨。

[241: 匿名さん]

>239
それはもちろん知ってるけど500戸越えてたら個人にかかる分の絶対額が小さくて建物の専有持ち分と比較したら誤差程度じゃない？

[242: 匿名さん]

>>240
管理費も同じだけどねー
カツカツより多少余裕があって下げる余地がある方が余った分を理事会が修繕積立基金に回したりして、最終的にはいいと思うよ。
地震があれば修繕積立会計が足りなくなる恐れもあるし。
余裕のある人が集まるならそれもメリットかな。
後、投資目的の人が候補から外してくれるかもしれないし

[243: 匿名さん]

>242

それは管理組合次第。余った分を修繕積み立てにまわすのならいいけど、某住民板で見かけたけど余るのなら使っちゃおうなんてケースもあったりする。そのケースでは調査費として予算計上したけど、費用に見合う調査結果が得られたかうやむやに。

マンションって入居するまで、周りの住民がどんな人か分からない。ある意味賭け。入居後は運命共同体なのに。

[244: 匿名さん]

管理費の大部分は、管理会社の委託費だから余裕ある予算じゃなくて管理会社がボッタクリなんてこともある。サービスに見合う費用か、管理計画はチェックしないと。

長期修繕計画は重要事項として説明があるけど、管理計画って請求しないと資料すら出てこない。

[245: 匿名さん]

Skyzの時は契約前でも管理規約見せてくれたよー
聞いてみたら？
管理費の内訳とかも載ってましたよん。

[246: 匿名さん]

えっ、管理規約に管理費の内訳が記載されてるの？　それはおかしい。

[247: 匿名さん]

余談だけど、長期修繕計画、管理規約（案）、契約書はなるべき早い段階で要求して目を通しておいたほうがいい。重要事項説明って、契約の直前ってのが多いけど、内容は多岐にわたるし、専門用語が多いから理解するのに時間がかかる。

ここにも関わってる野村って重要事項説明を登録前にする物件もあるんだけどね。いいことなんだからなんで全物件でやらないのか不思議。

[248: 匿名さん]

>>209さん
>私が2014年2月に作成して頂いたものは、SKYZ 73.7㎡の部屋で軽減適用後206,000円です。軽減の適用がなければ412,000円です。BAYZはまだ軽減適用が決定していないので、35万もそんなに外れた数字ではないように思えますので、あまり憶測でネガの嘘だと断定しない方がいいと思いますよ。

契約者さんの貴重な情報、感謝です。

>118の画像の左下にある「参考/お引渡後の税金（概算額）」の固定資産税等の欄に下記のように書かれています。固定資産税等206,000円～引渡後毎年（軽減適用後）

正直な意見や、事実を書いても疑われたりするこのスレ。ちょっと方向転換しないと検討者が怖くて何も書き込めなくなってしまいそうな気がしてしまいます…対応お疲れ様でした。

[249: 匿名さん]

>248

軽減適用後なんて記載ないじゃない。

この概算額って初年度の引渡日以降の清算見込み額。固定資産税って１月１日の登記状態で課税されるんで、初年度は売主が課税対象者なんだけど、不動産売買では、日割りで清算するのが通例。あと新築物件だと、初年度の１月１日は建物は登記されていないので課税対象ではない。だから軽減なんてこともない。

ちゃんと２年目以降と軽減が切れる９年目以降の見込み額も確認しておかないと。まあ、軽減制度自体が存在するかって問題もあるけど。

[250: 匿名さん]

おまけだけど、開発によって地目が変更になることもある。その場合、土地の評価額は変ることになる。