ザ・パークハウス阿倍野昭和町

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 阿倍野昭和町について情報交換したいです。
駅も学校も近いですが、環境としてはどんな感じでしょうか？

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-abeno-s/

ザパークハウス阿倍野昭和町
売主：三菱地所レジデンス株式会社・JX日鉱日石不動産株式会社
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
所在地：大阪府大阪市阿倍野区昭和町４丁目５番地１、２６（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅(1番出入口)徒歩5分、JR阪和線「南田辺」駅(西口)徒歩6分
総戸数：32戸

【物件情報の一部を追加しました 2014.6.23 管理担当】

[66: 匿名さん]

同じ機械式でも、駆体内と外置きでは耐久性も維持費も全然違って来ますよ。

[67: 匿名さん]

何だか色々とあるんですね。。。この辺りで自走式という事自体、あまりなさそうだとは思っておりましたが機械式は機械式で設置個所によっても違いがあるという事ですか。
ここだと車持つ人って多いんですかね？駅近いからあまりいないんじゃないかと思ったんですが。この台数分でちょうどいいくらいになっていくという感じでしょうか。

[68: 匿名さん]

15台／32戸ですか。
余ることはあっても足りなくなることはまず無いのではないでしょうか。
周辺のマンションも駐車場稼働率が計画通り行かずに、管理費不足で困っているところが多そうです。

[69: 匿名さん]

駐車場の料金は管理費に充当されるんですね。
不勉強なのでそのような事も存じ上げませんでした。
そうしますと、もし駐車場の契約台数が少なく空きが出てしまった場合は不足した分を住民間で補う必要があるのですか？
例えば、管理費を値上げしたり、臨時的に追加徴収したりするのでしょうか。

[70: 匿名さん]

>>69
駐車場が50%なので丁度良いぐらいと思いますよ。

[71: 匿名さん]

駐車場が予定稼働率に達しない場合、初年度は管理会社が不足分を穴埋めするのが常のようです。

二年目以降は住民による管理組合で話し合い、不足分を均等割りで負担、つまり管理費の値上げというパターンがあり得ますね。

大阪市内の新築分譲マンションは総戸数に対して40～50%の駐車場を設置しなければならないという駐車場法があるはずですので、万一余っても売り主側の責任ではありません。

[72: 匿名さん]

今時のマンションなので
ベランダの幅は２ｍくらいあるのでしょうか？

[73: 匿名さん]

幅じゃなくて奥行でしょ？
目視ではそんなにないですね。

[74: 匿名]

間取りなど、全く情報が出てきませんね〜。

[75: 匿名さん]

ここ、大変興味があります。
坪いくらぐらいの価格が付きますかね〜？？

[76: 匿名さん]

周辺の相場からすれば、3300万〜じゃないかな。近くのライオンズの中古が60平米の2LDKが3000万で出てますね。

[77: 匿名さん]

3000万前半〜4000万後半の価格帯だと予想します。

[78: 匿名さん]

2980万～4450万でどうでしょう（笑）
駅からの距離、敷地面積、間取り、駐車場等・・・
総合的にライオンズよりは物件の価値は低いと思うので。

[79: 物件比較中さん]

もうじき分かりそうですね。

[80: 匿名さん]

>>78
ライオンズはもっと小さい部屋で3500〜だったと記憶しています。ブランドとしては、ライオンズよりパークハウスが上ですが駐車場と向きはライオンズが良いですね。

[81: 匿名さん]

今日、通りがかりで見ましたが、ベランダの奥行きは短そうでした。
賃貸マンション並かも。

[82: 匿名さん]

その分、安くなるんじゃないですかね。

[83: 匿名さん]

ベランダに奥行き取ったところで、あまり意味のない立地だからでは？
あびこ筋沿いの騒音と空気の中では、週末バルコニーでブランチ…なんて無理だろうし。

売り出しは暑さが収まって、西日が気にならなくなるまで待つのかな？

[84: 匿名]

間取り図を見た方はおられますか？

[85: 匿名さん]

81さんが通りがかりで見た、ということはもう完成済みなんですか？でも間取り図などまだ公開されていない？完成後の販売ということなんですかね。
10月下旬販売予定で、入居は来年の1月下旬予定と概要にはありますが、時間的に余裕があるのかないのかなんだかわかりません。実物を見られるのはわかりやすくていいですけどね。
ワンフロア3世帯くらいですかね。角住戸が多いのはいいかな。

[86: 匿名さん]

ここは、日照はどうなんでしょうね。
南側に高めの建物が建っていますが。
駅から近いですし、広さもいいと思うのですが。
このHPのレイアウトだとプランなどは、掲載しないのでしょうか。
気になる人は、資料を請求してくださいみたいな感じですかね。

[87: 匿名さん]

南側北側には小さな窓しかなく、開口部の大部分は西側です。
ですから午後の日照は良いと思います、夏の暑さとセットですが冬は暖房要らずですね。
竣工売りと言っても、検討する居室を全て見せてはくれないと思いますよ（売り物の部屋が汚れるから）
建物内に1～3部屋のモデルルームを設置するでしょう。

竣工売りの場合、引き渡しまでのスケジュールは短い場合が多いですね。
実際実物を見せてくれるので、よほど問題がない限り成約までの検討期間も短いようです。

[88: 匿名さん]

70㎡台の比較的広めの部屋は、北西角なのか南西角なのか、どなたかご存じでしょうか？

[89: 匿名さん]

>>88
南かと

[90: 匿名]

>>89
どちらからの情報ですか？

[91: 匿名さん]

どんな間取りかが、気になりますね。使いやすいといいなって思います。
完成している物件だと、オプションなどに制限があるのでしょうか。
変更するとリフォームみたいな感じで、高くなってしまうのかな。

[92: 匿名さん]

完工物件だと通常間取り変更などは選択肢としてあり得ないですよ。
建具の面材や床材の色なども変えられません。
設備関係も善処して食洗器が限度かな？

均一物件でコストダウンして、割安の値を付けて、早々に売り捌く・・・
それでWINWINじゃないですかね。

[93: 匿名さん]

>>90
プレのプレ案内行って来ました。
間取りは3タイプあり、いずれも廊下が短かめで
全体が正方形に近い間取りでした。
価格はまだ教えてもらえませんでした。

[94: 匿名さん]

