ザ・パークハウス阿倍野昭和町

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 阿倍野昭和町について情報交換したいです。
駅も学校も近いですが、環境としてはどんな感じでしょうか？

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-abeno-s/

ザパークハウス阿倍野昭和町
売主：三菱地所レジデンス株式会社・JX日鉱日石不動産株式会社
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
所在地：大阪府大阪市阿倍野区昭和町４丁目５番地１、２６（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅(1番出入口)徒歩5分、JR阪和線「南田辺」駅(西口)徒歩6分
総戸数：32戸

【物件情報の一部を追加しました 2014.6.23 管理担当】

[21: 匿名さん]

そんなにメリットがある中で、なぜ多くのマンションは「竣工売り」ではないのでしょうか？

[22: 匿名さん]

不動産会社には営業マンも居るし
モデルルーム専門の施工業者もいるし
いつもチラシを頼む広告デザインの会社にも義理があるし
マンションを販売する際にはそこに関わる色々な業者とその従業員に利益を分けあいたい。

そう考えるのが売る側の論理だからでしょう？
だからそれらの「売り手側の付加価値」を捨てても短期間で売ってしまいたい事情があるのが竣工売り物件…とも言えるのかもしれないですわ。

[23: 匿名さん]

ここ、立地も戸数もちょうど良さそうですね。
西向きだけが残念ですが、南はライオンズが建ってますもんね。

[24: 匿名さん]

２０さんお詳しいですね。
読ませていただいて納得です。
モデルルームを見て購入するっていうのが普通のスタイルなのかと思ってましたが
現物を見て気に入って購入出来るほうが一番良いに決まっています。
無駄な経費をなくして物件価格が下がるのであればメリットのほうが多そうです。

[25: 匿名さん]

20＆22です。

書き加えると、竣工売りと言っても自分が買いたい部屋が見れるとは限りません。
多くの場合低層階にモデルルーム兼販売事務所を設け、そこを見せて図面で案内します。
契約が済むまでは、マンションの部屋は販売事務所のものですからね。
手付でも打てば希望階の眺望くらいは確認出来るかな？

そんな訳で竣工売り物件の特徴のひとつとして、規模が小さ目で部屋のタイプが余り多くないことも挙げられますね。
大規模物件はまず間違いなく長期戦で経費かけまくって売ります。

しかしこの物件、敷地面積600㎡以下ですよね。
と、いう事は躯体内の機械式駐車場なのかな？
屋外に置いたらかなり細長いペンシルビルディングになってしまうし。
専有面積も狭そうだし、ファミリー向けと言うよりはDINKSかシングルがターゲットかなぁ。
この敷地の狭さでオール西向きだと、平凡な間取りになるでしょうね。
案外パークハウスってルームプランに魅力がないんですよねー
まぁ固定資産税は安く付くかも知れませんが・・・・

[26: 匿名さん]

>>20
あの…
モデルルーム作らないのは単にこの戸数じゃ割が合わないだけなんですけど…
たかだか34戸売る為にコスト掛けてモデルルーム作って早期完売させて現金回収しても節約出来る金利額なんて知れてるし。
竣工後に販売開始でもたったの34戸じゃ大多数は竣工後すぐに売れて現金回収できるし。
先に完売させても結局全額回収できるのはせいぜい入居1ヶ月前とかだから、モデルルーム作って早く売り切った場合と、竣工後に売り出した場合とで、デベに現金が入る時間差があんまりないから節約出来る金利額なんて知れてる。
それなのに数千万も掛けてモデルルーム作ってその他の経費掛けてってやってたらねぇ…

[27: 匿名さん]

でもプレサンスとか、もっと少ない２０戸程度のマンションでも、マンションギャラリーを別に造ってますよね？
それこそ割が合わないんでは？
ずいぶん以前から色々な新築マンションを見てきましたが、３４戸だからってことはないですよ。
それだったら新築の１/３は竣工売りになるはずだけど、今までこういう売り方は見たことないです。
言われてたように、販売会社とか施工会社とかの何か事情があるんじゃないですかね。

[28: 匿名さん]

