二子玉川再開発マンションを予想してみましょう

[匿名さん]

ちょっと気が早いかも知れませんが、2009年に９５０戸のマンション群が二子玉川駅前多摩川沿いに東急により計画されています。どの程度の価格帯になるのでしょうか。かねてからそのあたりに永住マンションを探していました。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

[51: 匿名さん]

いずれにしても、今となっては判断ミスでしたね。

[52: 匿名さん]

現地住民です。
実を言うと組合内部ではまだ最終合意に至っていません。
でも東急は市況が変わらない内に販売したいため、かなりあせっている感じです。
ハンズや駅下の一部施設、駐車場等を先行閉鎖して解体にかかろうと強硬姿勢です。
立派なマンションが出来るのは良いのですが、そこにつながる道路計画が全く抜けています。
防災面も含めて現地の合意形成がなされないと新たに住む方も住み難くなると思っています。
野村のマンションの時と計画戸数があまりに違うので、もっと慎重に事業を推進して欲しいと願っています。
東急さん、あまり儲ける事ばかり考えないで、住民と購入される方の立場に立って計画も価格も決めて欲しいものです。

[53: 匿名さん]

こんな田舎、不便でしょ。大手町とか都心からタクシーだと遠いよね。

[54: 匿名さん]

大手町からタクシーで深夜だと約７０００円。
成城、千歳烏山、荻窪辺りと同じくらいの距離です。

[55: 匿名さん]

ただでさえ車の渋滞が激しいのに、道路計画なしで建ったら大変なことになるでしょうね。
今でも土日は、二子玉を抜けるのに４０分ほどかかるのも希ではありません。
確かに来年辺りは最も分譲価格を高く設定できそうですから、焦るのも分かりますが、
まずは道路計画がさきです。
そうでないと、二子玉全体の価値が大きく下がってしまうことにもなりかねないと思います。

[56: 匿名さん]

確かに南側の道路事情は最悪ですね。すっかり忘れていました。
気の遠くなる計画のような気がしてきました。

[57: 匿名さん]

等級沿線は電車の遅延、道路の渋滞も当たり前の地区。脱出組です。

[58: 匿名さん]

坪350万としても、ここから橋を渡ってすぐの二子新地だと坪180万ぐらい。もっと安いか？
それにしてもかたや70平米7400万、川を挟んで対岸は70平米3800万。
数百メートルでこの落差。すごすぎます。。。。。
日本中でこんな場所他にあるのだろうか？

[59: 匿名さん]

今後二子新地が上がるだけでしょ。

[60: 匿名さん]

道路も整備されますね。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/02_machidukuri/t...

多少遅れるとしても21年度竣工は期待できそう。
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-151tamagawa.ht...

再開発概要
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/02_machidukuri/t...

反対勢力サイト（皮肉にもこちらの方が分かり易い）
http://www.futakotown.net/issue/
http://tokyufubai.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたnikotama.htm

[61: 匿名さん]

田園都市線はもう飽和状態ですね。かつては紳士淑女の住む町、痴漢発生率も低く常るが識人、エリート路線の色彩が濃かったのにこの頃はどうしたのでしょうか？朝の通勤電車で乗客同士のトラブルで電車が遅れたり末期的な症状です。大手町、日本橋あたりに通勤の大手企業の方々もストレスが大いにたまっているんでしょうね。二子新地と二子玉川の落差？日本の格差社会の象徴のようであり、実は一皮むいたら同じ穴の貉　

[62: 匿名さん]

これ以上ギスギスするなら20分以上田園都市線は乗りたくないですね。
やっぱり通勤にはニコタマが限界なのか？はたまたのんびり世田谷線が穴場になるのか？
いずれにしろ住環境と通勤環境の共存できる所がいいですな。

[63: 匿名さん]

田園都市船は池尻大橋まででしょ。川わたったら、都心まで遠いよ。大手町、丸の内で深夜、早朝働く身にはあまりに過酷。銀座や麻布十番からタクシーで二千円未満でつく近場にすみたいものです。。二個玉の高島屋、昔はよいとおもってたけど。

[64: 匿名さん]

