中目黒アトラスタワー

[賃貸住まいさん]

↓これについて情報交換しましょう。
東京都からの認可を受け 、「上目黒一丁目地区市街地再開発組合」が設立された。
この再開発事業計画案によると、B棟は地上45階、地下2階（一部3階）で540戸の住宅が入る予定。
このほか、交通広場や駐輪場（約1150台）、駐車場（約250台）、子育て支援施設、店舗事務所なども入る計画。

所在地：東京都目黒区上目黒1丁目2番（地番）
交通：東急東横線 「中目黒」駅 徒歩2分
　　　東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩2分

※マンションの正式名称決定に伴い、タイトルを「中目黒駅前再開発」から「中目黒アトラスタワー」に変更しました。（管理担当者）

[104: 購入検討中さん]

甘い
坪５００万円は超えるよ
地権者があれだけいるんだから
儲けださないと旭化成もデベとしてキツイでしょ

[105: 周辺住民さん]

また、地権者取得分と事業協力者の取得分の区別がつかない人が出現しているようですね。
いい加減「考えなくても分かる」レベルから脱して、考えることが出来るレベルになって欲しいものです。
五反田厨といい、どうも、必死に、この建物を誹謗して価値を下げたい人がいるようで。

ちなみに、>103の情報は、ほぼ当たりでしょう。坪400〜450といった所でしょうね。

[106: 周辺住民さん]

今、気づいたのだが、104をはじめ、この掲示板の人は、このマンションが「第一種市街地再開発」であることを知らないで話をしているのか？あるいは「第一種市街地再開発」がどんなものかを知らないのではなかろうか。

旭化成を「デベ」と言っている時点で既にズレてるんだよなぁ。

[107: 銀行関係者さん]

第1種市街地再開発事業（権利変換方式）
中高層の施設建築物（いわゆる再開発ビル）を建設して処分可能な床（保留床）を確保し、保留床を売却することによって、ビル建設費用などの事業費をまかなう。再開発の区域内の土地・建物等の権利者には、権利変換計画により従前の権利に見合った分の再開発ビルの床の権利（権利床）を提供する（権利変換を希望しない者は金銭等）。


騰する建設費は誰がまかなうわけ？
分譲売高却分の利益ださないとまずいでしょう

１０６さん
答えて？
施主は誰になるの？
なんとか組合でしょ？
普通そんなかに旭化成もはいるんだぜ
旭化成は持分まったく無いの？
ココの場合再開発の場合旭化成がデベって事でしょ。

デベロッパー＝旭化成。
君の頭の中は
建設会社＝旭化成。

知らないのは君だよ？

[108: 周辺住民さん]

結局、Wikipediaあたりからのコピペはできても、それ以上の「思考」はできないんだよなぁ(苦笑)。

頑張って調べた通り、第一種市街地再開発の企画・施主は「上目黒一丁目地区市街地再開発組合」になる。そして旭化成は、事業協力者としてその組合の一翼を成している。しかし、あくまで旭化成の役割は
・自らの取得費用を早い時期に払うことで、組合に事業費を与える。
・支払った分の保留床を受け取り、それを販売して利益を得る。
ということでしかないのだよ。「地権者の権利変換を気にしたり、収支を気にしたり」というのをやるのは組合なんだな。だから、そういうことを言っている時点で「分かってない」というのがバレる。

確かに、その収支が破たんしたりすると、旭化成にも追加の金銭要求が来たりはするけれど、そんな事態になるのは「天変地異で建物が崩れた」とか「予期不能な事態（例えば湧水大出水とか）で建築費が異常に高騰した」とかでもなきゃ起こらないわけで、殆どありえない。なぜって、事前に事業費の見積もりをしっかりやらなきゃ、再開発としてGOがでないからね。

（と言いつつ、石油価格高騰は割とその「予期不能な事態」に近くて、鹿島が音を上げているというのはある。以前話題になった「UR撤退」はただの無根拠な妄想だが、仮にあるとすれば、鹿島の金銭要求を嫌ってということになるだろう。でもそれは違約になるから、もっとURに高くつく選択じゃないかと思うが）