プレサンスと三菱じゃまず資金調達コストの次元が違うからねぇ。
とくにプレサンスは色んな物を再利用してコスト抑えたりしてるし、プレサンスじゃ竣工後いつ売切れるか分からない。
三菱地所とか強いブランドのマンション売るのとブランド力のないマンション売るのは違う。
とにかくここはMR作るまでもなくすぐに売り切る自信があるからMR作るメリットがないんでしょ。
ここでMR作ったら一戸当たり200万は確実に乗るからね。

[29: 匿名さん]

先程通りかかったら仮囲いとシートが外れて建物が見られました。
バルコニーは摺りガラスでお洒落でしたが、西日に照らされて輝いている様子を見て思ったのは・・・
うわー夏の西向きはたまらんな～、でした。

[30: 匿名さん]

西向きの分、価格は抑え目になるのでしょうか？
内装が三明町と同グレードで価格が安めなら良いですね。
広さがあまり広くないのでセカンドハウスとして検討したいです。

[31: 匿名さん]

南側に面した物件だと、多少の採光は期待出来ますかね？
南側は別のマンションありですが。

[32: 匿名さん]

南側は縦長の小さな灯りとり程度の窓が並んでいましたが大きな開口はありません。
上層階ならいくらか意味はあるかも知れませんが、低層階だとやはり午後まで日照は期待できない感じでした。

[33: 周辺住民さん]

びっくりするぐらい敷地が狭いです。
東側の低層階など隣の一軒家と隙間がないほどくっついてる。
低層階はよっぽど値段抑えないと売れないと思う。

[34: 匿名さん]

そうなんですか。現地に行かないとわからない情報ありがとうございます。となると、どの位置の部屋が良いでしょうか？どちら側もちょっとした難点がありそうですが。
まだ間取りなど見られない状態ですね。西側に道路で空間がありますが、この季節でもあり、西日が気になりますよね。

[35: 周辺住民さん]

１フロア３部屋、全て開口部は西向きがメインですね。
向かって右の部屋は西向きのバルコニーと、南向きの縦型窓が並んでいますが
隣のライオンズマンションとの距離が結構近いので、かなり高層階でないと南側の日照は期待できないでしょう。
向かって左は同じような形式で北側に縦型窓があるのですが、こちら側の方が道路幅は広いです。
また道路を挟んだ向こう側はマツダのディーラーで高さもないので、案外こちら側の上層階がベストポジションかも知れません。

どうも駐車場は躯体内でなく、外置きの機械式みたいですね。
雨ざらしですから、一番メンテナンスがかかりますよね。

[36: 匿名]

いくらぐらいになりますかね〜？

[37: 匿名さん]

上記諸々の情報から適当に予想して、
低層階中部屋が最安値で2900。
最上角部屋が4100とみた。
それ以上高ければボッタクリ～

当たったところでひと部屋くれたりしないから虚しいけどね。

[38: 匿名さん]

でも、ここは東側は南にある高いビルの影で日中は、かなり暗いですね。
南側も半分くらいは、この高いビルの影で暗い。
採光を確保するとなると、この立地だと西側しかないでしょう。
確かに敷地が凄い狭いので、近隣の建物みたいに道路から余裕なく建設されるのかも。

[39: 匿名さん]

西向きですか
考えますね
明るさは良いとしても暑さは勘弁してほしいです
北側窓にしても南側窓にしても涼しい風が入れば良いのですが
冬は北側も日照の悪い南側も冷えますかね
冬ならば西日の暖かさは救いかな
どちらにしても開放感は望まないほうが良さそうですね
交通の利便性は良いですがその他生活に必要な施設は揃っているのでしょうか？
あとは価格がどう出るかですね

[40: 匿名さん]

３７さんの予想価格は全く当ってないでしょうね。。
１.５～２割は高いと思います。

[41: 匿名さん]

2割高いと仮定して、2階で2320万から、最上階で3280万ですか。
播磨町のリビオ並ですね。

[42: 匿名さん]

王子町か・・・

[43: 匿名さん]

最安値で3500万ぐらいじゃないの？

[44: 匿名さん]

敷地面積がたった589㎡ですよね。
そこに32戸、一戸当たりの平均持ち分が18㎡。
周辺の物件に比べて明らかに土地が狭く、オール西向き、共有施設はおろか植栽等も殆どない。
適正価格という側面で考えれば、最安値3500万は高すぎるでしょう。