世田谷はそうでもないけど、犬蔵とかにマンションいっぱい作ってるからますます混みそう。

[65: 匿名さん]

確かに世田谷線穴場になりそう。でも物件がない。

[66: 匿名さん]

池尻は２０００円未満で着きませんよ。

[67: 匿名さん]

私の場合、帰りが深夜でラッシュ時に電車乗らなくていいので、
二子玉とか成城、烏山とか世田谷の環八やや外は、
ちょうど都心にも近すぎず、オンオフ切り替えができていい感じ。
深夜なら大手町からタクシーで２、３０分あれば十分着けますし、
電車でもラッシュのぞけば３０分です。

[68: 匿名さん]

>>61
水天宮前より伸びてからでは？

中学時代より通学、通勤に半蔵門線を使ってましたが押上方面まで延伸されてから
客数は増え、客質は落ち、昔の落ち着いた雰囲気は感じられません。

[69: 匿名さん]

半蔵門線で通勤していますが、9割以上の遅れは東急沿線の車両故障や
ダイヤ混雑です。メトロや東武は殆どありません。
1カ月で2-3日程度しか、まともに来たことがありません。

[70: 匿名さん]

>>68さん

押上方面だけではなく反対側も、町田のずっと先まで
延伸されて明らかに混雑が悪化したと思います。
かなり昔の話になりますが、渋谷〜二子玉川間が新玉川線、
二子玉川〜長津田方面が田園都市線、と呼んでた頃は
今よりと比較すると上品で落ち着いた雰囲気がありました。

[71: 匿名さん]

個人的には、
川の向こうには行きたくない。
池尻から駒沢大学は、２４６の排気ガスがひどくて駅から外に出るのもいや。
マンション買うなら、桜新町か二子玉川がいいな。

[72: 匿名さん]

世田谷線自体は踏切が多く本数も割と有るので、踏切警報器が一日中煩いよ。
世田谷線の直ぐ近くには住まないほうがいいよ。

[73: 匿名さん]

なんで世田谷線で盛り上がってるんだ？w 世田谷八幡宮は大好きだけど。
246沿いはイヤですね。もちろん環8、7沿いもイヤ。郊外なのにうるさいなんて納得できません。

[74: 匿名さん]

でも田園都市線って246や高速とほぼ平行に走ってるから
駅近だと幹線道路も近い立地が多いよね。
てか、世田谷自体幹線道路たくさんあるしね。

[75: 匿名さん]

これだけ大量供給されると、ますます混雑がひどくなり、列車遅延の要因が増えます。
それでなくても、東急からの電車は毎朝遅れているので、渋谷折り返し運転にしてくれませんかね。
殆ど遅れる要因の少ない半蔵門線のダイヤが、正常化すると思いますが。

[76: 匿名さん]

東横線もまた武蔵小杉の開発で、きっと大変な混雑になることでしょう。
田園都市線、東横線、両方でダイヤが乱れて、自由が丘から渋谷に出るのに１時間近くかかったなんてことが2回もありました。
街が活気づく開発も歓迎ですけど、東急には電車と道路の混雑対策をきちんとたててほしいですね。

[77: 匿名さん]

東横線は、田園都市線に比べると路線距離が短く
途中での接続が多いので（横浜・菊名・武蔵小杉・自由が丘・中目黒等々）
電車の混雑もまだ堪えられるものかもしれません。
また、渋谷までずっと地上か途中から地下（二子玉川〜渋谷）かの違いも
閉塞感という点であると思います。
田園都市線の混雑緩和の為、大井町線が溝の口まで延伸して急行運転するそうですが、
ダイヤの改正も含めてもっと抜本的な改革をしてほしいものです。

何だか田園都市線と東急を語るスレになってしまってますね。
スレ違いで申し訳ございません。

[78: 匿名さん]

まだ計画でもめてるんですか？
待てないなぁ。

[79: 匿名さん]

いろいろとあるみたいですが、いまのところは予定通りみたいですよ。

[80: 匿名さん]

だから来年の夏から販売開始なんだって！

[81: 匿名さん]

新価格の先の、新新価格ですか‥

[82: 匿名さん]