廊下は完全にデッドスペースですから、短い方が良いですよね。
おもちゃのボーリングでもやるとき以外意味ないですから。

[95: 匿名]

自分は廊下が長い方がそれぞれのスペースの独立性が上がるので良いと思いますが、その場合、最低でも85㎡ぐらいは必要でしょうかね。

[96: 匿名さん]

>>93
プレのプレは、どんな人が呼んでもらえたんですか？

[97: 匿名さん]

おもちゃのボーリングでもやるときって、
私もやってた覚えがあったので、つい笑っちゃいました。
そして、今うちの子供もその遊びしてます。
あとは、雑巾がけを子供が競争して楽しんでいます。
実用性となるとあまりないのかもしれませんね。
長い廊下の左右にドアが並んでいると、豪華っていう感じはしますけどね。
占有面積は65.80m2～73.16m2とあるので、それ程広い部屋はないのでしょう。

[98: 匿名さん]

見学行かれた方、もうおられますか？
いかがでしたか？

[99: 匿名さん]

行きました。
抽象的に聞かれても答えに困りますが、具体的には何が聞きたいですか？

[100: 匿名さん]

販売開始予定が延びているようですね？
価格見直し中かな。
それならいいけど不具合でも見つかったのかと不安になります。

[101: 匿名さん]

予想より申し込みの見込みが少ないということでしょうか？

[102: 匿名さん]

開始予定の延期、どんな理由からなんでしょうか。
マンションの販売に関しては勉強不足もあるのですが、
わからないことがたくさんあります。

ほぼ正方形の間取りってどうなんでしょう。
あまり見慣れないので新鮮です。
中部屋でも窓が広く取れるというのが良い点でしょうか。
西向きなのはちょっと残念です。
明るさは良いのですが、暑いのは苦手なもので。

[103: 匿名さん]

心配なのは竣工検査で建設上の不具合が見つかった場合です。
姉歯事件で有名になった鉄筋量の強度不足とか、図面通りでない部分が見つかったとか・・・
特に青田売り物件ではないので、本来なら即売り出したい筈だと思うんですけどね。

[104: 購入検討中さん]

管理費高くないですか？？１万後半から２万ぐらいを予定してるみたいですが、小規模にしても高すぎる感があります。

[105: 匿名さん]

妥当な価格だと思いますが、大規模マンションを選べばもっと安いですよ。

[106: 匿名さん]

管理費ですよね？髙いでしょう！
2万円って言ったら修繕積立金と併せての値段、それでも高めです。

[107: 匿名さん]

もうおおよその価格は決まっているのでしょうか？
最上階でどのくらいでしょうか？

[108: 匿名さん]

販売概要では最高が4200万円台になっていますから、それが最上階だと思われます。

[109: 匿名さん]

管理費が1～２万円だと確かに高い気もしますが

戸数が少ない物件で、最初から安い価格設定をしていると

のちにグンと高くなることもあったりするようです。

であれば、最初から維持された価格のほうが毎月の予算も組みやすいかと思います。

或いは、やはり戸数の多い物件を選ぶかになりますよね。

[110: 匿名さん]

1～2万っていうのは余りに大雑把！
2万だったら1万の倍じゃないですか！104さんは1万後半～2万と聞いていらしたようです。

スケールメリットと言うのは確かにありますが・・・
（例えば30戸の物件で管理人1名だとしても、300戸なら10名というわけではなく、人件費/戸数の負担は少ない）
この程度のマンションで仮に管理費だけで2万円だったら高過ぎます。

駐車場代は全額修繕積立金に回すとか、特殊な予算建てをしているのならまだしも、
32戸で共用施設も特になく、むしろ狭い土地のマンションで、常識的な管理費の範疇を超えています。

今は20年程度先まで管理費・修繕積立金のフローチャートを作っておくのが管理会社の常識です。
その値段の根拠を詳しく聞くべきです。

[111: 匿名さん]

私も先日、説明を受けましたが管理費の高さにはびっくりしました。
ディスポーザーや駐車場が以外に何か負担になる部分があるのかと考えましたが、見受けれませんでした。
世帯数が少ないこともありませんが、No.110さんのとおり説明が必要ですね。

[112: 匿名さん]

ネットで調べたレベルだと、50戸未満の小規模マンションの管理費の相場が平米240円となってる。
70平米だと16,800円なので、1万後半〜2万ってのは、ビックリという程でも無いと思う。

[113: 匿名さん]

>>112さん

それは多分築数十年の物件も含めての平均価格だと思いますよ。
管理費は通常5年単位、10年単位で何％かずつ値上がりして行くものですから。
そして、修繕積立金と併せて将来の値上がり額も竣工引き渡し時に説明するのが通常です。

いくら小規模だと言っても、新築時に1万5千円超えはあり得ません。
他の新築物件、例えばもう少し高級物件の概要と比べてみてください。

[114: 匿名さん]

>>113
例えば、管理人さんと清掃員の委託費がそれぞれ300万円、80万円とすると、それだけで管理費は月1万円です。小規模マンションはそれだけ割高ってことです。

[115: 入居済みさん]

管理人さんのお給料は日勤で手取り月10万以下ですよ。

管理費２万は帝塚山の新築小規模の高級マンションを上回ります。

[116: 匿名さん]

>>115
管理人さんの手取り以外に管理会社は、健康保険や年金、交通費など様々な費用負担が発生する訳ですよ。また、担当の管理人が年休等で休みの際は、別の人を手当するなども必要です。この金額は自分のマンションの例なので大きく外れてないと思います。入居済みさんってことは、既に分譲マンションにお住まいなら会計資料調べればすぐ分かります。それと、高級マンションでも人件費は同じですよ。違うのは修繕積立金。

[117: 匿名さん]

管理費は修繕積立金とは別枠ですよ？

[118: 匿名さん]

確かに帝塚山の築浅小規模マンション（９０㎡）でも管理費が１万５０００円ぐらいです。
設備も良く、ここよりも戸数が少ないです。
物件価格よりも管理会社も管理費の設定について見直す必要があると思います。
ここまで管理費について表面化すると、販売もしづらいですよね。
三菱地所さんのような大手企業ですから、販売時だけ管理費を安く見せかけ後々の管理費の上昇率を高く
するような販売の仕方はしないと信じています。

