中目黒アトラスタワー

[賃貸住まいさん]

↓これについて情報交換しましょう。
東京都からの認可を受け 、「上目黒一丁目地区市街地再開発組合」が設立された。
この再開発事業計画案によると、B棟は地上45階、地下2階（一部3階）で540戸の住宅が入る予定。
このほか、交通広場や駐輪場（約1150台）、駐車場（約250台）、子育て支援施設、店舗事務所なども入る計画。

所在地：東京都目黒区上目黒1丁目2番（地番）
交通：東急東横線 「中目黒」駅 徒歩2分
　　　東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩2分

※マンションの正式名称決定に伴い、タイトルを「中目黒駅前再開発」から「中目黒アトラスタワー」に変更しました。（管理担当者）

[331: マンション投資家さん]

350で買いたい気持ちは分かるが抽選さっとうするからなぁ そもそも此処は一等地且つ人気の中目黒であり、日比谷線とはいえこんな駅前は他に無いからなあ。いづれにせよ更地で坪2000万円は中目黒！駅前でするから買えた人はラッキーって物件になるでしょう。住んで良し借りてよし資産にしてよし

[332: 匿名さん]

でも山手線の外側ですよ／

五反田、大崎とどっちが高いのだろう？価値があるのだろう？

[333: 地元中目黒マン]

中目黒にきまってるでしよ！恵比寿と代官山中目黒の人気知らないのかょ ① 五反田駅…風俗店街危険なイメージ②大崎駅…終電のイメージ・周りに何もない

[334: 匿名さん]

そりゃあ中目黒>大崎五反田ではないでしょうか？
地下鉄日比谷線始発で都心に直結。駅前立地、代官山徒歩圏
を考えたら。五反田は準工業地域ですし。
でもモノじたいは五反田の方が良さそう。茶筒タワーはダサイ。

[335: 匿名さん]

建物の質って、不動産の価値には影響するんですか？

[336: 地元中目黒番長]

いつものうる星やつだなぁソレならお前五反田買えよ

[337: 匿名さん]

建物の質が不動産価値に関係するかどうかは、あなた達次第です。
建物の質を気にする人が多くなれば不動産価値に関係するし、
そうでなければ関係しない。
現状の日本では建物の質を誰も気にしないので、ろくなモノができない。

[340: 周辺住民さん]

価格は、いろいろな情報から、平均が430〜480と私は予想していますが、最上階付近は500越えもあるかもしれませんね。逆に、1平方メートルあたり100万を下回ることはないと思いますけれど。
まぁ、旭化成がどこまで強気で行くかしだいですが。

そもそも「低層階については」って発言が時々見られますけど、ここの分譲が25階だか30階だかより高層階に配置されてるってご存知なんでしょうか？下のほうはURですよ。

なお、以下のブログがなかなか論理的に分析しています。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=778
>「池尻大橋」駅徒歩2分の『プリズムタワー』が今年に入って予定販売価格を切り下げ、
>平均坪単価400万円〜450万円のところにありますので、おそらく『パークタワーグラン
>スカイ』はほぼ『プラウドタワー東五反田』と同程度、『(仮称)中目黒駅前タワープロ
>ジェクト』は坪単価450万円〜500万円程度と、現在の市況からあまり無理をしない価格
>設定をしてくるのではないかと考えます。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=742
>現在販売中の三菱地所による『パークハウス中目黒』は「中目黒」駅徒歩10分の距離で、
>平均坪単価392万円となっています。これを基本として駅距離で補正すると、
>392万円×1.102(駅距離補正)=坪単価432万円となりました。

ご参考まで。

[341: 周辺住民さん]

＞339
おやおや、削除した方自らお出ましですかな(笑)？ まるで番犬ですね。
むしろ「自分の投稿が削除された」「自分に都合の悪い意見だった」からって、ムキになって何度も削除依頼を出す貴方方のほうが異常でしょう。
貴方の言葉、そのままお返ししますよ。

[342: 匿名さん]

>340さん

このブログは冷静な分析が多いので私も好きです。
去年から、マンション価格の行き過ぎた高騰に警鐘を鳴らすエントリも多かったですしね。

ところで、本物件について引用すべき部分は340さんの引用した部分のすぐ上に書いてある
むしろこの部分だと思いますよ。

＞販売価格の発表はこれからですが、坪単価400万円〜500万円超あたりが推測されています。
＞標準相場を試算すると、279万円[中目黒一昨年坪単価]×1.277[本年地価上昇率]×1.074[駅距離補正]＝坪単価383万円となりました。

つまり、歴史的なマンション価格高騰の最中の去年の物件を基準値にした推定ではなく、
あくまでもこの土地の持つ平時の地価水準を基準に考えた推計です。
地価上昇率2割というのも1年の幅としては異常だったので、これでも若干行き過ぎかもしれませんがね。
ただ、市況がますます悪化しているので、それをどう考えるかでしょうね。

[343: 周辺住民さん]

＞342
よく分からないのですが、この相場というのは何を表しているのでしょう？地価ですか？
一軒家の価格？

いずれにしても、坪単価383万円という価格は、何ら物件の個別要素を勘案していない、素の数字ではないでしょうか。例えば、タワーマンションの価値とか、高層階の価値とか、そういったものが全く入っていない価格ではないですか？ そして、そういうものを勘案した価格が、貴方が引用した一行目の「坪単価400万円〜500万円超あたりが推測されています」なんですよね。

