ザ・パークハウス阿倍野昭和町

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 阿倍野昭和町について情報交換したいです。
駅も学校も近いですが、環境としてはどんな感じでしょうか？

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-abeno-s/

ザパークハウス阿倍野昭和町
売主：三菱地所レジデンス株式会社・JX日鉱日石不動産株式会社
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
所在地：大阪府大阪市阿倍野区昭和町４丁目５番地１、２６（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅(1番出入口)徒歩5分、JR阪和線「南田辺」駅(西口)徒歩6分
総戸数：32戸

【物件情報の一部を追加しました 2014.6.23 管理担当】

[101: 匿名さん]

予想より申し込みの見込みが少ないということでしょうか？

[102: 匿名さん]

開始予定の延期、どんな理由からなんでしょうか。
マンションの販売に関しては勉強不足もあるのですが、
わからないことがたくさんあります。

ほぼ正方形の間取りってどうなんでしょう。
あまり見慣れないので新鮮です。
中部屋でも窓が広く取れるというのが良い点でしょうか。
西向きなのはちょっと残念です。
明るさは良いのですが、暑いのは苦手なもので。

[103: 匿名さん]

心配なのは竣工検査で建設上の不具合が見つかった場合です。
姉歯事件で有名になった鉄筋量の強度不足とか、図面通りでない部分が見つかったとか・・・
特に青田売り物件ではないので、本来なら即売り出したい筈だと思うんですけどね。

[104: 購入検討中さん]

管理費高くないですか？？１万後半から２万ぐらいを予定してるみたいですが、小規模にしても高すぎる感があります。

[105: 匿名さん]

妥当な価格だと思いますが、大規模マンションを選べばもっと安いですよ。

[106: 匿名さん]

管理費ですよね？髙いでしょう！
2万円って言ったら修繕積立金と併せての値段、それでも高めです。

[107: 匿名さん]

もうおおよその価格は決まっているのでしょうか？
最上階でどのくらいでしょうか？

[108: 匿名さん]

販売概要では最高が4200万円台になっていますから、それが最上階だと思われます。

[109: 匿名さん]

管理費が1～２万円だと確かに高い気もしますが

戸数が少ない物件で、最初から安い価格設定をしていると

のちにグンと高くなることもあったりするようです。

であれば、最初から維持された価格のほうが毎月の予算も組みやすいかと思います。

或いは、やはり戸数の多い物件を選ぶかになりますよね。

[110: 匿名さん]

1～2万っていうのは余りに大雑把！
2万だったら1万の倍じゃないですか！104さんは1万後半～2万と聞いていらしたようです。

スケールメリットと言うのは確かにありますが・・・
（例えば30戸の物件で管理人1名だとしても、300戸なら10名というわけではなく、人件費/戸数の負担は少ない）
この程度のマンションで仮に管理費だけで2万円だったら高過ぎます。

駐車場代は全額修繕積立金に回すとか、特殊な予算建てをしているのならまだしも、
32戸で共用施設も特になく、むしろ狭い土地のマンションで、常識的な管理費の範疇を超えています。

今は20年程度先まで管理費・修繕積立金のフローチャートを作っておくのが管理会社の常識です。
その値段の根拠を詳しく聞くべきです。

[111: 匿名さん]

私も先日、説明を受けましたが管理費の高さにはびっくりしました。
ディスポーザーや駐車場が以外に何か負担になる部分があるのかと考えましたが、見受けれませんでした。
世帯数が少ないこともありませんが、No.110さんのとおり説明が必要ですね。

[112: 匿名さん]

ネットで調べたレベルだと、50戸未満の小規模マンションの管理費の相場が平米240円となってる。
70平米だと16,800円なので、1万後半〜2万ってのは、ビックリという程でも無いと思う。

[113: 匿名さん]

>>112さん

それは多分築数十年の物件も含めての平均価格だと思いますよ。
管理費は通常5年単位、10年単位で何％かずつ値上がりして行くものですから。
そして、修繕積立金と併せて将来の値上がり額も竣工引き渡し時に説明するのが通常です。

いくら小規模だと言っても、新築時に1万5千円超えはあり得ません。
他の新築物件、例えばもう少し高級物件の概要と比べてみてください。

[114: 匿名さん]

>>113
例えば、管理人さんと清掃員の委託費がそれぞれ300万円、80万円とすると、それだけで管理費は月1万円です。小規模マンションはそれだけ割高ってことです。

[115: 入居済みさん]

管理人さんのお給料は日勤で手取り月10万以下ですよ。

管理費２万は帝塚山の新築小規模の高級マンションを上回ります。

[116: 匿名さん]

