豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 陸(六)

[マンコミュファン]

主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレッドです
もちろん湾岸東部であれば他の地域の話題でもOKです

【おやくそく】
紳士的で建設的な話し合いをするよう心がけましょう
ネガティブな話題も大歓迎ですが
中身の無い建設的な話の出来ない方や根拠の無い中傷、誹謗はご遠慮下さい
他の地域を引き合いに出して比べるような行為もご遠慮下さい
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とうとう六スレッド目となりましたが
中身のある話題でこの地域のことを語り合いましょう

壱代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43815/
弐代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44733/
参代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44264/
肆(四)代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44278/
伍(五)代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43843/

[761: 入居予定さん]

埋立地は欠点なのですか。埋立地では、そのつもりで対策しているだろうし、何もしていない場所と比較してどうなのかな。世田谷、杉並が一番危ないと予想されていたよ。液状化が心配だというけど神戸の時は、液状化は起こったけど、ポートピアホテルは何の被害も無かったよね。新潟の時は、
公団のアパートは倒壊したと昔のニュースで見たけど。山を削るよりは地球にやさしいでしょう。

[762: 匿名さん]

震災の影響は判りませんが、値崩れの危険性が非常に高いエリアです。
（というより、すでに値崩れが始まっているエリアです）

[763: 匿名さん]

＞値崩れの危険性が非常に高いエリアです。
根拠を添えましょう。

できれば、他の同様の地域との比較可能な根拠を添えないと、ただの「悲観的願望」に過ぎません。

[764: 匿名さん]

ヤフー不動産でも覗けば感覚的に判りませんか？
「根拠」を頼りに行動していては逃げ遅れますよ。

[765: 匿名さん]

ヤフー不動産ですか？

3500万くらいで買った湾岸マンションを9000万
で出していた例もあるからなぁ。
それが最近では5000万くらい。
まだ下がるとは思うが、これを値崩れと表現し
ていいのかは、疑問ではある。

[766: 匿名さん]

ここの意見は根拠の無い話が多いね。専門家の人は見てないのかな。専門的な意見聞かせてよ。

[767: 匿名さん]

いたいた、ＰＣＴの７０平米を1億で出してたヤツ。
坪にして４７０万ですよ（笑）
結局何が狙いだったの不明のままだけど、ＣＴＴの価格発表以降は消えたね。
今はＰＣＴも坪２５０万くらいで出てるけど、これでも苦しいだろうなぁ。

[768: 匿名さん]

価格頭打ちの原因が土壌汚染にあると思ってる奴は俺だけではないはず

[769: 近所をよく知る人]

>751

正直これ以上不毛な議論とか煽りなどと言われるのは遺憾なのと
まだ話のわかりそうな人が現れたので、私の本意を書いておきます。

>豊洲を都心と言ってる人は『数年前』から『ほかの掲示板』を含め『不特定多数』いる。
>住民さんがレスしてるように『ほかの城東地域』には『都心発言や越境入学やセレブ発言』は皆無に近く、城東でも『特異な地域』です。

私自身はほかの地域掲示板に出没しませんし、セレブ発言等も一度もしたことがないので
よくわかりませんが、そういう発言をする輩(セレブ発言バカとする)が存在することは容易に想像できます。

そして、セレブ発言バカのために嫌な思いをしたのであればその気持ちは十分理解できます。

とはいえ、どれだけ不特定多数いようがそれは豊洲住民の極一部であり
その嫌な思いの腹いせに、豊洲エリアやそこに住む多くの住民に対して
悪意のある攻撃的な表現をするのは許されるものではないと思います。
(そもそもセレブ発言バカが豊洲住民だけとも限りません。倭寇の例もありますし。)

第一、嫌な思いをしたからと言って、
あなたたちが他の掲示板であるこの掲示板に来て
悪意しか感じられないことを書くというのでは
あなたたちはそのセレブ発言バカと何が違うというのでしょう？
同じことをやって、それでも自分は同じレベルではないとでもいうのでしょうか？

多くの善良な豊洲住民側からすれば、
セレブ発言バカもあなたたちも同じ迷惑な存在なのです。

もちろん、土壌汚染といったネガティブな問題を取り上げるなと言うつもりはありません。
ただ、悪意しか感じられない文章を書くのは止めて頂きたいということです。

過去私も少し言い過ぎた点もあります。どうかご容赦ください。

[772: 匿名さん]

