23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

[匿名さん]

新規スレ立ててみました。

「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
の続編みたいなものでしょうか。

皆さん予想してください

[228: 匿名さん]

>226

なんか、一見まともそうだけどよく読むと矛盾だらけのような・・・
ご自分で書かれているとおり、去年の夏がピークだったんですよ。
去年の夏だったから高くても売れたのであって、同じことを今やったら無理だったでしょう。
マーケットのセンチメントが全く別物になってしまっていますから。
その相場の変化をみんな議論しているんであって。

書き込み内容から見て、たぶんもうあなたは大手デベの物件を購入済みなんでしょうから今は物件探しをしていないのでしょう。
実際に大手デベでも去年の夏だったらこの値段じゃなかっただろうなぁ、という価格設定が出始めてますよ。
予定価格から大幅に下げている物件も都心でも出てきています。まだ高いですがね。
たぶん、それはどこですか？とかいうつまらない書き込みが入るんでしょうが。
ご自分の足と目と耳で調べればすぐに出てきます。

二極化については私も同意見です。
都心の超優良立地は大きくは下げないでしょうが、高止まりシナリオは既に崩れていますのである程度の調整は避けられませんね。
今週の東洋経済（エコノミストだったかな？）にも書いてありましたが、新価格→新新価格にかけて上昇した分ぐらいは1年ぐらいかけて戻す可能性が高いと思います。
郊外は場合よっては旧価格に近づくでしょうね。

[229: 匿名さん]

>197

まあ説明できるね
というか基本事項です

チョット調べれば全てわかりますよ

[230: 匿名さん]

＞229
チョット調べて書いて欲しいな
雑誌や新聞に書いてあることを鵜呑みに信じてるようなレベルじゃ
話にならない

[231: 匿名さん]

パークタワー赤坂のことを言ってるんだったら、最初の価格設定が強気すぎたんだよ。
超都心、３Aと言ったって最寄り駅から徒歩8-9分では、電車を利用する、ちょっと裕福なサラリーマン（年収2〜3000万程度）は手を出しにくい。
当然、多少の調整は入るでしょう。
そういう意味ではプラウドタワー千代田富士見はすごかった。

[232: 匿名さん]

現実的に1年待つとしてもどうなんですかね。サブプライムも片付いて金利も上がるでしょ、そのうち。1年後に契約したら、中古とか完成売りは別として、契約から入居まで1年半ぐらいは普通ですよね。そうすると実際1年値下がり待っても、契約は3年近く先。

さすがに金利も上がっていて長期固定が5％とかになったら都心のMSをそこそこの収入のサラリーマンが買えるか？って考えると、そんなに状況変わらない気がするんですよね。

MS価格が下がるのを待つよりも、すでに安い、23区の外周とか、東京周辺の物件を金利が安いうちに購入するほうが人生設計は正しい気がします。

[233: 匿名さん]

>230

いくら匿名とはいえ失礼すぎ
自分の意見は書かずに、人に聞くだけ。
何でこんなにマナーがなっていないやつがでてくるわけ


海産物は燃料が上がっていれば上がるの当然だろ。
カカオかなんか知らないけど、今のインフレなら上がるの
当然でしょ。

鉱物については話すつもりはない。
色々調べれば見えてくると思うよ

あなたが俺がどんな人間なんだと知りたいように俺も
すぐにレスポンスしてくるあなたの素性についてすごく
疑問に思っています。
ただのニートに鎌かけられている気分です

[234: 匿名さん]

>>233
相手にしない。反応すれば喜ぶ。無視されるとしつこいが、そこで放置されると結構もろい。
もともと自給力がないからいろんなスレに書き込んで反応を見るのがすきなんだね。
定置網漁。

[235: 匿名さん]

もとい。ニートにないのは持久力で、自給力があればニートではない。

[236: 匿名さん]

>>232
意外と多くの方が、あなたと同じような考えをお持ちだと思います。

なぜもっと、同様の意見がでてこないのでしょうね。

[237: 匿名さん]

>>232,236
本当ですね。
シミュレーションすればすぐわかりますが、
ちなみに4000万を30年で借りた場合、
金利2.75％で総返済額は約5880万ですが、4％になると約6880万で1000万も違ってきます。

確かにサブプラ問題が片付くと、金利も上がるだろうし、消費税も上がるだろう。
家賃補助の無い人は、家賃代もかかる。月20万のマンションに住んでいれば3年間で約800万ぐらいかかりますし。
マンション価格が今より1-2割安くなっても、プラマイゼロってことになりそうですね。

