二子玉川再開発マンションを予想してみましょう

[匿名さん]

ちょっと気が早いかも知れませんが、2009年に９５０戸のマンション群が二子玉川駅前多摩川沿いに東急により計画されています。どの程度の価格帯になるのでしょうか。かねてからそのあたりに永住マンションを探していました。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

[142: 匿名さん]

計画頓挫、切られた桜の木がかわいそう。

[143: 匿名さん]

大地主が土地を手放さないと聞きましたよ。
地元民の間じゃけっこう噂になってるので、まだまだ時間がかかるという話です。

あと関係ないが玉高の芸能人出没度高し。
特に本館。

[144: ご近所さん]

別に噂になんかなっていません。ただ、プレッセ、東急ストアそれから、商店街（ちっちゃいけど）
の灯が少しずつ消えて、寂しい、暗くて怖いです。

[145: 匿名さん]

投資収益性を考えて、この地域の月額賃貸料坪単価から計算してみれば分かるのでは？昨今のこのエリアの住宅不動産相場には反するかもしれないけど、坪1〜1.5万円くらいとすると、坪300万円でも収益性は5％くらいと低い。だから、いろいろ整備されて条件が好転しても、坪350万円でも高いくらいという気がする。

だとすると、それ以上の坪単価であれば、あとは経費を含めて業者さんの取り分になるか、売れ残りリスクに当てられると考えてもいいかも。もっとも、業者さんの努力した＋αの付加価値をどう判断するかは購入される方々次第ですが・・・。でも、小手先の設備くらいではね・・・、建物そのもだけでなく敷地全体の住環境整備やまちづくりがなされていないと、個人的にはやはり300〜350万くらいまでしか出したくないというのが本音ですね。

ブラウドの例はあるけど、このエリアでも7000、8000万を超えると購入可能層は一気に減るそうだから、リスクを考えればそれほど上げられないでしょ。売り惜しみというよりは、周囲のマンションの売れ行きを見ながら新価格を探ってるそうだから、近く固まってくるとは思いますけど。

[146: 匿名]

何かその後、新しい情報はありませんか？

[147: 購入検討中さん]

ようやく権利変換が都に認可されましたね。５月から着工のようです。楽しみですね。
まだ営業しているお魚屋さんとかどうなるんでしょうかね？

[148: 匿名]

あのお魚屋さん、新鮮でおいしいんですがね・・・・
駅前は、次々と新店舗がオープンしますね。いよいよですね。

[149: ご近所さん]

プラウド72.66m2が1億3,400万円で売り出し中。坪600万円オーバー！！地元民ですが（1丁目）自分としては昔のひなびた二子が好きなので、出来れば高層はやめて欲しかった。緑の多い公園の中の街みたいになればいいのになあ。

[150: 匿名]

プラウドの異常な高値は、二子玉川周辺の相場を吊り上げる為の策略ですので、騙されてはいけません。
再開発地域に高層マンションが建てば、確実にプラウドの価値は下がります。

[151: 匿名さん]

駅までの徒歩道、ぜひとも歩車分離でお願いします！

[152: 購入検討中さん]

「本物件はオーナーチェンジ物件で現在月額５０万円にて賃貸中です。」ときました。この辺り、７２．６６ｍ2で５０万もするんですか！？　かなり驚きです（笑）

[153: 物件比較中さん]

高くてビックリですね。
半年くらい前にも一部屋売りに出てましたが、とにかく相当高い印象でした（詳細は忘れましたが）

ところで、いつ頃再開発マンションの概要が分かるのでしょうか？
当方武蔵小杉MSTと迷ってます。。

[154: 買い換え検討中]

伊代伊代5月より第一期本体工事が始まりますね！竣工は2010年くらい…？？？

[155: 匿名さん]

>149
まさに傲慢タワーですな
世田谷のはずれなのに

[156: 匿名さん]