で、旭化成はそういうローリスクの中で、坪いくらで再開発の保留床（の一部）を受け取り、それに利益分を乗せて売るだけ。売れるものを作るために、再開発全体の企画内容に意見は出すが、それ以上の責任も権限もない。あくまで彼らの責任範囲は彼らが分譲する百数十戸分だけ。そもそも、別にそれが売れなくても、旭化成は組合に事業費さえ払えば責任は果たしたことになるのだし。
だから「デベ」というのはズレているというわけだ。デベと言うほど、再開発の企画・運営に対して責任も権限もないのだよ。

権利者が多いというの自体「分かってない」証拠だが（No.62と同一人物？）、仮に多かったとしても旭化成には関係がない。事前に設定された価格で保留床を買うだけのこと。その価格がリスキーなほど高かったら、最初から旭化成は参加しない。

ちなみに、俺は旭化成が大体坪いくらで組合から保留床を取得したか、かなり精度良く予想することができる。その金額からすれば、確かに連中が坪500越えで売る可能性はゼロではないが、それは地権者の人数だ収支の問題だは関係なく、単に彼らが暴利を貪るために強気の設定をしただけに過ぎない。その意味で「地権者があれだけいるから」を根拠にした104は「何も分かってない」とバレるわけ。

だいたいね。どうせ再開発の説明会にすら出たことないんだろう(苦笑)？だから、頭でっかちな知識だけ仕入れて「自分は分かった人間だ」と誤解するレベルから脱せられないんだよ。

[109: 周辺住民さん]

この際だから、ついでに、No.62の「総戸数495の内、事業協力者（地権者）が375って、前代未聞の地権者マンションですよね。」がいかに間の抜けた発言か説明しておく。

結論から言うと、タワー棟に入る地権者の数など、せいぜい50戸程度にすぎない。残りの事業協力者はURのこと。間抜けな62君は、495戸のうち旭化成分を引いて、残りを全員地権者ということにしちゃった。実際はURの割り当て分も引かなきゃいけないんだけどね(笑)。

「事業協力者取得分」という言い方をするのなら、旭化成も事業協力者なんだから、495戸が全部「地権者か事業協力者の取得分」だよ。それを聞いて「100%地権者マンションなんて異常だ」という人間がいたら、大笑いでしょ。それに近いことを62君はやって、しかもその間抜けなミスに未だに気づいていないわけ。

結論
300戸強 ⇒ URの賃貸へ割り当て
50戸前後 ⇒ 地権者へ割り当て
120戸 ⇒ 旭化成へ割り当て
という異常でもなんでもない、地権者が多いわけでもない、ごくフツーの開発を、間抜けな計算で「異常に地権者分が多い」と誤解して大喜びした厨房がいましたとさ。

分かったら、間抜けな厨房は引っ込んで、大人の会話を黙って聞いてなさい。

[110: 匿名さん]

話には、のぼってないですが、
完成予想図の外観は、とてもかっこ悪いですね。

これが中目黒に建つのですか？？

外観は資産価値、人気には影響しないのでしょうか？？？

それともみなさん、完成予想図の外観をかっこいいと思っているのでしょうか？？？？

[112: 住まいに詳しい人]

再開発事業の中で旭化成ホームズがどーいう役割を担うのかということを考えれば
物言いは兎も角、論旨としては>>104がさほど間違っているとは思わない
　
　
　
建て替え事業とか再開発物件をまともにやっているマンションデベロッパーって
旭化成ホームズだけじゃん

今回だってＵＲ持ち分を分譲しないとすれば、旭化成ホームズが利益を出すのって
結構大変じゃないの？

やっぱ坪単価は上げてくるでしょ

[121: 周辺住民さん]

