二子玉川再開発マンションを予想してみましょう

[匿名さん]

ちょっと気が早いかも知れませんが、2009年に９５０戸のマンション群が二子玉川駅前多摩川沿いに東急により計画されています。どの程度の価格帯になるのでしょうか。かねてからそのあたりに永住マンションを探していました。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

[102: 匿名さん]

ブリリアンコートは対象外でしょうか

[103: 匿名さん]

ふたこの駅のホームから見えるプラウドって、高級マンションですかーー???

[104: 匿名さん]

高島屋の中にＭＲを造って高級感を出し、マスコミで盛んに取り上げてもらって人気は煽ったけどね。

[105: 匿名さん]

＞103
入ったことないでしょ。
シンプルだけど価格なりの造りですよ。近くで見ないとわからないですよ。
マンションは外観より住み心地。とはいえ、デザインはあんまりほめたものではないけど

[106: 匿名さん]

＞＞1０５
内装も普通ですよ。　外観もなんだかなーって感じ。
まあ、その前にあそこは、そもそも河川敷だし・・・。　私はマンションの造りをどうこう言う前に
地盤がしっかりしているかどうかが、気になりますね。

[107: 匿名さん]

河川敷とはいえ、富士観会館は昔から建ってたけどね。
マンションは金額より住み心地。

[108: 匿名さん]

住み心地で言うなら上野毛はマーッタリしてて、住みやすい!!
町並みもきれいだし、買い物には便利だし、住人のマナーもとっても良い!!
後、数年で駅もリニューアルされるけど、この落ち着いた雰囲気は壊さないで欲しいなー。

[109: 匿名さん]

上野毛あたりは雰囲気いいですね。再開発で車とか人が増えないか心配

[110: 匿名さん]

地元の住民が反対運動してるそうですが、本当に来年には
売り出されるんでしょうか。
もう１０年近く待ってます。

[111: 匿名さん]

最上階は、ユーミンがお買い上げになるのでしょうか

[112: 匿名さん]

確かにプラウドタワーの時との比較でいうと、上層階南向きであれば坪５００万を越えても何の不思議もないし、そのぐらいのプライシングをしないと物件価値を誇示できない情勢になってきているよね。来年は坪４００以上出せれば、多摩川の内側。それ以下で３３０万まで出せればなんとかタマぷら。それを下回る場合は限りなく中央林間に近づいてくって感じになっちゃうね。

[113: 匿名さん]

「多摩川の内側」って面白い。
山手線、環七、環八に続く内側基準ですね。

それにしても坪500万って、ホントにそんなに上がるかな？（上層階、良好向きとしても）
ニコタマで７０平米そこそこで億ション・・・。
3年前、プラウドタワーも検討したけど、どう考えても高すぎてパスしました。
ちなみに、いまプラウドタワーの利回りはどれくらいなの？

[114: 匿名さん]

坪６００はあってもいいよ。最上階は８００ぐらいか？

[115: 匿名さん]

ブリリアンコートはシカトでしょうか

[116: 匿名さん]

二子玉は駅前じゃなきゃ意味がない。再開発でも駅から離れてるところはダメ。。。
せいぜい、税務署がある所までじゃないのかな。
ブリリアンコート？駅から遠くて第三京浜のほとんどとなりじゃなかったっけ？

[117: 匿名さん]

駅前のゴチャゴチャした場所は煩くて住みたくないよ。

[118: 匿名さん]

二子タマは、おしゃれな街。ゴチャゴチャしてはいないけど、大きな駅だからかえって住みにくいかも・・・何をするにも込むから・・・。住むんだったら程よく離れた上野毛辺りかな〜瀬田は坂が多いし鎌田や野毛は遠いし・・・。

[119: 匿名さん]

自由が丘はどうでしょう？

[120: 匿名さん]

自由が丘、人気はあるけど住みたくない。
駒沢の方角に歩いていくと畑があったりする。

昔のニコタマを知ってる身としては、おしゃれな街には抵抗がある。
遊園地や川で遊ぶ街だった。

[121: 匿名さん]

１１９さん　　スレ違いでは？　自由が丘も、住むには？です。

１２０さん　　今でも、川で釣りをしたり、川原でバーべキューしてますよ！

[122: 匿名さん]

東急自動車学校は公園になるようですが、
廃校になるのでしょうか？それとも、どこかに移転するの

[123: 匿名さん]

