アトラスタワー本郷駅前ってどうですか？Part2

[サラリーマンさん]

アトラスタワー本郷駅前スレPart2です。
引き続き意見交換していきましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247352/

所在地：愛知県名古屋市名東区本郷2丁目149番他6筆（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線 「本郷」駅 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.34平米～86.72平米
売主：旭化成不動産レジデンス
販売代理：住友不動産販売 東海販売センター

物件URL：http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/hongotower/index.html/
施工会社：西松建設株式会社 西日本支社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[201: 匿名さん]

来年、東山線全駅にホームドアが設置されることになりましたが、
工事中は混雑しそう

全国のホームドア設置駅、583駅に…13年度は18駅に新設
http://response.jp/article/2014/05/31/224412.html

[202: 匿名さん]

ホームドアなんかより狭いホーム、狭くて短い車両を何とかしてもらいたい、マジに。

[203: 匿名さん]

>>198
積水の伏見駅と千種駅のタワマン計画があるがね。

[204: 匿名さん]

伏見はともかく千種？
その情報詳しくお願いします

[205: 購入検討中さん]

千種と言うのは私も初耳です。

[206: 匿名さん]

千種はタワマンとは限らないでしょ
土地広いし

[207: 匿名さん]

土地が広いからタワマンでしょ。
積水は、池下で成功したから東山線駅直結タワマンに拘ると思うね。
もしかして始めから戦略的に駅直結タワマンを考えているのかも・・

第１弾　池下ザ・タワー（駅直結）
第２弾　伏見ザ・タワー（ほぼ駅直結）
第３弾　千種ザ・タワー（駅直結）

　ここから先は勝手な予想
・・・　　栄ザ・タワー
　　　　新栄ザ・タワー
　　　　本山ザ・タワー
　　　　（本山より遠くは要らない。将来のコンパクトシティを考えれば、名城線の内側まで）
　
できたら１０年以内で実現してほしいね。

[208: 購入検討中さん]

なら、ここは買わない方がいいということですね。将来の資産性という観点から考えて。ましてや、長久手なんぞに買ったら、10年後はマンションとしての価値は二束三文ということだな。

[209: 匿名]

できるかわからないのに結論だしてどうするの？資産価値考えるならもうちょっと賢くなってからにしたら？

[210: 匿名]

名城線の内側は正しい。もっと言えば中央線の内側ですね。

[211: 購入検討中さん]

名城線の内側以外は駄目？中心部以外は駄目？
そう思うなら勝手に思っておけば良いけど、
自分の主観を赤の他人に押し付けるような真似だけは止めていただきたい

都心から離れていても自然が多くて、公共施設の充実してる環境を希望される方もいらっしゃるんです。
特に子育てを視野に入れるなら、中心部に近いゴミゴミした場所よりも
自然が多くて治安の良い環境で子育てをしたいと考える方も多いはずです。
おまけにこの物件は地下鉄東山線の駅直結なので、鉄道利用もできます。

[212: 匿名さん]

>211
将来の資産性という観点でも、名駅直結の東山線沿線で決まりですね
東山線から離れるほど将来の資産価値は低くなります
タワマンの新規計画があるのも東山線沿線や都心だけ
それと子育て世代は中心部（中村区・中区）にはマンション買いませんのでご安心を
名東区や緑区、中川区、日進市、長久手市などを選ぶ人がほとんどですから
市が発表の人口動態や人口構成を見ればわかります

名古屋市の中心は東山線沿線にあります
東山線上に名古屋のオフィスも繁華街もエリート転勤族もすべてが集結していますので
大阪の御堂筋線と同じです。ちなみに郊外一戸建てを選ぶ傾向があるのも大阪市と同じ

[213: 匿名さん]

東京も吉祥寺とか中央線沿線の郊外が人気ですが、
名古屋とは都市環境や住宅事情が異なるので一概に比較はできません
東山線と中央線も違うものですし、
山手線（都心・副都心・主要拠点のほとんどが位置するJR路線）と、
名城線（名古屋駅を通らない住宅地がほとんどの地下鉄路線）ではまったく違いますので
名城戦沿線に人気がない理由です

名古屋市のマンションのトレンドは大型商業施設の周辺に大型集合住宅です
西区や港区も大型再開発が始まりましたが、人口減少で今後この傾向が益々加速していく
いわゆるコンパクトシティ化

[214: 匿名さん]

