ザ・パークハウス阿倍野昭和町

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 阿倍野昭和町について情報交換したいです。
駅も学校も近いですが、環境としてはどんな感じでしょうか？

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-abeno-s/

ザパークハウス阿倍野昭和町
売主：三菱地所レジデンス株式会社・JX日鉱日石不動産株式会社
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
所在地：大阪府大阪市阿倍野区昭和町４丁目５番地１、２６（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅(1番出入口)徒歩5分、JR阪和線「南田辺」駅(西口)徒歩6分
総戸数：32戸

【物件情報の一部を追加しました 2014.6.23 管理担当】

[121: 匿名さん]

パークハウス阿倍野三明町って戸数99戸の中規模マンションでしょ。おかしいも何も、小規模のこちらの方が高いのが普通と思うけど。

[122: 匿名]

まぁ小規模のデメリットですね。
逆にメリットもありますので、ニーズに合わせて選べばよいですね。

[123: 匿名さん]

私も以前説明を聞きましたが、狭い間取りでも管理費・修繕積立金合わせて２万円を優に超えます。
他のマンションより壁や床の厚みがしっかりしているとか、構造にこだわっているようなので、関係するのでしょうか・・・
にしても、やっぱり高いですよね。

[124: 匿名さん]

>>123
小規模ならそんなもんですよ。近くの小規模(同程度)ですが、入居5年目で倍額です。わざわざ管理組合で調整苦労するより、最初から分かってる方が絶対良い。

[125: 匿名さん]

修繕積立金と併せて2万ならまだ納得。

確かに販売の為に管理費を当初はやたらと低く抑える物件もありますね。
でも実際は管理会社数社で相見積を取れば、他社はデベの子会社より大抵安くなるもんです。
管理組合が管理会社の言いなりだとなめられますよ。

[126: 匿名さん]

>>123さん

構造の堅牢さを売りにするのは良いことだけど（本当ならね）、それと竣工後の管理費は全く別の話です。

[127: 匿名さん]

>>125
小規模で、管理費と修繕積立合わせて2万なら間違い無く足らないです。中規模マンションでその程度だからもう少し高く無いと逆にすぐ値上げ必要になるよ。

[128: 匿名さん]

ここは御堂筋沿線にあり、良い物件だと思いますよ。
外観もおしゃれです。
ただ管理費の問題ですが、三菱地所の系列の管理会社はこの不景気の中今まで通り同じ高い利益（人件費）をとろうとすると
厳しいでしょう。
企業努力をししないと7、小規模ですから意見がまとまりやすく違う管理会社に変えられる可能性がでます。

[129: 匿名さん]

70㎡台の他物件と比較してキッチンが狭く感じますが、気になりませんか？

[130: 物件比較中さん]

>>129
今日見に行ってきましたが、確かに狭い方ですね。レンジとか置く場所をよく考えて検討した方がいいかもしれません。全体的にはコンパクトに設計されてて個人的には間取りも良かったです。

[131: 匿名さん]

以前のマンションはキッチン2.7帖で、まな板を置いたり、配膳のための作業スペースが少なくかなり不便でした。
今住んでいるところは4帖ほどあり、キッチンの狭さがいかにストレスだったか実感しています。
断言しますが、キッチンは最低3.5帖はないと、毎日の料理に支障を来します。
水切り籠やまな板、ツールボックス等、キッチン調理台の上のスペースをちゃんと考えて検討してください。
モデルルームのような暮らし方は出来ませんから。

[132: 匿名さん]

午後から見に行かれた方、西日はどうでしたか？
夏場は耐えられるでしょうか？

[133: 物件比較中さん]

>>132さん

西日はLow-Eガラスとかいう窓ガラスが付いてるので、暑さは気になりませんでした。T-2等級のサッシュを使っているそうで、窓を閉めてると幹線沿いとは思えないほど静かでした。

[134: 匿名さん]

窓ガラスを閉めていると静かでしたよ。
解放するとやはり音が気になりますが、冷暖房を頻繁に使う家庭には良いです。

[135: 匿名]

音は防いでも、空気の汚さも気にはなりますが。

[136: 匿名さん]

西日は確かに気になりますね。
壁や家具の日焼けなども大丈夫なのかしらって。
音はこのあたりだと、少将は仕方ないと思うしかないかもですね。

[137: 匿名さん]

音はこの物件を選ぶにあたって仕方ないことだと思います。
排気ガス、西側、修繕管理費、物件価格を考慮しても個人的にはすべてが中途半端な気がします。
御堂筋沿線だが駅近でもないので、物件価格を安くするなどインパクトがほしいかな。

[138: 匿名さん]

137さん

修繕積立金と管理費は別枠ですよ。
修繕積立金は高くても将来の修繕費ですが、管理費は工夫次第で抑えられる経費です。

いくら小規模とは言え、共有施設も庭園もないこの物件に2万近くはやはり高過ぎます。

[139: 匿名さん]