連続投稿でスマンが、再開発の収支構造を極めて簡略化して。

>今回だってＵＲ持ち分を分譲しないとすれば、旭化成ホームズが利益を出すのって
>結構大変じゃないの？

URがどうかなんて、旭化成には関係ない。こんなことを言っている時点で何も分かっていないのがバレる。

例えば、今回のビルの建築費が100かかったとする。それに対して、再開発組合は、各階の坪単価を設定して、その合計が100を超えるようにするわけ。

で、URが取得する床の総価格を計算して、例えば60を負担させる。
権利者が増床する取得する部分の総価格を計算して、例えば10を負担させる。
旭化成かが取得する床の総価格を計算して、例えば30を負担させる

もう、この時点で、組合の帳簿では再開発ビルがペイすることは確定。
こういう計算を、再開発準備段階で概算し、工事が始まる前に確定させちゃう。

後は、URは取得価格にしたがって利益の出る家賃を設定すれば儲けが出る。
同様に、旭化成も取得価格にしたがって分譲価格を設定すれば儲けが出る。
ただ、それだけの話。

確かに旭化成の取得価格を、組合が高く設定すれば、分譲坪単価が上がる可能性はあるが、そんな割高な坪単価だったら旭化成は参加しないよ。

だから、旭化成の分譲坪単価の話をするのに、地権者の数がどーの、URがどーの言い出すヤツは、何も内部事情を知らない人間だと言えるわけ。単純に、旭化成が取得する床の坪単価を、再開発組合がいくらで設定したかだけ考えれば良い。

[122: 住まいに詳しい人]

>>121
だからね、そいう事業計画を描いているのは形式的には組合ってことになってるが
実際はそーいう事業収支と市場動向から販売価格を割り出すよーなことは
マンションデベロッパーである旭化成ホームズがやっているわけですよ

>そんな割高な坪単価だったら旭化成は参加しないよ。

と言うけど、長い時間を掛けてまとめてきたものを自分で放棄するわけないでしょ
それまで使ったコストが全て持ち出しになっちゃうわけで
だから再開発事業の場合、基本的に組合に如何に低い価格を呑ませるかがデベのお仕事になります

で、あなたの書いているよーに、事業がはじまる前の権利交換の際には内部的に
一旦分譲価格も決定されるのですが
旭化成ホームズも「いやぁ、山手線の外側で＠400万円以上で売れた事例はないですよ」
なんて言いながら、その時は組合に＠350万円ぐらいの設定で納得させたんだと思うんですよ

ところが、さて工事をはじめようかとゼネコンの入札をしても金額は全然折り合わないし
たぶん事業計画がもボロボロになったでしょう

ということで、デベさんもゼネコンの言い値を呑むだけじゃ赤字になってしまうので
一旦決めていた価格を修正した上で、「利益は還元しますのでお許し下さい」と
組合にお伺いを立てて、認められたので無事に販売にこぎ着けた、って感じじゃない？

[124: 周辺住民さん]

ついでに言っておくと、組合参加は確か旭化成より鹿島が先。
鹿島と日本設計は、準備組合設立前から人員を派遣している。

つまり「住まいに詳しい人」は、ただ妄想を撒き散らかすだけの「無知な人」でしかない。

[127: 物件比較中さん]

どこか他でやってもらえませんか？

[128: 匿名さん]

>>110
同感です。こんなダサイ外観久々に見ました。
日本設計がダサイ絵を描いたとして、それを承認したのは旭化成？鹿島？
旭化成がセンスゼロなのはヘーベルハウス見てたらわかりますが、
鹿島に見る目がないのはちょっとショックです。
都市景観というみんなの財産にとってマイナス以外の何者でもありません。

[129: 匿名さん]

確かに使い勝手わるそうな感じ。

[136: 近所をよく知る人]

番犬さんへ

人気の中目。こんな良い立地にタワマン建ったら垂涎の的だよ。
安く買えればほしい人はいくらでもいる。

だから、坪単価値上がりする中で、ここに住みたいと思ったらココを貶して不人気化させてでも倍率さげたいって輩が出てきてもオカシクナイ。
注目されないと購入確率高まる。

君のような理想論も分からないでもない。しかし人には色々いるもんだよ賛否両論は仕方ない。
それだけ注目されているんだよ。

少し大人になろう。

[137: 実家が中目黒]

