KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.10

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441206/

【物件情報の一部修正をしました 2014.6.16　管理担当】

[851: 匿名さん]

かくされてた敷地権問題が明らかにされたな
これまで業者やもぐりばかりだったことがよくわかる
これだけ大事ないびつ現象なのに誰も触れないこと自体異常

[852: 匿名さん]

>>851
いびつなのはわかったけど、
何が問題なの？
高層階が欲しいけど、低層階と広さは同じなのに固定資産税が高いのがイヤだ！ってこと？

[853: 入居予定さん]

確かに慣例とは違うがいびつとは思えません。
むしろ今まで高層階が低層階より高い金払わされる理由がはっきりしてていいと思います。
同じ間取りで眺望もほぼ一緒なのに階数が一つ上だけで数十万払わされるより土地の持分が増えたという理由が単純明快してていいと思います。
管理費が従来通り面積比だし別に問題ないかと。

[854: 匿名さん]

>>853
852ですけど、私もそう思いました。
なので、「敷地権問題」「異常」という言葉で問題提起してくれた851に何が問題なのか説明してもらいましょう！
ちゃんとした説明がなければ851こそもぐり・煽りたかった業者でしょうね。

[855: 匿名さん]

>>851

隠されていたとか、業者やもぐりとか意味不明なんですけど。

相続税対策でタワーの高層階を購入する動機が小さくなるかもしれないが、売買代金の大小で土地持分権割合が大小となる（建物価値は同価値でも、敷地利用権としてはより眺望のよい価値の高い専有部分を利用できるのだから土地の価値が大きくなる）
のは、むしろ実体に沿う。

[856: 匿名さん]

都合悪いレスは、全部業者で片付ける。

[857: 匿名さん]

敷地権は区分所有法では踏み込まれていない。
これは建物と敷地（土地）は現行法では不可分ではなく
分離されて扱うべきものと定められていて出来ないから。
しかし実際のマンションの実情では言うまでもなく不可分
な関係でありそう扱うのが筋である。売却時等に不利益や
トラブルを防ぐためにね。
ゆえにマンションでは土地は区分所有ではなく共有としながらも
持ち分比率を区分所有法に則って同配分を行い権利関係建物と敷地
等価に扱うことで敷地を含めた物件全体として綺麗にして
売ってる。お分かり？売主からしたら、わざわざいびつに
売る理由がない。税金が高くなるとかそういう問題
じゃないし高層の持ち分比率を増やして公平感を持つとか
そういう次元の話じゃない。
戸建で言うと私道部分が一部の住戸が大きな比率を
持っているのと似てる。
盲目的にこれが普通っていう人はマンション知らなさすぎじゃないの？
共同住宅なめてかかると痛い目にあうよ。
だからみんな不動産買うときは慎重に権利関係を確認するのに。

[858: 匿名さん]

>>857
だから、このマンションが特殊なケースってのはわかったってば。
このマンションのやり方だとどういう問題が起きるか、
具体的に教えてください。
「売却時等の不利益」や「トラブル」ってどんなことを想定されているのですか？

[859: 入居予定さん]

851さんにとって都合の悪いレスがあったのですか？

[860: 入居予定さん]

>>858
別に問題はないでしょう。
857自身も具体的なデメリットが思いつかないから抽象的な言葉でごまかしてるし。

[861: 匿名さん]

858
横だが857にちゃんと書いてあるじゃん

[862: 匿名さん]

どっちもどっちですね。
問題ないっていう人根拠が無いですしね。
結局は自分の判断で決めるってことで。
この話終わりー

[863: 匿名さん]

>>862
自分の判断で決めればいい、というのはその通りですね。
ただ、「問題ない」ことは証明する必要は無いのですよ。
というか「無い」ものについて根拠など示せない。
「問題あり」側の人が提起した問題に対して、
「それはこれこれこういう理由で問題ではない」という反論はできるが、
具体的な問題が提示されない以上それもできません。

ということで、私もこの話は終わりにしますー

[864: 匿名さん]

改正マンション建替円滑化法が成立して旧耐震で耐震性が不足している物件の売却が、区分所有者全員から4/5の同意で可能になります。
この事例みてわかるとおり、持分割合と例えば建替え時に必要となる同意権（区分所有権）の数とは比例するものではない。
持分割合が低くとも高くとも、区分所有権の同意権としては同じ扱いなの。
857はこのことが全然わかってないから、議論しても仕方ないよ。