管理費の相場が全く分かりませんが、どれ位だと妥当な感じになるのでしょうか？
共有施設も無いのに割高な場合は、どんな理由が考えられるのでしょう。

[140: 匿名さん]

>>139

設備の保守費用が高額なものとして、
・機械式駐車場
・ディスポーザー
・エレベーター
・セキュリティ
が有りますが、このマンションは全て付いています。
これは、各業者と保守契約結ぶので固定費として掛かります。人件費含め、小規模なのが一番影響します。

[141: 匿名さん]

>>139さん

それと管理会社が三菱地所コミュニティ（株）であると言うのも高額要因ですよ、もちろん。
「管理業務」には相場はあっても定価はありません。
同じ服をデパートで買うのと、ネット通販で買うのでは値段が違うように、
管理会社のグレードで管理費の見積もり額が変わって来るのも紛れもない事実です。

ただ、同じ服なら安い方が嬉しいのですが、マンション管理の場合はサービスの対価なので、モノではありません。
強いて言うなら、同じ飲食店でも店構えで値段が違ってくるのと似ているということです。
高級寿司屋と回転寿司では値段も全然違いますよね？
ただ実際には寿司ネタの仕入れ値も違う訳です。
細かく言えばシャリの価格も、板さんの技能も、お茶っ葉も、店員のサービスも違うでしょう。
飲食店の場合は、たまにボッタクリもありますが、高い店には高いなりの裏付けがあるということです。

そしてこの寿司屋の例が、管理会社にも当て嵌まる・・・と言い切れないのもまた紛れもない現実です。


http://www.mansion-support.com/blog/2011/02/post_236.php

[142: 匿名さん]

パークハウスの小規模マンションだから、管理費高くて当たり前でしょ。ブランドなんだから(笑)
例えれば、レクサス店でオイル交換すれば、工賃だけで5000円取られます。これがカローラ店だと半額以下。 価格重視なら一流デベのマンションは買わないに限る。

[143: 匿名さん]

パークハウスがブランドなのは解るんだけど、
ここの場合、冠名外すとこれと言った魅力感じないんだよね。
駅近とは言え駅前ではないし、敷地は狭いし、オール西向きで立体駐車場だもんね。

グレード感出すため？にディスポーザー付けたのかも知れないけど、かえって維持管理に金がかかって管理費高くしてるし…

[144: 匿名さん]

Ａタイプの間取りのキッチンは、めずらしく、対面じゃないのですね。
最近のキッチンはどこも対面が多い気がして、たまにこういうタイプを見ると、珍しく見えますね。
Ｌ字型のキッチンで、スペースが２．６畳とありますが、少し狭いような気もするのですが、作業スペースに余裕はあるのでしょうか？

[145: 匿名さん]

実際に見ましたが、余裕は全くないです。
一人暮らしでお湯を沸かす程度でも狭さを感じると思いました。
増して、家族暮らしで料理を作るには大きな困難を感じそうです。

[146: 匿名さん]

↑それは言い過ぎでしょう。
でも確かに狭いですね。
オーブンやトースター、電子レンジ等置いていくと
作業スペースがほとんどないかも。

[147: 物件比較中さん]

キッチンについては、私も145さんに近い印象を受けました。
あまりファミリータイプではないのかもしれません。

[148: 匿名さん]

キッチン狭いですかね。広いとは言えないかもしれないけれど
使い勝手でいうと、逆に動きやすい感じはしますけどねぇ。

[149: 匿名さん]

シンクの横に水切り籠とまな板を置いたら、スペースいっぱいになりそうな感じ。
モデルルームって生活感ないから気づかないですよね。

[150: 申込予定さん]

いよいよ今週申し込みですね。
楽しみです！

[151: 匿名さん]

もう価格は発表されたのでしょうか？
２階と最上階の３タイプの部屋の
それぞれの価格を教えていただけないでしょうか？

[152: 申込予定さん]

>>151
最上階でも4,000万前半みたいですね。

第一期で申し込み検討している者です。三菱地所ブランドといえど苦戦している？ようですが、第二期の価格はやはり、大幅に下がるものなのでしょうか。ブランズ王子町など他の状況分かる方、お願いします。

[153: 申込予定さん]

同じ西田辺が最寄りのマストメゾン帝塚山については順調に売れています。
見たところ8割以上すでに成約となっていました。（値下げなど一切なく）

ただここは第一期が芳しくないからといって大幅に下げることはないでしょう。（他のデベ営業マン談）

[154: 物件比較中さん]

