KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.10

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441206/

【物件情報の一部修正をしました 2014.6.16　管理担当】

[830: 匿名さん]

それって普通じゃないよね
なんでそういう売り方にしたんだろうか
せざるを得ない理由がある臭いな
調べるわ

[831: 入居予定さん]

上下階の価格差を土地の持分で裏付けしただけだろう。
地権者多いし。

[832: 匿名さん]

831
でもそれは販売価格で裏付けできるでしょ

[833: 入居予定さん]

上下階価格差といえば、DTに上下階の価格差はないですね。
上下階の価格差をより具体的な根拠で裏付けるか、上下階の価格差を廃止して部屋タイプのみで価格設定する方向に動いてるのかも。

[834: 匿名さん]

土地持ち分が違うってどの程度違うのですか？　固定資産税は土地分なんて僅かなものだとは思いますが、遠い将来、建て替えたり清算したりする時などに影響したりするのでしょうか？

[835: 匿名さん]

差の程度はここでは表現できないね。
登記上は、敷地利用権の表示欄において、上下階差のついた持分が登記されることになるのは間違いない。
契約内容として重説で謳われているわけだし、売主として土地の持分割合を設定したものに対し、買主が売買契約の申込をし売主が承諾することで売買成立。

仮に建替の話が将来出た時には、持分登記の割合に従った影響力をもつことになる。これは確実です。

[836: 匿名さん]

うわ、ミスった。あんまりお金に余裕ないけど高層にしちゃったよ。
結構こて税変わってくるのかな？！

[837: 匿名さん]

＞事実ふつうどのマンションでも、もちろんタワーでもそうしているはずです。

御茶ノ水のワテラスも上に行くほど、同じ間取りでも固定資産税あがってるよ。
俺の知る限り、ワテラスとここだけだね、こういう変なやり方は。

[838: 匿名さん]

両方とも再開発物件だから地権者がゴネたってことかな。

[839: 契約予定者]

重説には所定の計算方法により土地の持ち分比率を計算していると記載あり。（正確な表記は違うかも）
多分、販売価格と専有面積に一定の係数を乗じて計算していると思われる。

固定資産の評価額を計算する時に、
共有部分や専有部分は面積で決めるほうが合理的なんだろうが、
土地に関しては、敷地面積に応じて明確に算出されるわけで、それを総販売価格按分することに合理性があると思う。

実際、固定資産税のそもそもの在り様からして、評価額（市場での相対価格）への課税であるわけで、
消費税と同じで販売価格で決まると思えば公正さがある。

[840: 物件比較中さん]

上層階=おねぇちゃん受けが良い=パコれる確率があがるってことで贅沢税みたいなもんだね。
それが嫌なら上層階は買ってダメだね！

[841: 匿名さん]

全ては地権者のためです。
上層階に行く程ランニングコストの負担が大きい場合、地権者の住戸は南向きや好条件の向きに集中していたり、中層や低層の一定階に集中していたりします。どうしても特定のブロックを、あからさまにならないようにしつつも優遇する必要があるのです。

[842: 匿名さん]

地権者の分まで新参ものが負担するわけか。

[843: 入居予定さん]

やっぱりオリンピック前には売却するべきなのかなー？

[844: 銀行関係者さん]

税理士さんほど詳しくないですが、
その建物を作るのにいくらかかるかというのが税務上の建物評価で、市場.売却価額は関係なし
土地は路線価だから、市場価額の影響を受けて総額は決まりますが、各戸には面積で割り振られ、
面積が同じであれば、固定資産税は同じはずなんですが。。。
もしかして、壁心、内芯差が違うのかな？
登記上の面積で、計算してる？
でも、固定資産税なんて本当に重説に記載してる？？
だって、入居時の税率決まってないよ〜確定税額のように記載してるなら、法令違反だよー
ローンシュミレーションには、きちんとその旨記載してるはず。
嘘はついてないよね？？でしたら、私は銀行員失格。。
通りがかりの、DＴ購入者でした、
ここもいい物件だと思いますよー みんな仲良くー