ここだと駅も公園も近いし住めたらいいな。公園も新しくなる予定ですよね。どんな公園になるか情報ご存知の方がいらしたら教えてください。

[157: マンコミュファンさん]

私も住みたいですが、周辺相場から推測して最低坪４００は覚悟しないと、、
６００超えの部屋もありそうですね。

[158: 匿名]

>>155
プラウドは確かに身の程知らずと言えるかも知れないが
世田谷は、区内にも関わらず、都心の喧騒から逃れられると言う理由で
外れの方が価値があるのは確か。

[159: 匿名さん]

中古物件の価格を勝手に付けるのは自由ですから。
売れようと売れまいと。
あと、あの物件は仲介業者がＳ社ですよね。
住まいサーフィンによるとＳ社は高い査定価格で客を取り、
売れなければ価格を下げさせるそうです。

[160: 購入検討中さん]

仮に平均４００弱できても、低層階は、３００くらいからいくでしょう（希望含む）。タワーマンションですから。実際、坪３５０以上の部屋を買える人たちは、世の中そんなにいませんよ。戸数の少ない物件なら、エイヤでなんとかいけますが、１０００戸はだましで売りきれないと思います。第二の深沢ハウスにならないためにも、最終的には平均３５０近辺で落ち着くでしょう（かなり希望含む）。

[161: 購入検討中さん]

深沢ハウスはどうなったんでしょうか？

[162: 購入検討中さん]

大部分売れ残り、ファンドに買われてしまいました（涙）いまはその部分は賃貸に出されてます。

[163: 物件比較中さん]

やっぱり駅から遠い物件はダメなんですね。。

ここにできるＭＳは駅から６，７分位でしょうか。
再開発エリアの中では最も駅から遠い場所ですよね。
深沢よりはるかに近いですが、武蔵小杉ほど駅に近くもない。

[164: 匿名さん]

10分ですな。ほぼ平坦で、見事に歩車分離された遊歩道なのでつらくは有りません。

予定の話…（笑い）

[165: 匿名]

武蔵小杉は、高層マンション乱立させ杉、武蔵小杉なのに、価格たか杉。

[166: 匿名さん]

近郊物件は都心の喧騒を避けてとか、子供を育てる環境とかいう話が多いのですが、どうなんでしょう。先日、友人がオークラに泊まっていて週末に訪ねたのですが、それなりに緑もあり、のんびり散歩している住民の人達のみ散見されるといった感じでした。良い学校・幼稚園も皇居の廻りから渋谷にかけてに多いので、子供にとって良い環境はあのあたりなのかなあと感じました。
思いっきり田舎にいけば自然もありましょうが、ごみごみした駅側のプラウトの中古が坪６００万円なんてどういう人が買うのでしょうか。世田谷の住民でこのへんの高層を買うひといるのでしょうか。
子供が日吉に通うのには便利かもしれませんか。

[167: 近所をよく知る人]

持論だが多摩川渡るのと渡らないのでは天と地の差だから。
武蔵小杉は川崎市も後押ししてる。
二子玉は、値が低くては買う人居ないのでは？
超ハイグレードがいいのではないか？
町の価値が決まるかも？
言い杉か？

[168: 匿名さん]

東京急行電鉄グループが進めている東京・世田谷の二子玉川地区再開発で、東急百貨店、東急ストアが共同出店することが明らかになった。関係筋によると、東急百貨店は“デパ地下”を強化したスタイル、東急ストアは高級食品スーパーを商業施設棟に出店する見通し。

[169: 匿名]

激しく買いにはらないと抽選漏れするな。

[170: 匿名さん]

>166
オークラ近辺の緑ある環境というのは、城山ヒルズ〜六本木一丁目駅の辺りですか。六本木一丁目の駅に隣接する賃貸タワーマンションは、最上階月450万円らしく、こちらもびっくりです。

[171: マンコミュファンさん]