他の物件ですが、自分がまわっているかんじだと以下の通りです。

①マストメゾン帝塚山
おっしゃるように、完成間近です。たぶん完売しそうです。自分は、トータルな意味で良物件だと感じてます。南西向きだしね。欠点は、西田辺駅が遠いのと、小中学校が遠いことですね。売れ残っているのは高い価格(よい)のものですね。

②ブランズシティあべの王子町
特殊住戸から埋まっていってます。販売は、年末から4月までの営業次第でしょうね。あとはライフの営業開始から本腰なのかな?ここと同じで西棟は苦戦するだろうと思いますが、広い部屋が多いです。管理費・修繕積立金もかなり安いです。学区もよいです。欠点は、西田辺駅が遠いこと、駐車場の問題ですね。

あとは、阿倍野区だとパークハウス三明町やロジュマン阿倍野文の里あたりでしょうか? 価格は、天王寺近く・常盤校区ということもあって、500万ほど跳ね上がります。同じ価格帯でご希望ならば、天王寺の北側になりますが、ファインフラッツ寺田町とかシティハウス四天王寺あたりではないのでしょうか?

[155: 申込予定さん]

>>153
>>154
貴重な情報ありがとうございます。
マストメゾンは検討に入れていなかったので参考になりました。
第一期で申し込んで、後で大幅に安くなるのはどうしても避けたいので。当然ですが…
まぁ結局は全体の需要次第ですよね。

[156: 申込予定さん]

>>155
そうですね。

需要がなければ値下げも当然でしょう。


マストメゾンは立地で好みがわかれそうです。
西田辺と万代だと、ドングリの背比べと言われてしまいそうですが…

うちは、駅からの距離と周辺環境と実物をみたことで、帝塚山ではなくこちらにしました。

[157: 匿名さん]

マストメゾンは最上階が残っているようですが、珍しい売れ方ですね。

[158: 申込予定さん]

私も申込みを決めました。
先日も話にあった管理費（Cタイプ１万９０００円でした）は高いと感じながらも、
御堂筋の利便性と今後、阿倍野区に新築予定が少ないことが決め手です。

[159: 物件比較中さん]

>>157さん

そうでもないですよ。最上階の購買層は、より便利なところとの比較をしますからねぇ。三菱さんの物件でいうと、昭和町よりも三明町という判断をしているんではないんでしょうか?

[160: 匿名さん]

売れ筋物件は、最上階などの好条件の部屋から売れていく気がします。

[161: 申し込み予定]

私も管理費に関しては近くのブランズやマストメゾンと比べてかなり高いので悩みましたが駅まで5分で価格が思ったより全然安かった事と仕様が一番良かったので決めました！こちらで決められた皆様、宜しくお願いします。

[162: 申込予定さん]

今週末から毎週末、申し込みやら重要事項説明会やら盛りだくさんですね。
スムーズにいけば入居までもう2ヶ月少し。
新生活楽しみです！

[163: 匿名さん]

最上階だけ天井がやや低いと聞いたのですが、やや理不尽な気がします・・・。
最も高い金額を払った人が、最も良い条件を得たいものです。

[164: 物件比較中さん]

管理費と修繕積立金を加えると、23,690～26,350円ですね。自分が調べた非タワーの中では一番高いかな。条件にもよりますが、月間の維持費は、30,000円以上になっちゃいますね。

[165: 匿名さん]

今日の朝刊に物件の広告が入っていましたが、中住戸と角部屋ではかなり仕様に差がありますね。
どう考えても中住戸はキッチンも狭く、風呂も窓がなく・・・余程価格に格差をつけないと売れ残るのではないかな？
それとベランダの奥行の狭さがどうしても気になります。
実物を見てから検討しようかと思いますが、管理費の高さに抵抗を感じています。

[166: 検討中の奥さま]

>>165
Aタイプですが、
他のタイプより価格面はかなり抑えられてます。
うまい具合に他のタイプと値段の差はついてますよ。

中住戸なので、お風呂に窓がないのは当然でしょう。
キッチンは仰るとおりコンパクトです。
ベランダは奥行き2メートルあるので、狭くはないですよ。

[167: 申込予定さん]

第１期で3分の1強くらいは分譲されるようですね。
まずまずでしょうかね。

[168: 匿名さん]

お風呂には窓がないほうが寒くなくて良いですよ。最近の換気扇は強力なので、湿気で困ることはないです。

[169: 購入検討中さん]

申込みが３分の１強はすごいですね。
私はやはり管理費の面が引っ掛かり検討中です。
入居後、管理組合にて他社と見積りをとりもう少し管理費を下げることができるかな。。。
と考えたりもしますが、入居すぐにそこまでの提案ができるか自信がないですね。

[170: 匿名さん]

管理費修繕費が高いのは、戸数が少ないからでしょうか。共用施設は特にコストがかかる物はなさそうですが。5、10、20年後はいくらになるのか。5万円/月くらいになりますか？