KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.10

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441206/

【物件情報の一部修正をしました 2014.6.16　管理担当】

[810: 匿名さん]

日経平均が15000付近で固まっている現状や、新車販売台数の減少、平均月収の右肩下がりなどの経済指標を見る限り購入後数年での物件価格の上昇など期待薄でしょう。
居住用として値段に納得して購入する物件であって投資用には不向きだと思います。

[811: 入居予定さん]

>>809
重説に明記されてるのにあり得ないと言われてもね。
しかも805さんのコメントの意味も固定資産税もわかってないでしょう。

固定資産税は専有面積(家屋)だけでなく土地の持分も課税対象だから、階数に合わせて持分が増えれば税金が高くなるのが当たり前です。

[812: 匿名さん]

811
だーかーらー、土地の持ち分比率も専有面積比で決まるから同じじゃんよ
君はなにか勘違いしてないか？
3LDK80㎡も1LDK80㎡も専有面積が同じであれば同じ税金なのよ。
角部屋とか高層だろうが関係ない

[813: 入居予定さん]

>>812
だから、重説では同じ床面積でも階数に合わせて持分が変わる、各住戸の詳細持分までと明記してるのに何を言ってるの？
勘違いというか知ったかにもほどがある。

[814: 匿名さん]

>>797
三井でも
キャピタルゲートプレイスは免震ではなかったし
パークシティ大崎も免震ではなかったが。

[815: 匿名さん]

>>812
>>813
建物資産の持ち分割合は面積比率で購入する階高に関係なく単純な面積比によりますが、
813さんのおっしゃるとおり、重要事項説明の後ろに各部屋の土地持ち分割合が定められていて、同じ部屋でも階数が上になるにつれて持ち分割合が多くなるように分けられており、売主・買主ともにそれを前提に売買することになるようです。


＞だーかーらー、土地の持ち分比率も専有面積比で決まるから同じじゃんよ
＞君はなにか勘違いしてないか？
＞3LDK80㎡も1LDK80㎡も専有面積が同じであれば同じ税金なのよ。
＞角部屋とか高層だろうが関係ない

建物は専有面積比、土地は専有面積と階高等の価値を考慮した比率ということになりますので、土地に関しては813さんが正しいのです。
登記の敷地利用権の割合も、売買契約（重説）に基づくものが登記されるはずです。

[816: 匿名さん]

>>806

坪500？
70平米で一億超えるってこと？
誰が買えるの？

[817: 匿名さん]

>>813
だからね、土地の持分ってのは敷地全体の面積に対する専有面積比によって決まるのですよ。
あなたがいう高階層の持分が増えるってのは、高階層の部屋が低階層に比べて各住戸の部屋が
広いから結果的に持分が増えるってだけの話でしょう？私はそれについて何も言ってませんよ。
ただ本質的には違うよっていってるだけなのですが。

[818: 匿名さん]

>817
違います。813、815の仰ることが正しいです。
モデルルームで確認すればわかることです。

[819: 匿名さん]

>>817　さん
違ってるんですよ。それがこのマンションは。
つまり3階にある50.57平米の部屋と53階にある50.57平米の部屋（数字は仮の数字ですけど）の土地の持分比率は同じ専有面積の部屋にも関わらず、53階の方が土地の持分比率が多くなってるんですよ。つまり固定資産税の金額も違ってるんです。一般的にはどうかわかりませんがKTTではこれが事実のようですよ。
もしかしたら、上層階の小さい部屋の方が下層階の広い部屋より固定資産税が高いという逆転現象があるかもしれませんね。

[820: 匿名さん]

↑この方法は一般的ですか？
どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか？
同じ間取りで階数による金額差がない場合は、下の階の人は土地の権利が少なく損をしているってこと？

[821: 匿名さん]

>>819さん
程度問題かと思いますが、
その差ってどのくらいか
ご存知ですか？
教えて下さいを平米あたり、
最下層と最上層でどのくらい
の持ち分比率差になるの
でしょうか。

[822: 匿名さん]