それと駅前物件・駅近物件ですね
マンションPERやマンションPBRのバランスを考えると最重要

アトラスタワー本郷駅前
人気駅とはいえず駅前商業もやや物足りない感じはしますが、
東山線駅徒歩1分、大手の旭化成、東側で最高峰のタワマン、販売価格も適正、
良い物件だと思います

[215: 匿名さん]

マンションPER・・貸してよし
マンションPBR・・売ってよし
このバランスがいい物件が好物件です

例えば名古屋市では、覚王山や八事はPBRは高いですがPERは極めて低い
割高なブランドマンションという評価になります

[216: 匿名さん]

>>211
本郷駅前が子育て向けというのには違和感がありますが…。
高層階から緑はよく見えそうですが、高速道路と線路に囲まれた立地ですよね。

[217: SKYZ]

>>215さん

それでは、
このマンションのPER・PBRはどうなんすか？

[218: 匿名さん]

駅前に、商業施設が寂しいです。
大学の乗り換え客も見込めますので、再開発してくれませんかね。
東山線の東部の駅です。集客力はあります！

[219: 匿名さん]

>217
アトラスタワー本郷駅前は、
賃貸需要の高い名東区（社会増減が多い）にあり借り手が多い、そして駅徒歩1分の好立地
販売価格3536万円～7141万円は、周辺相場（平均販売価格や平均賃料）と比較して適正価格
よって賃貸に出しても回収期間は短い（PER高）
東山線駅徒歩1分＋大手デベ＋希少性の高いタワマンで資産性の好条件が揃ってる（PBR高）

[220: 匿名さん]

>215を補足すれば、
マンションPBRは資産性でマンションPERは収益性を表す指標
PBRとPERのバランスがトータルでのマンション評価ってことになる
マンション板でもこれごっちゃにしてる人が多いんだけど、
資産性の高いマンションと収益性の高いマンションは必ずしもイコールではないんだよ

例えば覚王山駅前を例にとると、買う人は多いけど借りる人は少ない地区
オーナーも購入費用が高いため、賃料が高くなりすぎて回収期間が長くなってしまう
住むならいいけど借りるには不向きという、つまりはPBRは高いけどPERは低い割高地区
高級住宅街ってのはだいたいこの法則が当てはまる＞白壁なども

[221: 匿名さん]

>218
本郷駅周辺に大きな商業施設でも作れば、資産性はさらにガツンと上がる
タワマンとセットで商業施設を誘致するのが最近の流行りなんですが、その点は残念

本郷駅前や上社駅前という立地は、
近くのプラウド・グランドメゾン・パークハウスなどの販売価格を見るとわかるけど、
意外と安く買えます
植田川、地下鉄高架橋、東山通、東名高速道路、名古屋高速など、
複雑に入り組んでるのがネックといえばネック（騒音等の心配も）

[222: 匿名さん]

個人店中心だけどおしゃれな店は多い

[223: SKYZ]

>>217さん

高層マンションは取得価格だけでなく
管理費修繕費も高いです。
対して全額を家賃に転化できないので
相場家賃では通常マンションより利回りは下がります。

PER視点では高層マンションの場合
将来の老朽化による家賃の低下と空家リスク
及び管理費修繕費を計算すると
表面利回りが６％が採算ラインだと思います。

７５００万円の部屋を家賃３７万で借りてくれる人が
名古屋に居るのでしょうか？

PBR視点では
名東区が今後も発展を続けるなら
277さんの言われる通りでしょう。

少子高齢化と都心の再開発が目白押しです。
リニアの駅が近くにも出来るのであれば別ですが
新駅は現在の名古屋駅の地下に決定した今現在
名東区が今後も発展していくかは未知数です。

このマンションの値段は名東区が今後も発展する前提で
付けているような気がします。

名東区に賭けている人なら良いと思いますが
どうなんでしょうか？

[224: SKYZ]

すいません。

誤：＞＞217さん
正：＞＞219さん

[225: 匿名さん]

名東区の開発発展もここまででしょう
トヨタの中京地区での拡張もここまで
これから50年、名古屋は収縮期に入ります

[226: 匿名さん]