ぜんぜんスレ違いですが、タマ高の10000円のブランド系の福袋、久しぶりに買ってみましたが
かなりグレード高かったです。　4個買って、トータル３０万円分位入ってました。
しかも、使えるものばっかり。　ってこんな事書いて、来年更に混雑すると困るんですが・・。
でも、さすがに皆さんマナーがいい。　　タマ高の客層は、上品な方が多いのかしら。

[124: 匿名さん]

くだらないことを書かないでください。ただでさえ高島屋渋滞になやまされております。バーゲンの時期の近隣の渋滞はたまりません。ブランド品をバーゲンや福袋でゲットして喜んでいるあなた、どこかに消えてくださいな。

[125: 匿名さん]

１２４サン　失礼致しました。
我が家には車はなく、高島屋へ行く時は徒歩か自転車なので、あまり渋滞は気にしていませんでした。
すみませんでした。以後、気をつけます。

[126: 匿名さん]

朝の田園都市線上り急行が無くなるんだって。
乗ってしまえば三茶しか停まらなくて便利だったのに。

[127: 匿名さん]

素通りされて不便だったので、○！
＜池尻大橋＞

[128: 匿名さん]

１２６さん、それは、いつ頃から変更になるんでしょうか？

[129: 匿名さん]

ヤフーニュースで見たから、そんなに先ではないでしょう。

[130: 匿名さん]

この再開発エリアは、どこのディベロッパーが参入するのか、どんなブランドのマンションが建つのか、もうそろそろ情報は飛び交っているのでしょうか？

[131: 匿名さん]

T電鉄T不動産

[132: 130]

131さん
ですね。
それ以外は？？

[133: 匿名さん]

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/02_machidukuri/t...

[134: 匿名さん]

駅前のプレッセは2月28日で閉店だそうです。東急ストアは5月ころまで営業して、その後は再開発エリアで再開するらしいです。いつになったら再開発始まるのかしびれをきらしていましたが少しづつ
進んでいるのでしょうか。

[135: 匿名さん]

それにしても、東急ハンズは、早々と閉店しすぎです。
渋谷まで出るのは、面倒くさい。
本当にシビレを切らしています。

[136: 匿名さん]

るるぶ「田園都市線」に完成イメージが出ていたのですが、
マンションは白と青が基調でした。

[137: 匿名さん]

１３６様
店舗等の情報は、載っていませんでしたか？
もし、載っていたら、教えてください。

[138: 匿名さん]

136ですが、完成予想図が載ってただけで
具体的に何ができるとは書いていませんでした。

[139: 匿名さん]

１３７です
１３６様、ありがとうございました。もし、又、何か新しい情報がございましたら
教えて下さいね。ふたこ玉川周辺(上野毛辺りも）には、とても関心がありますので。

[140: 匿名さん]

結局売り出しは何時なんでしょうか？

[141: 匿名さん]

年内に売り出すんでしょうか？
10年近く待ちわびています。

[142: 匿名さん]

計画頓挫、切られた桜の木がかわいそう。

[143: 匿名さん]

大地主が土地を手放さないと聞きましたよ。
地元民の間じゃけっこう噂になってるので、まだまだ時間がかかるという話です。

あと関係ないが玉高の芸能人出没度高し。
特に本館。

[144: ご近所さん]

別に噂になんかなっていません。ただ、プレッセ、東急ストアそれから、商店街（ちっちゃいけど）
の灯が少しずつ消えて、寂しい、暗くて怖いです。

[145: 匿名さん]

投資収益性を考えて、この地域の月額賃貸料坪単価から計算してみれば分かるのでは？昨今のこのエリアの住宅不動産相場には反するかもしれないけど、坪1〜1.5万円くらいとすると、坪300万円でも収益性は5％くらいと低い。だから、いろいろ整備されて条件が好転しても、坪350万円でも高いくらいという気がする。

だとすると、それ以上の坪単価であれば、あとは経費を含めて業者さんの取り分になるか、売れ残りリスクに当てられると考えてもいいかも。もっとも、業者さんの努力した＋αの付加価値をどう判断するかは購入される方々次第ですが・・・。でも、小手先の設備くらいではね・・・、建物そのもだけでなく敷地全体の住環境整備やまちづくりがなされていないと、個人的にはやはり300〜350万くらいまでしか出したくないというのが本音ですね。

ブラウドの例はあるけど、このエリアでも7000、8000万を超えると購入可能層は一気に減るそうだから、リスクを考えればそれほど上げられないでしょ。売り惜しみというよりは、周囲のマンションの売れ行きを見ながら新価格を探ってるそうだから、近く固まってくるとは思いますけど。