マンションの権利関係でもめるのは、共有持分割合の大小ではなく、区分所有権の数が大きいと意見集約が困難になることです。KTTは区分所有権の数が大きいという点では管理処分上の意見集約が困難になる可能性はあるが、敷地利用権たる土地所有権の共有割合に大小があったところで、この総戸数からして影響力は皆無にひとしい。

[865: 入居予定さん]

どっちもどっち、という発言はよりタチの悪い方をフォローする時に使われることが多いですからね。
問題がわからないから聞いてるのに、問題ありと主張してる人が具体的に指摘せず聞いてるこそ根拠なしって意味不明すぎます。

[866: 匿名さん]

864ですが、

ちなみに857が例としてあげている「戸建で言うと私道部分が一部の住戸が大きな比率を持っているのと似てる。」というのもナンセンスだから。私道の持分を微小でも持っていればその私道を使用できる。持分の大小が問題になるのは管理の場合。処分の場合にも微小持分の共有者の同意が必要。

共同所有は単独所有とは異なりいびつな状態だから、民法はそれを解消できるよう共有物分割請求権を認めている。方や持分の微小でも持っていれば共有物を使用できる。管理は持分割合の過半数で決める。処分は持分割合の全部が必要。この民法の建前を理解していないと話にならない。
※使用、管理、処分とは、民法に規定されている文言だが、一般に使用されている意味に捉えてもらって差し支えない。

こうした共同所有＝共有物の原則をマンションにそのまま認めるわけに行かないから、区分所有法や建替円滑化法などの特別法で個別修正を図っている。864で例にあげた建替は、共有物の処分にあたるものだから本来は全共有者の同意が必要。それだと建替が進まないから、共有物の処分だけど持分割合の全部の同意ではなく、5分の4に緩和したわけ。

ゴタクを並べて申し訳ないが、
KTTの土地の共有割合が売価に沿うよう高層階の方が高くなっていることで、仮に問題が生じるとすれば管理に分類される事項のみ。但し総戸数1420戸もあるから、そうした大小は影響力が希釈化されてしまう。使用、処分に分類される事項には無関係。結論：ほとんど影響ないと考えてもらって良い。

[867: 匿名さん]

くどいようだが、

マンションの管理組合があるから、管理に分類される事項もとくに問題は生じない。
しかも建物の管理は、まさに管理や修繕等で色々な問題が生じるが、土地の管理は目に見えるようなことを特に決めなければいけないというのは稀。

[868: 契約予定さん]

土地の固定資産評価が高層階にいくほど高くなる。
再開発等の際に初期投資した金額に応じた権利を確保できる（これが顕在化するのは何十年も先の話）
他に目に見える影響はほとんどない。

これでおｋ

[869: 匿名さん]

864
長文は結構だが、じゃあならなんでわざわざ
売り手は土地の持分率を変える必要が？
売り手には関係ないじゃん。
他は区分率で合わせててそれに対する問題は
いのに何故変えたのか説明出来ますか？

[870: 入居予定さん]

>>869
横からだが、それは864さんにではなくデベに質問すべきことなのでは？

[871: 匿名さん]

管理組合の委員になって頑張ってくれたまえ。

[872: 匿名さん]

>>869
理由が知りたきゃ売主に聞いてよ。
そして、もしわかったら我々に教えてよ。
くだらない煽りを一蹴されたからって難癖つけるのはもうやめようよ。
見てる人がそれぞれ判断できるだけの材料はもう揃ったと思うので。

[873: 匿名さん]

オッケイ！まかせとけ

[874: 匿名さん]

横からだがなんでこんな話題になったんだ？

[875: 匿名さん]

きっとストレスが溜まっているんだよ。

[876: 匿名さん]

困ったものだな

[877: 匿名さん]