逆です。これからますます名古屋集中が加速する
もの作り産業はこの10年で中京工業地帯（１位）に集積化してる。京浜や阪神は減り続けてる
昨年の愛知県の製造品等出荷額は41兆円で史上初の40兆円越え。36年連続全国1位です
2位の神奈川県が17兆円なのでその巨大さがわかる。＋静岡大阪を足したよりも大きい
名古屋港も６兆円の黒字で全国最大の貿易港です
地域別に見ても中部圏は7兆円の黒字ですが、他地域はすべて貿易赤字に転落しました
愛知県がトヨタ頼みってのもこれは大いなる誤解で、自動車以外にも、
輸送機械・工作機械・窯業・航空宇宙・ロボットなど重工業のほとんどで全国１位
重工業は他の業種と売り上げが違いますからね。電機や医薬品や観光なんて小さい業種です
しかもただの大都市や田舎と違って、一次・二次産・三次産業すべてに強い唯一の自治体
愛知県の発展が止まったとき？日本経済が沈没しますよ

あいち産業と労働Ｑ＆Ａ2014
http://www.pref.aichi.jp/sanro/qa/

[227: 匿名さん]

名古屋市は今後10年20年と名駅への一極集中が加速します
ますます東山線沿線の人気が高くなりますよ
名東区は平成27年2月1日に区制40周年を迎えますが、人口も過去最高
自然増の多さは16区の中で際立ってる。子供が多く老人が少ないのが名東区
発足当初に作られた建物は老朽化してるので、取り壊して第二次再開発に突入するでしょう
今後10年くらいで大きな動きが出てくる

[228: 匿名さん]

栄の商店主たちが今のまま何もしなければ名駅に食われてしまうでしょう。
口では「名駅再開発が進むと栄が衰退する。栄をなんとかしないと」と言っているが、
有効な解決策を見出して行動に移しているどころか、再開発の足を引っ張るような真似ばかりしています。

今年１０月のドン・キホーテ・ゼロゲート開業で終わらない事を願うばかりです。

[229: SKYZ]

>>227さん

277さんを否定するわけではありませんが、
素朴な質問です。

名古屋駅の重要性が高くなればなるほど
名東区は苦しくなるのでは？

名駅効果の密度は距離の２乗で薄くなります。

余談ですが
表向きよそ者は入りやすそうで
実は一番よそ者が入り難い場所は名東区。

このスレで実感しました。

[230: 匿名さん]

いやいや、よそ者が集まってるのが名東区ですよ
もう本当に他県からの寄せ鍋状態です、名古屋弁を聞かない

週刊東洋経済 臨時増刊・別冊 名古屋特集（名古屋マンション事情）
http://store.toyokeizai.net/magazine/extranumber_list/20140625/

これ読むといいですよ
ちなみに名古屋駅への集中ってのは住宅の集中ではありませんからね。ここ重要！
オフィスビルや商業ビルのテナントが名駅地区に集中してる。丸の内や栄などは空室が増加
反対に、工場は名古屋市内を閉鎖して郊外に移転する動きが加速してる。勤務地も郊外化へ
閉鎖した工場跡地にマンションや文系キャンパスというような

名古屋市は名古屋駅への完全一極集中が加速
名駅直結のJR・東山線・桜通線などへの集中が進んでいく。人口も周辺部へ
大規模な開発が行われてる場所を調べれば一目瞭然です

[231: 匿名さん]

「豊かな高齢者は都心回帰、貧しい子育て世代は郊外進出」

これがいま東京・大阪・名古屋の三大都市圏で起きてることです
各区の人口構成を見れば一発でわかる
若い世代は大変ですよ

[232: 匿名さん]

＞余談ですが
＞表向きよそ者は入りやすそうで
＞実は一番よそ者が入り難い場所は名東区。

根拠は？

[233: 匿名さん]

本郷駅のリセールバリュー（地区１０年物件の価格維持率）は、
名古屋市全駅平均82.1％を下回っています（76.4％）。
75％～80％という率は大体月額の賃料に換算すると4000円～5000円。
平均賃料7000円台の駅のリセールバリュー（平均92％）なら10年で1割程度の減価でおさまりますが、
上記の本郷の率だと10年で1割程度の減価では済まなくなるでしょう。

ただしこのアトラスタワー（徒歩1分）は最寄駅からの所要時間別リセールバリューは高いです（86.4％）。
駅別のリセールバリューが低くても、所要時間別のリセールバリューは高いので、プラマイゼロです。
少し甘い考えかもしれませんが。

本郷駅周辺の開発及び生活利便施設がアトラス分譲後に開発されてくれれば、
総合的なリセールバリューは上がると思うので、何とか頑張ってほしいです。

[234: 匿名さん]