都心周辺は分譲、賃貸とも価格上昇傾向が続いてるようですね。
ニコタマの再開発エリアも坪４００以下なら投資目的で私も即買い。
でも安ければ抽選倍率高いでしょう。
坪４５０なら無抽選で買えるでしょうけど。。

[172: 購入検討中さん]

子供にとって良い環境というのも、人によって考え方がいろいろとあるでしょうが、都心在住の私としては、やはり土や芝生の大きいグランドや水のきれいな川辺であそばせてやりたいと思って、この辺りに移住を考えています。都心の子達は、運動不足で肥満の子が多いのも事実。運動会になるとなかなかひどい光景ですよ。だからといって、賃貸価格から計算しようのない坪３５０以上の分譲価格は世田谷では行き過ぎだと思いますが。そのうち収斂するでしょう。

[173: 購入検討中さん]

坪単価が下がれば、抽選倍率が高くなり、結局買えなくなる可能性が高いです。
少なくとも私は坪３５０なら絶対買いです。

[174: 匿名はん]

１０００戸近くあるマンションでしょ。全て坪３５０以上というのは、このエリアなら？？？ですね。仮にファミリー向けの物件が多いとすると、９０平米もいかない広さで７千万とか８千万以上でしょ。取り合えず抽選には人が集まるようだけど、実際はこのくらいの価格帯を超える物件なんて、このエリアでもそんなに売れてませんよ。用賀のいくつかの最近の新築物件を見ても、すんなり完売という感じではないですし。戸建てや中古だって、同様。このエリアなら高くて当然というわけではない。ブランド云々といったって、このエリアではそれほど高額で貸せるわけでもないし、賃貸価格から考えれば坪３５０万越は論外でしょ。坪単価はさておき、川向こう並みに９０平米前後以上にして、高めの価格を保つという手はあるとは思いますが。

[175: 匿名さん]

まだ坪350万円なんて夢を見てる人がいる。用賀で坪420万円なのに。プレミアがついてる二子玉川なら50万円スタートで、高層は軽く500万円越えでしょう。世の中金余りで金持ちはいっぱいいるからね。

[176: 匿名さん]

のせられやすい人って結構いるんだね、国民性かね。バブルのときも、先を読んでると自負する連中は沢山いたが・・・。用賀で坪４２０万て、話題の低層の話でしょ。坪３５０万の物件だって余ってますけど。身の回りに金持ちが少々いたって、それだけじゃ高値にはなりませんよ。大体、そんなに金持ってるのが、世田谷の端っこに大枚を投じるかね。住まいとしては場所的にもモノ的にも中途半端。かといって、月百万越で貸せるわけでもない、今後確実に値上がりするわけでもない、投資にならんよ。安易に値上がりを語る人は直近の趨勢のみを根拠に語りたがるが、かといってマスの資金の流れや採算性を全く度外視して価格が決まるわけがない。この国では、不動産に関してはモノも思考も相変わらずヤマ感健在と見た。

[177: 近所をよく知る人]

＞176
冷静でいいね。今回の値上がり前に君は買ってるの？
利益確定・含み増加してるわけ？
１６年ぶりに値上がりしてるんだから土地本位制の日本人には仕方ないだろ。

[178: 購入検討中さん]

１７６さん

そんなにこのエリアがダメなら、どうしてこの板に来るの？
結局高く評価してるんでしょ、このエリアを。
安く買いたい心理は分かりますが、安けそれだけ買い殺到ですよ。
もし坪３５０以下なら私は２部屋買います。

[179: 匿名さん]

坪500万スタートはないだろうけど坪400万スタートは有り得る。
2階だけ安く坪380万、3階坪400万、4階坪420万、5階坪430万、6階坪440万と、坪10万刻みピッチで、
12階坪500万オーバーから坪5万ピッチ、最上階46階が670万円、
平均坪単価550万円くらいのカンジじゃないですか？
2階〜3階だけ50倍とか異常な倍率が付いて、12階から上はほとんど無抽選といったイメージ。

