中目黒アトラスタワー

[賃貸住まいさん]

↓これについて情報交換しましょう。
東京都からの認可を受け 、「上目黒一丁目地区市街地再開発組合」が設立された。
この再開発事業計画案によると、B棟は地上45階、地下2階（一部3階）で540戸の住宅が入る予定。
このほか、交通広場や駐輪場（約1150台）、駐車場（約250台）、子育て支援施設、店舗事務所なども入る計画。

所在地：東京都目黒区上目黒1丁目2番（地番）
交通：東急東横線 「中目黒」駅 徒歩2分
　　　東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩2分

※マンションの正式名称決定に伴い、タイトルを「中目黒駅前再開発」から「中目黒アトラスタワー」に変更しました。（管理担当者）

[257: 匿名さん]

このデベの西新宿のタワーのほうはルックスいいね。
あんなふうにすればいいのに。

[258: 匿名さん]

東五反田のタワーが坪４２０くらいだそうだ。

ここもそのくらいの価格になるのだろうか？

もう少し、安いといいのだが。

[259: 匿名さん]

山手線外側のこちらの方が安いでしょう。

[260: 地元不動産業者さん]

こんな便利な場所のタワー分譲はもう無いといっていい、
今後の周辺発展も加味すると坪５００万はいくな

それから、すでにコスト高になっているのでもうこの手の好立地は分譲ではなく賃貸になるのは確実ですなあ、慌てて買わないともう手遅れになるぞい

すでに皆分っているだろうがスタグフレーション間違いないので、購入は無理だから賃貸が主流になるのは確実。

[261: 匿名さん]

さすがに山の手内側の

東五反田やグランスカイよりは、

安くなるのでは？

良心的な価格の旭化成だし。

どう思いますか？？

[262: 周辺住民さん]

再開発組合から旭化成への引渡し価格（予想）を元に考えると、販売の平均は、坪430〜470万くらいではないかと思われる。なにせ、販売戸数が少ないのと、駅に極近の物件なので。
ただ、旭化成が強気になっているという推測もあり、その場合、最上階付近の物件を中心に500万超えするかもしれない。

その坪４２０の東五反田のタワーってのは、駅からかなり遠いのですか？
イマイチ信じられないのだけど。

[263: 匿名さん]

駅に極近と言っても、徒歩２分ですよね。
駅前という意味の駅２マンションって言葉が以前ありました。
ただ徒歩１分なら、極近と言えるけど。微妙。

[264: 匿名さん]

ってことは、五反田、大崎よりなかめの方が高いの？

山手線の内側じゃないのに。

旭化成、強気だな〜

[265: 周辺住民さん]

＞262
貴方、現場を見てないでしょ。
確かに数字の上では徒歩2分だけど、それは本当に改札から建物の玄関までの話。

再開発区域は駅に隣接しているから、敷地までは駅から0秒だし、タワーの下までなら100m。
しかも、その100mは駅前広場だから、タワーは駅から丸見え。
駅に隣接して建っているようなもので、心理的には徒歩20秒くらいの物件だよ。

＞264
というか、五反田・大崎が弱気なのでは？ホントにそんなに安いの？
どこかのブログでも分析してたけど、中目黒の他の物件の相場と比べて、坪400台半ばは標準的な予想だと思うけど。

[266: 周辺住民さん]

まちがえた。＞263だった。

[267: 匿名さん]

敷地じゃなくてマンションに住むんだから、
敷地が0秒でも関係ありません。心理的にどうかも関係ありません。
宅建法で２分は２分。

[268: 匿名さん]

265に同意。
ホントに徒歩2分ってイメージじゃないよ。

[269: 周辺住民さん]

＞267
それは消費者の思考回路を無視した机上の空論じゃないかな。

・「暴力団事務所だらけで、抗争もある道を2分歩く」場所にある家
・「おしゃれなカフェ・ショップ、緑あふれる公園の中を2分歩く」場所にある家
のどちらを消費者が欲しがるか、どちらが値段が高くなるか、自明の理だと思うんだけどな。