[119: 匿名さん]

管理費の設定に拘るなら小規模物件やめたら良い。それと管理費設定が安ければ実際の管理費が安い訳では無いですよ。実際は予め高めに設定してくれてる方が安心なんだけどね。

[120: 匿名さん]

三菱地所系列の管理会社だから、平均より高くなるのはある程度予想の範囲。
でも一万円台後半となると、同じパークハウスの阿倍三明町より割高。
敷地面積の狭さとか、植栽の量を考えると…これはおかしいでしょ。

[121: 匿名さん]

パークハウス阿倍野三明町って戸数99戸の中規模マンションでしょ。おかしいも何も、小規模のこちらの方が高いのが普通と思うけど。

[122: 匿名]

まぁ小規模のデメリットですね。
逆にメリットもありますので、ニーズに合わせて選べばよいですね。

[123: 匿名さん]

私も以前説明を聞きましたが、狭い間取りでも管理費・修繕積立金合わせて２万円を優に超えます。
他のマンションより壁や床の厚みがしっかりしているとか、構造にこだわっているようなので、関係するのでしょうか・・・
にしても、やっぱり高いですよね。

[124: 匿名さん]

>>123
小規模ならそんなもんですよ。近くの小規模(同程度)ですが、入居5年目で倍額です。わざわざ管理組合で調整苦労するより、最初から分かってる方が絶対良い。

[125: 匿名さん]

修繕積立金と併せて2万ならまだ納得。

確かに販売の為に管理費を当初はやたらと低く抑える物件もありますね。
でも実際は管理会社数社で相見積を取れば、他社はデベの子会社より大抵安くなるもんです。
管理組合が管理会社の言いなりだとなめられますよ。

[126: 匿名さん]

>>123さん

構造の堅牢さを売りにするのは良いことだけど（本当ならね）、それと竣工後の管理費は全く別の話です。

[127: 匿名さん]

>>125
小規模で、管理費と修繕積立合わせて2万なら間違い無く足らないです。中規模マンションでその程度だからもう少し高く無いと逆にすぐ値上げ必要になるよ。

[128: 匿名さん]

ここは御堂筋沿線にあり、良い物件だと思いますよ。
外観もおしゃれです。
ただ管理費の問題ですが、三菱地所の系列の管理会社はこの不景気の中今まで通り同じ高い利益（人件費）をとろうとすると
厳しいでしょう。
企業努力をししないと7、小規模ですから意見がまとまりやすく違う管理会社に変えられる可能性がでます。

[129: 匿名さん]

70㎡台の他物件と比較してキッチンが狭く感じますが、気になりませんか？

[130: 物件比較中さん]

>>129
今日見に行ってきましたが、確かに狭い方ですね。レンジとか置く場所をよく考えて検討した方がいいかもしれません。全体的にはコンパクトに設計されてて個人的には間取りも良かったです。

[131: 匿名さん]

以前のマンションはキッチン2.7帖で、まな板を置いたり、配膳のための作業スペースが少なくかなり不便でした。
今住んでいるところは4帖ほどあり、キッチンの狭さがいかにストレスだったか実感しています。
断言しますが、キッチンは最低3.5帖はないと、毎日の料理に支障を来します。
水切り籠やまな板、ツールボックス等、キッチン調理台の上のスペースをちゃんと考えて検討してください。
モデルルームのような暮らし方は出来ませんから。

[132: 匿名さん]

午後から見に行かれた方、西日はどうでしたか？
夏場は耐えられるでしょうか？

[133: 物件比較中さん]

>>132さん

西日はLow-Eガラスとかいう窓ガラスが付いてるので、暑さは気になりませんでした。T-2等級のサッシュを使っているそうで、窓を閉めてると幹線沿いとは思えないほど静かでした。

[134: 匿名さん]

窓ガラスを閉めていると静かでしたよ。
解放するとやはり音が気になりますが、冷暖房を頻繁に使う家庭には良いです。

[135: 匿名]

音は防いでも、空気の汚さも気にはなりますが。

[136: 匿名さん]

西日は確かに気になりますね。
壁や家具の日焼けなども大丈夫なのかしらって。
音はこのあたりだと、少将は仕方ないと思うしかないかもですね。

[137: 匿名さん]

音はこの物件を選ぶにあたって仕方ないことだと思います。
排気ガス、西側、修繕管理費、物件価格を考慮しても個人的にはすべてが中途半端な気がします。
御堂筋沿線だが駅近でもないので、物件価格を安くするなどインパクトがほしいかな。

[138: 匿名さん]

137さん

修繕積立金と管理費は別枠ですよ。
修繕積立金は高くても将来の修繕費ですが、管理費は工夫次第で抑えられる経費です。

いくら小規模とは言え、共有施設も庭園もないこの物件に2万近くはやはり高過ぎます。

[139: 匿名さん]

管理費の相場が全く分かりませんが、どれ位だと妥当な感じになるのでしょうか？
共有施設も無いのに割高な場合は、どんな理由が考えられるのでしょう。

[140: 匿名さん]

>>139

設備の保守費用が高額なものとして、
・機械式駐車場
・ディスポーザー
・エレベーター
・セキュリティ
が有りますが、このマンションは全て付いています。
これは、各業者と保守契約結ぶので固定費として掛かります。人件費含め、小規模なのが一番影響します。

[141: 匿名さん]

>>139さん

それと管理会社が三菱地所コミュニティ（株）であると言うのも高額要因ですよ、もちろん。
「管理業務」には相場はあっても定価はありません。
同じ服をデパートで買うのと、ネット通販で買うのでは値段が違うように、
管理会社のグレードで管理費の見積もり額が変わって来るのも紛れもない事実です。

ただ、同じ服なら安い方が嬉しいのですが、マンション管理の場合はサービスの対価なので、モノではありません。
強いて言うなら、同じ飲食店でも店構えで値段が違ってくるのと似ているということです。
高級寿司屋と回転寿司では値段も全然違いますよね？
ただ実際には寿司ネタの仕入れ値も違う訳です。
細かく言えばシャリの価格も、板さんの技能も、お茶っ葉も、店員のサービスも違うでしょう。
飲食店の場合は、たまにボッタクリもありますが、高い店には高いなりの裏付けがあるということです。