>>819
そんなことあるはずないでしょう！確かに、区分所有法では建物に対しての規定はされているが
敷地に関しては言及はしてない。しかしながら、実際には建物に対する持分、つまりは敷地権は
区分所有権、つまりは面積比に応じて配分なされるのが通例でありそれに準ずるべきではありませんか？
事実ふつうどのマンションでも、もちろんタワーでもそうしているはずです。
なぜなら、たとえば建物に対する区分所有権が小さいのに敷地権はそれに比べて大きいという逆転現象を
認めてしまえば少ない区分所有権で大きな敷地権を得ることができてしまい、それは結果的には少数が大多数の
権利を奪ってしまうことになってしまうからです。
売主側からしてもそのようないびつな関係の状態で売る必然性が0であるためやりませんよ。
何かの間違いじゃないですかね？実際、このすれでそのような話はこれまで一切でてきていませんよ。

[823: 入居予定さん]

>>822
ですから土地の持分は階数に合わせて増えるというのがここの重説に明記されている事実であって、絶対同じのはず！はあなた個人の主観に過ぎないでしょう。
それに部屋の価格は階数に合わせて増減があるのだから、その価格増減幅に合わせて土地の持分を調整するのはむしろ公平でしょう。
そんなことあり得ない！私の考えは絶対正しい！と連呼するよりモデルルームに行って確かめればいいのでは？

[824: 入居予定さん]

実際今手元に重要事項説明書がありますが同じ占有面積でも持ち分が階層によって違いますね。

[825: 匿名さん]

819です。
>>821さん。
手元に重要事項説明書がないのでちょっと今は答えられません。
>>822さん。
その辺の難しい話（区分所有権と土地の持分の関係とか）はよくわかりませんが、同じ専有面積でも眺望の良いとされてる部屋は下層階の部屋より高い金額を出して購入しているのですから、結果として持分が多く（固定資産税も高く）なり、総会等における議決権の個数も増えてもいいのではないかとも思います。もう少し重要事項説明書見てみますね。
>>823さん
>>824さん
どうもありがとうございます。

それにしても、こういうネットのコメントって怒っていないのに怒ってるように思われちゃったり、そのつもりがないのに失礼な感じになっちゃたりしますね。いやいや気をつけないと。

[826: 購入検討中さん]

もしかしたら柱の太さの違いレベルで土地の持ち分が変わってくるとか

[827: 匿名さん]

中央区と結託して、高いところが好きな⚪︎⚪︎から税金多く取れるような仕組みを導入したんですかね。

[828: 匿名さん]

いったいどういうことだ。
同じ専有面積でも持分が違う？
じゃあ管理費とかも高くなるって話なのか？
だんだん見えなくなってきたぞ

[829: 匿名さん]

管理費はプランごと（面積ごと）で同じです。税金だけが階数差が付いてる。

[830: 匿名さん]

それって普通じゃないよね
なんでそういう売り方にしたんだろうか
せざるを得ない理由がある臭いな
調べるわ

[831: 入居予定さん]

上下階の価格差を土地の持分で裏付けしただけだろう。
地権者多いし。

[832: 匿名さん]

831
でもそれは販売価格で裏付けできるでしょ

[833: 入居予定さん]

上下階価格差といえば、DTに上下階の価格差はないですね。
上下階の価格差をより具体的な根拠で裏付けるか、上下階の価格差を廃止して部屋タイプのみで価格設定する方向に動いてるのかも。

[834: 匿名さん]

土地持ち分が違うってどの程度違うのですか？　固定資産税は土地分なんて僅かなものだとは思いますが、遠い将来、建て替えたり清算したりする時などに影響したりするのでしょうか？

[835: 匿名さん]

差の程度はここでは表現できないね。
登記上は、敷地利用権の表示欄において、上下階差のついた持分が登記されることになるのは間違いない。
契約内容として重説で謳われているわけだし、売主として土地の持分割合を設定したものに対し、買主が売買契約の申込をし売主が承諾することで売買成立。

仮に建替の話が将来出た時には、持分登記の割合に従った影響力をもつことになる。これは確実です。

[836: 匿名さん]

うわ、ミスった。あんまりお金に余裕ないけど高層にしちゃったよ。
結構こて税変わってくるのかな？！

[837: 匿名さん]