消費者の購買を左右するのは「心理」なんだよ。

別に五反田を貶すわけじゃないが、あっちは改札じゃなく、駅の敷地の端っこから4分でしょ。
しかも、途中は風俗街じゃなかったかな。少なくとも、あまり柄はよくなかったはず。
もし、本当に五反田が安いとしたら、そういう部分がネックになったのかもね。

[270: 周辺住民さん]

坪４００万台とか中途半端はやめて、いっそのこと５００万以上に設定して欲しいな。

[271: 地元不動産業者さん]

そうそうだから前から言っているでしょ
５００万円超えないと手に入りずらいって抽選だからこうゆう利便性のある場所は将来にわたって資産価値が落ちないからお薦めなんだ

便利なところで山手線駅前うんぬうん言う人いるけど目黒駅前のタワマン見れば分かるが今では坪７００万円はするんじゃないの？

ここで坪５００万円なら安いってば

[275: 周辺住民さん]

＞272

法律上の記載が捻じ曲げられないのは当たり前で、だ〜れもそんな話はしていない。「人は法律上の記載で動くにあらず」という現実のお話をしているわけです。現実に物件を買う人々は、宅建法の記載で物件を買うのではなく、現物の物件が心地よいかどうかで物件を買うんですよ。宅建上の記載に何分と書いてあるかより、その「何分」をどう感じるかが大事なんです。

ついでに、物件の価格は、宅建法で徒歩何分かどうかで決まるわけではない。あくまで、需要と供給の関係で決まるなんてのは、経済学の初歩の初歩ですよ。机上の空論しか知らない方でも、その程度は知ってますよね？

もう少し、現実の社会に目を向けた方が良いですよ。


【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[276: 匿名さん]

実際のところ、

いつごろ大体の価格とか間取りが分かるんだろう？

２月のはずでは？もう２月下旬。

分かる方いますか？

[277: 匿名さん]

諏訪山の積水さん（築４年）でさえ坪４３０くらいしてました。
諏訪山と駅前では評価は分かれると思いますが、中目黒では希少な駅前タワーで、
現在の相場を考えると＠５００超も有り得るかも知れません。
当然私は買い（え）ませんが。

[278: 買いたいけど買えない人]

中目黒駅前はそれなりに人気高いと思うが、事業協力者住戸７６％だと自己居住用に買ってよいか迷うところだ。

[279: 周辺住民さん]

>事業協力者住戸７６％だと自己居住用に買ってよいか迷う

なぜ？
また「事業協力者」の意味を理解していない人がループしているのか？

[280: 匿名さん]

坪５００万などと高い机上の空論を書いておいて、実際に販売価格が発表されたら「安い！」と煽るなんてことはありませんよね？
中古は新築と違って幾らにでも値付けできる、実際には値引くから。その程度の現実は理解できますよね？

もう少し、現実の新築分譲相場に目を向けたほうが良いですよ。

[281: 周辺住民さん]

なんか変な妄想を膨らませているやつがいるな(苦笑)。
俺は「知りたい」という人がいるから、単に地元での噂を書いただけで、煽る必要もなければ、煽って得することも何もないのだが。
昔の人は「悪人は、他人も影で自分と同じく悪事をしていると思っている」と言ったけど、それから考えると、日頃、煽って得する立場の人が「他人もそういう動機で書き込みしているに違いない」とか思っているんだろうな(笑)。

そもそも論点になっていない所で現実を見ろと言われてもなぁ。
必死に鸚鵡返しで仕返しをしようとしているけど、的を外しているから、恥の上塗りにしかなっていない所が笑える。

ついでに言えば、周辺住民としては高値を付けられるのも考え物。自分が売る立場・貸す立場なら相場が上がるのは良いことなんだろうけど、住んでる分には関係ないし、自分がいつ借りる立場になるかも分からんし。何より「私は中目黒の億ションに住んでるのよ」って鼻持ちならない余所者が増えるのがウザいんだよな。

[282: 匿名さん]

ここで情報を　得ている者です。参考に　なっています。
情報ありがたく読んでいます。どんな　ことでも　結構です。

[283: 買いたいけど買えない人]