[845: 銀行関係者さん]

失礼、固定資産税が記載されてるとまでは、誰も言ってないですよね、

[846: 匿名さん]

土地の持ち分比率が高いほど資産価値が高くて値崩れしない
って聞いたけど違うのかな。確かに税金高いのはこまるよね

[847: 匿名さん]

ところで、江東区長がロープウェイの計画を都に提出した内容がのらえもんさんのブログにありましたが、それによると、ルートは「開通する環状２号線上空の汐留～豊洲～有明の約４㎞。高さは上空５０－６０ｍ」だとか。
そうすると、環状二号線沿いのＴＴＴ、ＫＴＴなどはもろに影響を受けますよね。
５０－６０ｍだと、１５～２０階ぐらいの高さでしょうか？ＫＴＴの２０階前後を検討していますが、まかり間違ってこの案が実現したりすると、自宅の前をゆっくりロープウェイが通り過ぎていくわけで・・・正直ゾッとします。
江東区長は、中央区みたいにしっかりしたビジョンがあるわけではなく、某江東区議会議員のブログによると、区議会議員に事前の話もなく、
「昨年のロンドン視察の際、ロープウエイに乗車して感動した。 ３０人乗りで風の影響を受けないロープウエイもある。
できるできないではなく、できなくても良いので発信することで全国から江東区に注目が集まる。」
と、のたまってねじ込んできたとか。本当だとしたら、とんでもない話です。
どうりで、バスや地下鉄の計画に消極的だったわけです。中央区にみんな良いところをもっていかれると思ったのでしょうか？区長なのだから、もっと大きな視点で考えてもらわないとと思うのですが・・・。
私の中では、このことはＫＴＴを検討する際の材料になっています。自宅の前ロープウェイ、眺望は？カーテン閉め切り？などと。
みなさんは、どう考えられますか？
長くなってしまってすみません。

[848: 匿名さん]

建物（区分所有権）の持分比率は専有部分の面積に応じて一定です（上下階関係なし）。

土地（共有）の持分比率は同じ専有面積でも上層階と下層階では大きく異なりますし（片手で表現できる範囲ですが3階と52階の同じ専有面積では持分は数倍異なりますね）、同一階にあっても㎡あたりの持分比率は異なっていました（想像ですが角部屋や日照など各種条件が反映されているものと思います）。この違いが固定資産税の金額にどこまで影響あるかは私にはわかりません。

[849: 匿名さん]

>>847さん
ロープウェイはさすがに江東区長の妄想だと信じています（汗）。

[850: 入居予定さん]

>>849
ロープウェイは単なる江東区長が目立つためにやったスタンドプレーで、都も他の区も無視しています。
そんなにやりたければ東陽町から豊洲まで自前の資金でロープウェイを引けばいいじゃん。

[851: 匿名さん]

かくされてた敷地権問題が明らかにされたな
これまで業者やもぐりばかりだったことがよくわかる
これだけ大事ないびつ現象なのに誰も触れないこと自体異常

[852: 匿名さん]

>>851
いびつなのはわかったけど、
何が問題なの？
高層階が欲しいけど、低層階と広さは同じなのに固定資産税が高いのがイヤだ！ってこと？

[853: 入居予定さん]

確かに慣例とは違うがいびつとは思えません。
むしろ今まで高層階が低層階より高い金払わされる理由がはっきりしてていいと思います。
同じ間取りで眺望もほぼ一緒なのに階数が一つ上だけで数十万払わされるより土地の持分が増えたという理由が単純明快してていいと思います。
管理費が従来通り面積比だし別に問題ないかと。

[854: 匿名さん]

>>853
852ですけど、私もそう思いました。
なので、「敷地権問題」「異常」という言葉で問題提起してくれた851に何が問題なのか説明してもらいましょう！
ちゃんとした説明がなければ851こそもぐり・煽りたかった業者でしょうね。