＞事実ふつうどのマンションでも、もちろんタワーでもそうしているはずです。

御茶ノ水のワテラスも上に行くほど、同じ間取りでも固定資産税あがってるよ。
俺の知る限り、ワテラスとここだけだね、こういう変なやり方は。

[838: 匿名さん]

両方とも再開発物件だから地権者がゴネたってことかな。

[839: 契約予定者]

重説には所定の計算方法により土地の持ち分比率を計算していると記載あり。（正確な表記は違うかも）
多分、販売価格と専有面積に一定の係数を乗じて計算していると思われる。

固定資産の評価額を計算する時に、
共有部分や専有部分は面積で決めるほうが合理的なんだろうが、
土地に関しては、敷地面積に応じて明確に算出されるわけで、それを総販売価格按分することに合理性があると思う。

実際、固定資産税のそもそもの在り様からして、評価額（市場での相対価格）への課税であるわけで、
消費税と同じで販売価格で決まると思えば公正さがある。

[840: 物件比較中さん]

上層階=おねぇちゃん受けが良い=パコれる確率があがるってことで贅沢税みたいなもんだね。
それが嫌なら上層階は買ってダメだね！

[841: 匿名さん]

全ては地権者のためです。
上層階に行く程ランニングコストの負担が大きい場合、地権者の住戸は南向きや好条件の向きに集中していたり、中層や低層の一定階に集中していたりします。どうしても特定のブロックを、あからさまにならないようにしつつも優遇する必要があるのです。

[842: 匿名さん]

地権者の分まで新参ものが負担するわけか。

[843: 入居予定さん]

やっぱりオリンピック前には売却するべきなのかなー？

[844: 銀行関係者さん]

税理士さんほど詳しくないですが、
その建物を作るのにいくらかかるかというのが税務上の建物評価で、市場.売却価額は関係なし
土地は路線価だから、市場価額の影響を受けて総額は決まりますが、各戸には面積で割り振られ、
面積が同じであれば、固定資産税は同じはずなんですが。。。
もしかして、壁心、内芯差が違うのかな？
登記上の面積で、計算してる？
でも、固定資産税なんて本当に重説に記載してる？？
だって、入居時の税率決まってないよ〜確定税額のように記載してるなら、法令違反だよー
ローンシュミレーションには、きちんとその旨記載してるはず。
嘘はついてないよね？？でしたら、私は銀行員失格。。
通りがかりの、DＴ購入者でした、
ここもいい物件だと思いますよー みんな仲良くー

[845: 銀行関係者さん]

失礼、固定資産税が記載されてるとまでは、誰も言ってないですよね、

[846: 匿名さん]

土地の持ち分比率が高いほど資産価値が高くて値崩れしない
って聞いたけど違うのかな。確かに税金高いのはこまるよね

[847: 匿名さん]

ところで、江東区長がロープウェイの計画を都に提出した内容がのらえもんさんのブログにありましたが、それによると、ルートは「開通する環状２号線上空の汐留～豊洲～有明の約４㎞。高さは上空５０－６０ｍ」だとか。
そうすると、環状二号線沿いのＴＴＴ、ＫＴＴなどはもろに影響を受けますよね。
５０－６０ｍだと、１５～２０階ぐらいの高さでしょうか？ＫＴＴの２０階前後を検討していますが、まかり間違ってこの案が実現したりすると、自宅の前をゆっくりロープウェイが通り過ぎていくわけで・・・正直ゾッとします。
江東区長は、中央区みたいにしっかりしたビジョンがあるわけではなく、某江東区議会議員のブログによると、区議会議員に事前の話もなく、
「昨年のロンドン視察の際、ロープウエイに乗車して感動した。 ３０人乗りで風の影響を受けないロープウエイもある。
できるできないではなく、できなくても良いので発信することで全国から江東区に注目が集まる。」
と、のたまってねじ込んできたとか。本当だとしたら、とんでもない話です。
どうりで、バスや地下鉄の計画に消極的だったわけです。中央区にみんな良いところをもっていかれると思ったのでしょうか？区長なのだから、もっと大きな視点で考えてもらわないとと思うのですが・・・。
私の中では、このことはＫＴＴを検討する際の材料になっています。自宅の前ロープウェイ、眺望は？カーテン閉め切り？などと。
みなさんは、どう考えられますか？
長くなってしまってすみません。