[45: 匿名さん]

最安置3500万～で売れるかな？
阿倍野駅前（天王寺徒歩圏）のプラウドタワー並みじゃないか。
ザ・ボッタクリ！と思う。
検討対象外即決定です。

[46: 匿名]

3500万〜は所詮43の予想。

[47: 匿名さん]

敷地からしても部屋のタイプは３～５種類くらいしか造りようがないだろうから、広さでの価格差はつけられそうにない。
そうなると階層による価格差のみなので、２Ｆを3000万にすれば100万ずつ上げて行っても4000万。
案外この予想は大きく外れないと思う。
但し一部にメゾネットタイプでもあれば話は変わってくるけど。

[48: 匿名さん]

物件概要を見る限りでは、メゾネットは無いですね。
タイプは3タイプになるようです。

[49: 匿名]

西向きリビングマンションに住んでいる知り合いがいないので
夏の西の部屋の暑さを想像できません。
経験者のかたいらっしゃいますか？

[50: 匿名]

単層ガラスでしたが、昔に住んでいたことがあります。
ありえないほど暑いですよ。
エアコンもほぼ効きません。

[51: 匿名さん]

東京で２重サッシの部屋でしたが、冬は暖房要らずでホカホカでした。
夏になったら住んで居られませんでした。
幹線道路沿いだったので、春や秋でも閉め切って暮すことが多く、4月からエアコンは必要でした。
共働きのため、夜帰宅すると部屋の中は蒸し風呂状態。
2月に入居しましたが、ひと夏で引っ越しました。
賃貸マンションで良かったと思いますよ。
この物件も幹線道路沿いですよね？

[52: 購入経験者さん]

この春から西向き新築マンションに入居しました。賃貸マンションに比べるとバルコニーに奥行きがあり、直接西日が部屋に差し込むのは、思いのほか短いですよ！

[53: 匿名]

そんなことは絶対ないです。
分譲賃貸に住んだことがありますが、夏は普通には住めないです。

[54: 匿名さん]

夕方の熱気で部屋が暖まってしまい、日が沈んでからも暑さが残ることもあります。

[55: 匿名さん]

そんなにきついんですね〜西日。

ってことは西日の厳しさが収まる頃に、内覧会するっていう作戦かな

[56: 匿名さん]

このマンションはベランダの奥行きもないし、日照時間長そうですね。
竣工売りの内幕は…夏前に売り出すと、西日問題が隠せないから？

[57: 匿名さん]

西日は本当にキツイですよ。
マンションではないですが、一軒家に住んでいた際
本当に夏場が厳しかったです。
日当たりのことは考えて検討しないといけないと思いましたよ。

[58: 匿名さん]

ここがどの様な設備になるかわかりませんが、エコガラス等が入っていると、
西日の暑さも軽減できるようですが、実際どんな感じなんでしょうね。

[59: 匿名]

気持ち程度です。

[60: 匿名さん]

タワーの高層階で西向の部屋に住んでいますが、気になりませんね。
最近は遮熱性の高いレースカーテンなどもあり、工夫次第でなんとかなると思います。
クーラーつければ設定温度29度で大丈夫ですよ。
とはいっても、個人差があるんでしょうね。
私は基本、夏が好きで冬が嫌いな人なので。
ご参考までに。

[61: 匿名さん]

60さん
エアコン29度って温度高過ぎませんか?
それなら扇風機でもいいのかなって少し思いましたが
体感温度はそれぞれですものね。

部屋に入る日差しを避けるには
ベランダの奥行きがもう少しあればマシだったのかなと、、、、。

[62: ご近所さん]

ベランダの奥行も確保できないほど敷地が狭いと言う事でしょう。

[63: 周辺住民さん]

今日通りましたが、駐車場って機械式の立体でしかも外置きなんですね。
雨曝しの鉄骨に機械式って・・・メンテかかりますよね～

[64: 匿名さん]

確かに機械式はメンテ代かかりますよ。
でも、大抵は外置きの物だと思いますので
そこはみんな範疇のうちだと思いますがね。
機械式だとメンテだけでなく、急いでる時などに手間なんですよね。

[65: 匿名さん]