[238: 匿名さん]

仕事仲間で高額賃貸に住んでるのは、自営で税金対策の人か
博多の旧家の御曹司とかそんなんばっかり。
家賃払い続けて、退職後はどうするって思うのか、持家志向
結構高い。
今が買い時とはいわないけど、いつかは買わないといけないのは
確かだよ。そういう社会だもん。

[239: 匿名さん]

このスレはマンション価格がいつ下げ止まるかであって、
あなた方のように今買えって煽るのはスレ違い。
ちなみに人生設計なんてよけいなお世話。人それぞれに考えがある。
買い煽りという不思議な現象が、デベとか言われる原因なんだよ。

ちなみにサブプライム問題はまだ全貌が見えない程根が深い。
日本のバブル崩壊なみの威力があることが分かっていない人多数。

[240: 匿名さん]

２３９は、深読み。子供の頃に親に煽られて受験勉強ささえられたせいで
何か言うと煽りととる癖がぬけないみたい。真理を汲み取れ。子羊よ。

[241: 匿名さん]

それじゃさぁ。賃貸が得というシミュレーションでも見せてよ。
どこかの受け売りでもいいからさぁ。
目先のことしか考えてないくせに。

[242: 匿名さん]

ヒント　現金

[243: 匿名さん]

ヒント　インフレかデフレか

[244: 匿名さん]

＞２３９
熱くなるなよ。
今買えなんてあおってないし、デベでもない。

将来、本当に金利が上がったら、どうしようと心配しているだけ。

みなさんもその事を考えておいたほうがいいと思うけど。

[246: 匿名さん]

下がっていないのに、いつ下げ止まるか・・・ていわれてもなぁ。
建築資材高や建築基準法改正で、価格面で下がるというよりは、建築数がどんどん少なくなるだけ。

「23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？」というよりも、「23区内のマンション数はいつ下げ止まる？」の方が適切だろうな。

[247: 匿名さん]

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080211A/index.htm
最新のトレンドです。

[248: 匿名さん]

>>247
このスレの趣旨は「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
の続編みたいなものでしょ。

これからのトレンドは新築と中古ははっきりと区別される。
新築は、建築資材高と基準法改正で価格は高騰し、供給は激減する。
いくら地価が下がったとしても、建築資材の値上がりはそれ以上に高騰するため、価格は抑えられない。
中古マンションや地価は、最近の世界情勢の不安定さから、買主の買い控えにより、下がりつつあるだけ。将来的には新築マンション供給はかなり激減するため、その分中古市場はある程度活性化するだろう。
これから新築マンション業者は淘汰されていくのは間違いない。
目先は、体力のないデベによる新築マンションの投売りのようなこともあるだろうが、それは買取業者へのグロス売りとなるだけだろう。それらがある程度捌けた時から、新築市場は様変わりしていることに気づくだろう。

[249: 匿名さん]

>>248
あなた素人でしょう。
現場の皮膚感覚が何も分かってない。

まず資材の高騰なんて一時のもの。
資材価格っていうのは上がったり下がったりするものなのをご存知ない？
まあ、今資材価格が上昇しているのは事実だけど、
これって坪単価に直したら10万も上がってない。
つまり一戸あたり100万とかそういうレベル。

地価の下落以上に資材が高騰って、どんな感覚してんだよ。。。

[250: 匿名さん]

＞２４９
地価の下落って言ったって、やっと頭を打ってちょっと下がっただけでしょ。
どれだけ暴落してるか言ってみなよ。
何をそんなに大騒ぎしてるんだか。

[251: 匿名さん]

企業がつぶれかかったときは、グロス売りで綺麗に、なんてそうそういきません。
まして同業の迷惑を考えたり、市況への影響なんて考慮するはずもなし。

手持ちの部屋は営業マンを詰めまくって、
投売り値引き覚悟で必死で現金化して資金繰りをはかる。
値引きしたって売れさえすれば素人に売るのが一番利益が出るから。
そうやってやりくりしても二度目の手形が不渡りになって、
初めてようやく退場へ。

いずれにしろ作っちゃったマンションはなくなるわけじゃないので、
個人が買うにしろ、業者が買って貸すにしろ、
誰かが住んだ時点で１顧客分の需要が減ることには変わりない。
捨て値で仕入れれば、安く転売しても安く貸しても儲けが出るわけで、
充分市場の下落要因になりますよ。

[252: 銀行関係者さん]