お正月に実家に帰り、タワーマンションの事を知りビックリしました。
親が聞いた話では『以前駅前にあった、都営住宅の住人が入る』って
言ってたけど・・・事実なら羨ましい限りです。
親の近くに住みたくても、高くて購入出来ないでいます。
でも、モデルルームは見に行く予定です。

[138: 周辺住民さん]

＞137
都営住宅の人でタワー棟に入れる人ってどれくらいいるのかなぁ。
もちろん、タダで同じ広さには入れません。
それ相応の追加資金が必要になります。

なのでタワー棟ではなく、入るとすれば、駒沢通り沿いのC棟ではないかと思います。

[139: 匿名さん]

ここ良さそうだね。駅にめっさ近いし。諏訪山？の低層も良かったけど結構いい値段（坪５００ちょっと）だったからここがいくらくらいになるかは非常に気になるね。

[140: 匿名さん]

諏訪山の低層の時期とは違い、
これは、坪４００程度では？

プリズムタワーも、販売価格安く調整したみたいだし、

あとは、五反田の今春販売のタワー次第かなって思うんですが、どうでしょう？？？

他に競合する物件ってあります？？？

ここでもいろいろ話題にのぼってる通り、最大のライバルは五反田かとおもうのですが。

ただ、外観は五反田のタワーやプリズムの方が絶対かっこいい！！
このへんは価格、人気には反映されるのでしょうか？？？

[142: 匿名さん]

>>140
あほ。デベはこれがかっこ良くて、みんなが欲しがって人気爆発とか思って、
こんなデザイン出してきてるんですよw価格に反映されるわけないでしょw

買う方も立地さえ良ければ安易に買っちゃうから、
こんな三流デベロッパーをのさばらしちゃうんだよw

[143: 購入検討中さん]

中目黒駅のホームから見えるこのマンションは
やはり人気なんですね。

gooのランキングでも１位でした。
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

五反田のグランスカイも気になりますね。

ＭＲオープンが楽しみです。

[144: 匿名さん]

番犬くんへ質問

URが賃貸した場合、このマンション内での管理組合発足後の組合議決権を擁する世帯数（票数）を地権者、一般分譲購入者等、項目別にて教えてください。内情に詳しい君（本来ならこのサイトへの書込み禁止の物件関係者）ならこれくらいすぐに答えられるよね。
組合発足後のパワーバランスが気になって眠れません。

[145: 匿名さん]

販売はおろか、モデルルームも公開してないのに、組合発足後のパワーバランスが気になって眠れないって…

[146: 匿名さん]

外観のアースカラーと白のツートンがダサさを助長している。
ホワイトカラー一色にすれば、だいぶんマシになると思いますよ。
デベさん、是非変更お願いします。

[147: 匿名さん]

都営住宅の住人と同じマンションに入居それでセレブとは！

[148: 匿名さん]

>>146
　「外観のアースカラーと白のツートンがダサさを助長している。」

芝浦アイランドも同じでは？

[149: 匿名さん]

ここいいなぁ。でも100㎡で1億2000万以上になりそう？マンションごときにそんな金額出したくないなぁ。

[150: 地元不動産業者さん]

今後のマンション販売は春だから世界的株価急落で購入マインドが冷える可能性あり。
デベは価格の見直し迫られるのは間違いない。

[151: 匿名さん]

>>148
そうだね。おそらくここは三井の真似してこんな色使いにしたんだろう。
でもね、三井のはなぜか品があってかっこ悪くないんだが、
このマンションの形とアースカラーは全然あってないと思うんだよね。
一応、わたしデザイナーなんで、自信もって言えますよ。

[152: 購入検討中さん]

番犬くんに質問

１４４さんに続いて

テナントはどの辺の業種入るんだい？
スーパーとか量販店はいるの？
ユニクロとか入らないの？

[154: 物件比較中さん]

中目黒というオシャレな街で駅前タワーということで、かなり興味あるのですが
駅と山手通りの騒音を考えると、五反田のプラウドのほうが住みやすいかな、と
思っております。

山手線と浅草線が利用できるし、五反田はダサいイメージが強いけどマンション
周辺の静かさと住みやすさ（五反田周辺はいろんなお店多い）で、やっぱり
五反田プラウドにすることに決めました。