この辺りの分譲で、自走式の方が稀でしょ。

[66: 匿名さん]

同じ機械式でも、駆体内と外置きでは耐久性も維持費も全然違って来ますよ。

[67: 匿名さん]

何だか色々とあるんですね。。。この辺りで自走式という事自体、あまりなさそうだとは思っておりましたが機械式は機械式で設置個所によっても違いがあるという事ですか。
ここだと車持つ人って多いんですかね？駅近いからあまりいないんじゃないかと思ったんですが。この台数分でちょうどいいくらいになっていくという感じでしょうか。

[68: 匿名さん]

15台／32戸ですか。
余ることはあっても足りなくなることはまず無いのではないでしょうか。
周辺のマンションも駐車場稼働率が計画通り行かずに、管理費不足で困っているところが多そうです。

[69: 匿名さん]

駐車場の料金は管理費に充当されるんですね。
不勉強なのでそのような事も存じ上げませんでした。
そうしますと、もし駐車場の契約台数が少なく空きが出てしまった場合は不足した分を住民間で補う必要があるのですか？
例えば、管理費を値上げしたり、臨時的に追加徴収したりするのでしょうか。

[70: 匿名さん]

>>69
駐車場が50%なので丁度良いぐらいと思いますよ。

[71: 匿名さん]

駐車場が予定稼働率に達しない場合、初年度は管理会社が不足分を穴埋めするのが常のようです。

二年目以降は住民による管理組合で話し合い、不足分を均等割りで負担、つまり管理費の値上げというパターンがあり得ますね。

大阪市内の新築分譲マンションは総戸数に対して40～50%の駐車場を設置しなければならないという駐車場法があるはずですので、万一余っても売り主側の責任ではありません。

[72: 匿名さん]

今時のマンションなので
ベランダの幅は２ｍくらいあるのでしょうか？

[73: 匿名さん]

幅じゃなくて奥行でしょ？
目視ではそんなにないですね。

[74: 匿名]

間取りなど、全く情報が出てきませんね〜。

[75: 匿名さん]

ここ、大変興味があります。
坪いくらぐらいの価格が付きますかね〜？？

[76: 匿名さん]

周辺の相場からすれば、3300万〜じゃないかな。近くのライオンズの中古が60平米の2LDKが3000万で出てますね。

[77: 匿名さん]

3000万前半〜4000万後半の価格帯だと予想します。

[78: 匿名さん]

2980万～4450万でどうでしょう（笑）
駅からの距離、敷地面積、間取り、駐車場等・・・
総合的にライオンズよりは物件の価値は低いと思うので。

[79: 物件比較中さん]

もうじき分かりそうですね。

[80: 匿名さん]

>>78
ライオンズはもっと小さい部屋で3500〜だったと記憶しています。ブランドとしては、ライオンズよりパークハウスが上ですが駐車場と向きはライオンズが良いですね。

[81: 匿名さん]

今日、通りがかりで見ましたが、ベランダの奥行きは短そうでした。
賃貸マンション並かも。

[82: 匿名さん]

その分、安くなるんじゃないですかね。

[83: 匿名さん]

ベランダに奥行き取ったところで、あまり意味のない立地だからでは？
あびこ筋沿いの騒音と空気の中では、週末バルコニーでブランチ…なんて無理だろうし。

売り出しは暑さが収まって、西日が気にならなくなるまで待つのかな？

[84: 匿名]

間取り図を見た方はおられますか？

[85: 匿名さん]

81さんが通りがかりで見た、ということはもう完成済みなんですか？でも間取り図などまだ公開されていない？完成後の販売ということなんですかね。
10月下旬販売予定で、入居は来年の1月下旬予定と概要にはありますが、時間的に余裕があるのかないのかなんだかわかりません。実物を見られるのはわかりやすくていいですけどね。
ワンフロア3世帯くらいですかね。角住戸が多いのはいいかな。

[86: 匿名さん]

ここは、日照はどうなんでしょうね。
南側に高めの建物が建っていますが。
駅から近いですし、広さもいいと思うのですが。
このHPのレイアウトだとプランなどは、掲載しないのでしょうか。
気になる人は、資料を請求してくださいみたいな感じですかね。

[87: 匿名さん]

