二子玉川再開発マンションを予想してみましょう

[匿名さん]

ちょっと気が早いかも知れませんが、2009年に９５０戸のマンション群が二子玉川駅前多摩川沿いに東急により計画されています。どの程度の価格帯になるのでしょうか。かねてからそのあたりに永住マンションを探していました。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

[451: 物件比較中さん]

所詮、二子玉川は二子玉川。しかも川に近すぎる。

[452: 周辺住民さん]

>451
川にちかいとどんな問題が？氾濫とか災害面ですか……？


とにかくビル風が心配です。錦糸町に勤めてますが
駅前再開発で風の流れが明らかに変わりました。。。
突風が、吹きます。

[453: 匿名さん]

多摩川沿いは。。。ね。。言わずもがなですよ。
検討者ならわかる。

[454: 匿名さん]

意味不明。根拠も無くあおるのはやめようぜ。別に隠したいなら言わなくていいけど。

[455: 地元不動産業者さん]

http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ta...
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/kikendo_3...

スイカ買うのとは違うんだから、役所がネットに載せてる情報くらい知らなくてどうする？

町の不動産屋に、不動産選びのいろはでも教えてもらったほうがいいよ。

世の中の平均的な人間は、454よりは注意深い。それに気付いてない454はかなりまずいよ。

[456: 申込予定さん]

所詮、急行が停まって、大きなデパートのある駅ですから、、、、
と、卑下して、競争倍率を下げようとする私。

[457: 匿名さん]

>455
情報ありがとう。でも、このレベルは皆知ってるんじゃないかな。
河川工事とか進んでるし、治安とか自然とか雰囲気とか相対的に比較しながら検討してるんだぜ。

[458: 匿名さん]

それはどうかな。なんにも考えてない人って意外と多いよ。
治水もそうだし、○地区とかもそう。
知った上で検討するのと、知らないのでは違うからね。

[459: 購入検討中さん]

基本的には、川岸も湾岸も、まともな人はすすんで住むようなところではないということです。
今も昔も、将来も。

[460: 匿名さん]

日本は島国。海沿い住人なんて死ぬほどいるのに。
日本はまともな人は少ないということか。

[461: 匿名さん]

まっ、このスレは多摩川沿いに住みたい人が検討してるんだから、それでいいんじゃない。
ここに住みたいひとの為の、マンションとか再開発情報ない？

[462: 購入検討中さん]

460

459は、仕事上仕方なく住んでる人は排除してないんじゃないの？

確かに玉川では、料亭・旅館を生業にしてる人は住んでたし、一般に海のそばには、海の幸を頼りに生きてきた人たち（漁師さん）もたくさんいる。

それはある意味必然だった。

でも、安い、百貨店が近い、急行が止まる、ブランド駅、なんかタワーっていまっぽくていい、くらいのかるーい感じで住むのはいかがなものかって書いてるんじゃない？

俺はそれでも好き好きだと思うけど。

[463: マンション投資家さん]

−いつまでもあると思うなタカシマヤ−

[464: 匿名さん]

湘南や鎌倉など海沿いに自ら進んで住んでるみたいだけどね。
だからここも進んで住みたい人がいるんだと思う。
住みたいところに住めばいいと思う。

[465: 匿名さん]

>>463

某ビジネス誌の百貨店特集で見たが、玉川高島屋は
面積当たり売上高がかなり健闘しているようだったので、
しばらくは生き続けるでしょう。

あと、某不動産専門誌にあったSC特集では、利用客
満足度で玉川高島屋SCが全国1位になっていたので、
今となっては目新しさはないけど、あと15年はもつでしょ。

[466: 匿名さん]

玉高は良いんだけど、東館は改善の余地大有り。再開発で変わるかな？

[467: 入居予定さん]

湘南や鎌倉はいいんじゃないの。
但し、海から100mくらいは離れてないとつらいね。

葉山の御用邸も、あれだけ防風林があって、建物が低層だからまぁいいものの。

[468: 入居予定さん]

葉山と玉川べりを比べるのもいかがなものかと。

同じ水際でも、地盤が全く違います。

[469: 入居予定さん]

高島屋の中ではかなりましな方です。

東伸開発の本社もあるし、しばらくは閉店は考えられませんが、

小売業、特に百貨店は立地が命です。そして立地、人の同線は「生き
物」なので、駅の反対側や、沿線のほかの駅に何か魅力的な商業施設できれば、あっという間に窮地に陥る可能性もないとは言えません。

