中目黒アトラスタワー

[賃貸住まいさん]

↓これについて情報交換しましょう。
東京都からの認可を受け 、「上目黒一丁目地区市街地再開発組合」が設立された。
この再開発事業計画案によると、B棟は地上45階、地下2階（一部3階）で540戸の住宅が入る予定。
このほか、交通広場や駐輪場（約1150台）、駐車場（約250台）、子育て支援施設、店舗事務所なども入る計画。

所在地：東京都目黒区上目黒1丁目2番（地番）
交通：東急東横線 「中目黒」駅 徒歩2分
　　　東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩2分

※マンションの正式名称決定に伴い、タイトルを「中目黒駅前再開発」から「中目黒アトラスタワー」に変更しました。（管理担当者）

[45: 匿名さん]

総戸数495中、地権者は375戸…
権利は所有権だから、定借じゃないんですね？
きっとめちゃくちゃ高くなりますね。

[47: 匿名さん]

東横線の物件って少ないし、すごく人気だし、ここやたら高くなるんじゃないですか？
街のイメージは池尻より上だよね。

[48: 予言者]

代官山アドレスの中古価格から鑑みるに、坪単価500万円以下だったら即完売すると思います。

[52: 匿名さん]

デベが、旭化成ホームズ、ここはどうでしょうか？？
だいじょうぶでしょうか？？

[53: 匿名さん]

ただ、東横線の渋谷駅が将来
都バス乗り場の地下に移設されるんだよね。
ＪＲ、銀座線、井の頭線への乗換えは不便になるよ。
池袋の先の埼玉まで延びるのもイメージ的にどうかな。

[54: 匿名さん]

場所は良いと思いますが、施工は鹿島・戸田ですよね。
旭化成ホームズがどこまで手抜工事を管理できるか？
大手ゼネコンも資材等が値上がりし収益が落ちているので、清水のように頭を使ってどのような手抜きをされるかわかりません。これだけ大規模な建物で地権者が沢山いるので、まとめきれるでしょうか？
住友とか野村だったら別ですが。
大手デベからよくききますが、鹿島はオフィスビルはいいけれどマンションはあまり良くない。構造、外見はいいけれど部屋の使い勝手が良くないと。

[55: 匿名さん]

マスタービューレジデンスで有名な鹿島ね。

[56: 匿名さん]

芝浦（アイランド・キャピタルマーク）で有名な鹿島ね。

[57: 匿名さん]

> 池袋の先の埼玉まで延びるのもイメージ的にどうかな。

北千住の先の埼玉まで延びるののイメージより悪くはないでしょう。
というか、あんまり関係無いような。

[58: 匿名さん]

東横線沿線のオシャレな街の駅ホームに、渋谷と行き先表示された電車はもう停まらない。(深夜など以外)
和光市とか所沢と表示された電車が停まる。
で、イメージが変わらないのならそれでいいんじゃない。

[59: ご近所さん]

以前に定借では？と書いてしまった者ですが、同じ上目黒一丁目でもコチラのプロジェクト（国鉄清算事業団上目黒宿舎跡地）と混同していました．．スイマセン。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/08/20h88200.htm

とりあえず、コチラはあまり情報がない様ですけど（区議会でモメテル？）、どちらの場所も今後の予定などが気になる今日この頃です。

[60: 匿名さん]

地権者がほとんどって訳ではなくてもちろん地権者もいるけどＵＲ賃貸がかなりあるみたいですね。だから地権者だらけのマンションって訳ではなさそう。

[61: 匿名さん]

ＵＲは手を引いたと上の方に書かれてます。

[62: 匿名さん]

総戸数495の内、事業協力者（地権者）が375って、前代未聞の地権者マンションですよね。
45Fマンションに一般分譲が120戸（約25％）しかないってどゆこと？
一般分譲のほとんどが中＆低層階に廻されるだろうな。

[63: 匿名さん]

120戸なら1期即完売もありえるな。

[64: 周辺住民さん]

>No.61 by 匿名さん　2007/12/08(土) 11:22
いい加減なことを言わないように。「ＵＲは賃貸から撤退することになりそうです」という、情報ソースも示せないようないい加減な情報を勝手に「事実」にしなさんな。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[65: 周辺住民さん]

＞No.62 by 匿名さん　2007/12/08(土) 22:02
勝手な憶測を言う前に、少しは調べるなり、過去ログ読んで考えるなりしたら？
低層階は「事業協力者」であるURが取得して、賃貸になる。
高層階は旭化成が分譲する。
およそ、30階より下は賃貸。上は分譲の予定。
だいたい、あんな広さの再開発で、高層マンションに入る地権者が375人もいるわけがないってのは、少し頭を使えば分かるだろうに…。