[146: 匿名]

何かその後、新しい情報はありませんか？

[147: 購入検討中さん]

ようやく権利変換が都に認可されましたね。５月から着工のようです。楽しみですね。
まだ営業しているお魚屋さんとかどうなるんでしょうかね？

[148: 匿名]

あのお魚屋さん、新鮮でおいしいんですがね・・・・
駅前は、次々と新店舗がオープンしますね。いよいよですね。

[149: ご近所さん]

プラウド72.66m2が1億3,400万円で売り出し中。坪600万円オーバー！！地元民ですが（1丁目）自分としては昔のひなびた二子が好きなので、出来れば高層はやめて欲しかった。緑の多い公園の中の街みたいになればいいのになあ。

[150: 匿名]

プラウドの異常な高値は、二子玉川周辺の相場を吊り上げる為の策略ですので、騙されてはいけません。
再開発地域に高層マンションが建てば、確実にプラウドの価値は下がります。

[151: 匿名さん]

駅までの徒歩道、ぜひとも歩車分離でお願いします！

[152: 購入検討中さん]

「本物件はオーナーチェンジ物件で現在月額５０万円にて賃貸中です。」ときました。この辺り、７２．６６ｍ2で５０万もするんですか！？　かなり驚きです（笑）

[153: 物件比較中さん]

高くてビックリですね。
半年くらい前にも一部屋売りに出てましたが、とにかく相当高い印象でした（詳細は忘れましたが）

ところで、いつ頃再開発マンションの概要が分かるのでしょうか？
当方武蔵小杉MSTと迷ってます。。

[154: 買い換え検討中]

伊代伊代5月より第一期本体工事が始まりますね！竣工は2010年くらい…？？？

[155: 匿名さん]

>149
まさに傲慢タワーですな
世田谷のはずれなのに

[156: 匿名さん]

ここだと駅も公園も近いし住めたらいいな。公園も新しくなる予定ですよね。どんな公園になるか情報ご存知の方がいらしたら教えてください。

[157: マンコミュファンさん]

私も住みたいですが、周辺相場から推測して最低坪４００は覚悟しないと、、
６００超えの部屋もありそうですね。

[158: 匿名]

>>155
プラウドは確かに身の程知らずと言えるかも知れないが
世田谷は、区内にも関わらず、都心の喧騒から逃れられると言う理由で
外れの方が価値があるのは確か。

[159: 匿名さん]

中古物件の価格を勝手に付けるのは自由ですから。
売れようと売れまいと。
あと、あの物件は仲介業者がＳ社ですよね。
住まいサーフィンによるとＳ社は高い査定価格で客を取り、
売れなければ価格を下げさせるそうです。

[160: 購入検討中さん]

仮に平均４００弱できても、低層階は、３００くらいからいくでしょう（希望含む）。タワーマンションですから。実際、坪３５０以上の部屋を買える人たちは、世の中そんなにいませんよ。戸数の少ない物件なら、エイヤでなんとかいけますが、１０００戸はだましで売りきれないと思います。第二の深沢ハウスにならないためにも、最終的には平均３５０近辺で落ち着くでしょう（かなり希望含む）。

[161: 購入検討中さん]

深沢ハウスはどうなったんでしょうか？

[162: 購入検討中さん]

大部分売れ残り、ファンドに買われてしまいました（涙）いまはその部分は賃貸に出されてます。

[163: 物件比較中さん]

やっぱり駅から遠い物件はダメなんですね。。

ここにできるＭＳは駅から６，７分位でしょうか。
再開発エリアの中では最も駅から遠い場所ですよね。
深沢よりはるかに近いですが、武蔵小杉ほど駅に近くもない。

[164: 匿名さん]

10分ですな。ほぼ平坦で、見事に歩車分離された遊歩道なのでつらくは有りません。

予定の話…（笑い）

[165: 匿名]

武蔵小杉は、高層マンション乱立させ杉、武蔵小杉なのに、価格たか杉。

[166: 匿名さん]

近郊物件は都心の喧騒を避けてとか、子供を育てる環境とかいう話が多いのですが、どうなんでしょう。先日、友人がオークラに泊まっていて週末に訪ねたのですが、それなりに緑もあり、のんびり散歩している住民の人達のみ散見されるといった感じでした。良い学校・幼稚園も皇居の廻りから渋谷にかけてに多いので、子供にとって良い環境はあのあたりなのかなあと感じました。
思いっきり田舎にいけば自然もありましょうが、ごみごみした駅側のプラウトの中古が坪６００万円なんてどういう人が買うのでしょうか。世田谷の住民でこのへんの高層を買うひといるのでしょうか。
子供が日吉に通うのには便利かもしれませんか。