そうそう
そもそも値さがりって言ったって
調整しているだけなんだから、またサブプライムが落ち着けば上がるよ。
２００３年相場になんて下がることは無い
ソコまで下がって半額にでもなったまた不良債権発生して銀行倒産するよ。
暴落って使い方が間違っているんじゃない。

我々の暴落ってのは前回のバブルを経験値であるが、
若い人は感覚としてないから分らないだろうが
それに比べれば今の調整は屁でもない、なんてことは無い。

また新卒サラリーマンが都内にマンション一つ持てれば幸せって世界に戻っただけだ。
購入額は年収の五倍しか買えないんだよ、リーマン諸君！
現実を知ろう。

[253: 匿名さん]

サブプライムが落ち着けばって、あなた本当に銀行員？
もしかしてどっかのセコい信用金庫かなんかじゃないよな。

サブプライムがどんなに深刻な問題か理解してますか？

[254: 銀行関係者さん]

＞＞２５１
おいおい
不良債権また発生って言いたいのか？
在庫いくつあって投売りはいくつ出るの？
データはとっているの？
推測だけで話しすすめちゃ困るな去年一年行き過ぎた値上げ分だけ調整してるだけだよ

世田谷杉並練馬とか広いところの私鉄の駅６分以上新築が売れないんでしょ
山手線内の便利なマンションはますます供給減になっているでしょう。
もともと不便なところは皆敬遠しているんだよ
熱が冷めてもとに戻っただけ

[255: 銀行関係者さん]

＞＞２５３
知っているつもりだけど
なんで？
サブプライム問題はアメリカの問題であり
メルトダウンする米国一弱時代のスタートであり中国最強時代幕開けでしょ。
誰でも知っているでしょ

オバマ大統領の保護主義政策復活で弱いドルに誘導され
日本は円高に拍車がかかるのでインフレもある程度吸収できてくるから日本は問題ないでしょ

し

[256: 匿名さん]

>>249
君こそ素人まる出しじゃないか。建築費用は坪１０万円程度の値上がりでは済まないが、
仮に１０万円だとしても、一戸あたり１００万円とはどういう算段だよ。
３０㎡程度の住居を対象にしているのか？
そもそも共用部分を忘れてはいないか？

>>251
買取業者も儲かる計算ができているから、纏め買いで安く仕入れるのだよ。同業のためでも、市況のためでもない。
あくまでも体力のないデベは、一戸一戸のんびり売っていくわけにはいかない。

[257: 匿名さん]

国内にものすごい矛盾と格差を抱えた中国が、覇権国になるとは思えないけど。
文化面でも信用面でも、とても先進国のレベルではない事が、
メタミドフォスの件でも明らかになったし。

ただ、日本の不動産に関しては、少子化や経済大国引退など、
高度成長の完全な行き詰まりをもって、ファンダメンタルとして、
成長力の乏しい資産になってしまったと思う。
変動金利でかっていたら、インフレのヘッジにはならないでしょう。

[258: 匿名さん]

中小デベは、自らの倒産を早くから予見して纏め売りをするほど計画的ではないという事。
工事代金や給料作るために、オプション無料、値下げ、現金プレゼントまで駆使して、
なんとかしのごうと努力する。その末に力尽きるんですよ。
まとめて譲渡は戦後処理の話。

ぼちぼち実際に退場が始まってるから、その散り際を調べてみたら？
ネットでも調べられますよ。

[259: 匿名さん]

>>256
私は坪5万程度、面積が70平米で100万と言っている。
あのね、2004年のマンション最安時に既に鉄は高騰してたのだよ。
その後、原油価格の高騰から設備がどんどん値上げしたり、
欧州製品がユーロ高から値上がりしたが、坪10万も上がってない。

共用部については入れてなかった。
だから、確かに100万では済まないだろうけど、

でもね、どんなに高く見積もっても数百万単位の値上がりと、
数千万単位の値下がりがトレードオフする訳が無いよ。

[260: 匿名さん]

＞２５９
だから数千万も値下がりしたマンションてどこよ？

[261: 匿名さん]

＞260さん
どうせ念書をとって値引きしてもらってるので言えませんとか
言われるだけですよ。

まぁ正直、自分が欲しいマンションが下がらなければ意味がない訳で
郊外の小規模デべのマンションがいくら安くなろうが関係ない話。

マーケットが完全に分かれているのでしょう。
値下がりしてるって言ってる人は郊外の物件を見ている人でしょうし、
下がってないと言ってる人は都心の物件を見ている人なんでしょう。