例えば、自由が丘や成城付近に万一、伊勢丹がいい店だしたりしたら、ファッション感度の高いお金持ちは結構持っていかれるでしょうね。

[470: 入居予定さん]

二子玉川は、独身か、若カップル向けでしょ。
ファミリーやある程度年齢の高い夫婦にはガチャガチャしすぎてる。

それにしても東急って間が悪いね。

金利上がりふだした今となっては、不動産ピークは2006年だった感ありあり。

[471: 物件比較中さん]

新町3丁目？買い手の付かない塩漬けの土地や青空駐車場が
いっぱいあるんですけど…
田園調布や常盤台のように計画的に整備された特徴ある街路や
上野毛や善福寺のように歴史ある深い緑地帯を背後に持つような
何かがないと、これからは高級住宅地としての風格を保つのは
難しいと思いますよ？ただ敷地の広い家が多いと言うだけでは
分割されるのを待つ運命。田園調布でも買い手の付かない土地が
目立つぐらい、お屋敷街って人気無いんですから、昨今は。
みんな時間を有効活用できる都心に移りつつありますからね。

[472: 物件比較中さん]

実際、このマンション買っても道路は常に渋滞、電車はいつも混雑。
物理的距離以上に「郊外」を肌身で感じる物件ですよ。
それでも、このエリアのいいところは低層を中心に国分寺崖線の
緑と多摩川の織りなすしっとりした空気感だと認識していたのですが、
この再開発で城東の空気に自ら歩み寄るようなものですからね。
もし都心とあまり変わらない坪単価で売りだされたとして、
その価格を維持できますかね？これだけ大規模な物件で
さも希少性を煽るのもなんとも…

[473: 入居予定さん]

>>472

その価格維持はとても無理でしょう。
買った瞬間、含み損40%って感じでしょうね。
世田谷は完全に物件がだぶついてきた。
ここ半年に出たマンションの動きは極端に悪い。

都心とは明らかに違う動き。

金利高、更なる先高観で完全にしぼんだ。

ミニバブルで「しこり」を作った象徴的な物件になりそうな予感。

[474: 匿名さん]

世田谷という広い区を一括りにして「だぶついている」という
認識は、だいぶ大雑把な感じがしますが。

ここ半年に出たマンションって、数は少ないし、これといった
特徴的な物件もなかったから、そこだけフォーカスして
「動きが極端に悪い」と談じるのもどうかなあ。

[475: 近所をよく知る人]

４７３は田舎者だからよくわからないんです。
許してあげてください

[476: 申込予定さん]

東急は当件に関しては多分もうお蔵入りの検討を始めてると思われます。

[477: 購入検討中さん]

既に都心でも完全に動きが鈍ってるよ。今の借地借家法では家賃がものすごく緩やかにしか上昇しないから、既に今の分譲価格でも、賃貸にまわしたら諸費用込みではマイナスの利回りしか得られない。オフィス・マーケットはまだ上昇余地があるが、マンションは完全に足が止まった。

世田谷...しかも最も郊外の玉川地区？残念。ピークは去年後半から今年春だった。

比較的安いと言われた用賀レジは言うにおよばず、何と何と旧旧価格のマスターフォートまでまだ残ってる。岡本もさっぱり。用賀三条通りも予想通り大苦戦。マスタービューレジデンスも売れ残り住居あるしね。

二子玉川、川の近くで地盤に不安、デベが東急となれば、、、、、厳しそうです。

[478: ご近所さん]

まぁ、町名こそ違うが、実態としては宇奈根と同じだから。

[479: 匿名さん]

確かに高層マンションは重要として厳しくて、結局売れ残りになるかもね。低層マンションにして設備とか高年齢化対応をして団塊リタイヤ富裕層を狙った方が良いと思う。

もう、変更きかないか・・・。物件価値は高い方がいいんだけど。

[480: 川崎市民]

>477
マスターフォートは駅から遠すぎ＆騒音うるさすぎ
確かに安いが…

おまいのオススメ教えれ！

[481: 物件比較中さん]

確かに売れ残り多いよね。
買いたい人で、金の準備がついてた人は一通り買っちゃった感じあるよね。

最近の新築マンションは完全に間違った価格設定だね。浜田山しかり。

築10年までくらいの中古で結構いい物件がかなり安い値で出てるし。
そっち買ってリフォームかけた方が安いし、今更値も下がりようがなく、遥かに利口かも。

[482: 匿名さん]