[855: 匿名さん]

>>851

隠されていたとか、業者やもぐりとか意味不明なんですけど。

相続税対策でタワーの高層階を購入する動機が小さくなるかもしれないが、売買代金の大小で土地持分権割合が大小となる（建物価値は同価値でも、敷地利用権としてはより眺望のよい価値の高い専有部分を利用できるのだから土地の価値が大きくなる）
のは、むしろ実体に沿う。

[856: 匿名さん]

都合悪いレスは、全部業者で片付ける。

[857: 匿名さん]

敷地権は区分所有法では踏み込まれていない。
これは建物と敷地（土地）は現行法では不可分ではなく
分離されて扱うべきものと定められていて出来ないから。
しかし実際のマンションの実情では言うまでもなく不可分
な関係でありそう扱うのが筋である。売却時等に不利益や
トラブルを防ぐためにね。
ゆえにマンションでは土地は区分所有ではなく共有としながらも
持ち分比率を区分所有法に則って同配分を行い権利関係建物と敷地
等価に扱うことで敷地を含めた物件全体として綺麗にして
売ってる。お分かり？売主からしたら、わざわざいびつに
売る理由がない。税金が高くなるとかそういう問題
じゃないし高層の持ち分比率を増やして公平感を持つとか
そういう次元の話じゃない。
戸建で言うと私道部分が一部の住戸が大きな比率を
持っているのと似てる。
盲目的にこれが普通っていう人はマンション知らなさすぎじゃないの？
共同住宅なめてかかると痛い目にあうよ。
だからみんな不動産買うときは慎重に権利関係を確認するのに。

[858: 匿名さん]

>>857
だから、このマンションが特殊なケースってのはわかったってば。
このマンションのやり方だとどういう問題が起きるか、
具体的に教えてください。
「売却時等の不利益」や「トラブル」ってどんなことを想定されているのですか？

[859: 入居予定さん]

851さんにとって都合の悪いレスがあったのですか？

[860: 入居予定さん]

>>858
別に問題はないでしょう。
857自身も具体的なデメリットが思いつかないから抽象的な言葉でごまかしてるし。

[861: 匿名さん]

858
横だが857にちゃんと書いてあるじゃん

[862: 匿名さん]

どっちもどっちですね。
問題ないっていう人根拠が無いですしね。
結局は自分の判断で決めるってことで。
この話終わりー

[863: 匿名さん]

>>862
自分の判断で決めればいい、というのはその通りですね。
ただ、「問題ない」ことは証明する必要は無いのですよ。
というか「無い」ものについて根拠など示せない。
「問題あり」側の人が提起した問題に対して、
「それはこれこれこういう理由で問題ではない」という反論はできるが、
具体的な問題が提示されない以上それもできません。

ということで、私もこの話は終わりにしますー

[864: 匿名さん]

改正マンション建替円滑化法が成立して旧耐震で耐震性が不足している物件の売却が、区分所有者全員から4/5の同意で可能になります。
この事例みてわかるとおり、持分割合と例えば建替え時に必要となる同意権（区分所有権）の数とは比例するものではない。
持分割合が低くとも高くとも、区分所有権の同意権としては同じ扱いなの。
857はこのことが全然わかってないから、議論しても仕方ないよ。

マンションの権利関係でもめるのは、共有持分割合の大小ではなく、区分所有権の数が大きいと意見集約が困難になることです。KTTは区分所有権の数が大きいという点では管理処分上の意見集約が困難になる可能性はあるが、敷地利用権たる土地所有権の共有割合に大小があったところで、この総戸数からして影響力は皆無にひとしい。

[865: 入居予定さん]

どっちもどっち、という発言はよりタチの悪い方をフォローする時に使われることが多いですからね。
問題がわからないから聞いてるのに、問題ありと主張してる人が具体的に指摘せず聞いてるこそ根拠なしって意味不明すぎます。