[66: 匿名さん]

地権者の「戸数」は「人数」ではない。

土地など元の所有していた権利が大きければ、
一人でマンション数戸の権利を持つことも可能。
ってのは、考えるまでもなく分かるだろうに…。

[67: 周辺住民さん]

>土地など元の所有していた権利が大きければ、
>一人でマンション数戸の権利を持つことも可能。

一般論としては正しい。
が、たったあの範囲の広さで、そこまで大きな「元の所有した権利」が存在しうるかどうか、もう一歩踏み込んで考えれば分かるだろうに。そして、そんなに地権者に権利変換で安く部屋を持っていかれたら、再開発事業として成り立つかどうか、少し頭を使えば分かるたろうに。

「前代未聞の地権者マンション」ってくらい明らかにおかしな話になるんだから「自分の考えの前提に何か間違いがあるんじゃないか」と考えてみるのは、人間の基本的な知性だろうと思うが。それもないのか？

[71: 匿名さん]

個人的には純粋に楽しみにしています。モデルルーム早く出来ないかなぁ♪

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[72: 匿名さん]

現地に、販売予定の看板が出来ましたね〜
坪いくらになるのでしょうか？？

[73: 匿名さん]

坪４５０万はオーバーします。

[74: 匿名さん]

坪450万って、たしかに中目黒ならってきもしますが、、、
今の販売なら、分からなくもないですが、
半年後販売ってことを考えると、もう少し安くってのはないのでしょうか？
坪400万前後とか？？

[75: 匿名さん]

マンションの設計承認が減っての新規着工減が、
半年後も続くんだそうだ。
マンションの供給が減る中で、親切に値下げしてくれるのか。
地権者も資産価値を下げるのを認めてくれるのか。

[76: 物件比較中さん]

>>67,68
俺は69じゃないし69の肩持つ気もないし、
別にこのマンションの地権者の多寡や
権利構成などそれこそどうでもいい。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[89: 匿名さん]

このタワーの低層部には、商業施設が入るとのことですが、
どんな店舗が入るのでしょうか？？
それによっても、いろいろ、物件の価値がかわりますよね〜

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[90: 匿名さん]

グランスカイと比べるならどっちが資産性あるかな？

[91: 匿名さん]

うーん

イメージでは五反田より中目黒のほうがいいのかもしれないが、やはり山手線徒歩圏のグランスカイのほうが上では。

[92: 匿名さん]

住環境からするとまだ、中目黒のほうがよくない？
五反田の評価がそんなに良いとは思えませんが。。ビジネス街ならともかく。

[93: 匿名さん]

住環境、街のイメージのよい中目黒、

山手線徒歩圏、内側の五反田、

どっちも同じくらいの価格で販売でしょうか？
販売時期もいっしょだし、ほんと気になりますね。

[94: 匿名さん]

五反田と中目黒比べるのはおかしくないか？

[95: 匿名さん]

人気の中目黒に比べ、風俗街の五反田。勝負にならない

[96: 匿名さん]

でも、五反田には城南５山のうち４つ、

中目黒には諏訪山一つ。

[97: 匿名さん]

五反田と比べるのはどうかと思いますが、
中目黒は山手線から外れているからこその良さがあると思います。
ターミナルとしての利便性は五反田のほうが上。
ただ、五反田は駅や電車から見える風景が酷すぎるのでイメージが悪い。
住民が気の毒に思います。

[98: 匿名さん]

五反田って住所以外は日暮里とかと変わらないよね…。

[99: 匿名さん]

駅の感じは大塚に似ている気がする。

[100: 周辺住民さん]

都心の住みたい住宅地としての条件
・駅前に風俗、ホテル等がないこと
・駅前にそこそこの規模の本屋、レンタルＣＤ屋、食品スーパーがあること
・大人の男がひとりで入れるうまいイタリアンレストランがあること
・始発電車があること
・坂があり街に表情があること

私見ですが、以上を満たしているのが中目黒と代々木上原だと思います。
しかし、これ以上、ＧＴのような無機質な施設を増やして欲しくない・・・

[101: 匿名さん]

>>100さん
中目黒はキャバクラ何軒かありますが、これは風俗に入らない？
あと、山手線外でも「都心」って言うのでしょうか？

[102: 匿名さん]

で、いつから販売開始？いくらくらい？

[103: 匿名さん]

坪４００は超すでしょう。販売は来春。

[104: 購入検討中さん]