864です。

売買契約は諾成契約で、売買対象物件は売主が特定する。
土地持分割合をどうするかも、金額をいくらに設定するかと同じく売主がまず決めること。

面積比を土地建物すべてにあてはめると、価値の把握にいびつなズレが生じる。
この点をとらえてタワーマンションの高層階が相続対策に利用されてきたわけだが、今回の土地持分割合の設定は売買価格に照らして実体をより正確に反映した売り方だから、税務署的にはより望ましい売り方と見えるでしょうね。

なぜそのような売り方をしているのかは私もわかりません。売主に聞いて下さい。

[878: 匿名さん]

性格の問題だな。しつこいと嫌われるから気をつけよっと。

[879: 匿名さん]

もうこの話題飽きたよ
いい加減良くないか。

[880: 匿名さん]

せっかくなら設備の話したいね

[881: 入居予定さん]

何か盛り上がっていましたね。
読んでおいたほうがいいのかな。
必要なさそうな感じがするけど

[882: 匿名さん]

このマンション2割増し位で転売できますかね？

[883: 匿名さん]

↑時期は?引き渡し後、5年以内なら、1～2割減ではないか？ 普通の新築マンションぐらいですかね。普通かもですが、普通が大事。

[884: 匿名さん]

>>882
ここが2割増位で転売できるなら
TTTは6割増位で転売できることになるかな。

[885: 入居予定さん]

>>883
時期と物件にもよるが、去年築5年の物件が4割増しで売り出されてた。

[886: 匿名さん]

>>885
中古の売出し価格は、売主の希望価格ですから。
実際の契約価格とは別。
って板で書き込む人の大半は知ってる事ですけど。

[887: 匿名さん]

＞882さん、883さん
資産性に関して、DT、ティアロ、KTTの中で一番無難なのがKTTだと私も思います。
ただしTTTのように非常に安い価格で売られる物件ではないので、2割増しでの転売は難しいように感じます。賃料が高めのエリアですし、10年弱住んでRVが90％程度であれば十分なのではと思います。

TTTのRVはこちらのサイトを参考に。
http://tokyo-wangan.com/?p=476

もちろんポシティブな予想を立てるのは、その方の自由です。

[888: 入居予定さん]

4割増しってすごいね
7000万の物件で億ション近い値段になっちゃうね。
もしかしたら売る気がなかったとか

[889: 匿名さん]

>>888
「それが相場価格」と単純に考えてくれる客を待っているのでは？

[890: 匿名さん]

887です。
TTTは分譲時平均坪単価：209.3万円と極めて安かったので80平米で計算すると5073万円。
リセールバリュー は142.8％で計算すると7245万円という結果でした。
http://tokyo-wangan.com/?p=476

時代が変わってKTTの坪単価が310万円ですので、TTTの頃から1.5倍になっています。
今7000万円で取得する新築物件が転売時に上がる余地はほとんど残されていないと思いますが、駅近かつ三井というメリットを考慮するとリスクが小さい物件だと思います。

もちろんもっとポシティブな予想を立てるのは、その方の自由です。

[891: 匿名さん]

湾岸でマンションが売れない時期の販売となったＴＴＴは安かった。土地も経営不振に陥った企業がら安値で買ったとのこと。買い手側にいろいろな好条件が重なって安くなったと販売業者に聞きました。
値上がりについてはあまりにもラッキーなので参考になりませんね。

[892: 入居予定さん]

>>886
ちょっと訂正です。
新築時3800万だった物件が築5年に売り出された時の成約価格は6200万でした。
かなり特殊な例ですが私が今住んでる家も4割増の査定価格をもらっています。

単に購入したタイミングが良かっただけですが、マンションは絶対値下がりするとは限りません。

[893: 入居予定さん]

そいつはラッキーだね。
売却時の税控除の取り扱いに悩みそうだね。
3000控除か次の住宅ローン控除か。

[894: 匿名さん]

日本VSコロンビアいよいよキックオフだｗ

[895: 匿名さん]

S-85Faを考えていますが、リビングはTTT側になりますが、どの程度気になるものでしょうか？また、なにか、よい目隠し方法はありますか？マジックミラーのようなものが、理想です。

[896: 入居予定さん]

それなら普通の反射フィルム貼れば十分でしょう。

[897: 匿名さん]

ここは値上がり必至にようですね。
再開発によって利便性とエリア価値は飛躍的に
向上しますからね。
懸念はそういう投資目的の人ばかりが
住民ってことですね。下がるときはたぶん
一気に売りガ殺到しそうです。