[155: 匿名さん]

ここは子育て用マンションではないでしょ。
代官山、恵比寿あたりに歩いていけるのがいいよ。

[156: 匿名さん]

物件のホームページ、１１月ころから更新されませんね。

いつごろ間取りやおおよその価格が分かるのでしょうか？？

そろそろ、すこしづつ情報が出てもよいと思うのですが。

どんな感じでしょう？分かる方教えて下さい。

[157: 銀行関係者さん]

建築費が値上がりしてゼネコンがごねているんだな。
このままの状況で暫く長引くんじゃない。
最近このケース多いから

[158: 周辺住民さん]

住まいサーフィンの「旬な物件ランキング」で１位だったから盛り上がっていると思ったんだけど、そうでもないんですね。
157さんの言う通りあんまり長引くようだったら他の物件にしようかなあ。
資料請求した時点では気に入っていたんだけど。

[159: 匿名さん]

地権者が多いから、分譲される住戸が少ない。

価格の見直しなんかしなくても、人気で短期完売するんじゃない。

[160: ご近所さん]

旭化成ホームズ広告掲げられて柱の建設始まっってるから順調でしょ。もちろん大人気で抽選当たるかどうかでしょ。うまり旭化成にコネでもあれば別だけど一億円超でも後半じゃないと低倍率期待できないでしょ。羨望の的でしょ

[161: 匿名さん]

今年春は、中目黒の他に、五反田、大崎、池尻大橋（春には完売？）、二子玉川、赤坂、芝、麻布十番、豊洲など、

　都内各地でタワーマンションが売りに出ますね〜

これだけいろいろあると人気のあるものと、無いものがはっきり分かれそうですね。

中目黒はどっちになるのでしょうか？

[162: 近所をよく知る人]

頼むからここに某東側の地区の話題を持ち込まないでくれ。
相手するの疲れるから。
（相手しなきゃいいだけだが・・・マジ、疲れる）

[166: 良識ある人]

注）真面目にマンションを検討している方へ
この掲示板は、粘着的に当物件を中傷するストーカーのための掲示板で、管理者もそれを歓迎し、温かく見守っています。削除依頼には絶対に対応しません。逆に、地元民が知った事実を投稿することは歓迎されません。むしろ削除されます。
したがって、この掲示板で何か正確な情報・価値ある情報を求めるだけ無駄です。

2chも便所の落書きなどと言われますが、まだ自由に投稿できる分だけ、変質者も、事実を書く正常な人も、平等に扱われます。しかし、この掲示板は偏執ストーカーのみが優遇されますので、信頼性は2chにも遠く及びません。

つまり、見るだけ無駄な掲示板であるということを理解した上で、ご利用ください。

[167: 匿名さん]

１６６番犬うぜー
また消えるぞ、お前は社会適応性にかけるから、まじめに単純作業でもしていなさい。

管理人さんお願い

番犬をココと一緒に消してください。お前何様なんだ？
あっ番犬様だ。

良識ある人＝番犬

[168: 物件比較中さん]

1LDKも発売されるのですかねー？
ちなみにボクの予想は低層階の1LDKで30〜40で3900万〜と見てます。
甘いですか？

[170: 匿名さん]

>>161
　池尻大橋（春には完売？）

ここの方が完売早いでしょ！？

[171: 匿名さん]

３０〜４０㎡で3900万ってことは、
坪４３０〜３２０万　平均坪３７０くらい
この値段くらいで販売して欲しいですね〜
ほんとに

どうなんでしょう、実際のところは？？？

[172: 近所をよく知る人]

そうなんだあ、安くなりそうなら人気化してしまいそうですね。
いっそ＠500万円ぐらいにして倍率下げてもらいたいところ

[173: 匿名さん]

もう坪５００ではうれないでしょ、この物件。
去年じゃあるまいし。
でも坪３００万代は思ったより安い。
間取りはいつ分かるのだろ？

[174: 匿名さん]

代官山アドレスの中古相場が坪単価700万円だからなぁ…。

[175: 物件比較中さん]