田園都市線って相当な混雑と聞きますが、JRより混んでるのですか？
かばんから手を離しても浮きます？

[83: 匿名さん]

８０
そうですか
2週間前は、夏と言っていませんでしたが。

[84: 匿名さん]

>>82さん

JRのどの路線かにもよると思うけど、
田園都市線の混雑ぶりは埼京線、東海道線にも匹敵すると思うよ。
かばんどころか両足浮いたことあるし（笑）。

[85: 匿名さん]

東海道線は湘南新宿ラインが出来てからずいぶんましですよ。

[86: 匿名さん]

田園都市線は、終電近くの下りもひどい。渋谷からは明らかに半蔵門線と人種が違う人たちがどっと乗ってきます。途中駅で気分が悪くなった人も何人も見ました。

[87: 匿名さん]

ってゆうか田園都市線の遠くに住むから苦しいのだ。
どこに住んでも遠くからの通勤なんて苦しいに決まってる。

[88: 匿名さん]

朝、三軒茶屋から積み残された事があります。超悲しかった！だれも押してくれず、自分であきらめました。

[89: 匿名さん]

田園都市線スレッド別に立ててよ。ここは二子玉川再開発スレッドですよ。
マンションエリアにストアとかできるのでしょうか？

[90: 匿名さん]

工事のほうは始まりましたかぁ？

[91: 匿名さん]

二子タマの改札出たら、改装（改築）している店がいくつかあったけど、関係あるのかな？

[92: 匿名さん]

マンションもだけど公園も興味あるなー。玉川高校来年３月で廃校でしょう？あとに何ができるのかなー？？？

[93: 匿名さん]

二子タマか、上野毛あたりで中古のマンション探してるけど、いい物件ぜんぜんない！
これからはますます値上がりするのかなーー？

[94: 匿名さん]

来年５月に着工予定らしいです。来年中には販売されるのではないでしょうか。

[95: 匿名さん]

それは、どこからの情報でしょうか？

[96: 匿名さん]

あの辺、いい中古なんてもともとあったっけ。

[97: 匿名さん]

http://www.cpna.co.jp/Untitled%20(3).html

[98: 匿名さん]

中層で坪単330って甘い？

[99: 匿名さん]

二子タマってどんどん値段はあがるは、人は増えるはでなかなか手を出しにくい地域になってしまったなぁ

[100: 匿名さん]

>>98
甘いなんてもんじゃないです。
プラウド二子玉川タワーがマンション分譲価格が底値だった頃に
＠350万円だったことを知ってますか？
どう考えても10階以上の中層階＠400万円は確実でしょう。
低層階は＠350万円前後もあると思いますが、低層階であるほど抽選高倍率になると思います。

[101: 匿名さん]

東急のタワーマンションってどうなんでしょう。

[102: 匿名さん]

ブリリアンコートは対象外でしょうか

[103: 匿名さん]

ふたこの駅のホームから見えるプラウドって、高級マンションですかーー???

[104: 匿名さん]

高島屋の中にＭＲを造って高級感を出し、マスコミで盛んに取り上げてもらって人気は煽ったけどね。

[105: 匿名さん]

＞103
入ったことないでしょ。
シンプルだけど価格なりの造りですよ。近くで見ないとわからないですよ。
マンションは外観より住み心地。とはいえ、デザインはあんまりほめたものではないけど

[106: 匿名さん]

＞＞1０５
内装も普通ですよ。　外観もなんだかなーって感じ。
まあ、その前にあそこは、そもそも河川敷だし・・・。　私はマンションの造りをどうこう言う前に
地盤がしっかりしているかどうかが、気になりますね。

[107: 匿名さん]

河川敷とはいえ、富士観会館は昔から建ってたけどね。
マンションは金額より住み心地。

[108: 匿名さん]

住み心地で言うなら上野毛はマーッタリしてて、住みやすい!!
町並みもきれいだし、買い物には便利だし、住人のマナーもとっても良い!!
後、数年で駅もリニューアルされるけど、この落ち着いた雰囲気は壊さないで欲しいなー。

[109: 匿名さん]

上野毛あたりは雰囲気いいですね。再開発で車とか人が増えないか心配

[110: 匿名さん]