[898: 匿名さん]

値上がりといっても1割くらいなら大した旨みはないね。手数料とか諸々計算に入れると。

[899: 匿名さん]

>>894
過剰供給のリスクもあるのでは？

[900: 匿名さん]

今まさに検討中だがココにするかシーズン品川にする
か。立地やコスパ考えるとここなんだが中身は
向こうがいい気がする。どないしようか

[901: 匿名さん]

>>896さん
ここは反射フィルムを貼ってももんだいないでしょうか？

[902: 匿名さん]

900
シーズン品川とは？マンション？

[903: 匿名さん]

>>901
普通は、反射フィルムを貼るのは管理規約違反ですよね。
透明なＵＶカットフィルムならともかく。

[904: 匿名さん]

反射フィルムのようなものってありませんでしょうか？

[905: 匿名さん]

>>904
ミラーカーテンにすれば？

[906: 匿名さん]

>>900
シーズン品川は水処理場の上の建物でしょう？
あれはオフィスビルなのでは？

[907: 匿名さん]

902
今品川に作ってる大成建設の物件だよ

[908: 匿名さん]

品川シーズンテラスってオフィス以外に住居棟もあるの？？
一応確認しておきたい。

[909: 匿名さん]

あるんじゃないの。あれだけだけでかいなら。

[910: 匿名さん]

賃貸じゃない？

[911: 匿名さん]

賃貸はありえるね。
しかしここをかったはいいが朝飯が
困るなぁ。駅付近にも大した飯屋がないし

[912: 匿名さん]

>>911
部屋で納豆ご飯食べて締めにコーヒーですよ

[913: 匿名さん]

>>912
どっかで見たぞ、そのネタ。

[914: 匿名さん]

クロノの一階は鍵がなくても入れるらしい。
あと3年もあるから契約帰りに参考に見学行ってみようかななんて思ってるんだけどKTTはセキュリティーがザルなんてことないよね？

[915: 匿名さん]

>>909
一棟しかないし、毎日通勤のとき見えるけど全部鉄骨だから住居はないよ。

事務所借りて寝泊まりするというのなら出来なくはないけど。

[916: 匿名さん]

>>912
絶対合わないだろそれ

[917: 匿名さん]

>>900
品川シーズンテラスはオフィスビルです。居住用のフロアーとかもありません。

[918: 入居予定さん]

あんまり大したレポートじゃないけど
http://www.rakumachi.jp/news/archives/53497

[919: 匿名さん]

老人ホームさえなければなー。
地権者店舗って、いま現地に行けば仮設営業しているお店だよね。それ以外にもあるの？

[920: 匿名]

勝どき東のA2棟もオフィスとマンションだたかな。

[921: 匿名さん]

勝どき東A１棟にも老人ホーム入るよ、確か。

[922: 匿名さん]

じゃあドゥ・トゥールしかないのか。

[923: 入居予定さん]

老人ホームが嫌な人はやめておいたほうが良さそう。
自分は(入り口も違うし)気にならないので問題なしでした。

[924: 匿名さん]

E-70Mとか、E-80Dって、倍率ついた住戸ありました？

[925: 匿名さん]

この辺りに精通している地元の方いらしたら教えて欲しいのですが
この辺りにステーキ専門店ありますか？結構行くので近場にあると嬉しいです。チェーン店はいりません

[926: 契約済みさん]

>>925
またこの話？
だいぶ前に終わってるから、前レスご覧下さいな。
同じ人かな？

[928: 匿名さん]

老人ホームの悪いイメージだけが先行してるようだが
ココのホームはいわゆる超高級系だし重症な方は病院に
いくのでいわゆる富裕層で認知症とかもなく
そこそこ自立できる人ですよ。
なので普通のホテルがあると思えばいいです。
個人的には悪いイメージが先行してくれるほうが
安く買えて有り難い！

[929: 匿名さん]

>>924
その部屋は人気だったみたいでそこそこ倍率がついたみたいですよ。
9倍とか高倍率だったのは別の部屋みたいですけど。

[930: 匿名さん]

E-80Dは売れ行き１，２を争う感じ。
半分くらいは抽選だった。
当初出ていた金額から１割引き位下がったように記憶している。

[931: 匿名さん]