3年前の底値感覚が抜けない方々から相当批判されるでしょうけど苦もなく半年3期で完売かな？

[180: 匿名さん]

新価格か新新価格であることは確か。
ちょうどマンション価格のピークで買うリスクはあると思う。

東急も売り渋りしてちょうど最高値付近で販売ですね。それを買うかどうか。

[181: 匿名はん]

まあ人それぞれだから、お金があって買いたい方は買えばいい。イメージや業者の感覚で買うことほど、リスキーなことはないと思うがね。賃貸価格、中長期スパンでの需給、資金の流れも判断もせずに、値下がりしたって自己責任・・・これで文句を言う連中があとを絶たないからマーケットがおかしくなる。

[182: 入居予定さん]

はい、お金があるので買います。

[183: 匿名さん]

ここは思いっきり郊外のタワマン。
坪400万とか500万の話が出ているのは正直笑える。

[184: 匿名]

>>183
ここが郊外？そっちの方が笑えるんですけど。

[185: 匿名さん]

１８３さん

では単にＰＡＳＳすればよいのでは？
さようなら。

[186: 匿名さん]

郊外じゃなくて何なんでしょう？
ますますお笑い。
坪500万あり得ませんね。

[187: ビギナーさん]

平均５００万まで行かないかもしれませんが、近くまでは行きますよ。
プラウドが基準とされるのでしょうがないんじゃないですか？

[188: 申込予定さん]

そんなに安いんなら３部屋も買えそう、超ラッキー。

[189: 匿名さん]

１８６さん

単に安く買いたいだけでしょう。
いい方法がありますよ。
３年前に買うことです、ハイ。

[190: 匿名]

１８６は、３年前でも買えなかったんでしょう。

[191: 匿名]

世田谷は郊外でしょ。だからいいんです。都心に近いのに郊外というところが。

[192: 匿名さん]

>>176
176の意見に全く同感。プラウドの価格なんて参考になりませんね。
大体、この場所でオーバー500万なんてプライシングおかしいでしょ。

[193: 匿名さん]

４００でも５００でもどっちでもいいんじゃない。どっちみち買うんだから。

[194: 匿名さん]

よし、坪３００で買いだ！

[195: 匿名さん]

その前に抽選ね。

[196: 匿名さん]

>>１９３
本スレの趣旨は「・・・どの程度の価格帯になるのでしょうか。」

[197: 匿名]

二子より上野毛辺りがいいんだが、落ち着てて。　　だが、何せ物件がない。
もう、建つ予定は当分ないんだろうな。

[198: 匿名はん]

モノの価値が分からん連中は困る。二子玉？この場所で＠４００万、＠５００万で納得するか？一部の金満家が少々買ったって、投資に向かない場所の値には限界がありますよ。

結局、郊外の一般の居住用の値付けには限界あり。上がるのが当然というのは、単に上がり基調のトレンドに流されてるだけか、思惑ありでしょ。

[199: 匿名はん]

この界隈だと＠３５０超えたくらいで結構滞留あり。大したスペックでもない物件を便乗値上げしたようなもんだから当然か。１〜１．５割程度の値上げで滞留させるより、早めにキャッシュにして資金を回した方が確実に稼げるのだが、不動産以外の運用先は見えんのかね。こんな眠たいことやってるエリアだから郊外の住宅価格かな、やはり。

[200: 匿名さん]

いろいろ言ってますが、要するに「安く買いたい」ってこと？

[201: 匿名さん]

>>200
こういう質問が出てくること自体、感覚がおかしい。
よく理解してもらいたいね。無理かもしれんが。

[202: 匿名さん]

金の有無にかかわらず、安く買うのは基本です。ちなみに用賀当たりなら大型マンション構想中らしいですよ。いつかになるかは分かりませんけど。

[203: 購入経験者さん]

いい物件を安く買う→無理
いい物件を高く買う→可能
お買い得と思った物件→実は外れ物件

個人的には高めの価格設定希望。抽選なしになるので。

[204: 匿名さん]