そしてこの寿司屋の例が、管理会社にも当て嵌まる・・・と言い切れないのもまた紛れもない現実です。


http://www.mansion-support.com/blog/2011/02/post_236.php

[142: 匿名さん]

パークハウスの小規模マンションだから、管理費高くて当たり前でしょ。ブランドなんだから(笑)
例えれば、レクサス店でオイル交換すれば、工賃だけで5000円取られます。これがカローラ店だと半額以下。 価格重視なら一流デベのマンションは買わないに限る。

[143: 匿名さん]

パークハウスがブランドなのは解るんだけど、
ここの場合、冠名外すとこれと言った魅力感じないんだよね。
駅近とは言え駅前ではないし、敷地は狭いし、オール西向きで立体駐車場だもんね。

グレード感出すため？にディスポーザー付けたのかも知れないけど、かえって維持管理に金がかかって管理費高くしてるし…

[144: 匿名さん]

Ａタイプの間取りのキッチンは、めずらしく、対面じゃないのですね。
最近のキッチンはどこも対面が多い気がして、たまにこういうタイプを見ると、珍しく見えますね。
Ｌ字型のキッチンで、スペースが２．６畳とありますが、少し狭いような気もするのですが、作業スペースに余裕はあるのでしょうか？

[145: 匿名さん]

実際に見ましたが、余裕は全くないです。
一人暮らしでお湯を沸かす程度でも狭さを感じると思いました。
増して、家族暮らしで料理を作るには大きな困難を感じそうです。

[146: 匿名さん]

↑それは言い過ぎでしょう。
でも確かに狭いですね。
オーブンやトースター、電子レンジ等置いていくと
作業スペースがほとんどないかも。

[147: 物件比較中さん]

キッチンについては、私も145さんに近い印象を受けました。
あまりファミリータイプではないのかもしれません。

[148: 匿名さん]

キッチン狭いですかね。広いとは言えないかもしれないけれど
使い勝手でいうと、逆に動きやすい感じはしますけどねぇ。

[149: 匿名さん]

シンクの横に水切り籠とまな板を置いたら、スペースいっぱいになりそうな感じ。
モデルルームって生活感ないから気づかないですよね。

[150: 申込予定さん]

いよいよ今週申し込みですね。
楽しみです！

[151: 匿名さん]

もう価格は発表されたのでしょうか？
２階と最上階の３タイプの部屋の
それぞれの価格を教えていただけないでしょうか？

[152: 申込予定さん]

>>151
最上階でも4,000万前半みたいですね。

第一期で申し込み検討している者です。三菱地所ブランドといえど苦戦している？ようですが、第二期の価格はやはり、大幅に下がるものなのでしょうか。ブランズ王子町など他の状況分かる方、お願いします。

[153: 申込予定さん]

同じ西田辺が最寄りのマストメゾン帝塚山については順調に売れています。
見たところ8割以上すでに成約となっていました。（値下げなど一切なく）

ただここは第一期が芳しくないからといって大幅に下げることはないでしょう。（他のデベ営業マン談）

[154: 物件比較中さん]

他の物件ですが、自分がまわっているかんじだと以下の通りです。

①マストメゾン帝塚山
おっしゃるように、完成間近です。たぶん完売しそうです。自分は、トータルな意味で良物件だと感じてます。南西向きだしね。欠点は、西田辺駅が遠いのと、小中学校が遠いことですね。売れ残っているのは高い価格(よい)のものですね。

②ブランズシティあべの王子町
特殊住戸から埋まっていってます。販売は、年末から4月までの営業次第でしょうね。あとはライフの営業開始から本腰なのかな?ここと同じで西棟は苦戦するだろうと思いますが、広い部屋が多いです。管理費・修繕積立金もかなり安いです。学区もよいです。欠点は、西田辺駅が遠いこと、駐車場の問題ですね。

あとは、阿倍野区だとパークハウス三明町やロジュマン阿倍野文の里あたりでしょうか? 価格は、天王寺近く・常盤校区ということもあって、500万ほど跳ね上がります。同じ価格帯でご希望ならば、天王寺の北側になりますが、ファインフラッツ寺田町とかシティハウス四天王寺あたりではないのでしょうか?

[155: 申込予定さん]

>>153
>>154
貴重な情報ありがとうございます。
マストメゾンは検討に入れていなかったので参考になりました。
第一期で申し込んで、後で大幅に安くなるのはどうしても避けたいので。当然ですが…
まぁ結局は全体の需要次第ですよね。

[156: 申込予定さん]

>>155
そうですね。

需要がなければ値下げも当然でしょう。


マストメゾンは立地で好みがわかれそうです。
西田辺と万代だと、ドングリの背比べと言われてしまいそうですが…

うちは、駅からの距離と周辺環境と実物をみたことで、帝塚山ではなくこちらにしました。

[157: 匿名さん]

マストメゾンは最上階が残っているようですが、珍しい売れ方ですね。

[158: 申込予定さん]

私も申込みを決めました。
先日も話にあった管理費（Cタイプ１万９０００円でした）は高いと感じながらも、
御堂筋の利便性と今後、阿倍野区に新築予定が少ないことが決め手です。

[159: 物件比較中さん]

>>157さん

そうでもないですよ。最上階の購買層は、より便利なところとの比較をしますからねぇ。三菱さんの物件でいうと、昭和町よりも三明町という判断をしているんではないんでしょうか?