>>928
芝浦アイランドの高級老人ホームみたいなものか。

[932: 匿名さん]

>>930
低層人気は角部屋だけでは？中層階の抽選倍率ががありましたが、抽選なかった？

[933: 匿名さん]

E-80Dは、TTTとお見合い（１００M離れている）という条件なので、低層と中層、高層との価格差が１階ごとに１０万円上がるくらいの違いしかない。
だから、低層に限らず中高層でも抽選がそれなりにありましたよ。

[934: 匿名さん]

どなたか一期の倍率住戸をまとめてない？そんなサイトもないですか？

[935: 匿名さん]

>>928
いま住んでいるマンション内に老人ホームあるから気にするんです。ヘルパーさんをたくさん見かけるし、(容態が悪化したからか)引っ越しもしょっちゅうです。
深夜に救急車来ることもあります。
敷地内を車椅子でヘルパーさん付き添いで散歩するのはかまいませんが、やたら話しかけられたり、ラウンジで失禁していたり、見舞い訪問者がやたら迷子になったり車を無断駐車したりと、正直こりごりです。

[936: 匿名さん]

ラウンジ、エントランスホールは老人施設と共有なのですか？

[937: 匿名さん]

橋が完成後、ここから新橋駅は徒歩でどのくらいか分かりますか？

[938: 匿名さん]

935さん
それは大変なマンションにお住まいなのですね。
しかしここは大丈夫ですから。

[939: 匿名さん]

>>938
理由は？

[940: 入居予定さん]

>>935
ラウンジが一緒なのですね。。。
それは残念な作りですね。
ちなみにどこでしょうか？
ここは入り口からして違いますよ。

[941: 入居予定さん]

たぶん、場所を隠す必要はないですよね。

[942: 入居予定さん]

近場にもマンションがあるので
心配ならここをやめておいたほうがいいですよ。

老人ホームは気にしなくてもいいとは思いますけどね。

[943: 匿名さん]

>>921
勝どき東トライスターは老人ホームではなく、１Ｆに高齢者支援センターと環境学習センター、
１Ｆと２Ｆに保育所が入るようです。

地元説明会資料を見ると、勝どき東の構造などもある程度分かりますね。
トライスター形状はＫＴＴより太く、各棟の中心にタワーパーキングを設け、
その周りを住戸が取り囲む構造になる模様です。

ＫＴＴではコアフレームの柱が住戸に食い込んでいますが、勝どき東は住居から柱がほぼ排除されている模様です。
また５６階の高さ１９５ｍから推定すると、階高もＫＴＴより余裕あるかもしれません。

免震か制震なのかは分かりませんが、構造的には勝どき東のほうが有利と推測しております。

ただし勝どき東は竣工が２０２０年ですから、オリンピックによる建築費高騰の影響をもろに被る事と
駅距離でＫＴＴより有利なため強気価格も予想されますのでそこをどう考えるかですね。
Ａ１、Ａ２あわせて２５００戸ですから、リーズナブル価格となる可能性もありますが。

[944: 匿名さん]

老人ホーム気にする人ってよくわかんないね（笑）
だって普通の住民の中には老人もいるし誰だって
病気になるんだから救急車だって来るでしょう（笑

[945: 申込予定さん]

救急車の頻度とか目にしたくない光景に出くわす機会が増えることを懸念しているのでは？

[946: 匿名さん]

945
なら辞めたらいいだけなんじゃない？
もともとタワーのような何千世帯も
入居する共同住宅であれば当然そういう確率も増えます。
そんな人はタワーなんてやめて戸建や
小規模マンションにしたらいいのです。

[947: 匿名さん]

公共施設が入っていることが気になるのであれば、入っていないマンションを買えばよいと思いますよ。高齢者施設がないマンションなんていくらでもありますよね。

[948: 匿名さん]

そそそ。買ったあとからダマテンで急遽決まったのならまだしも最初からわかってる話にグダグダ言う人は理解できませんね。
クレーマーさんですかね。

[949: 匿名さん]

他で決めたいと思います。ありがとうございました。

[950: 入居予定さん]

安い買い物ではないので
自分の合う所を見つけてくださいね。