[167: 近所をよく知る人]

持論だが多摩川渡るのと渡らないのでは天と地の差だから。
武蔵小杉は川崎市も後押ししてる。
二子玉は、値が低くては買う人居ないのでは？
超ハイグレードがいいのではないか？
町の価値が決まるかも？
言い杉か？

[168: 匿名さん]

東京急行電鉄グループが進めている東京・世田谷の二子玉川地区再開発で、東急百貨店、東急ストアが共同出店することが明らかになった。関係筋によると、東急百貨店は“デパ地下”を強化したスタイル、東急ストアは高級食品スーパーを商業施設棟に出店する見通し。

[169: 匿名]

激しく買いにはらないと抽選漏れするな。

[170: 匿名さん]

>166
オークラ近辺の緑ある環境というのは、城山ヒルズ〜六本木一丁目駅の辺りですか。六本木一丁目の駅に隣接する賃貸タワーマンションは、最上階月450万円らしく、こちらもびっくりです。

[171: マンコミュファンさん]

都心周辺は分譲、賃貸とも価格上昇傾向が続いてるようですね。
ニコタマの再開発エリアも坪４００以下なら投資目的で私も即買い。
でも安ければ抽選倍率高いでしょう。
坪４５０なら無抽選で買えるでしょうけど。。

[172: 購入検討中さん]

子供にとって良い環境というのも、人によって考え方がいろいろとあるでしょうが、都心在住の私としては、やはり土や芝生の大きいグランドや水のきれいな川辺であそばせてやりたいと思って、この辺りに移住を考えています。都心の子達は、運動不足で肥満の子が多いのも事実。運動会になるとなかなかひどい光景ですよ。だからといって、賃貸価格から計算しようのない坪３５０以上の分譲価格は世田谷では行き過ぎだと思いますが。そのうち収斂するでしょう。

[173: 購入検討中さん]

坪単価が下がれば、抽選倍率が高くなり、結局買えなくなる可能性が高いです。
少なくとも私は坪３５０なら絶対買いです。

[174: 匿名はん]

１０００戸近くあるマンションでしょ。全て坪３５０以上というのは、このエリアなら？？？ですね。仮にファミリー向けの物件が多いとすると、９０平米もいかない広さで７千万とか８千万以上でしょ。取り合えず抽選には人が集まるようだけど、実際はこのくらいの価格帯を超える物件なんて、このエリアでもそんなに売れてませんよ。用賀のいくつかの最近の新築物件を見ても、すんなり完売という感じではないですし。戸建てや中古だって、同様。このエリアなら高くて当然というわけではない。ブランド云々といったって、このエリアではそれほど高額で貸せるわけでもないし、賃貸価格から考えれば坪３５０万越は論外でしょ。坪単価はさておき、川向こう並みに９０平米前後以上にして、高めの価格を保つという手はあるとは思いますが。

[175: 匿名さん]

まだ坪350万円なんて夢を見てる人がいる。用賀で坪420万円なのに。プレミアがついてる二子玉川なら50万円スタートで、高層は軽く500万円越えでしょう。世の中金余りで金持ちはいっぱいいるからね。

[176: 匿名さん]

のせられやすい人って結構いるんだね、国民性かね。バブルのときも、先を読んでると自負する連中は沢山いたが・・・。用賀で坪４２０万て、話題の低層の話でしょ。坪３５０万の物件だって余ってますけど。身の回りに金持ちが少々いたって、それだけじゃ高値にはなりませんよ。大体、そんなに金持ってるのが、世田谷の端っこに大枚を投じるかね。住まいとしては場所的にもモノ的にも中途半端。かといって、月百万越で貸せるわけでもない、今後確実に値上がりするわけでもない、投資にならんよ。安易に値上がりを語る人は直近の趨勢のみを根拠に語りたがるが、かといってマスの資金の流れや採算性を全く度外視して価格が決まるわけがない。この国では、不動産に関してはモノも思考も相変わらずヤマ感健在と見た。

[177: 近所をよく知る人]

＞176
冷静でいいね。今回の値上がり前に君は買ってるの？
利益確定・含み増加してるわけ？
１６年ぶりに値上がりしてるんだから土地本位制の日本人には仕方ないだろ。