ここでいくらネガキャン張ったところで、相場価格より安く出るはずないでしょ。

[205: 匿名さん]

都心のタワマンの上昇トレンドは、ここにはフルスライドで
影響を及ぼさないですよ。
この場所においては、＠400、＠500で1000戸規模の物件をさばくのは
無理。
投資採算のみならずマーケティングも無視した、めちゃくちゃな値付け。
この開発のライバルは武蔵小杉でしょう。
値付けを間違えて物件抱えるリスクくらい、東急だって分かってるはず。

[206: 匿名さん]

>>205
武蔵小杉がライバルって・・・あんた何も分かっちゃいないね。
23区東か北の下町出身か、地方出身の都心住まいでしょ？

[207: 匿名さん]

２０６みたいな発言みると、このスレは何もわかっちゃいない連中が
多いってことだよ。
この場所はそんなにお高いのかね？
＠５００なんてありえないね。

[208: 匿名さん]

206は冗談じゃないの？
あり得ない知識でしょｗ

[209: 匿名さん]

この場所を都心の延長と考えているのかね？既にこのあたりに持ってるが、ありえんね。＠４００＠５００なんて言ってるのは、ここら辺の業者か最近買った連中の希望的観測でしょう。

[210: 匿名さん]

＠４００＠５００でもいいよ。そんなこと想像しても買えるやつは買えて、買えないやつは買えないんだから。それより早く知りたいね。小杉がライバルって思ってる平和なやつも世の中いるから面白いね。言うのは、ただだからね。

[211: 匿名さん]

どんなにネガティブな意見を言われても
10年前からここを買いたいと思っていました。
ここを首を長くして待っていた人は周りにも
たくさんいます。

[212: 物件比較中さん]

武蔵小杉のライバルはやっぱ武蔵小山でしょ！

[213: 匿名さん]

205、207、208みたいなにわか批評家みたいな奴らは、利回りしか頭にない。それはそれで結構。
一方、二子玉川に武蔵小杉とは全く異なるブランド価値を見出してる人たちは、周辺住民中心に自分も含め大勢いるわけだ。投資利回りで説明がつかなくても、ここを新築で買ってずっと住みたいと思う人たちは坪500でも払うんだよ。この場所はお高いわけ。
議論がそもそもかみあわないんだから、205とか207みたいのは退場すべき。武蔵小杉との比較とかくだらない煽りすんなよ。

[214: 匿名さん]

要するにプチブルということですか。
それなら良く分かります。

[215: 匿名さん]

>>214
じゃあ、小杉と大差ないじゃん。
23区の辺境で1000戸坪500は成り立たないって。

[216: 購入検討中さん]

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010S90030.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01A00002...
だいぶ在庫が溜まってきましたね、世田谷区。入居済みなのにでこれだけ売れ残ってくると、そりゃデベも焦るわな。そろそろ世田谷は転換期ですよ。平均坪３５０以上では売りさばけないのは明らかだと思いませんか？

[217: 川崎市民]

これだけ売り渋ってんだからリーズナブルな値付けは有り得んでしょ〜


小杉とコチラ検討してる御仁は今川崎とか神奈川県在住者が多いと思われ。もともと
都内にお住まいの方々にゃ多摩リバー越えなんて“信ジラレナーーイ！”よね〜www

[218: 匿名さん]

二子玉川徒歩圏内のマンションは、他の世田谷物件とは違う価格付けでもさばけるでしょう。過去のニコタマのマンションの売行きをみればそれは一目瞭然だと思うのですが。なんか、この辺の相場観とずれてませんか。

[219: 匿名さん]

高い値つけを夢見る地域住民多いと思いますよ。相場が上がれば、住んでいる物件を売って夢の都心に移住しやすくなりますから。ここは陸の孤島世田谷のオアシスですから。辺境の人々からみればここのマンションも夢でしょうが、世田谷での買いは一戸建。マンションの居住性を求めるなら、一緒に都心への交通の便が無ければね。ここの交通の便が良いなんて言っているひとは都心がどこにあると思っているのでしょうか。渋谷は都心ではなくて副都心。