＞279
この再開発地区の山手通り沿いには、図書館分館、みずほ銀行、青果店などがあったが、路地にはやっているかどうかわからない茶漬け屋、やきとり屋があった。特に線路側の通りには、喫茶店、弁当屋から古びたゲーセン、奥深い飲み屋まで雑多な店子がパチンコ屋の交換所に向かいにあった。
こうした店の店主や地主が営業を再開するか、別棟に固められるか、移転して数戸から十数戸の権利を持っているか、組合で何票持つことになるか、全部は無理だが可能な範囲で見極めたいと言うことです。
他にも気になることはいくつかありますが、この物件に関心がある故です。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[284: 匿名さん]

どんな店舗がはいるか、は重要なポイントだと思います。
具体的にならないと検討できませんね。
ネックを見過ごすわけにはいきませんから。
ここのスレが賑わっているのを見ると中目黒は人気ありますね？！

[285: 匿名さん]

この物件、共用施設などは、

どうなっているのでしょう？

ゲストルーム、展望ラウンジなどあるのでしょうか？？

[286: 購入検討中さん]

二子玉川と比較しようとしていますが、こちらの方が価格は全然高いのでしょうか？

[287: 匿名さん]

＞２８６
どちらも価格は「未定」ですのでお答えしようがありません。
ただ、４年前に二子玉川のプラウドタワーが発売された時には同じく同時期に販売された中目物件
よりも２〜３割二子玉川のほうが割高でした。立地と規模が違うので比較できないかもしれませんが。
今回も再開発の規模は二子玉川の方が上ですが、各媒体で「恵比寿・代官山・中目黒」とくくられ
ることも増えたように、ここ数年で中目の認知度・イメージは向上したように思います。
多摩川に近くのんびりしたエリアを好むのか、都心に近い利便性と個性を好むのかは人それぞれだ
と思いますが、価格はそれほど変わらないように思います。

[288: 周辺住民さん]

＞283
意図は理解しました。ただ「事業協力者住戸」の意味をやはり誤解なさっているようで。
その76%(かは知りませんが)の大半は、URが取得して賃貸住宅になるのであって、地権者取得分ではありません。以前、そこを誤解して「地権者だらけのマンション」と執拗に中傷した愚か者がいたため「ループ」という言葉を使いました。

店舗に関しては、常識で考え得る動きにしかならんでしょう。現状の中目黒の店舗家賃は、坪3万〜4万。賃借人であれば、その金額を払える力のある店舗しか入れません。土地・家屋の所有者であれば、自分で真面目に商売する気がないなら、貸したほうが楽でしょう。
その意味では、景品交換所の向かいにあったビルの「雑多な店子」の営業再開は困難でしょうね。

ちなみに「焼き鳥屋」とは「ばん」のことでしょうか？
あそこは、中目黒の大衆酒場の中でも一・二を争う人気店でしたし、「サワー」という名前の発祥の店でもある由緒ただしき店なのですが…。

＞285
ゲストルームはありと聞いています。展望ラウンジの計画は聞いたことがありません。

[289: 匿名さん]

やはりUR賃貸が入るのですか。
豊洲の駅前タワーが同じようにURと共存しているタワーです。
あちらのURの部屋も一般分譲の部屋も見たことがあります。
はっきり言って、URと一緒のタワーはちょっと。

周辺住民さんは、地権者よりもURの方が良い様に考えてらっしゃるみたいですがね。

[290: 周辺住民さん]

>はっきり言って、URと一緒のタワーはちょっと。

貴方がそう考えるのは自由です。
が、こうやって公の場に書くのなら、その理由も添えるのが大人のマナーじゃないですか？

>周辺住民さんは、地権者よりもURの方が良い様に考えてらっしゃるみたいですがね。

勝手に誤読して決め付けないでください。
私は純然たる事実を単に記載しただけです。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[291: 匿名さん]

展望ラウンジなど無いんですね。

最近のタワーマンションと比べて共用施設はどうなんでしょう？

旭化成ってことで、素っ気ないマンションになりそう。

管理費は安くていいかも〜

実際の共用施設はどうなんでしょう？

[292: 購入検討中さん]