港区で探してる人が杉並区や江戸川区などの他区の物件は見ないですもんね。

[262: 匿名さん]

>>259

>これって坪単価に直したら10万も上がってない。
>つまり一戸あたり100万とかそういうレベル。

普通にコレを読むと256の解釈になるのは当然。
苦しい言い訳っぽいね（笑）

ちなみに職人も人手不足で人件費も高騰してるのは知ってるかね？

[263: 匿名さん]

サブプライム問題が深刻だ、深刻だって言ってる人、
具体的に何が問題か明示して。

[264: 匿名さん]

>>263
株や為替で大損して、マンションの頭金がなくなっちゃたとかじゃないの？w

[265: サラリーマンさん]

オーストラリアの洪水とかもあって、
鉄筋、鉄骨はこれから天井知らずの上昇に戦々恐々というのが
現場の感覚では？

都心でマンション建てても購入層がなくなり、
値下げするというよりも供給自体がなくなっていくのではないかというのが私の意見。
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分譲マンションの施工単価が1年で8.5%増、日経アーキテクチュア調べ

2008/02/22

　集合住宅の施工単価は分譲、賃貸ともに上昇を続けている。特に分譲は1年間で約8.5%上げた─—。日経アーキテクチュアが全国の有力建設会社を対象に実施したアンケート調査で、集合住宅の施工単価が上昇し続ける実態が明らかになった。

　分譲は、2007年12月期の平均施工単価が坪当たり64万7000円。06年12月期の坪59万6000円から、1年間で約5万円上昇した。分譲ほどではないが、賃貸も坪60万6000円で、1年前から坪2万7000円上がっている。

集合住宅における分譲・賃貸別の平均施工単価の推移。データは過去1年分の平均値をその時点の値とし、3カ月ごとの推移をみた。「2007年12月期」は 2007年1月〜12月の平均値、「2007年9月期」は2006年10月〜2007年9月の平均値を表す（資料：日経アーキテクチュア）

　建設コストの上昇に加えて、土地価格も上がっており、分譲マンションの販売価格は急騰している。不動産経済研究所によると、2007年の首都圏における分譲マンションの平均販売価格は4644万円で、前年比10.6%の増加だ。東京都区部に限ってみると、平均販売価格は6120万円で前年比19.7%増と、約1000万円も高くなった。

　分譲マンションの場合、販売価格の目安は3500万円といわれている。年収700万円の5年分だ。この価格を超えると一般的なサラリーマンには手が出にくくなる。同研究所の調査では、07年1月〜6月に東京都区部で発売された物件のうちで、販売価格が3500万円未満で専有面積が60m2を超えるものの割合は4.9%にまで下がった。2年前の05年には12.7%だった。

　「ここ十数年間、分譲マンションの大量供給が続いていた。それを可能にした一番の理由は『家賃並みの支払いで買えます』というキャッチコピーだ。ところが、家賃並みでは購入できなくなった。一方で賃貸のスペックが上がってきたために、消費者が無理をしてまで分譲を買わなくなった」と同研究所企画調査部部
長の福田秋生氏は指摘する。

[266: 匿名さん]

>>264

やっぱり、そういう人って多いんですかね？

けど、昨年に契約して今の相場で頭金なくした
人って、その分含めてローンの与信をもう一回やらないと
いけないのかな？
その結果NGになったら頭金帰ってくるの？

[267: 匿名さん]

昨年に契約したなら、その時点で手付けはうってるでしょ。
その後、相場で大損こいても、自己責任の世界。
手付金返してもらえるわけ、ないじゃん。

[268: 匿名さん]

>267

266にはローンがNGになったらって書いてありますので、ローンが通らなくなったらキャンセル出来るし、手付けも返還されるのではないですか？。

今後、サブプライムが一段落して来年ぐらいから金利上がり始めるというのが一般的な予想でしょ。
そのときに、MSの価格が落ち始めてやっと都心のMSが購入出来る様になった予算のキツキツの人は、この心配もしなければね。マンションって最近流行のタワーなんて特にそうだけど、契約してから入居まで２年なんてざらだから、金利が2％上がっても不思議じゃないので同様な事が起きるでしょう。この辺が過去6年ぐらいの新価格とか旧価格の時代と違うのですよね。旧価格の時代って、価格が今の6割で金利も同じ、その上ローン控除が最大500万の時代だからね。この時代に戻ろうなんてマスターベーションしてるのと同じぐらい無理は想像だと思いますね。