>>115
管理人さんの手取り以外に管理会社は、健康保険や年金、交通費など様々な費用負担が発生する訳ですよ。また、担当の管理人が年休等で休みの際は、別の人を手当するなども必要です。この金額は自分のマンションの例なので大きく外れてないと思います。入居済みさんってことは、既に分譲マンションにお住まいなら会計資料調べればすぐ分かります。それと、高級マンションでも人件費は同じですよ。違うのは修繕積立金。

[117: 匿名さん]

管理費は修繕積立金とは別枠ですよ？

[118: 匿名さん]

確かに帝塚山の築浅小規模マンション（９０㎡）でも管理費が１万５０００円ぐらいです。
設備も良く、ここよりも戸数が少ないです。
物件価格よりも管理会社も管理費の設定について見直す必要があると思います。
ここまで管理費について表面化すると、販売もしづらいですよね。
三菱地所さんのような大手企業ですから、販売時だけ管理費を安く見せかけ後々の管理費の上昇率を高く
するような販売の仕方はしないと信じています。

[119: 匿名さん]

管理費の設定に拘るなら小規模物件やめたら良い。それと管理費設定が安ければ実際の管理費が安い訳では無いですよ。実際は予め高めに設定してくれてる方が安心なんだけどね。

[120: 匿名さん]

三菱地所系列の管理会社だから、平均より高くなるのはある程度予想の範囲。
でも一万円台後半となると、同じパークハウスの阿倍三明町より割高。
敷地面積の狭さとか、植栽の量を考えると…これはおかしいでしょ。

[121: 匿名さん]

パークハウス阿倍野三明町って戸数99戸の中規模マンションでしょ。おかしいも何も、小規模のこちらの方が高いのが普通と思うけど。

[122: 匿名]

まぁ小規模のデメリットですね。
逆にメリットもありますので、ニーズに合わせて選べばよいですね。

[123: 匿名さん]

私も以前説明を聞きましたが、狭い間取りでも管理費・修繕積立金合わせて２万円を優に超えます。
他のマンションより壁や床の厚みがしっかりしているとか、構造にこだわっているようなので、関係するのでしょうか・・・
にしても、やっぱり高いですよね。

[124: 匿名さん]

>>123
小規模ならそんなもんですよ。近くの小規模(同程度)ですが、入居5年目で倍額です。わざわざ管理組合で調整苦労するより、最初から分かってる方が絶対良い。

[125: 匿名さん]

修繕積立金と併せて2万ならまだ納得。

確かに販売の為に管理費を当初はやたらと低く抑える物件もありますね。
でも実際は管理会社数社で相見積を取れば、他社はデベの子会社より大抵安くなるもんです。
管理組合が管理会社の言いなりだとなめられますよ。

[126: 匿名さん]

>>123さん

構造の堅牢さを売りにするのは良いことだけど（本当ならね）、それと竣工後の管理費は全く別の話です。

[127: 匿名さん]

>>125
小規模で、管理費と修繕積立合わせて2万なら間違い無く足らないです。中規模マンションでその程度だからもう少し高く無いと逆にすぐ値上げ必要になるよ。

[128: 匿名さん]

ここは御堂筋沿線にあり、良い物件だと思いますよ。
外観もおしゃれです。
ただ管理費の問題ですが、三菱地所の系列の管理会社はこの不景気の中今まで通り同じ高い利益（人件費）をとろうとすると
厳しいでしょう。
企業努力をししないと7、小規模ですから意見がまとまりやすく違う管理会社に変えられる可能性がでます。

[129: 匿名さん]

70㎡台の他物件と比較してキッチンが狭く感じますが、気になりませんか？

[130: 物件比較中さん]

>>129
今日見に行ってきましたが、確かに狭い方ですね。レンジとか置く場所をよく考えて検討した方がいいかもしれません。全体的にはコンパクトに設計されてて個人的には間取りも良かったです。

[131: 匿名さん]

以前のマンションはキッチン2.7帖で、まな板を置いたり、配膳のための作業スペースが少なくかなり不便でした。
今住んでいるところは4帖ほどあり、キッチンの狭さがいかにストレスだったか実感しています。
断言しますが、キッチンは最低3.5帖はないと、毎日の料理に支障を来します。
水切り籠やまな板、ツールボックス等、キッチン調理台の上のスペースをちゃんと考えて検討してください。
モデルルームのような暮らし方は出来ませんから。

[132: 匿名さん]

午後から見に行かれた方、西日はどうでしたか？
夏場は耐えられるでしょうか？

[133: 物件比較中さん]

>>132さん

西日はLow-Eガラスとかいう窓ガラスが付いてるので、暑さは気になりませんでした。T-2等級のサッシュを使っているそうで、窓を閉めてると幹線沿いとは思えないほど静かでした。

[134: 匿名さん]