甘い
坪５００万円は超えるよ
地権者があれだけいるんだから
儲けださないと旭化成もデベとしてキツイでしょ

[105: 周辺住民さん]

また、地権者取得分と事業協力者の取得分の区別がつかない人が出現しているようですね。
いい加減「考えなくても分かる」レベルから脱して、考えることが出来るレベルになって欲しいものです。
五反田厨といい、どうも、必死に、この建物を誹謗して価値を下げたい人がいるようで。

ちなみに、>103の情報は、ほぼ当たりでしょう。坪400〜450といった所でしょうね。

[106: 周辺住民さん]

今、気づいたのだが、104をはじめ、この掲示板の人は、このマンションが「第一種市街地再開発」であることを知らないで話をしているのか？あるいは「第一種市街地再開発」がどんなものかを知らないのではなかろうか。

旭化成を「デベ」と言っている時点で既にズレてるんだよなぁ。

[107: 銀行関係者さん]

第1種市街地再開発事業（権利変換方式）
中高層の施設建築物（いわゆる再開発ビル）を建設して処分可能な床（保留床）を確保し、保留床を売却することによって、ビル建設費用などの事業費をまかなう。再開発の区域内の土地・建物等の権利者には、権利変換計画により従前の権利に見合った分の再開発ビルの床の権利（権利床）を提供する（権利変換を希望しない者は金銭等）。


騰する建設費は誰がまかなうわけ？
分譲売高却分の利益ださないとまずいでしょう

１０６さん
答えて？
施主は誰になるの？
なんとか組合でしょ？
普通そんなかに旭化成もはいるんだぜ
旭化成は持分まったく無いの？
ココの場合再開発の場合旭化成がデベって事でしょ。

デベロッパー＝旭化成。
君の頭の中は
建設会社＝旭化成。

知らないのは君だよ？

[108: 周辺住民さん]

結局、Wikipediaあたりからのコピペはできても、それ以上の「思考」はできないんだよなぁ(苦笑)。

頑張って調べた通り、第一種市街地再開発の企画・施主は「上目黒一丁目地区市街地再開発組合」になる。そして旭化成は、事業協力者としてその組合の一翼を成している。しかし、あくまで旭化成の役割は
・自らの取得費用を早い時期に払うことで、組合に事業費を与える。
・支払った分の保留床を受け取り、それを販売して利益を得る。
ということでしかないのだよ。「地権者の権利変換を気にしたり、収支を気にしたり」というのをやるのは組合なんだな。だから、そういうことを言っている時点で「分かってない」というのがバレる。

確かに、その収支が破たんしたりすると、旭化成にも追加の金銭要求が来たりはするけれど、そんな事態になるのは「天変地異で建物が崩れた」とか「予期不能な事態（例えば湧水大出水とか）で建築費が異常に高騰した」とかでもなきゃ起こらないわけで、殆どありえない。なぜって、事前に事業費の見積もりをしっかりやらなきゃ、再開発としてGOがでないからね。

（と言いつつ、石油価格高騰は割とその「予期不能な事態」に近くて、鹿島が音を上げているというのはある。以前話題になった「UR撤退」はただの無根拠な妄想だが、仮にあるとすれば、鹿島の金銭要求を嫌ってということになるだろう。でもそれは違約になるから、もっとURに高くつく選択じゃないかと思うが）

で、旭化成はそういうローリスクの中で、坪いくらで再開発の保留床（の一部）を受け取り、それに利益分を乗せて売るだけ。売れるものを作るために、再開発全体の企画内容に意見は出すが、それ以上の責任も権限もない。あくまで彼らの責任範囲は彼らが分譲する百数十戸分だけ。そもそも、別にそれが売れなくても、旭化成は組合に事業費さえ払えば責任は果たしたことになるのだし。
だから「デベ」というのはズレているというわけだ。デベと言うほど、再開発の企画・運営に対して責任も権限もないのだよ。

権利者が多いというの自体「分かってない」証拠だが（No.62と同一人物？）、仮に多かったとしても旭化成には関係がない。事前に設定された価格で保留床を買うだけのこと。その価格がリスキーなほど高かったら、最初から旭化成は参加しない。

ちなみに、俺は旭化成が大体坪いくらで組合から保留床を取得したか、かなり精度良く予想することができる。その金額からすれば、確かに連中が坪500越えで売る可能性はゼロではないが、それは地権者の人数だ収支の問題だは関係なく、単に彼らが暴利を貪るために強気の設定をしただけに過ぎない。その意味で「地権者があれだけいるから」を根拠にした104は「何も分かってない」とバレるわけ。