南側北側には小さな窓しかなく、開口部の大部分は西側です。
ですから午後の日照は良いと思います、夏の暑さとセットですが冬は暖房要らずですね。
竣工売りと言っても、検討する居室を全て見せてはくれないと思いますよ（売り物の部屋が汚れるから）
建物内に1～3部屋のモデルルームを設置するでしょう。

竣工売りの場合、引き渡しまでのスケジュールは短い場合が多いですね。
実際実物を見せてくれるので、よほど問題がない限り成約までの検討期間も短いようです。

[88: 匿名さん]

70㎡台の比較的広めの部屋は、北西角なのか南西角なのか、どなたかご存じでしょうか？

[89: 匿名さん]

>>88
南かと

[90: 匿名]

>>89
どちらからの情報ですか？

[91: 匿名さん]

どんな間取りかが、気になりますね。使いやすいといいなって思います。
完成している物件だと、オプションなどに制限があるのでしょうか。
変更するとリフォームみたいな感じで、高くなってしまうのかな。

[92: 匿名さん]

完工物件だと通常間取り変更などは選択肢としてあり得ないですよ。
建具の面材や床材の色なども変えられません。
設備関係も善処して食洗器が限度かな？

均一物件でコストダウンして、割安の値を付けて、早々に売り捌く・・・
それでWINWINじゃないですかね。

[93: 匿名さん]

>>90
プレのプレ案内行って来ました。
間取りは3タイプあり、いずれも廊下が短かめで
全体が正方形に近い間取りでした。
価格はまだ教えてもらえませんでした。

[94: 匿名さん]

廊下は完全にデッドスペースですから、短い方が良いですよね。
おもちゃのボーリングでもやるとき以外意味ないですから。

[95: 匿名]

自分は廊下が長い方がそれぞれのスペースの独立性が上がるので良いと思いますが、その場合、最低でも85㎡ぐらいは必要でしょうかね。

[96: 匿名さん]

>>93
プレのプレは、どんな人が呼んでもらえたんですか？

[97: 匿名さん]

おもちゃのボーリングでもやるときって、
私もやってた覚えがあったので、つい笑っちゃいました。
そして、今うちの子供もその遊びしてます。
あとは、雑巾がけを子供が競争して楽しんでいます。
実用性となるとあまりないのかもしれませんね。
長い廊下の左右にドアが並んでいると、豪華っていう感じはしますけどね。
占有面積は65.80m2～73.16m2とあるので、それ程広い部屋はないのでしょう。

[98: 匿名さん]

見学行かれた方、もうおられますか？
いかがでしたか？

[99: 匿名さん]

行きました。
抽象的に聞かれても答えに困りますが、具体的には何が聞きたいですか？

[100: 匿名さん]

販売開始予定が延びているようですね？
価格見直し中かな。
それならいいけど不具合でも見つかったのかと不安になります。

[101: 匿名さん]

予想より申し込みの見込みが少ないということでしょうか？

[102: 匿名さん]

開始予定の延期、どんな理由からなんでしょうか。
マンションの販売に関しては勉強不足もあるのですが、
わからないことがたくさんあります。

ほぼ正方形の間取りってどうなんでしょう。
あまり見慣れないので新鮮です。
中部屋でも窓が広く取れるというのが良い点でしょうか。
西向きなのはちょっと残念です。
明るさは良いのですが、暑いのは苦手なもので。

[103: 匿名さん]

心配なのは竣工検査で建設上の不具合が見つかった場合です。
姉歯事件で有名になった鉄筋量の強度不足とか、図面通りでない部分が見つかったとか・・・
特に青田売り物件ではないので、本来なら即売り出したい筈だと思うんですけどね。

[104: 購入検討中さん]

管理費高くないですか？？１万後半から２万ぐらいを予定してるみたいですが、小規模にしても高すぎる感があります。

[105: 匿名さん]

妥当な価格だと思いますが、大規模マンションを選べばもっと安いですよ。

[106: 匿名さん]

管理費ですよね？髙いでしょう！
2万円って言ったら修繕積立金と併せての値段、それでも高めです。

[107: 匿名さん]

もうおおよその価格は決まっているのでしょうか？
最上階でどのくらいでしょうか？

[108: 匿名さん]