>>768
土壌汚染は大きいけど他のネガティブ要素も無視できないと思うよ。
要は総合評価だろう。

[775: 匿名さん]

769の様な良識のある方がいて少しほっとします。。。

[777: 近所をよく知る人]

>775

書いた私も、あなたのような書き込みを見て少しほっとしています。


ところで話は変わって、762の
>値崩れの危険性が非常に高いエリアです。
というテーマですが
私は一応専門家なのでちょっと書いてみたいと思います。
(ただし、仕事では分譲マンション分析はほとんどやらないですが。。)


まず、超高層マンションの上層階は値崩れしにくいというデータがあります。
それは、超高層マンションは希少だからという需給関係によるものですが
これだけ超高層マンションが増えたといっても
同時に低層階も増えるので、やはり希少という話です。

そういう意味で、豊洲のマンションと一口に言っても
対象が何階かで全然話が違ってくると思います。


次に、中古マンションの価格は新築と違って賃料とも大きく関係してきます。

基本的に城東地区の賃料は相対的に低いですが
豊洲は都心に近く、城東地区の中では交通アクセスが恵まれていたり
比較的イメージがよく、生活利便性が高い等の理由で賃料がそこそことれます。
結果、全般的にも中古マンション価格は底堅いと思われます。

特に、賃貸需要面で行くと
借りる側は永住するわけではないので、土壌汚染等の問題に
それほどネガティブに考えないという面もあります。

結論として、私は全く値崩れの心配は高いとは思えませんが。
もう少し具体的な根拠を知りたければ調べて書きますが。

[778: 匿名はん]

>>777
ほぼ同意見ですが
>比較的イメージがよく、
この辺りが危ないと思われます。

デべの造り上げたイメージ戦略は途中まで成功していたのですが、
大きく造り上げた幻想はいまや張りぼてのよう。
追い討ちをかけたのは言うまでもなく土壌汚染でしょう。
現にマスコミも豊洲を取り上げなくなりましたし
安かったから売れたのに昔より高くなり他地域との競争に勝てるかどうか。
前レスにもありましたが三鷹・武蔵小金井のマンションよりも坪単価が低いことが全てを物語っています。

[779: 匿名はん]

どうでもいい事ばかりどすな〜。

[780: 匿名さん]

【おやくそく】
紳士的で建設的な話し合いをするよう心がけましょう
ネガティブな話題も大歓迎ですが
中身の無い建設的な話の出来ない方や根拠の無い中傷、誹謗はご遠慮下さい
他の地域を引き合いに出して比べるような行為もご遠慮下さい

お守りなはれ。

[781: 匿名さん]

便利ですがイメージはどうかなあ。
土壌汚染とコリアタウンのイメージが強いから。
北千住や錦糸町と同じ程度と感じるので、ある意味それ程悪くないのかも。

[782: 匿名さん]

イメージか・・・・土壌汚染とコリアタウンのイメージで固まってる人達ってどんだけ？(笑

おっと、
＞他の地域を引き合いに出して比べるような行為もご遠慮下さい
お守りなはれ！>>781

[783: 匿名さん]

勝鬨、東雲、有明、芝浦、港南
まわりの環境が酷すぎるので豊洲が注目されるのも仕方ないです

[784: 匿名さん]

◆平成２０年 江東区（路線価図・町丁名索引）
　http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/tokyo/tokyo/prices/d22502fr.htm

--
やはりこのスレの地域では↑ですね。
豊洲はともかく、有明・東雲はこれからまだ↑なんでしょうね？

[785: 匿名さん]

>>783
その中でもとりわけ酷いのが豊洲でしょ。理解が不足してるよ。

[786: 匿名さん]

>>782さん
焼肉屋さんや朝鮮人学校はなくなったんですか？
今にも倒壊しそうな戸建てはどうでしょう？
もし全てなくなっているのならイメージを改めたいと思います。

[787: 匿名さん]

賃貸なら豊洲ではなくもう少し便利で環境の良い場所を選ぶでしょう。
分譲は高くて買えないけど賃貸でいいから住みたいという場所と、
分譲なら買える値段だけど賃貸してまでは住まないという場所があると思います。
ちなみに賃貸検索ランキングでは江東区内でも森下、住吉に次いで第６位ですね。
あまり賃貸需要が高い地区とは言えません。