[866: 匿名さん]

864ですが、

ちなみに857が例としてあげている「戸建で言うと私道部分が一部の住戸が大きな比率を持っているのと似てる。」というのもナンセンスだから。私道の持分を微小でも持っていればその私道を使用できる。持分の大小が問題になるのは管理の場合。処分の場合にも微小持分の共有者の同意が必要。

共同所有は単独所有とは異なりいびつな状態だから、民法はそれを解消できるよう共有物分割請求権を認めている。方や持分の微小でも持っていれば共有物を使用できる。管理は持分割合の過半数で決める。処分は持分割合の全部が必要。この民法の建前を理解していないと話にならない。
※使用、管理、処分とは、民法に規定されている文言だが、一般に使用されている意味に捉えてもらって差し支えない。

こうした共同所有＝共有物の原則をマンションにそのまま認めるわけに行かないから、区分所有法や建替円滑化法などの特別法で個別修正を図っている。864で例にあげた建替は、共有物の処分にあたるものだから本来は全共有者の同意が必要。それだと建替が進まないから、共有物の処分だけど持分割合の全部の同意ではなく、5分の4に緩和したわけ。

ゴタクを並べて申し訳ないが、
KTTの土地の共有割合が売価に沿うよう高層階の方が高くなっていることで、仮に問題が生じるとすれば管理に分類される事項のみ。但し総戸数1420戸もあるから、そうした大小は影響力が希釈化されてしまう。使用、処分に分類される事項には無関係。結論：ほとんど影響ないと考えてもらって良い。

[867: 匿名さん]

くどいようだが、

マンションの管理組合があるから、管理に分類される事項もとくに問題は生じない。
しかも建物の管理は、まさに管理や修繕等で色々な問題が生じるが、土地の管理は目に見えるようなことを特に決めなければいけないというのは稀。

[868: 契約予定さん]

土地の固定資産評価が高層階にいくほど高くなる。
再開発等の際に初期投資した金額に応じた権利を確保できる（これが顕在化するのは何十年も先の話）
他に目に見える影響はほとんどない。

これでおｋ

[869: 匿名さん]

864
長文は結構だが、じゃあならなんでわざわざ
売り手は土地の持分率を変える必要が？
売り手には関係ないじゃん。
他は区分率で合わせててそれに対する問題は
いのに何故変えたのか説明出来ますか？

[870: 入居予定さん]

>>869
横からだが、それは864さんにではなくデベに質問すべきことなのでは？

[871: 匿名さん]

管理組合の委員になって頑張ってくれたまえ。

[872: 匿名さん]

>>869
理由が知りたきゃ売主に聞いてよ。
そして、もしわかったら我々に教えてよ。
くだらない煽りを一蹴されたからって難癖つけるのはもうやめようよ。
見てる人がそれぞれ判断できるだけの材料はもう揃ったと思うので。

[873: 匿名さん]

オッケイ！まかせとけ

[874: 匿名さん]

横からだがなんでこんな話題になったんだ？

[875: 匿名さん]

きっとストレスが溜まっているんだよ。

[876: 匿名さん]

困ったものだな

[877: 匿名さん]

864です。

売買契約は諾成契約で、売買対象物件は売主が特定する。
土地持分割合をどうするかも、金額をいくらに設定するかと同じく売主がまず決めること。

面積比を土地建物すべてにあてはめると、価値の把握にいびつなズレが生じる。
この点をとらえてタワーマンションの高層階が相続対策に利用されてきたわけだが、今回の土地持分割合の設定は売買価格に照らして実体をより正確に反映した売り方だから、税務署的にはより望ましい売り方と見えるでしょうね。

なぜそのような売り方をしているのかは私もわかりません。売主に聞いて下さい。

[878: 匿名さん]

性格の問題だな。しつこいと嫌われるから気をつけよっと。

[879: 匿名さん]

もうこの話題飽きたよ
いい加減良くないか。