MSってどのくらいの人がローンを組まないで購入するのか知りませんが、金利動向と平行しないで、MS相場の予想してもあまり意味ない気がします。そういう意味で、私は今年の年末から来年度末（１年後）の金利が本格的に上がり始める前に、価格の下落が本格的になる完成売り、または中古を購入するのが、今の経済状況からの検討では無難と思います。

[269: 匿名さん]

＞＞２６８
なんで金利が上がるって分かるの？
教えてくれる？
根拠をしめして

[270: 匿名さん]

>>268
契約書に記載している融資金額が承認されなければ解除可能だけど、
自己資金が溶けて契約書記載以上のローンが必要になったらとアウトでしょ？

[271: 匿名さん]

＞２６８　２６９

何も根拠は無い。根拠なんてみんな無い、だから予想するのです、それで良いのでは？。このスレ自体が予想するのが目的のスレですからね。未来の事を考えるのは全て予想でしかない。そんなけんか腰に根拠を示せなんて、ここで言っても仕様がない。
確かに、地価下がり始めてそうなのも事実の様です。しかし、建築資材も上がっている様です、これも事実の様です。石油製品が上がっているのも事実。日銀総裁が今の金利は低すぎると言っているのも事実。サブプライムの問題も年内ぐらい片付くというのも色んな人が言ってます。
色んな事を勘案して、色んな立場で人の意見を聞けば良いのでは？。ローンのある人、現金で購入する人、買い替えの人、都心のMSを検討している人、郊外の物件検討している人、30歳の人60歳の人など、色んな人が見てるからね。

[272: 匿名さん]

＞＞２７１
それでは君の成長が見えない気がする。
こんなところに書き込みするぐらいだから不動産は素人だろうが、経済の先読みを考えながら良いモチベーションで仕事をしているんだろうと思う。
つまり根拠のない自論は自分を成長させないといいたい。
みなある程度根拠は示している
だから議論も面白い

あの人がこういったああ言ったの
議論はあまり面白くない
どう？

[273: 匿名さん]

>>272
上目線でものを言っても悪くはないが、アンカーぐらいまともに付けなさいよ。

[274: 住まいに詳しい人]

つーか、昔から価格関係のスレは皆がマスターベーションを晒す場と化していると思うのは俺だけ？
根拠なしだらけで「ソースは俺の脳内」って書き込みが異常に多いのも特長。
そういう場だと割り切って楽しむ場だと思う。

[275: 銀行関係者さん]

為替は今までの円安のゆり戻し
円高は日本には必要不可欠
資源インフレはこれで随分吸収できる
下手すると年央までには９０円代突入は時間の問題かもしれない
オバマ新大統領はマイノリティーの代弁者として間違いなく民主党保護政策にはしるので、ドル安は必至と見るべきだろう


今年から本格的にユーロ支配と元高が同時に始まるのでドルは国際基軸通貨としての求心力がなくなる

しかし、中国はひたすら元安を国策としていくので、アメリカは貿易赤字が膨らみ中国に圧力をかけるが中国共産党は日本がプラザ合意後円高になり苦しんだことを熟知しており、相当外貨備蓄が増加しない限りその申し出を容易に応諾はしない

アメリカのサブプライムによる経済のメルトダウンはすでに始まっており収縮するまでは相当の時間がかかるのは明白。

[276: 匿名はん]

>>272
＞つまり根拠のない自論は自分を成長させないといいたい。

この手のもので、根拠が示せる（＝結果が見えている）ようなもので動いていてはすでに手遅れ。
マスターベーションだろうが、結果を予測して先手を打つから勝者が生まれる。
その意味では２７４さんに同意かな。
そういうスレなんでしょ、ここは。

[277: 匿名さん]

275さんは本当に銀行関係者ですか？
もしくは銀行ではそのような説が通説となっているのですか？

サブプライムがアメリカでどのような影響を受けるかまではわかりますが、
その後の展開がとても賛同できるようなものではありません。

日本の銀行は今回のアメリカの景気低下で影響をそもそも大きく受けるのではないですか。

中国の持続的な成長は何を根拠におっしゃっているのでしょうか。

アメリカの今回の景気後退は相当大きな波及があると思われます。
そうでなければ金を中心とする商品にこんなに資金が入らないと思いますが。

円高は日本にとって相当大きな影響があると思いますよ。
日本は内需型社会ではないのですから。

というか銀行関係者さんが新入社員だったら失礼しました