地元の住民が反対運動してるそうですが、本当に来年には
売り出されるんでしょうか。
もう１０年近く待ってます。

[111: 匿名さん]

最上階は、ユーミンがお買い上げになるのでしょうか

[112: 匿名さん]

確かにプラウドタワーの時との比較でいうと、上層階南向きであれば坪５００万を越えても何の不思議もないし、そのぐらいのプライシングをしないと物件価値を誇示できない情勢になってきているよね。来年は坪４００以上出せれば、多摩川の内側。それ以下で３３０万まで出せればなんとかタマぷら。それを下回る場合は限りなく中央林間に近づいてくって感じになっちゃうね。

[113: 匿名さん]

「多摩川の内側」って面白い。
山手線、環七、環八に続く内側基準ですね。

それにしても坪500万って、ホントにそんなに上がるかな？（上層階、良好向きとしても）
ニコタマで７０平米そこそこで億ション・・・。
3年前、プラウドタワーも検討したけど、どう考えても高すぎてパスしました。
ちなみに、いまプラウドタワーの利回りはどれくらいなの？

[114: 匿名さん]

坪６００はあってもいいよ。最上階は８００ぐらいか？

[115: 匿名さん]

ブリリアンコートはシカトでしょうか

[116: 匿名さん]

二子玉は駅前じゃなきゃ意味がない。再開発でも駅から離れてるところはダメ。。。
せいぜい、税務署がある所までじゃないのかな。
ブリリアンコート？駅から遠くて第三京浜のほとんどとなりじゃなかったっけ？

[117: 匿名さん]

駅前のゴチャゴチャした場所は煩くて住みたくないよ。

[118: 匿名さん]

二子タマは、おしゃれな街。ゴチャゴチャしてはいないけど、大きな駅だからかえって住みにくいかも・・・何をするにも込むから・・・。住むんだったら程よく離れた上野毛辺りかな〜瀬田は坂が多いし鎌田や野毛は遠いし・・・。

[119: 匿名さん]

自由が丘はどうでしょう？

[120: 匿名さん]

自由が丘、人気はあるけど住みたくない。
駒沢の方角に歩いていくと畑があったりする。

昔のニコタマを知ってる身としては、おしゃれな街には抵抗がある。
遊園地や川で遊ぶ街だった。

[121: 匿名さん]

１１９さん　　スレ違いでは？　自由が丘も、住むには？です。

１２０さん　　今でも、川で釣りをしたり、川原でバーべキューしてますよ！

[122: 匿名さん]

東急自動車学校は公園になるようですが、
廃校になるのでしょうか？それとも、どこかに移転するの

[123: 匿名さん]

ぜんぜんスレ違いですが、タマ高の10000円のブランド系の福袋、久しぶりに買ってみましたが
かなりグレード高かったです。　4個買って、トータル３０万円分位入ってました。
しかも、使えるものばっかり。　ってこんな事書いて、来年更に混雑すると困るんですが・・。
でも、さすがに皆さんマナーがいい。　　タマ高の客層は、上品な方が多いのかしら。

[124: 匿名さん]

くだらないことを書かないでください。ただでさえ高島屋渋滞になやまされております。バーゲンの時期の近隣の渋滞はたまりません。ブランド品をバーゲンや福袋でゲットして喜んでいるあなた、どこかに消えてくださいな。

[125: 匿名さん]

１２４サン　失礼致しました。
我が家には車はなく、高島屋へ行く時は徒歩か自転車なので、あまり渋滞は気にしていませんでした。
すみませんでした。以後、気をつけます。

[126: 匿名さん]

朝の田園都市線上り急行が無くなるんだって。
乗ってしまえば三茶しか停まらなくて便利だったのに。

[127: 匿名さん]

素通りされて不便だったので、○！
＜池尻大橋＞

[128: 匿名さん]

１２６さん、それは、いつ頃から変更になるんでしょうか？

[129: 匿名さん]

ヤフーニュースで見たから、そんなに先ではないでしょう。

[130: 匿名さん]

この再開発エリアは、どこのディベロッパーが参入するのか、どんなブランドのマンションが建つのか、もうそろそろ情報は飛び交っているのでしょうか？

[131: 匿名さん]

T電鉄T不動産

[132: 130]

131さん
ですね。
それ以外は？？

[133: 匿名さん]

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/02_machidukuri/t...