だから私は、参考にならないとして無視したのですし、引用すべき部分は間違っていないと思いますよ。

[345: マンション語る以前の問題]

me too.
338 よくわからないだけでなく読みづらいから書き込みいらないな
頼むからもっとわかるように書いてね

[346: 周辺住民さん]

340さんご紹介のブログ、何かと参考になりますね。
お好みは色々でしょうが、本当に欲しい人は坪500万でも抽選の倍率が下がるならOK、と考える立地だとは思います。
赤坂TRのように、安くても抽選で振り落とされては意味がありませんから。
ここの再開発はかなり前から計画されていて、すごく高値で取得した土地でもありませんので、モデルルームでの反応がかなり影響するのではないでしょうか。

[347: 周辺住民さん]

＞306
貴方の説によれば、多数派である「分譲派」は意識が低く、少数派である「賃貸派」は意識が高くならなければ変ですね。すっかり、言っていることが矛盾してますよ。
そもそも、ネットの書き込みなんて、いくらでもデッチアゲが可能なわけで、本当にあるかどうかも分からないマンションの話を根拠に、しかも自分の主観的感想を基準に「明らかだ」って言われてもね。

現実を見れば、先に述べた通り「一棟重層型」の建物なんて幾らでもあり、既に普通に管理されている実績があるわけです。もちろん、色々な人が住めばフツーにトラブルはあるでしょうが、別に特殊な管理技能が必要になるような大げさな話ではない。管理会社だって間抜けじゃありませんから、これだけ「一棟重層型」が一般化すれば、管理のノウハウだって溜まるってものです。

心配のしすぎというか、大げさに騒ぎすぎでしょう。

＞344,345
日本語では、普通は結論は冒頭か最後にかかれますね。

[348: 周辺住民さん]

＞344,345
サービスです。要旨をまとめましょうか。
・306の意見は、前半で「意識が高い多数派」と言いつつ、後半で「多数派は堕落する」と書いており、意見が矛盾している。
・また、306の意見は、個人的な経験と感想を元にしたもので、他人が事実関係や妥当性を検証することが不可能である。
として、意見が妥当でないことを立証した上で
・現実に、多くの同等の建物が顕著な問題なく管理されている様子である
という事実を示すことで、
⇒306の意見は、騒ぎすぎである
と立証するものです。素直に読めば、特に難しい日本語ではないはずです。

[349: マンション投資家さん]

344です。

306は、分譲派＞賃貸派という前提があり、

賃貸派が少数の時は支障が少ないけど、賃貸派が多数になると支障が大きくなると言っているんだよね。

別に矛盾は感じないけどな。


それに対して338は、分譲派＝賃貸派であるので、
賃貸派が混じっても、あるいは賃貸派が多数になっても、管理会社にノウハウが溜まっているので、支障がないと言いたいよう。

それこそ立証できるの？

そもそもこの件に執着する目的は何？

[351: 周辺住民さん]

＞349
なるほど、じゃあ、矛盾の件は良いでしょう。

>分譲派＝賃貸派であるので、

そう書かれると、ちょっと違います。
どちらの側にも、いろいろなモラルの人がいるということです。

>それこそ立証できるの？

逆に、現実に「大きな支障がある」という事例を示してみてくださいな。
無いことの証明と、あることの証明なら、通常、あることの証明の方に立証責任があるのはご存知ですよね。しかも「モラルに差がある」と言い出した側が立証するという意味でも、立証責任はそちらにあります。
そんなに懸念が大きい問題であれば、既に顕在化しているはずですから、簡単ですよね？

いや、別に立証できなくても、個人的な懸念として言う分には良いでしょう。
ただ、「問題が特に顕在化しておらず、小さなトラブルしか懸念されない」という意見が否定できない以上、両論は対等な立場であるし、悪戯に不安を煽るような決め付けは慎むべきだということです。

P.S
本論で対抗できない人間が、何の根拠もなく「自分達は多数派である」と言い張り、かつ「多数派が正しい」という幼稚なロジックを振りかざしていますが、みっともないですよ。
多数派に糾弾され「それでも地球は回っている」と言った人を見れば、多数派かどうかと、意見の妥当性には何ら関連がないことが分かるというものです。

[354: 匿名さん]

最近の議論をまとめると、

平均坪単価、４５０万程度、

最低３８０万〜最高５００万超え

ここらへんが、実際の販売価格ってことでしょうか？

教えて欲しいのですが、
同じ条件で（例えば３０階）で、広い部屋（例えば１００平米超）と、
　狭い部屋（例えば６０平米程度）では、一般的に坪単価はどっちが高いのでしょうか？

[355: 匿名さん]

向きも同じなら通常は広い部屋だと思いますが。

[356: 匿名さん]

＞販売価格の発表はこれからですが、坪単価400万円〜500万円超あたりが推測されています。
＞標準相場を試算すると、279万円[中目黒一昨年坪単価]×1.277[本年地価上昇率]×1.074[駅距離補正]
＞＝坪単価383万円となりました。

これは、マンション価格上昇率=地価上昇率としているのでおかしい。
都心マンションの地価割合は50%なので、
279万円[中目黒一昨年坪単価]×1.139[本年地価上昇補正]×1.074[駅距離補正]＝坪単価341万円
が正しい。

タワー上層階のプレミアムが2割増しだとして、
341×1.2=坪単価409万円
あたりが適正な値段だと思われる。