名駅中心で東山線、桜通線沿線は良いけど遠いところは考えるだけでも苦しい
東山線なら頑張っても星が丘まで、地下鉄で19分、JRなら18分で岐阜まで着いてしまう
東京の場合40分の乗車なら大満足だけど名古屋の場合20分までが限度かな

[235: 匿名]

じゃあ岐阜買ったら(笑)

[236: 匿名さん]

相手にする必要ありませんよ

[237: 匿名さん]

名東区が発展する為には東のターミナルが欲しいねえ、候補は千種か本山かなあ　
東山　星ヶ丘　藤が丘は鉄道インフラが貧弱でこれ以上発展しようがない
どうしてもクルマが頼りの生活になってしまうから

[238: 匿名さん]

愛知環状鉄道が藤が丘辺りを通るとよかったのにねえ
もう一本鉄道が通れば藤が丘は東のターミナル
でも需要無さそうだね

[239: 匿名さん]

１）東山線終点を尾張旭〜守山区に延伸して名鉄瀬戸線に直結する

２）広域環状線のようなものを作る

　　大森・金城学院前駅(名鉄瀬戸線)ー四軒家・出来町通駅(市バスの基幹2号系統)
　　ー藤が丘駅(東山線)ー東山通・長久手グリーンロード駅ー猪高緑地駅ー東名古屋病院駅
　　ー赤池駅(鶴舞線)ー徳重駅(桜通線)-中京競馬場駅(終点）

３）東山環状線を作る

　　高畑
　　　｜
　　亀島ー円頓寺ー名古屋城ー白壁ー徳川園ー茶屋ヶ坂ー引山ー四軒家
　　　｜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜
　　名古屋駅ー伏見ー栄ー千種ー今池ー本山ー星ヶ丘ー本郷ー藤が丘

[240: 匿名さん]

ただ１〜３はいずれも市バス・名鉄バスのドル箱路線（営業係数１位）なんで、
名古屋市交通局の判断が分かれると思う。バスを廃して鉄道にするか否か
３は基幹道路の上を高架橋で作れるので建設費を1/4以下に圧縮できる
１、２も利用者が多い割には、郊外区間を通るため用地買収が容易で工事費も安い

すべて地下駅で通すと、
桜通線・鶴舞線・名城線・名港線・上飯田線のように建設コストが甚大で赤字になる

[241: 匿名さん]

東山線の名東区間がいいところは、地下鉄が高架橋を走ってることだと思う
電車の中から見える景色が素晴らしいよね。朝昼夕夜と街が見せる姿が違うんだよ

地下を走ってる時は息苦しいけど、
地上に出て日吉神社、名東区役所、アトラスタワー、丸茂病院、コメダが見えてくると落ち着く
これも本郷駅のウリかなと

[242: 匿名さん]

>182
最高速度65km/hで14kmだから片道13分弱

[243: 匿名さん]

↑名駅まで13分。栄は10分。ホームドア設置で2016年以降に急行導入

[244: 匿名さん]

＞＞２４１
同感です。本郷、上社駅は賑やかでないし、地方の住宅街の駅って感じです。ここから乗り換えなしで約２０分で名古屋の中心部（栄、名駅）に行ける。すばらしい。この辺りは閑静なところがいいのです。

[245: 匿名]

残念ながら東山線と名鉄は軌道の巾がちがう 地下鉄さえ名鉄JRにあわせていればどこそこからでも乗り入れができたのにね。

[246: 匿名さん]

＞本郷、上社駅は賑やかでないし、地方の住宅街の駅って感じです

名古屋自体（名駅栄以外）が地方の住宅街なので、その見解は正しいと思います
賑やかなところは名駅と栄くらいしかありません

[247: 匿名さん]

地下鉄の軌道の幅を全国標準にしなかった名古屋市の浅はかさ。中長期で物事を考えていない田舎行政の悲しさ、情けなさ。

[248: 匿名さん]

特段問題なし

[249: 匿名さん]

>地下鉄の軌道の幅、中長期で物事を考えていない

軌道の幅及び中長期でってのは車輌の導入・売買のしやすさの事ではなく
ＪＲや名鉄・近鉄等の相互乗り入れの事を言ってると思われるが


岐阜三重三河通勤の人には申し訳ないが
そんな必要無いので問題無し

[250: 匿名]

遅ればせながら鶴舞線だけは名鉄に合わせて狭軌なので乗り入れが出来ている