[160: 匿名さん]

売れ筋物件は、最上階などの好条件の部屋から売れていく気がします。

[161: 申し込み予定]

私も管理費に関しては近くのブランズやマストメゾンと比べてかなり高いので悩みましたが駅まで5分で価格が思ったより全然安かった事と仕様が一番良かったので決めました！こちらで決められた皆様、宜しくお願いします。

[162: 申込予定さん]

今週末から毎週末、申し込みやら重要事項説明会やら盛りだくさんですね。
スムーズにいけば入居までもう2ヶ月少し。
新生活楽しみです！

[163: 匿名さん]

最上階だけ天井がやや低いと聞いたのですが、やや理不尽な気がします・・・。
最も高い金額を払った人が、最も良い条件を得たいものです。

[164: 物件比較中さん]

管理費と修繕積立金を加えると、23,690～26,350円ですね。自分が調べた非タワーの中では一番高いかな。条件にもよりますが、月間の維持費は、30,000円以上になっちゃいますね。

[165: 匿名さん]

今日の朝刊に物件の広告が入っていましたが、中住戸と角部屋ではかなり仕様に差がありますね。
どう考えても中住戸はキッチンも狭く、風呂も窓がなく・・・余程価格に格差をつけないと売れ残るのではないかな？
それとベランダの奥行の狭さがどうしても気になります。
実物を見てから検討しようかと思いますが、管理費の高さに抵抗を感じています。

[166: 検討中の奥さま]

>>165
Aタイプですが、
他のタイプより価格面はかなり抑えられてます。
うまい具合に他のタイプと値段の差はついてますよ。

中住戸なので、お風呂に窓がないのは当然でしょう。
キッチンは仰るとおりコンパクトです。
ベランダは奥行き2メートルあるので、狭くはないですよ。

[167: 申込予定さん]

第１期で3分の1強くらいは分譲されるようですね。
まずまずでしょうかね。

[168: 匿名さん]

お風呂には窓がないほうが寒くなくて良いですよ。最近の換気扇は強力なので、湿気で困ることはないです。

[169: 購入検討中さん]

申込みが３分の１強はすごいですね。
私はやはり管理費の面が引っ掛かり検討中です。
入居後、管理組合にて他社と見積りをとりもう少し管理費を下げることができるかな。。。
と考えたりもしますが、入居すぐにそこまでの提案ができるか自信がないですね。

[170: 匿名さん]

管理費修繕費が高いのは、戸数が少ないからでしょうか。共用施設は特にコストがかかる物はなさそうですが。5、10、20年後はいくらになるのか。5万円/月くらいになりますか？

[171: 匿名さん]

管理費が５万程度になるかは分かりませんが、今後管理費が年々上がっていく可能性は高いでしょう。
私の自宅近くにある中古マンションは物件価格は安く立地も良いマンションですが、管理費が３万以上であることから
なかなか売れずに残っています。
購入前に管理費の内訳を見せてもらえれば良いですね。
このマンションの規模で管理が２万円？が適正であれば、他にあるロジュマンやプレサンスなどのマンションの管理費は
入居後に値上げしなくてはならないでしょう。
（設備や管理人の勤務体制など違いはありますが、HPを見る限りそこまでの違いは見つけれませんでした。）
しかしマンションは管理を買うと言われるぐらいですから、安くて不安を持たれる方にとってはこちらの方が良いのではないでしょうか。

[172: 物件比較中さん]

自分が推測するかぎり、管理費が高い原因のひとつは、ディスポーザーだと思います。大規模だと、それほど管理費などに跳ね返らないでしょうけど、小規模だと維持にお金がかかりそうなものに感じますね。ちなみに、マストメゾンはないですね。

[173: 購入検討中さん]

私は管理費が安くなっても、どこだか分からないような管理会社が入るのは嫌ですけどね。

[174: 購入検討中さん]

管理会社が変われば管理費も下がるんでしょうが、（住民の総意であれば変えられることだとは思いますが）、
そこらへん引っくるめてブランドで買われてる方もいらっしゃると思うんで、考え方の問題ですかね。

[175: 匿名さん]

関係ないですが、大通り側の自転車入り口の右側、
犬のおしっこの跡が…。

[176: 匿名さん]

イメージだけど静かそうなマンション。
戸数少ないですからね。

計算上は、一階あたり3戸数??

EVも混まないだろうし階的に昇降も早そう。

あ、最近のEVは自動で一階に戻るのかな。。

[177: 匿名さん]

大通り沿いなので、決して静かなマンションではないと思いますよ。

[178: 匿名さん]

モデルルームはそこまでうるさく感じませんでした。

上に行くほど響いてうるさく聞こえたりするのでしょうか？

[179: 物件比較中さん]

窓はかなりいいものを使ってるみたいで、窓を閉めると音はほとんど聞こえませんでした。（ほぼ無音）
あと、道路の向かいに高い建物がなく、反射音がないため、上に行けば行くほど音は小さくなると思います。

[180: 購入検討中さん]

間取りや建具など気に入りました。
ただ、やはり西向きの大通り沿いがきになります。

洗濯は浴室しか無理でしょうか。
収納が狭いです。
布団入れるところがない。

でも、駅チカとワイドスパン、無機質なエントランスが魅力的です。

[181: 匿名さん]

洗濯物については、ご自身が気になるかどうかではないでしょうか。
バルコニーには物干し金具も付いているようですし、気にせず干す方も少なくないと思いますよ。

[182: 物件比較中さん]

そうですね。確かに幹線道路沿いなので、排ガスとか気になるところですが、モデルルームのバルコニーの手すりとかチェックしてもそこまで汚れてはなかったですよ。（まぁ毎日掃除してはるかもですが 汗）

でも、もうこの頃は排ガスより黄砂の方が圧倒的にきついんで、幹線道路沿いだとかはあんまり関係ないのかなぁと思います。

[183: 不動産購入勉強中さん]

凄く建物がカッコいいですね！

この辺りでマンションと言ったら、だいたい道路沿いになるのでは？

ずっと市内に住んでいますが、道路沿いでなくてもベランダの手すりはすぐに汚れますし、洗濯物も１日干すと排気ガスぽさが臭います。


キッチンが三明町のようにアイランドだったらな～と思いますがね。

完璧なんて無いので、あとはフィーリングでしょうね。

[184: ご近所さん]

キッチンが何かショボくない？
今どき引出しじゃないなんて。

[185: 匿名さん]

ここのキッチンはなんでこんなに狭いんですか？

[186: ご近所さん]

何でか私も知りたい笑

ワンフロアー、２戸にしてもうちょい敷地をゆったり使えば良かったのに。お風呂も狭いよね。

[187: 物件比較中さん]