[134: 匿名さん]

駅前のプレッセは2月28日で閉店だそうです。東急ストアは5月ころまで営業して、その後は再開発エリアで再開するらしいです。いつになったら再開発始まるのかしびれをきらしていましたが少しづつ
進んでいるのでしょうか。

[135: 匿名さん]

それにしても、東急ハンズは、早々と閉店しすぎです。
渋谷まで出るのは、面倒くさい。
本当にシビレを切らしています。

[136: 匿名さん]

るるぶ「田園都市線」に完成イメージが出ていたのですが、
マンションは白と青が基調でした。

[137: 匿名さん]

１３６様
店舗等の情報は、載っていませんでしたか？
もし、載っていたら、教えてください。

[138: 匿名さん]

136ですが、完成予想図が載ってただけで
具体的に何ができるとは書いていませんでした。

[139: 匿名さん]

１３７です
１３６様、ありがとうございました。もし、又、何か新しい情報がございましたら
教えて下さいね。ふたこ玉川周辺(上野毛辺りも）には、とても関心がありますので。

[140: 匿名さん]

結局売り出しは何時なんでしょうか？

[141: 匿名さん]

年内に売り出すんでしょうか？
10年近く待ちわびています。

[142: 匿名さん]

計画頓挫、切られた桜の木がかわいそう。

[143: 匿名さん]

大地主が土地を手放さないと聞きましたよ。
地元民の間じゃけっこう噂になってるので、まだまだ時間がかかるという話です。

あと関係ないが玉高の芸能人出没度高し。
特に本館。

[144: ご近所さん]

別に噂になんかなっていません。ただ、プレッセ、東急ストアそれから、商店街（ちっちゃいけど）
の灯が少しずつ消えて、寂しい、暗くて怖いです。

[145: 匿名さん]

投資収益性を考えて、この地域の月額賃貸料坪単価から計算してみれば分かるのでは？昨今のこのエリアの住宅不動産相場には反するかもしれないけど、坪1〜1.5万円くらいとすると、坪300万円でも収益性は5％くらいと低い。だから、いろいろ整備されて条件が好転しても、坪350万円でも高いくらいという気がする。

だとすると、それ以上の坪単価であれば、あとは経費を含めて業者さんの取り分になるか、売れ残りリスクに当てられると考えてもいいかも。もっとも、業者さんの努力した＋αの付加価値をどう判断するかは購入される方々次第ですが・・・。でも、小手先の設備くらいではね・・・、建物そのもだけでなく敷地全体の住環境整備やまちづくりがなされていないと、個人的にはやはり300〜350万くらいまでしか出したくないというのが本音ですね。

ブラウドの例はあるけど、このエリアでも7000、8000万を超えると購入可能層は一気に減るそうだから、リスクを考えればそれほど上げられないでしょ。売り惜しみというよりは、周囲のマンションの売れ行きを見ながら新価格を探ってるそうだから、近く固まってくるとは思いますけど。

[146: 匿名]

何かその後、新しい情報はありませんか？

[147: 購入検討中さん]

ようやく権利変換が都に認可されましたね。５月から着工のようです。楽しみですね。
まだ営業しているお魚屋さんとかどうなるんでしょうかね？

[148: 匿名]

あのお魚屋さん、新鮮でおいしいんですがね・・・・
駅前は、次々と新店舗がオープンしますね。いよいよですね。

[149: ご近所さん]

プラウド72.66m2が1億3,400万円で売り出し中。坪600万円オーバー！！地元民ですが（1丁目）自分としては昔のひなびた二子が好きなので、出来れば高層はやめて欲しかった。緑の多い公園の中の街みたいになればいいのになあ。

[150: 匿名]

プラウドの異常な高値は、二子玉川周辺の相場を吊り上げる為の策略ですので、騙されてはいけません。
再開発地域に高層マンションが建てば、確実にプラウドの価値は下がります。