窓ガラスを閉めていると静かでしたよ。
解放するとやはり音が気になりますが、冷暖房を頻繁に使う家庭には良いです。

[135: 匿名]

音は防いでも、空気の汚さも気にはなりますが。

[136: 匿名さん]

西日は確かに気になりますね。
壁や家具の日焼けなども大丈夫なのかしらって。
音はこのあたりだと、少将は仕方ないと思うしかないかもですね。

[137: 匿名さん]

音はこの物件を選ぶにあたって仕方ないことだと思います。
排気ガス、西側、修繕管理費、物件価格を考慮しても個人的にはすべてが中途半端な気がします。
御堂筋沿線だが駅近でもないので、物件価格を安くするなどインパクトがほしいかな。

[138: 匿名さん]

137さん

修繕積立金と管理費は別枠ですよ。
修繕積立金は高くても将来の修繕費ですが、管理費は工夫次第で抑えられる経費です。

いくら小規模とは言え、共有施設も庭園もないこの物件に2万近くはやはり高過ぎます。

[139: 匿名さん]

管理費の相場が全く分かりませんが、どれ位だと妥当な感じになるのでしょうか？
共有施設も無いのに割高な場合は、どんな理由が考えられるのでしょう。

[140: 匿名さん]

>>139

設備の保守費用が高額なものとして、
・機械式駐車場
・ディスポーザー
・エレベーター
・セキュリティ
が有りますが、このマンションは全て付いています。
これは、各業者と保守契約結ぶので固定費として掛かります。人件費含め、小規模なのが一番影響します。

[141: 匿名さん]

>>139さん

それと管理会社が三菱地所コミュニティ（株）であると言うのも高額要因ですよ、もちろん。
「管理業務」には相場はあっても定価はありません。
同じ服をデパートで買うのと、ネット通販で買うのでは値段が違うように、
管理会社のグレードで管理費の見積もり額が変わって来るのも紛れもない事実です。

ただ、同じ服なら安い方が嬉しいのですが、マンション管理の場合はサービスの対価なので、モノではありません。
強いて言うなら、同じ飲食店でも店構えで値段が違ってくるのと似ているということです。
高級寿司屋と回転寿司では値段も全然違いますよね？
ただ実際には寿司ネタの仕入れ値も違う訳です。
細かく言えばシャリの価格も、板さんの技能も、お茶っ葉も、店員のサービスも違うでしょう。
飲食店の場合は、たまにボッタクリもありますが、高い店には高いなりの裏付けがあるということです。

そしてこの寿司屋の例が、管理会社にも当て嵌まる・・・と言い切れないのもまた紛れもない現実です。


http://www.mansion-support.com/blog/2011/02/post_236.php

[142: 匿名さん]

パークハウスの小規模マンションだから、管理費高くて当たり前でしょ。ブランドなんだから(笑)
例えれば、レクサス店でオイル交換すれば、工賃だけで5000円取られます。これがカローラ店だと半額以下。 価格重視なら一流デベのマンションは買わないに限る。

[143: 匿名さん]

パークハウスがブランドなのは解るんだけど、
ここの場合、冠名外すとこれと言った魅力感じないんだよね。
駅近とは言え駅前ではないし、敷地は狭いし、オール西向きで立体駐車場だもんね。

グレード感出すため？にディスポーザー付けたのかも知れないけど、かえって維持管理に金がかかって管理費高くしてるし…

[144: 匿名さん]

Ａタイプの間取りのキッチンは、めずらしく、対面じゃないのですね。
最近のキッチンはどこも対面が多い気がして、たまにこういうタイプを見ると、珍しく見えますね。
Ｌ字型のキッチンで、スペースが２．６畳とありますが、少し狭いような気もするのですが、作業スペースに余裕はあるのでしょうか？

[145: 匿名さん]

実際に見ましたが、余裕は全くないです。
一人暮らしでお湯を沸かす程度でも狭さを感じると思いました。
増して、家族暮らしで料理を作るには大きな困難を感じそうです。

[146: 匿名さん]

↑それは言い過ぎでしょう。
でも確かに狭いですね。
オーブンやトースター、電子レンジ等置いていくと
作業スペースがほとんどないかも。

[147: 物件比較中さん]

キッチンについては、私も145さんに近い印象を受けました。
あまりファミリータイプではないのかもしれません。

[148: 匿名さん]

キッチン狭いですかね。広いとは言えないかもしれないけれど
使い勝手でいうと、逆に動きやすい感じはしますけどねぇ。

[149: 匿名さん]

シンクの横に水切り籠とまな板を置いたら、スペースいっぱいになりそうな感じ。
モデルルームって生活感ないから気づかないですよね。

[150: 申込予定さん]

いよいよ今週申し込みですね。
楽しみです！