販売概要では最高が4200万円台になっていますから、それが最上階だと思われます。

[109: 匿名さん]

管理費が1～２万円だと確かに高い気もしますが

戸数が少ない物件で、最初から安い価格設定をしていると

のちにグンと高くなることもあったりするようです。

であれば、最初から維持された価格のほうが毎月の予算も組みやすいかと思います。

或いは、やはり戸数の多い物件を選ぶかになりますよね。

[110: 匿名さん]

1～2万っていうのは余りに大雑把！
2万だったら1万の倍じゃないですか！104さんは1万後半～2万と聞いていらしたようです。

スケールメリットと言うのは確かにありますが・・・
（例えば30戸の物件で管理人1名だとしても、300戸なら10名というわけではなく、人件費/戸数の負担は少ない）
この程度のマンションで仮に管理費だけで2万円だったら高過ぎます。

駐車場代は全額修繕積立金に回すとか、特殊な予算建てをしているのならまだしも、
32戸で共用施設も特になく、むしろ狭い土地のマンションで、常識的な管理費の範疇を超えています。

今は20年程度先まで管理費・修繕積立金のフローチャートを作っておくのが管理会社の常識です。
その値段の根拠を詳しく聞くべきです。

[111: 匿名さん]

私も先日、説明を受けましたが管理費の高さにはびっくりしました。
ディスポーザーや駐車場が以外に何か負担になる部分があるのかと考えましたが、見受けれませんでした。
世帯数が少ないこともありませんが、No.110さんのとおり説明が必要ですね。

[112: 匿名さん]

ネットで調べたレベルだと、50戸未満の小規模マンションの管理費の相場が平米240円となってる。
70平米だと16,800円なので、1万後半〜2万ってのは、ビックリという程でも無いと思う。

[113: 匿名さん]

>>112さん

それは多分築数十年の物件も含めての平均価格だと思いますよ。
管理費は通常5年単位、10年単位で何％かずつ値上がりして行くものですから。
そして、修繕積立金と併せて将来の値上がり額も竣工引き渡し時に説明するのが通常です。

いくら小規模だと言っても、新築時に1万5千円超えはあり得ません。
他の新築物件、例えばもう少し高級物件の概要と比べてみてください。

[114: 匿名さん]

>>113
例えば、管理人さんと清掃員の委託費がそれぞれ300万円、80万円とすると、それだけで管理費は月1万円です。小規模マンションはそれだけ割高ってことです。

[115: 入居済みさん]

管理人さんのお給料は日勤で手取り月10万以下ですよ。

管理費２万は帝塚山の新築小規模の高級マンションを上回ります。

[116: 匿名さん]

>>115
管理人さんの手取り以外に管理会社は、健康保険や年金、交通費など様々な費用負担が発生する訳ですよ。また、担当の管理人が年休等で休みの際は、別の人を手当するなども必要です。この金額は自分のマンションの例なので大きく外れてないと思います。入居済みさんってことは、既に分譲マンションにお住まいなら会計資料調べればすぐ分かります。それと、高級マンションでも人件費は同じですよ。違うのは修繕積立金。

[117: 匿名さん]

管理費は修繕積立金とは別枠ですよ？

[118: 匿名さん]

確かに帝塚山の築浅小規模マンション（９０㎡）でも管理費が１万５０００円ぐらいです。
設備も良く、ここよりも戸数が少ないです。
物件価格よりも管理会社も管理費の設定について見直す必要があると思います。
ここまで管理費について表面化すると、販売もしづらいですよね。
三菱地所さんのような大手企業ですから、販売時だけ管理費を安く見せかけ後々の管理費の上昇率を高く
するような販売の仕方はしないと信じています。

[119: 匿名さん]

管理費の設定に拘るなら小規模物件やめたら良い。それと管理費設定が安ければ実際の管理費が安い訳では無いですよ。実際は予め高めに設定してくれてる方が安心なんだけどね。

[120: 匿名さん]

三菱地所系列の管理会社だから、平均より高くなるのはある程度予想の範囲。
でも一万円台後半となると、同じパークハウスの阿倍三明町より割高。
敷地面積の狭さとか、植栽の量を考えると…これはおかしいでしょ。