[220: 匿名さん]

>219
世田谷住民はみんながみんな都心に買えないから住んでる訳ではないよ。緑豊かな環境と利便性、地盤、ある程度のブランド感で選びました。自分的には都心の建物の密集具合が息がつまるんだよね。そういう人多いとおもうけど。価値観の押し付けはやめましょう。

[221: 匿名さん]

２１９です。読み返すと価値観の押し付けになっていますね、失礼。
私は世田谷一戸建派でしたが、最近、３Ａの良さを見直しています。

[222: 匿名]

>>219
地盤と言えば、この辺りは国分寺なんとか（うろ覚えですみません）と言って、地盤が硬くて安心
なんだよね。
最近至る所で地震が起きてて怖いですし。

[223: 川崎市民]

地盤はいいので、あとは施工業者かな……？（笑）

[224: 匿名さん]

二子玉川は人気あると思いますよ。特にＶＥＲＹ世代のプチセレブママには。おそらくベビーカーで大きな顔して買い物できるデパートって玉川高島屋が１番だし。
あんなに大きなデパートがあるのに、駅前に居酒屋とかパチンコ屋とかファミリーには必要ないものがないって、大きな駅ではなかなかないのでは。
年収１千万以上あって、親からそれなりに援助してもらえる世帯が購入できる価格だったら大変なことになりそう・・・

[225: 匿名さん]

>219さん 都心ってどこですか？陸の孤島の定義はなんですか？

[226: 購入検討中さん]

それより工事の進捗はどうなんでしょうか？まだ見た感じ進んでいないような気がしますが・・

[227: 匿名]

駅前は、新しい商店街が出来てますね。ロータリー側の商店街は、次々と閉店又は、移転して
開発準備が進んでる様に見受けられます。

[228: 川崎市民]

漸く5月本格工事。

[229: 匿名さん]

２２５さん、
陸の孤島の定義はありませんが、私の在所も含め世田谷に多い電車不便な地域という意味で書きました。都心と言えば、皇居・霞ヶ関の周辺地域でしょう。どこにお住まいですか。

[230: 匿名さん]

＞あんなに大きなデパートがあるのに、駅前に居酒屋とかパチンコ屋とかファミリーには必要ないものがない


？？？
駅のまん前（ロータリー前）には無いけど、高島屋の周りにはパチンコ屋も居酒屋も
たくさんありますよ。

[231: 匿名さん]

工事の遅れはないのでしょうか？マンションよりショッピングセンターとか公園の方が完成は早い？
再開発関連の詳細の完成予定時期をご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい

[232: 川崎市民]

パチンコ屋ありますよ！名前は“ゴールデンボール”！！（笑）

[233: 匿名さん]

ニコタマというのは女性にとってはブランドなんですね。白金、ニコタマ、新浦安がこのカテゴリーでしょうか。

[234: 匿名さん]

白金＞＞二個玉＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞新浦安
ですね

[235: 匿名さん]

新浦安？？？？？？？？？？？
まだ、用賀、自由が丘、たまプラの方が・・・

[236: 匿名さん]

実力以上に女性の評価が高いという意味です。用賀やたまプラはブランドじゃあ無いし、自由が丘は実力に見合ったブランド力でしょう。

[237: 匿名さん]

新浦安の評価が高いって？？
誰がそんなこと言ってたの？初耳なんですが・・・

[238: 匿名さん]

新浦安って何があるの？？？
ホントに知らない・・・。

[239: 匿名さん]

新浦安で波紋が起きているようですね。
目糞、鼻糞を笑う。

[240: 匿名さん]

なんてったて、マリナーゼだから！（新浦安住民）

[241: 匿名さん]

マンションは立地が重要と考える自分としては
新浦安は評価高いと感じます。
よって236さんに１票。