[178: 購入検討中さん]

１７６さん

そんなにこのエリアがダメなら、どうしてこの板に来るの？
結局高く評価してるんでしょ、このエリアを。
安く買いたい心理は分かりますが、安けそれだけ買い殺到ですよ。
もし坪３５０以下なら私は２部屋買います。

[179: 匿名さん]

坪500万スタートはないだろうけど坪400万スタートは有り得る。
2階だけ安く坪380万、3階坪400万、4階坪420万、5階坪430万、6階坪440万と、坪10万刻みピッチで、
12階坪500万オーバーから坪5万ピッチ、最上階46階が670万円、
平均坪単価550万円くらいのカンジじゃないですか？
2階〜3階だけ50倍とか異常な倍率が付いて、12階から上はほとんど無抽選といったイメージ。

3年前の底値感覚が抜けない方々から相当批判されるでしょうけど苦もなく半年3期で完売かな？

[180: 匿名さん]

新価格か新新価格であることは確か。
ちょうどマンション価格のピークで買うリスクはあると思う。

東急も売り渋りしてちょうど最高値付近で販売ですね。それを買うかどうか。

[181: 匿名はん]

まあ人それぞれだから、お金があって買いたい方は買えばいい。イメージや業者の感覚で買うことほど、リスキーなことはないと思うがね。賃貸価格、中長期スパンでの需給、資金の流れも判断もせずに、値下がりしたって自己責任・・・これで文句を言う連中があとを絶たないからマーケットがおかしくなる。

[182: 入居予定さん]

はい、お金があるので買います。

[183: 匿名さん]

ここは思いっきり郊外のタワマン。
坪400万とか500万の話が出ているのは正直笑える。

[184: 匿名]

>>183
ここが郊外？そっちの方が笑えるんですけど。

[185: 匿名さん]

１８３さん

では単にＰＡＳＳすればよいのでは？
さようなら。

[186: 匿名さん]

郊外じゃなくて何なんでしょう？
ますますお笑い。
坪500万あり得ませんね。

[187: ビギナーさん]

平均５００万まで行かないかもしれませんが、近くまでは行きますよ。
プラウドが基準とされるのでしょうがないんじゃないですか？

[188: 申込予定さん]

そんなに安いんなら３部屋も買えそう、超ラッキー。

[189: 匿名さん]

１８６さん

単に安く買いたいだけでしょう。
いい方法がありますよ。
３年前に買うことです、ハイ。

[190: 匿名]

１８６は、３年前でも買えなかったんでしょう。

[191: 匿名]

世田谷は郊外でしょ。だからいいんです。都心に近いのに郊外というところが。

[192: 匿名さん]

>>176
176の意見に全く同感。プラウドの価格なんて参考になりませんね。
大体、この場所でオーバー500万なんてプライシングおかしいでしょ。

[193: 匿名さん]

４００でも５００でもどっちでもいいんじゃない。どっちみち買うんだから。

[194: 匿名さん]

よし、坪３００で買いだ！

[195: 匿名さん]

その前に抽選ね。

[196: 匿名さん]

>>１９３
本スレの趣旨は「・・・どの程度の価格帯になるのでしょうか。」

[197: 匿名]

二子より上野毛辺りがいいんだが、落ち着てて。　　だが、何せ物件がない。
もう、建つ予定は当分ないんだろうな。

[198: 匿名はん]

モノの価値が分からん連中は困る。二子玉？この場所で＠４００万、＠５００万で納得するか？一部の金満家が少々買ったって、投資に向かない場所の値には限界がありますよ。

結局、郊外の一般の居住用の値付けには限界あり。上がるのが当然というのは、単に上がり基調のトレンドに流されてるだけか、思惑ありでしょ。

[199: 匿名はん]

この界隈だと＠３５０超えたくらいで結構滞留あり。大したスペックでもない物件を便乗値上げしたようなもんだから当然か。１〜１．５割程度の値上げで滞留させるより、早めにキャッシュにして資金を回した方が確実に稼げるのだが、不動産以外の運用先は見えんのかね。こんな眠たいことやってるエリアだから郊外の住宅価格かな、やはり。

[200: 匿名さん]

いろいろ言ってますが、要するに「安く買いたい」ってこと？

[201: 匿名さん]

>>200
こういう質問が出てくること自体、感覚がおかしい。
よく理解してもらいたいね。無理かもしれんが。