173は子供の意見だよ
現実を見た方が良い、価値のある場所は値下がりしていない。
駅近は値上がりするんじゃないかな

[176: 匿名さん]

同感。
勝手に安い価格を想像しても意味はない。

[177: 匿名さん]

みなさん、坪いくら位を予想してます？

[178: 匿名さん]

坪４５０で売って下さい。

[179: 匿名さん]

坪単価500万円ぐらいでしょうね。

[180: 匿名さん]

坪４００〜５００に一票。

[181: マンション投資家さん]

まあ、池尻が坪400万以上で売ってますからね・・・
450万から、と見るのが、妥当でしょう。

あちらより、高速道路がない分、条件も良いし、中目黒のほうが
若干とはいえ池尻よりも良い場所ですから。

[182: 匿名さん]

ここ買ったとして、住めるのは単身のうちだけだな。
子育て環境には向かないから将来間違いなく、買換えなくてはならない。
投資用にも向かないし、セカンドで買う人か、税金対策が中心だろうな？！
検討してる人いるの？

[183: 匿名さん]

パークタワー目黒の中古が坪単価600万円…。

[184: 周辺住民さん]

別に、買えるなら買っておけば損の無い物件でしょ

[185: 購入検討中さん]

話が戻るが

ここは、子育てに向かないっていう土地（環境）では無いとオモウ。

ここら辺は、よい家庭人が多い。とオモウ。

幼稚園・小学校も、洗練された名門が多い。とオモウ。

買い替えは、自由ですが、

ここは、むしろ、都内では、子育てに、適している、と言ったほうが良いとオモウ。（＠＠）

公園も、多い。

代官山も近いので、渋谷区の室内プールが安い。

おけいこ・お塾も、近くに、よい教室が多い。遠くから、わざわざ通ってくる。

話がとぶが、池尻は、かつて、排気ガス（空気の汚染）が、都内のワーストに　ランキングされていたとオモウ。

[186: 匿名さん]

池尻はかなり坪単価下げたみたいですね。
７０００万程度の部屋は大きいところで１０００万くらいの下げ幅。
それを加味すると、平均４００（低層部３００後半〜高層部４５０くらい）と見るのが一般的と
思いますが、どうでしょうか？

[190: 周辺住民さん]

楽しみにしていたのに、茶筒のようなデザインが残念です。

[191: 買いたいけど買えない人]

なるほどーーーー、茶筒ねえ、うまいなあ。

[192: 匿名さん]

ほんと、この茶筒、なんとかならないかな〜
昭和のタワーマンションみたいだな〜

ここと比べると住友不動産のガラスのタワーが、とてもかっこ良く見える〜

[193: 匿名さん]

タワーマンションは高いほど良い、と思ってましたけど、言われてみると外観は気になりますね!!
茶筒マンションって言われたら住みたくなくなりました。

[194: 匿名さん]

ここは、地元の期待もあっただろうに、茶筒は、がっかりだろう、元気だせよ。

[195: 匿名さん]

N社の東五反田のタワーの外観は良いね。３月、価格が気になる。どっちがお高い？

[196: 匿名さん]

五反田の方が、高かったりして。

それにしても、この春おこる、
もう始まっている？城南地区のタワー戦争、
結果が楽しみですな。

きっと、勝ち負けがはっきりでるのではないかな？

どう思います？？？

[197: 匿名さん]

そこのところ、整理してみよう。
茶筒の周りに　どんなタワマンありますか?
東五反田と池尻、ほかにもありますか?

[198: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝

[199: 匿名さん]

麻布十番や西新宿、二子玉川もあるけどちょっとエリアが違うかな。

[200: 匿名さん]

マンション用地が残ってないとか言いながら、
次から次へと出てくるね。

[201: 匿名さん]

次から次へとはいっても、
何年も前から計画されてた再開発のタワーが多いからね。

[202: 匿名さん]

とても良い物件とは思いますが、換気塔が心配です。みなさんは、いかがですか？

[203: 匿名さん]

>>202

「換気塔」って何ですか？