[788: 匿名さん]

たまには気分転換な話題をば〜！

知り合いがコンシェルジュ（受付）のバイトに興味もったので調べてみたところ・・・
地域によって、時給に差があるんですね。

　江東区有明　　 1200円〜
　江東区木場付近 1100円〜（早朝・深夜1500円）
　
　港区赤坂　　　 1300円〜
　港区台場 　　　1100円〜
　渋谷区代官山　 1150円〜　
　新宿区駅付近　 1000円〜
　川崎市新規ＭＳ 1000円〜
　川崎市中原区 　 950円〜

すみません。募集は大量にあるのですが、豊洲と東雲は見つけられず。
興味ある方は、この後引き継いでください(笑

例）http://j-sen.jp/search/?area=index&freeword=%83A%83X%83N&Searc...

[789: 匿名さん]

基本的にバイトはやる人がいない程、時給が高いでしょ。
さすがに都外とは相場が違うだろうけど。

[790: 匿名さん]

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008070102000239.htm...

マンション市場　冷却　首都圏在庫、１万戸超
2008年7月1日 夕刊

　首都圏のマンション市場に異変が起きている。急ピッチで進んだ分譲価格の上昇を背景に、新規物件の契約率が低迷し、一万戸以上の在庫が残る。一部の業者は値下げに踏み切り、上昇トレンドは失速しつつある。一日公表された二〇〇八年分の土地の路線価には、三大都市圏での上昇率の鈍化傾向が、くっきりと表れた。　

　高層マンションが立ち並ぶ東京都江東区豊洲。六月下旬には、来年完成予定の二棟の分譲が始まった。総戸数は約千六十戸で、最多価格帯は七千万円台だ。「市場は晴れから曇りに変わった。様子見感が出てきており、順風満帆ではないかもしれない」。手掛けた大手不動産の部長は市場環境をこう分析し、言葉をつなげた。「以前から即日完売を狙った売り方はしておらず、じっくり売っていきたい」
→シティータワーズ豊洲 The ツイン

　不動産経済研究所（新宿区）によると、東京都と神奈川、埼玉、千葉県の新規物件の契約率は昨年八月以来九カ月連続で、好不調の基準となる「七割」を下回った。

　五月に入って７１・０％となったが、同研究所の福田秋生・企画調査部長は「一部の物件が瞬間的に押し上げただけで、傾向は変わらない」と厳しい見方を崩さない。在庫数が昨年十二月から六カ月連続で一万戸を越えているからだ。

　不振の最大の理由は価格の上昇だ。一戸当たりの平均販売価格は五月現在で約四千八百万円。〇六年五月時点と比べ、二割上がっている。

　〇六年に十四年ぶりに上昇に転じた全国の路線価。不動産投資信託（ＲＥＩＴ）やファンドを通じて投資マネーが不動産市場に流入し、取引が活発化、地価を押し上げた。

　「業者はマンション用地を高値で買っている。だから、分譲価格は高くなる。その結果、売れない在庫を抱え、資金が新規物件に回せないという悪循環に陥っている」と、福田部長は指摘する。

　このため、大手業者を中心に値下げを発表する動きも出てきている。不動産情報会社「東京カンテイ」（品川区）によると、値下げを公表しないものの個別交渉に応じたり、金利負担に耐えられず、安値で他業者に転売したりする例もあるという。

　同社の中山登志朗・上席主任研究員は「サブプライムローン問題の顕在化で、『買い時』と思っていた消費者マインドが冷え込んでしまった。しばらくは価格調整が続くだろう」とみている。

[791: 近所をよく知る人]

790さん
情報ありがとうございます。

777で私は豊洲物件について
>結論として、私は全く値崩れの心配は高いとは思えませんが。
と書いたわけですが、すみふが当初300万強の坪単価での売却を目論んでいたものが
現在の調整局面に合わせて300割れの水準に下げたというのは
これはそもそも値崩れとは言いません。

次に、
>比較的イメージがよく、生活利便性が高い等の理由で賃料がそこそことれます。
と書いたわけですが
豊洲物件は（価格比において）賃料がそこそこ取れる理由のひとつとして
比較的イメージがよいからということを例示列挙したわけです。

ここのところが
778さんや787さんは納得がいかないようですが
この点については、イメージがよいという客観的なデータが多くみられると思いますので
論点にならないと思います。