確かにキッチンは狭いですが、だからそれに見合った価格設定になっていると思います。これで三明町と同じような価格帯だったら売れないんじゃないかなーと。
広いほうがいいとは思うけど、無駄にスペースあり過ぎるのもごちゃごちゃ物を置いてしまいそう。

[188: 匿名さん]

安めの設定なのは、単に部屋が狭いからでしょう。
平米当たりの単価では、そんなに安いマンションではないですよ。

[189: 匿名さん]

経験談としてアドバイスします。

キッチンシンクは絶対に大きくなければダメ、あとシンクとガス台の間の調理スペースも広い方が良いです。
以前のマンションのキッチンの狭さがストレスで、購入して生活してみて『失敗した！』と悔やみました。

シンクはホットプレートの鉄板や大きな中華鍋を難なく洗える広さがなければ困ります。
調理スペース（シンクとガス台の間の幅）は80ｃｍは必要だと思います。
大き目の水切りカゴを置いても、手前に普通のまな板とお皿を置けるくらいの余裕がないと、実際の作業が不便です。

料理好きな女性なら絶対に妥協すべきではない、毎日のことですから。
モデルルームは生活臭がないので気づかないかも知れませんが、ちゃんとシミュレーションしてください。

[190: 匿名さん]

大きなどころか、小さい中華鍋すら我が家にはないので、困ります！って言われても・・（笑）


ここで言ってもこの物件のキッチンは広がらないので、そんな人は買わないで、としか言いようがないですね。

[191: 匿名さん]

シンクとかは普通の広さじゃないかな？
立つ場所が狭いと思ったけど、、、、嫁しか料理しないなら充分かも。

無駄を押さえて値段も低くて感じかな？
逆に真ん中の部屋なんかは、この辺ではお買い得と思うよ！

定年夫婦とか、一人っ子ファミリーなら充分だよ。

[192: 匿名さん]

料理嫌いなんですね。

[193: 匿名さん]

階段側の部屋は、台所狭くないよ？三畳以上あるし普通？

個室は北側に窓があるけど、窓の数も多いし暗くはなかった。

一番広いタイプの部屋も、カウンターになってるから、料理するときに荷物おけるし不便そーには思わないけど。

[194: 購入検討中さん]

不満あるなら、買わないだけじゃん。…

[195: 匿名さん]

それを言うと、掲示板の意味そのものがｗ

[196: 匿名さん]

設備内容もさることながら、
外観のデザインもおしゃれでいい感じですよね。

確かに幹線沿いって気になりますが
交通便も良いし、周辺環境も悪くないので
この価格で買えるなら良いなと思いました。

[197: 匿名さん]

キッチンの大きさや幹線道路に接し騒音の問題など、個々の生活スタイルによってありますよね。
私の場合は初めに支払う修繕積立金が他物件より高いことが、今後のこの物件の修繕費の上がり幅が大きいだろうなと
予想しています。
修繕費は自分達のマンションを良い状態で保つため必要不可欠ですが、負担が大きすぎると物件価格を抑え購入できても
あまり意味をなさないなと思います。

[198: 周辺住民さん]

まあ、修繕積立てが高かろーが管理費が高かろーが、それだけの価値があるとこのマンションに思った人間だけが買うんだから良いやん。

幹線道路沿いやけど、一本入れば静かな住宅地で、桃ヶ池公園に長池公園、長居公園どこでも行けるよ。

学区も常磐とかみたいにゴミゴミしてないしエエと思うで～、学力は親次第やろ。

山坂神社の祭りも静かでエエやん。
チャリで天王寺行けるし、この辺はオススメやで～。

[199: 匿名さん]

そりゃ完璧を求めればきりないですが、
なんだかんだ、エントランス、セキュリティ、ディスポーザー、床暖房なり、ハイグレードだと思います。
確かに修繕費は高いですね。

[200: 物件比較中さん]

で、売れ行きどうなんでしょうねー・・。

[201: 匿名さん]

あんまり大々的に宣伝してませんよね？
マストメゾンとか、看板もって西田辺で座ってる人をよく見かけますが。

宣伝しなくても、それなりに売れるて事でしょうか？

最上階は三戸とも売れたのかな？
誰かご存知でないでしょうか？

[202: 匿名さん]

>>201
3週間くらい前の情報ですが、真ん中以外は埋まってましたよ

[203: 匿名さん]

>>202
ありがとうございます。
それは、最上階だけ両サイドが売れてるという事でしょうか？

それか、二階から最上階の真ん中を除く全ての部屋が売れてるという事でしょうか？！


力を入れなくても売れるんですね！さすが三菱地所

[204: 匿名さん]

>>203
もちろん最上階だけの話です。

[205: ご近所さん]

最上階の真ん中でナンボすんのかな？

[206: 匿名さん]

売れ行きは順調のようですよ～
販売力があるんですね

[207: 匿名さん]

>>205
おそらく3500くらいかと

[208: ご近所さん]

今の市況から、価格面だけ見れば適正だと思う。

[209: 購入検討中さん]

戸数が少なくてディスポーザー付だと色々と費用がかかるようですね。
ディスポーザーの配管清掃などが必要なんですかね。

[210: 匿名さん]

管理費高くても、そのぶん戸数少なくて静かだし仕方ない
誰が住んでるかわからないよーな大規模マンションよりかは良いと思う
環境を金で買うてことかな

[211: 匿名さん]

静かなマンションが良ければ、幹線道路沿いは避けたほうが良いですよ。

[212: 匿名さん]

静かにも種類がありそうですね。車等の騒音は気にならなくても、近隣の住民が出す音だとどうしても気になってしまうとか。

[213: 買いたいけど買えない人]

車の音は窓しめてたら本当に聞こえなかったよ。近隣の音は壁も分厚く作られてるし床も凝ってるみたいだし、戸数少ないから大丈夫だと思うよ。

真ん中の部屋はかなり価格が押さえられてるし、阿倍野区で駅チカでこの値段なら文句なしだよ。

[214: 匿名さん]

ホームページ見るたびに「第一期○次先着販売」て書いてるんやけど、これは希望者がでるたびに書いてるのかな？週末にだいたい更新されて、○が新しい数字になってる。
となると今9次だから、まだ9戸しか売れてないてことになるが。