だいたいね。どうせ再開発の説明会にすら出たことないんだろう(苦笑)？だから、頭でっかちな知識だけ仕入れて「自分は分かった人間だ」と誤解するレベルから脱せられないんだよ。

[109: 周辺住民さん]

この際だから、ついでに、No.62の「総戸数495の内、事業協力者（地権者）が375って、前代未聞の地権者マンションですよね。」がいかに間の抜けた発言か説明しておく。

結論から言うと、タワー棟に入る地権者の数など、せいぜい50戸程度にすぎない。残りの事業協力者はURのこと。間抜けな62君は、495戸のうち旭化成分を引いて、残りを全員地権者ということにしちゃった。実際はURの割り当て分も引かなきゃいけないんだけどね(笑)。

「事業協力者取得分」という言い方をするのなら、旭化成も事業協力者なんだから、495戸が全部「地権者か事業協力者の取得分」だよ。それを聞いて「100%地権者マンションなんて異常だ」という人間がいたら、大笑いでしょ。それに近いことを62君はやって、しかもその間抜けなミスに未だに気づいていないわけ。

結論
300戸強 ⇒ URの賃貸へ割り当て
50戸前後 ⇒ 地権者へ割り当て
120戸 ⇒ 旭化成へ割り当て
という異常でもなんでもない、地権者が多いわけでもない、ごくフツーの開発を、間抜けな計算で「異常に地権者分が多い」と誤解して大喜びした厨房がいましたとさ。

分かったら、間抜けな厨房は引っ込んで、大人の会話を黙って聞いてなさい。

[110: 匿名さん]

話には、のぼってないですが、
完成予想図の外観は、とてもかっこ悪いですね。

これが中目黒に建つのですか？？

外観は資産価値、人気には影響しないのでしょうか？？？

それともみなさん、完成予想図の外観をかっこいいと思っているのでしょうか？？？？

[112: 住まいに詳しい人]

再開発事業の中で旭化成ホームズがどーいう役割を担うのかということを考えれば
物言いは兎も角、論旨としては>>104がさほど間違っているとは思わない
　
　
　
建て替え事業とか再開発物件をまともにやっているマンションデベロッパーって
旭化成ホームズだけじゃん

今回だってＵＲ持ち分を分譲しないとすれば、旭化成ホームズが利益を出すのって
結構大変じゃないの？

やっぱ坪単価は上げてくるでしょ

[121: 周辺住民さん]

連続投稿でスマンが、再開発の収支構造を極めて簡略化して。

>今回だってＵＲ持ち分を分譲しないとすれば、旭化成ホームズが利益を出すのって
>結構大変じゃないの？

URがどうかなんて、旭化成には関係ない。こんなことを言っている時点で何も分かっていないのがバレる。

例えば、今回のビルの建築費が100かかったとする。それに対して、再開発組合は、各階の坪単価を設定して、その合計が100を超えるようにするわけ。

で、URが取得する床の総価格を計算して、例えば60を負担させる。
権利者が増床する取得する部分の総価格を計算して、例えば10を負担させる。
旭化成かが取得する床の総価格を計算して、例えば30を負担させる

もう、この時点で、組合の帳簿では再開発ビルがペイすることは確定。
こういう計算を、再開発準備段階で概算し、工事が始まる前に確定させちゃう。

後は、URは取得価格にしたがって利益の出る家賃を設定すれば儲けが出る。
同様に、旭化成も取得価格にしたがって分譲価格を設定すれば儲けが出る。
ただ、それだけの話。

確かに旭化成の取得価格を、組合が高く設定すれば、分譲坪単価が上がる可能性はあるが、そんな割高な坪単価だったら旭化成は参加しないよ。

だから、旭化成の分譲坪単価の話をするのに、地権者の数がどーの、URがどーの言い出すヤツは、何も内部事情を知らない人間だと言えるわけ。単純に、旭化成が取得する床の坪単価を、再開発組合がいくらで設定したかだけ考えれば良い。

[122: 住まいに詳しい人]

>>121
だからね、そいう事業計画を描いているのは形式的には組合ってことになってるが
実際はそーいう事業収支と市場動向から販売価格を割り出すよーなことは
マンションデベロッパーである旭化成ホームズがやっているわけですよ

>そんな割高な坪単価だったら旭化成は参加しないよ。

と言うけど、長い時間を掛けてまとめてきたものを自分で放棄するわけないでしょ
それまで使ったコストが全て持ち出しになっちゃうわけで
だから再開発事業の場合、基本的に組合に如何に低い価格を呑ませるかがデベのお仕事になります