778さんや787さん自身のイメージがあまりよくないという主観的な評価は
ここではほとんど意味がありません。
キツイ言い方ですが、せいぜいサンプルの１つになるだけです。

たとえば、枝川についても
枝川が隣にあるから豊洲のイメージが悪いという人の主観はどうでもよくて
マーケットがどう思っているかということです。


それから、
787さんの言われる賃貸検索ランキングとは↓のことでしょうか？
http://www.chintai.com/ranking/kotoku/

残念ですが、このデータで
>あまり賃貸需要が高い地区とは言えません。
という結論を導くことはできません。

ただ、あえてこのデータのみから強引に結論を導けと言われるなら
「江東区内で豊洲は最も賃貸需要が多い」という結論になります。

それがなぜだかわかりますか？


もちろん、私の言っていることは客観的だけど
あなたのおっしゃることは主観に過ぎないなどと
決めつけているわけではありませんよ。

私は一応専門家なのでその程度の分析ができなければ
クライアントも説得できないんですよ。

[792: 匿名さん]

>>791さん
>たとえば、枝川についても
>枝川が隣にあるから豊洲のイメージが悪いという人の主観はどうでもよくて
>マーケットがどう思っているかということです。
枝川が隣にあるから豊洲のイメージが悪いとマーケット自身が思っているの！（笑）
そもそも前提が噛み合わないようじゃ議論にならないな〜

[793: 匿名さん]

>>791さん
せっかく枝川の話を切り出していただいたのでもう少し話をしましょう。

枝川にある築2、30年ほどの建物は、物件名に「木場」とつくものが多いですね。
枝川、塩浜を通り越して木場ですよ？木場は枝川から見たら少々遠いですね。
なぜわざわざ遠い地名を物件名に冠するんでしょうか？
物件名はマーケットがその地域をどう捕らえているか端的に表していますよ。

賢い「近所をよく知る人」さんなら、何を言わんとしているかわかるでしょう。

[794: 匿名さん]

>>791
あなたの話こそ主観的で話になりません。
豊洲のイメージは再開発による発展がデベの戦略として良く出ていたのです。

最近経済誌や一般雑誌買っていますか？
豊洲をタイトルにした雑誌が減り、マスメディアにも以前より扱われる数が極端に減っています？
ららぽーと豊洲なんてメディアにほとんど出なくなり、来店客数も当初の計画を未達です（その業界の仕事をしてますので）

これからも開発が有りそんなに人気のある地域が、なぜメディアからの露出が減ってきたのでしょうか？


私にはあなたがとても世の中の流れについていける人には思えませんが…

あなたの好きな客観的な数字でも出してイメージの良い豊洲がマスメディアから話題にされなくなってきたのか示して下さい。

[795: 匿名さん]

>>794
通りすがりの素人ですが・・

ららぽがメディアで話題にされ続けることが、そんなに重要な判断要素なのでしょうか？

専門家の方々の評価基準って、素人には理解できんとです。

[796: 近所をよく知る人]

豊洲はもう飽きられたってことでしょ。
所詮は平成のニュータウンですよ。
間違っても表参道や青山みたいなおしゃれな街に豊洲がなることは絶対ありません。
せいぜい港北ニュータウンやたまプラ程度までが限度ですね。

[797: 匿名さん]

ここのスレにやって来る人は、飽きないですね。。。
そんなに、豊洲ばかりマスコミに話題にされるのが、続くわけないでしょ。
新しい話題がなければ、扱われませんよ。
まあ、ここに来るアンチの数が人気を物語ってますね。
別に気にならなかったら、こないですもんね。

[798: 匿名さん]

793さんや794さんの質問にも賢い「近所をよく知る人」さんは数字でズバッと答えますよ。
だって
>私は一応専門家なのでその程度の分析ができなければクライアントも説得できないんですよ。
ですもんね〜

説得されてない一般人の私の意見ですと豊洲はマンションブームに乗ってマンション業者の経営戦略により
庶民にも都心近くに住めると夢を見させましたがマンションバブルが完全に弾けてしまった現在、
よりマンションバブルの恩恵を受けた豊洲は資産倍増のイメージも稀薄になり割高となった土地は
この地域の主とする購入層からも敬遠されがち。
土壌汚染騒動があり、全国的にもイメージダウン。