ニコタマ住んでるんだけど、東急さん！再開発はいいけど、マンション乱立やめて！！！　ニコタマ価値下がっちゃうよ〜

[483: 物件比較中さん]

>>マスターフォートは駅から遠すぎ＆騒音うるさすぎ
>>確かに安いが…

売ってるほうは、遠いのもうるさいのも分かってる。その上での価格設定で売れない訳だから、やっぱり客はついてきてないということ。

マクロ的に見た場合、世帯主世代の雇用も所得も改善していないのに、そうそう上がり続けたりはしない。

加えて、CPIがゼロ近辺でしかないのに、日銀が金利を2回も引き上げた（住宅ローンへの反映はまだ半分のみ）これは明らかに、アセット価格狙い撃ちの利上げ。メッセージは明確。不動産はもう上げさせない国の意思の現れ。

安く売り出すか、計画自体の延期があっても不思議じゃないね。

[484: 契約済みさん]

大規模なので、完売を祈願して15%安。
川原なので20%安。
再開発の優遇措置還元で5%安。
東急のブランド力のなさで5%安。
市場の急な失速から、保険を見て5%安。
以上、単純足し上げ50%安。

地盤極悪のため、地盤改良が超高くつき、40%高。
東急が販売力に自信がなく、三井、三菱、野村に販売委託し、CMにマーロン・ブラントを使用し、販売・宣伝費が嵩み10%高
以上、単純足し上げ50%

総合計

実は50%程度の大幅ディスカウントされるべきダメダメ物件が、全く付加価値のないコスト高要因50%に相殺されて、市場レベルで発売される予感。


かつそれをありがたがって買う人が大勢出てくる予感。


怖いね。知らないって。

[485: 担当者]

直接基礎です。

[486: 東急フェーバー]

東急さん、計画の見直しをお勧めします。マジ

[487: 購入経験者さん]

>>485

うそこけ

[488: 土地勘無しさん]

たぶん延期は事実上決定事項でしょう。

採算とれないのはみんな知ってる。

しかし、ここで作れないと、二子玉川の駅前は
30年は死んだまま放置だな。

田園都市線終わったかも。

[489: 匿名]

工事始まってるし、マンションだけ延期かな

[490: 購入検討中さん]

物件の動き、本当にパタっととまった。
土地は、さすがに潮目の変化を察知した
売りがちょっと出てきたが、金利も月曜日から
あがっちゃうし、もう遅いと思う。

[491: 担当者]

↑意味不明ですな↑

[492: 申込予定さん]

この物件、本当に公開予定通りすすのでしょうか？
業界筋では、収益性に問題ありでお蔵入りとの噂もあり、
どんなもんかと思ってるのですが。

あと、反対住民の方々もいるようですし、、、、、

[493: はあ]

金利も月曜日から上がるって・・・・

[494: 賃貸住まいさん]

三井住友も三菱も7月から
目に見えて金利が上がってるです。

実質購買能力が下がります。
買える物件の価格が下がるということ。

あーあ。

[495: 信玄堤]

嫌悪施設造られるよりは今の計画でお願い！

[496: 匿名さん]

これで造れなかったらいつ造るの？
ニコタマがイメージダウンするだけだよ。
いっそのこと、日本のビバリーヒルズ風に
超金持ち用の一戸建てエリアにでもすれば。

[497: 匿名]

それいいね。高級志向に特化して考え直した方が、ニコタマエリアの資産価値上がるね。富裕層は少ないけどいるしね。東急さんも自社の将来を見越して、現状の格差社会を念頭に置いた計画に考え直すべき。今のままのプランだとライバルは豊洲か小杉。

[498: 匿名さん]

上手く作り直せば高級志向でもいけるよ。住所も世田谷区なんだし東横でいうと自由が丘・田園調布くらいの立地(都心からの距離感)なんだから可能性有り！！

[499: 地元不動産業者さん]

昔の思考から抜け切れない人いますね。
田園調布に家が建つ
何年経ったと思いますｗ
昔の田園思想はバブル崩壊でアポンですよ。
ライバルは川向こうの武蔵小杉になるのはみんな覚悟してまっせ。
都心からの距離も似たようなものですし、
後はコストパーフォーマンスの勝負ですよ。
数売るにはこうなってしまうし、これで本当の値段＝価値が分かるって
もんですよ。

[500: 地元不動産業者さん]

ついでに言うと溝口の動きには要注意でっせ。
大量供給の動きがあるかも・・・・・・
ここで出てきたら玉川流域のマーケット壊れ末世