で、あなたの書いているよーに、事業がはじまる前の権利交換の際には内部的に
一旦分譲価格も決定されるのですが
旭化成ホームズも「いやぁ、山手線の外側で＠400万円以上で売れた事例はないですよ」
なんて言いながら、その時は組合に＠350万円ぐらいの設定で納得させたんだと思うんですよ

ところが、さて工事をはじめようかとゼネコンの入札をしても金額は全然折り合わないし
たぶん事業計画がもボロボロになったでしょう

ということで、デベさんもゼネコンの言い値を呑むだけじゃ赤字になってしまうので
一旦決めていた価格を修正した上で、「利益は還元しますのでお許し下さい」と
組合にお伺いを立てて、認められたので無事に販売にこぎ着けた、って感じじゃない？

[124: 周辺住民さん]

ついでに言っておくと、組合参加は確か旭化成より鹿島が先。
鹿島と日本設計は、準備組合設立前から人員を派遣している。

つまり「住まいに詳しい人」は、ただ妄想を撒き散らかすだけの「無知な人」でしかない。

[127: 物件比較中さん]

どこか他でやってもらえませんか？

[128: 匿名さん]

>>110
同感です。こんなダサイ外観久々に見ました。
日本設計がダサイ絵を描いたとして、それを承認したのは旭化成？鹿島？
旭化成がセンスゼロなのはヘーベルハウス見てたらわかりますが、
鹿島に見る目がないのはちょっとショックです。
都市景観というみんなの財産にとってマイナス以外の何者でもありません。

[129: 匿名さん]

確かに使い勝手わるそうな感じ。

[136: 近所をよく知る人]

番犬さんへ

人気の中目。こんな良い立地にタワマン建ったら垂涎の的だよ。
安く買えればほしい人はいくらでもいる。

だから、坪単価値上がりする中で、ここに住みたいと思ったらココを貶して不人気化させてでも倍率さげたいって輩が出てきてもオカシクナイ。
注目されないと購入確率高まる。

君のような理想論も分からないでもない。しかし人には色々いるもんだよ賛否両論は仕方ない。
それだけ注目されているんだよ。

少し大人になろう。

[137: 実家が中目黒]

お正月に実家に帰り、タワーマンションの事を知りビックリしました。
親が聞いた話では『以前駅前にあった、都営住宅の住人が入る』って
言ってたけど・・・事実なら羨ましい限りです。
親の近くに住みたくても、高くて購入出来ないでいます。
でも、モデルルームは見に行く予定です。

[138: 周辺住民さん]

＞137
都営住宅の人でタワー棟に入れる人ってどれくらいいるのかなぁ。
もちろん、タダで同じ広さには入れません。
それ相応の追加資金が必要になります。

なのでタワー棟ではなく、入るとすれば、駒沢通り沿いのC棟ではないかと思います。

[139: 匿名さん]

ここ良さそうだね。駅にめっさ近いし。諏訪山？の低層も良かったけど結構いい値段（坪５００ちょっと）だったからここがいくらくらいになるかは非常に気になるね。

[140: 匿名さん]

諏訪山の低層の時期とは違い、
これは、坪４００程度では？

プリズムタワーも、販売価格安く調整したみたいだし、

あとは、五反田の今春販売のタワー次第かなって思うんですが、どうでしょう？？？

他に競合する物件ってあります？？？

ここでもいろいろ話題にのぼってる通り、最大のライバルは五反田かとおもうのですが。

ただ、外観は五反田のタワーやプリズムの方が絶対かっこいい！！
このへんは価格、人気には反映されるのでしょうか？？？

[142: 匿名さん]

>>140
あほ。デベはこれがかっこ良くて、みんなが欲しがって人気爆発とか思って、
こんなデザイン出してきてるんですよw価格に反映されるわけないでしょw

買う方も立地さえ良ければ安易に買っちゃうから、
こんな三流デベロッパーをのさばらしちゃうんだよw

[143: 購入検討中さん]

中目黒駅のホームから見えるこのマンションは
やはり人気なんですね。

gooのランキングでも１位でした。
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

五反田のグランスカイも気になりますね。

ＭＲオープンが楽しみです。

[144: 匿名さん]

番犬くんへ質問

URが賃貸した場合、このマンション内での管理組合発足後の組合議決権を擁する世帯数（票数）を地権者、一般分譲購入者等、項目別にて教えてください。内情に詳しい君（本来ならこのサイトへの書込み禁止の物件関係者）ならこれくらいすぐに答えられるよね。
組合発足後のパワーバランスが気になって眠れません。