マスコミもいつまでもずれた感覚では販売部数も伸びないため豊洲を紙面の一面にすることもなく、
ブームにつられていた千葉・埼玉住民も目玉となるららぽーとにも行かなくなった。
つまりブームには終わりがあり、豊洲マンションブームは過去の遺物である。

[799: 匿名]

>>豊洲マンションブームは過去の遺物である。

そんなことはプチバブルの頃からわかりきっていた話だ。
豊洲なんぞに買った３０代前半〜半ばの層で、これから収入を上げられる勝ち組層は
移転を始めるだろうね。エセではなく、本当の都心へ。

結局豊洲に留まる層は従来の層・・・格差は旧態然・・・。。

[800: 匿名さん]

でも　アンチ豊洲達の　豊洲ブームは終わらないんでしょ(笑

[801: 別の匿名さん]

俺も豊洲アンチなんだけど、貶めるカキコミってそんなに面白いか？
あらさがしせんでも、充分に魅力はないだろ。
豊洲の自我自賛をみて、スルーするのが健康的だと思うんだが。
ちなみにおれは、深川出身者だ。

[802: 匿名さん]

ん？つーかららぽ自体の来場者数未達ってどこから出てきた話なの？
2007年度は達成してるはずだけど何の事を言ってるんだろう
2008年上半期のこと？それともユナイテッドシネマのこと？
ユナイテッドシネマは2007年度確かに未達だけど
ららぽーと自体の2008年上半期入場者数は知らないっていうか
まだどこにも発表されてないんじゃないかな

[803: 購入検討中さん]

メディアでの露出が減ったのは、豊洲が飽きられたというより、
残念ながら利害関係者の側に、
豊洲に資本を投入して積極的にプロモートするインセンティブが無くなったということでしょう。

豊洲ブーム自体が、費用をかけて広告戦略により作られたものであって、
所期の目的である工場跡地のマンション転売がほぼ完了した事で、
追加の資本投入に意味が無くなったんです。

売り切ったら後は野となれ・・は新興・再開発ニュータウンの定めではありますが。

[804: 匿名さん]

豊洲だの、湾岸だの、必要以上に褒める奴とその逆の奴と、又、話し相手ないネット難民などここで存在する意味の無い奴等の愚かしい意見の場ですね。買おうと考えている人や引っ越したい人の
参考にはなっていません。どちらの意見も何の科学的根拠も経済的根拠も自身の努力も感じられない意見ばかりです。その人のライフスタイルに合っていて、資金的に無理をしていないなら他人事ですから大きなお世話で迷惑です。アンチ日本、アンチ中国の不毛の論争に似ていますね。

[805: 匿名さん]

でもさ　これだけ　資本投下された街も他にないよね

ようやく　再開発も半分くらいって感じかな〜

銀座5分　水辺がある街　広大な更地からの再開発

こんな奇跡の土地　官民がほっとくわけないよ

[806: 匿名さん]

この地域はオリンピック地域とでも言うのでしょうか。国も招致に予算を組むことになりました。
官民でこれからです。有明は選手村で埋まるし、その後は、分譲か賃貸のマンションにするのでしょうね。豊洲の外資系ホテルの進出も決定的。問題は、市場移転地域の土壌対策で専門家委員会から今月中に出される対策方法と費用の問題ですね。そちらが改善されると、テプコ周りＭＳ開発の
スタートだと思います。これからは２，３丁目の再開発地域から大きく拡大して行くでしょうね。
こんなに予算をつぎ込む再開地は他にありません。投資家としては、見逃せない地域です。

[807: 別の匿名さん]

↑そりゃ、築地だよ（笑）

[808: 匿名さん]

マンションというそれなりに高額の物件を、わざわざいろいろとリスクのある地域で
買い求める必要性はありません。

いまや、マンションはどこでも売れ残っているのですから。

[809: 匿名さん]

>>806
＞豊洲の外資系ホテルの進出も決定的。
いまや、有名どころのホテルチェーンは全て外資が入ってるけどね。
高グレードなホテルは？？？？だと思うよ。

>>808
マンション購入は、どこでいつ買ってもリスク伴います。
このエリアのリスクが将来メリットを大きく上回ると思う方には、誰もお勧めしません。

[810: 匿名さん]

普通に考えて枝川の隣に外資系ホテルは来ないでしょ…
豊洲住民の生活スタイルにぴったりな東横インなんてリーズナブルでいいと思いますよ。