[215: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>214
第一次でそれなりに数はでてますよ。

[216: 申込予定さん]

ディスポーザーの管理費用については、まだディスポーザーが普及しはじめて年数が浅いため２０、３０年後はどうなるかは分からないと他の営業マンに言われました。
しかし、管理費は今後きっと上がると予想していますし、2万から３万くらいで落ち着くと思います。
その分、三菱の管理会社なので安心、快適に過ごせるかな

[217: 匿名さん]

>>209さん
私もよく知らないんですが、ネットで調べて見ると浄化槽の定期点検、ディスポーザ用の共用排水管の清掃・維持、ディポーザ本体の点検・修理などで費用が発生しそうです。
浄化槽については汚泥引き抜き処理もありますし、やはりマンション規模が小さいと負担する費用がどれくらいになるか未知の部分がありますよね。

[218: 匿名さん]

>>217
ディスポーザーの維持費は管理費に組み込まれてる筈ですよ。その分、管理費が高めですが、やはりディスポーザー有ると快適ですから。

[219: 入居予定さん]

もうすぐ引っ越しですね！
だいたい皆様同じ日に入居だと引っ越し業者さんに伺いましたが、、、
新築の場合、近隣へのご挨拶はどーすればよいのでしょうか？

引っ越し作業中にお隣様と対面してしまいそうですが(^^ゞ

[220: 検討中の奥さま]

あ

[221: 購入検討中さん]

今はどの程度、売れているのでしょうか？？
物件は気にいってます。管理がもう少し安ければ決め手になるのですが。
購入された方は、購入後は他の管理会社と比較し条件良ければ変更する考えはもっておられますか？
三菱地所のネームバリューの管理で物件を選ばれてる方には失礼で申し訳ありません

[222: 匿名さん]

ディスポーザーは高級マンションなら50年前からあったそうです。
15年くらい前から急速に一般化し、逆にこの数年はわざと取り付けない物件が増えています。
なぜなら設置する為の設備とその維持費ほど、実際には利便性を感じないからです。

生活で出る野菜クズ等の生ゴミの量なんて、たかが知れてると思いませんか？
プラゴミの方がずっと嵩張ります。

ディスポーザーをありがたがって、その為に高い管理費を払うなんて・・・・
多少建築関係の事情を知っていたら本当に馬鹿らしいです。

[223: 入居予定さん]

219様
いよいよ今月、引越しですね〜！
結構急な話だったのでまだ実感がわかないです。
ご挨拶は、うちはお隣さんと下の階の方に伺おうと思ってます。

221様
うちも管理費は最後まで引っかかってました。
結局他の物件と比べて総合的に一番良かったので決めましたが、、、未だに引っかかってます。
他に安くて良さげなところが見つかれば変えたいです。

222様
それ本当ですか？！
ウィキペディアには日本初のディスポーザーの実験が15年前に行われたと書いてます。
どこの高級マンション？

[224: 申込予定さん]

私も三菱の下請け会社にこだわらず、管理費を抑えたいと考えています。ただ、自動ドアやディスポーザーの維持費は必ずかかりますのでコストカットできるのは人件費などですからそこまで管理費を下げるのは容易ではないと思います。
ディスポーザーの導入は日本ではここ10年から20年ですね。
最近はタワーマンションでの配管づまりが問題となってるようです。

[225: 匿名さん]

例えば1962年竣工の静岡県にある熱海パンシオンというマンションにはディスポーザーが設置されています。
実際に現地で確認していますので間違いありません。

[226: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>225
そんな話題、どうでもいいよ。
だからなに？

[227: 申込予定さん]

>>225
情報提供ありがとうございます。
完成してから、かなり日にちが経過してから見たのですか？？
臭いや異音など変に感じることなく、作動されていましたか？

[228: 匿名さん]

大規模修繕の際にその物件に関わりましたが、当時築20年は経過していたと思いますが、ほぼ全戸故障して使用不能になっていました。

ディスポーザーはアメリカ製で、メンテできる会社がなかったのでしょう。

そこのマンション、販売当時は一戸建ての倍以上の価格だったと言っていました。
各部屋に大理石床の浴室、温泉が引いてありました。

[229: 申込予定さん]

良い情報ですね。
当時はおそらくその物件以外にディスポーザーが設置されてる数少ないでしょうから、ディスポーザーの２０〜３０年後以降の保障は誰も分からないということですね、日本では。
今、ディスポーザーが設置されているマンションが今後の維持管理のモデルになるのかな。

[230: 匿名さん]

>>229

まさにそうですね。
初期のアメリカ製から比べれば、今の日本の設備技術は格段の進歩を遂げていますから。
20年～30年後も故障なく作動していなければいけないものだと思います。

でも、私が知る限り、ディスポーザー設置済みのマンションで
「この設備は本当に便利で、着いていて良かった！」と言う声を聞いたことがないのも事実です。
電気系統の故障老朽化だけでなく、頻繁に利用すれば粉砕カッターの交換も必要になります。
カッターの交換時期が来て、交換コストの高さに「別に使わなくてもいいわ」で終了するパターンを見て来ました。

つまりディスポーザーはその程度の必要性しかない設備であり、
その為に管理費が高くなるとしたら、余りにも馬鹿らしいと思うのです。

[231: 入居予定さん]

管理費はそりゃあ引っ掛かりますよね。
本当に高い！
できれば管理会社変えたいです。

色々物件みてきましたが、建具の色や間取り、立地、価格、トータルでみて満足いく物件はここだけでした。だから管理費はやむを得ず、、、ですね。

ディスポーザーについて熱く語ってらっしゃいますが、イヤならディスポーザー付きの物件は買わなければ良いのでは？
私は使用した事がないのでワクワクしています。

[232: 入居予定さん]

私は今のところにもディスポーザーが付いていますがめちゃめちゃ重宝しています。うちは共働きでどちらも帰りが遅くゴミ出し出来ないことも多々ありますが、これのおかげで殆ど臭いが発生しません！人によって価値観はそれぞれ。231様の言う通りディスポーザーが付いてる、管理費が高いということ、他のマンションも含めて相対的に考えられたらいいと思います。

[233: 匿名さん]