ニコタマの再開発タワーマンションは、六本木ヒルズとはデザインしたコンランって聞いたけど、中目黒は旭化成？
金のかけ方　違うのかな？

[293: 購入前向きさん]

でもベンベルの住居は一戸建てでも高いですよね
地味だが良いものを造るというイメージがあります

[294: 匿名さん]

旭化成の完成物件見てみると、イメージわきますよ。

[295: 周辺住民さん]

皆さん、大くの方が誤解されているのですが、極端に言えばここは旭化成が開発したのではありません。いわゆる「デベ」の役割を旭化成はほぼ担当していないのです。

というのは、旭化成が参加するずっと前から、日本設計・鹿島建設・区・地元で設計を詰めてきているからです。旭化成は設計がほぼ固まってから、販売を担当する会社として名乗りを上げたに過ぎません。まぁ、最終的な設計の詳細については旭化成の意向もゼロではないでしょうが。

例えば、先に話題になったゲストルームにしても、日本設計・鹿島から提案され、地元地権者の間でも賛否両論激しく議論されたものです。

そういう経緯を考えれば、他の旭化成の物件を見ても、殆ど無意味でしょう。
むしろ、日本設計つながりで日暮里あたりの再開発を見る方が良いかもしれませんね。
もっとも、この手の法定再開発は、地元地権者の意向が反映されるので「どことも似ていない」というのが正解かもしれませんけど。
以下の日本設計の解説文書も参考になるかも知れません。

http://www.kenkocho.co.jp/pdf/125_11rm.pdf

[296: 匿名さん]

【参考】
http://higurasi.com/

[297: 周辺住民さん]

こちらも参考になるかも。
日暮里も旭化成が入っているんですね。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/newsobj392.html

[298: 匿名さん]

日暮里(・∀・)イイ!!

同じ「日本設計×旭化成」のこちらも期待が持てますね。

[299: 匿名さん]

日暮里と同じようになるならば、

高層階に展望ラウンジとゲスト用宿泊ルームが

あるってこと？

[300: 匿名さん]

>>299

立地も価格も違うだろうし、全く同じにはならないだろ。建物の雰囲気は似てるかもしれないが…。
坪単価も日暮里の倍ぐらいでは？

[301: 購入検討中さん]

ホームページ更新されましたね。

[302: 匿名さん]

ホームページ、更新されましたね。

間取りもいくつかのってますね。

たとえば、５８平米の部屋とか、いくらくらいからなんでしょうか？

6000万くらいから？？

[303: 購入検討中さん]

池尻や二子玉川の物件と比較したいのですが、あまり情報は無いですか。
住みやすさは中目黒、環境は二子玉川、交通の便は池尻ですかね。
特に二子玉川の情報が少ないですが、比較検討されている方いたら情報を教えてください。

[304: 購入検討中さん]

赤坂より高いなんてことは、ないですよね。

[305: 匿名さん]

>303
何を優先するかに依りますね。
利便性なら日比谷線始発、東横線（副都心線乗入れ）の中目黒、静かな環境なら二子玉川でしょう。
池尻の（朝は別にして）急行通過待ちって案外ストレス感じます。（私だけかも知れませんが）
自分で項目をなるべく細部まで分類して評価してみるといいと思います。
・住環境
・駅までの距離
・学区
・坪単価
・広さ
・デザイン
などなど・・・。
各項目にウエイト（％）を割り当てて数値評価してみたり。

[306: 匿名さん]

URは分譲ではなく賃貸ですか。懸念される部分ですね。
以前住んでいた分譲＆賃貸のMSでは、資産として捉えている分譲購入派と仮住まい的意識の賃貸派との間でトラブルが絶えませんでした。
共用部（廊下等）を物置きにしたり、駐車、駐輪、などのルール違反賃貸住人の多かったこと。
組合議決に参加できないことによって賃貸住人は管理意識が他人事になってしまうようです。
一次取得者には実感は無いでしょうが、複数回取得者にとっては組合議決権を持たない賃貸住人の多さがネックになりそうです。
相当数の『地権者』『分譲購入者』『賃貸居住者』が混在する中で管理意識レベルの維持と生活上の利害を擦り合わせるには管理組合の理事長に相応の経験と能力が求められそうですね。