[848: 匿名さん]

建物（区分所有権）の持分比率は専有部分の面積に応じて一定です（上下階関係なし）。

土地（共有）の持分比率は同じ専有面積でも上層階と下層階では大きく異なりますし（片手で表現できる範囲ですが3階と52階の同じ専有面積では持分は数倍異なりますね）、同一階にあっても㎡あたりの持分比率は異なっていました（想像ですが角部屋や日照など各種条件が反映されているものと思います）。この違いが固定資産税の金額にどこまで影響あるかは私にはわかりません。

[849: 匿名さん]

>>847さん
ロープウェイはさすがに江東区長の妄想だと信じています（汗）。

[850: 入居予定さん]

>>849
ロープウェイは単なる江東区長が目立つためにやったスタンドプレーで、都も他の区も無視しています。
そんなにやりたければ東陽町から豊洲まで自前の資金でロープウェイを引けばいいじゃん。

[851: 匿名さん]

かくされてた敷地権問題が明らかにされたな
これまで業者やもぐりばかりだったことがよくわかる
これだけ大事ないびつ現象なのに誰も触れないこと自体異常

[852: 匿名さん]

>>851
いびつなのはわかったけど、
何が問題なの？
高層階が欲しいけど、低層階と広さは同じなのに固定資産税が高いのがイヤだ！ってこと？

[853: 入居予定さん]

確かに慣例とは違うがいびつとは思えません。
むしろ今まで高層階が低層階より高い金払わされる理由がはっきりしてていいと思います。
同じ間取りで眺望もほぼ一緒なのに階数が一つ上だけで数十万払わされるより土地の持分が増えたという理由が単純明快してていいと思います。
管理費が従来通り面積比だし別に問題ないかと。

[854: 匿名さん]

>>853
852ですけど、私もそう思いました。
なので、「敷地権問題」「異常」という言葉で問題提起してくれた851に何が問題なのか説明してもらいましょう！
ちゃんとした説明がなければ851こそもぐり・煽りたかった業者でしょうね。

[855: 匿名さん]

>>851

隠されていたとか、業者やもぐりとか意味不明なんですけど。

相続税対策でタワーの高層階を購入する動機が小さくなるかもしれないが、売買代金の大小で土地持分権割合が大小となる（建物価値は同価値でも、敷地利用権としてはより眺望のよい価値の高い専有部分を利用できるのだから土地の価値が大きくなる）
のは、むしろ実体に沿う。

[856: 匿名さん]

都合悪いレスは、全部業者で片付ける。

[857: 匿名さん]

敷地権は区分所有法では踏み込まれていない。
これは建物と敷地（土地）は現行法では不可分ではなく
分離されて扱うべきものと定められていて出来ないから。
しかし実際のマンションの実情では言うまでもなく不可分
な関係でありそう扱うのが筋である。売却時等に不利益や
トラブルを防ぐためにね。
ゆえにマンションでは土地は区分所有ではなく共有としながらも
持ち分比率を区分所有法に則って同配分を行い権利関係建物と敷地
等価に扱うことで敷地を含めた物件全体として綺麗にして
売ってる。お分かり？売主からしたら、わざわざいびつに
売る理由がない。税金が高くなるとかそういう問題
じゃないし高層の持ち分比率を増やして公平感を持つとか
そういう次元の話じゃない。
戸建で言うと私道部分が一部の住戸が大きな比率を
持っているのと似てる。
盲目的にこれが普通っていう人はマンション知らなさすぎじゃないの？
共同住宅なめてかかると痛い目にあうよ。
だからみんな不動産買うときは慎重に権利関係を確認するのに。

[858: 匿名さん]

>>857
だから、このマンションが特殊なケースってのはわかったってば。
このマンションのやり方だとどういう問題が起きるか、
具体的に教えてください。
「売却時等の不利益」や「トラブル」ってどんなことを想定されているのですか？

[859: 入居予定さん]

851さんにとって都合の悪いレスがあったのですか？