ディスポーザーのメリットは、使ったことある人しか分からないですからね。今は東京では新築マンションの80%にディスポーザー付いてるみたいだけど、関西は利便性よりコスト重視なんでしょう。

[234: 入居予定さん]

ディスポーザーより、管理費より、新居に引っ越しできるということにワクワクしております(^o^)
家具を選んだり、カーテンを選んだり家具の配置を考えたりと毎日楽しいです。

特にトイレの鏡と手洗いが可愛くてお気に入りです。

管理費が高い分、他を節約しようと思えるくらい気に入った物件なので、悔いはありません。

楽しいコメントお待ちしております！

[235: 購入検討中さん]

近くの大規模マンションとかなり迷い検討中です。
こちらは素敵な外観とやはりブランドに惹かれます。
みなさんのおっしゃるように管理費高いのが気になりますが、赤ん坊がいる我が家では前に大きな道路が走ってるので空気の汚れも心配だったり。
こちらに入居予定の方で小さなお子さんをお持ちの方いらっしゃるのでしょうか。

[236: 入居予定さん]

>>235
私どもには子どもはおりませんが、このマンションの近隣はお子さんだらけですよ。

[237: 契約済みさん [男性]]

外観と内装はここが一番ですね。

入居まであと２０日弱。指折り数えて待ってます！

[238: 入居予定さん]

>>235
大規模マンションてライフのところですよね？あちらも、ライフを挟むだけなのでたいしてかわりはないと思います(^^ゞ

うちも小さい子どもが居てますので、空気洗浄機を新調して、一部屋物干し部屋にし極力大通り沿いの窓を開けないような対策を考えていますよ～！

[239: 入居予定さん]

入居予定の皆様、もう内覧会は行かれましたでしょうか？
どこまで言うべきなのか何をチェックすればよいのか、、、

そろそろ荷造りもしていこうと思います(^^ゞ

[240: 購入検討中さん]

>>236
そんなんですねー！ちょっと安心しました。
大きい通りしか通ったことがないので気づきませんでした。情報ありがとうございます‼︎

[241: 購入検討中さん]

>>238
そうなんです〜。
確かに、言われてみればあちらの物件も結構車通りが多いので変わらないんですよね。。。
こちらは御堂筋線駅近でやはり魅力的、、
また家族会議したいと思います‼︎ありがとうございました。

[242: 匿名さん]

入居間近となってきましたね。

でも、まだ売れていないところがあるようです。

出来るだけ早く完売してほしいものですが

あとどれくらい残っているのでしょうか。

[243: 入居予定さん]

>>242
７割がた売れてるみたいですよ～！

[244: 入居予定さん]

引き渡しまで後一週間！
早く引越したーい！

[245: 入居予定さん]

>>244
楽しみですね！昨日から荷造りはじめました！間に合うかな～。

[246: 入居予定さん]

引き渡し日に引越しされる方ってどれくらいおられるんかなぁ。大半の方は土日？

[247: 入居予定さん]

引っ越し屋さんが、だいたい土曜に固まってる風にゆうてましたが！

[248: 入居予定さん]

そうなんですね！
ありがとうございます！

[249: 匿名さん]

もう契約されている方たちはそういう時期になっているのですね。
皆さんのワクワクが伝わってきます^o^/

もう販売はけっこう進んでいるのですね
７割がたというお話も出ているみたいで...
公式サイトには４戸販売ってでてるんでそれでおしまいなのかなぁ。

[250: 入居予定さん]

>>249
モデルルーム３部屋と事務所一部屋ってことなのかな？

[251: 物件比較中さん]

>>249
４戸販売て公式サイトに書いてますか！( -_・)?
探したけど載ってなかったです(>_<)

[252: 匿名さん]

物件概要内に。

[253: 周辺住民さん [男性 30代]]

近くにJR阪和線走ってるので、朝5時前から電車の音が結構しますよ。

[254: 入居済み住民さん]

>>253
玄関あけたら音は少し聞こえますが、部屋の中だと全くわからないですね。

[255: 匿名さん]

２４２さん　公式ページによると、あと４戸じゃないですか？
総戸数が少ない割には残っているほうなのかもしれませんね。
もう少し完売までは時間かかるのかも？

[256: 物件比較中さん]

>>255さん
その話、もう250ぐらいで終わってません？w

[257: 購入検討中さん [男性 30代]]

ディスポーザーより24時間ゴミ出しOKにすれば管理費は安く済むのでは？

[258: 物件比較中さん]

あと何戸残ってるのでしょうか？
夜、前を通ってもあまり沢山電気がついていないのでまだ住人が居ないのかな？売れ行き不調？

[259: 匿名さん]

管理費が割高になっているのは、ディスポーザーがついているから
ですか？
確かに32戸のスケールでディスポーザーつきマンションは珍しいので
1戸当たりの管理費負担が大きくなっているのでしょうね。

≫258さん
現在最終期で残り5戸ですし、単にまだ引っ越しされていないだけでは？

[260: 匿名さん]

この規模のマンションでディスポーザーってなかなかないですよね
スケールメリットが働くようなところじゃないと…
流したごみを集める施設の所が、
けっこうお金がかかるんじゃないかと思いますけれども
1か月あたりの負担額ってどの程度になるのかなぁ。
コスト面は色々と聞いておいた方が良いんじゃないかと思います。

[261: 匿名さん]

駐車場が２台使用可能は嬉しいですね。
ウチは、仕事柄、主人が車必須でその他にも車欲しいので。
マンション周辺は便利ですけど、やはり車は確保したいです。
ベランダに対して横長の間取りなのでベランダの距離が長くて得した気分ですね。

[262: 入居済み住民さん]

看板に完売御礼の張り紙してましたね。
よかったです。

[263: 匿名さん]

建売販売でしたが、阿倍野昭和町エリアでこの値段でお手頃ですもんね。
三菱地所さんの販売戦略もうまくいったのかな。
三明町もうまくいってほしいですね。

[264: 購入検討中さん]

完売してしまいましたかー資金繰りしている最中だったのでショックです。無くなったと思うと無性に悔やまれます、、。

[265: 名無しさん]

1部屋売りに出てたけど、すぐ決まったみたいね。このあたりの物件は人気高そう。