23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

[匿名さん]

新規スレ立ててみました。

「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
の続編みたいなものでしょうか。

皆さん予想してください

[146: 匿名さん]

>しかもアメリカ以外の別の国にアメリカは何を売るの？

牛肉w

[147: 匿名さん]

REITがストップ高つけてるぞーい

転換期ですな。

[148: ご近所さん]

そもそも売られすぎなんだよなあ、国内の不動産価格はサブプライム関係ないのに
皆さんビビリ過ぎだろ。

積極姿勢のメガバンクはきちんと融資しているぜ、本当に貸し渋りしているなんて聞いた事ないなモルガンは日本の不動産に積極姿勢崩していないしなあ

天王洲のシティーのリースバックしかり

[150: 周辺住民さん]

＞１４９

党本部売ればどうってことないよ。
お釣りがくるくらい価値あるから売却させないと
福島さん分ってんのかな？

[151: 匿名さん]

＞143
書いた翌日に原油100ドル超えてるしw

[152: 匿名さん]

原油100ドル越えたね。
後は明確に100ドルを越えて上離れたら商品の時代信じましょ。

そしたらインフレになるかもね。
跳ね返されたら未だ上値保ちあいということだよ。

しかしどこにそんな需要があるんだか。
原油なんかダブついてるぜ。
某電力会社なんて将来計画じゃあ、石油燃料どころか
ガス燃料もいらないって言っているもんなー

どうなるのかね

まあマンション購入にとってインフレになるかデフレになるかは
大きな影響があるのでこういう話題も許してください

[153: 匿名さん]

＞152
原油価格が上がってインフレになれば日本の不動産が上がるとは思わない。

原油が上値を更新すること自体、過剰流動性が解消されていないということ。

インフレない中でアメリカが利下げし、リスクマネーが再膨張するシナリオが
もっとも可能性が高く、日本の不動産にお金が流れ込んでくるメインシナリオ。

[154: 匿名さん]

原油・鉄価格高騰　→　新築マンション価格高騰　→　新築マンション販売下火　→　中古リノベマンション・新築木造戸建販売活性化　→　都心住居供給激減　→　住宅地地価高騰

[155: 匿名さん]

原油・鉄価格高騰・デベ利益乗せすぎ　→　新築マンション価格高騰
　→　新築マンション販売下火（いまここ）→　中古リノベマンション・賃貸活性化
　→　デベ投売り、官舎跡地供給増、相続土地（古屋付）供給増　→　住宅地地価暴落

の見方のほうが現実的かと思いますが、いかがでしょうか？

[156: 匿名さん]

＞153

言っていることは原油ではなくて日本の不動産に
金が流れてくるということ？

そして日本にバブルを起こそうということ？

もしそうだとするならなぜ日本の不動産が選ばれるの？

[157: 匿名さん]

>155
矢印の流れを無視しているね。
建築資材が高くなれば、新築のマンションは激減し、マンション業者自体が商売が成り立たなくなる。それは現状の相場でしか売れないということ。だから、高く作って投売りという＊＊なことをするのではなくて、そもそも作らなくなるということ。ただし一部の富裕層狙いの高級マンションは別。
そして一般サラリーマンの買いやすい価格帯の新築マンションが供給されなくなれば、自ずと活気が出てくるのは新築そっくりな中古マンションリノベーション市場。
また、今後売り出される官舎跡地などの纏まった住宅地は、分譲マンションを作るのではなくて、採算の合う木造住宅建売用の分譲地や、賃貸マンション、アパートなどの収益物件、もしくは富裕層専用の超高級マンションなどに変わるということ。
新築マンションが供給減となれば、居住スペースを上に伸ばすことができなくなる分、今ある居住スペースの有効活用、住宅用地の取り合いとなる。
そしてこのまま都心回帰が続くとなると、自ずと地価は上がっていくということになる。

[158: 匿名さん]

＞１５２

需要うんぬん関係なく上昇するのが過剰流動性相場

お金が余ってるから高くても買う人がいる

[160: 匿名さん]

今このモメンタムで日本の不動産に積極的に投資する人が
いるとはやっぱり思えなかったな。
これから経済が落ちていくことは確実だと思う。
それは株式相場が表しているしその中で不動産業種は
不況の最大の影響を受けるということが示唆されていると思う。

不動産のような換金率の悪いものはリスクが高いので、
買われるとしても一番最後でしょう

巷で言われているような株式相場が崩壊するとか資本主義が崩壊するとか
いうことが本当に起こるかどうかは別として世界的な不況に入ることは間違いないと思う。

ただし、一部景気を先導する指数が上がっていることは事実でこれが上離れない
ことを確認する必要はあります。
仮に世界的な不況に入ったとするならばこの不況は長引くと予想します。

日本も優良輸出企業である北米を失うわけで景気は悪くなると予想します。
更に世界的なデフレが来ることを予想します。
物を生産することが必要ないんですからね。

唯一デフレを止めることをできるのは戦争だけでしょう。

通常であればマンションも数年待てば買い手市場でしょう

[161: 匿名さん]

153さんの言っていることは意味不明だな
もしきちんと説明できるならメインシナリオとかいうものを順序だてて
説明してくださいな

加えて言うなら原油が上がっているのは過剰流動性というのは正しいと思うけど
恒常的なものではなくて利下げした一時的な効果と言えると思いますが、、、
信用収縮で特にHFは首が回らないはず。

資金繰りに窮して徐々に様々な市場から資金を引き上げていくと思いますよ

[162: 匿名さん]

日本人は自国のバブル崩壊の経験からこの手の問題には総悲観になるよね。
あれだけ無茶苦茶な金融・経済政策とって信用収縮起こし、デフレ突入した経験がある
から仕方がないのかもしれないけど。
日本のマスコミは日経新聞ですら、バブル崩壊後の日本と同じ道をたどるって論調。

でもバブル崩壊で信用収縮って余程間違った政策を取らないと起こらないもの。
1980年代からでもS&L危機、メキシコ危機、アジア通貨危機、ロシアのデフォルト及びLTCM破綻、
ITバブル崩壊と信用収縮が深刻になる危機は起きてきたが、その都度解決されている。

今回もアメリカは問題が発生してから半年で実質マイナス金利にまで金利を下げてきている。
ちなみに日本はバブル崩壊してから実質金利がマイナスになったことはない。
世界の流通通貨の６割強を占めるドルが実質マイナス金利になった影響は大きい。

リスク資産から債券にシフトしていた投資家は今、相当迷ってると思うよ。
このままインフレ率が高い水準でとどまるか、上昇するなら債券投資はリスクが高い。
当然、インフレ・シナリオの投資家は債券からコモディティにシフトする。
これがここ１カ月の動き。
一時的というより、ついに始まったという印象です。

で、信用収縮ですが、首が回らないヘッジファンドはいるし、当然市場から退出するだろう。
でもＨＦなんかより大きい自己資金を持つ投資主体SWFなんてのもあるし、下がりすぎたもの
には金が入ってくる状況で深刻な信用収縮には陥っていないというのが実感。

日本人は悲観的ですが、ドル資産で運用しているものにとっては日本の不動産は魅力的です。
GS,モルガン、GICとぽつぽつ出てきてますが、この流れは変わらないでしょう。
今後半年で株式市場で売られ過ぎたREIT含め不動産関係には買収含めいろいろな動きが
出ると思いますよ。

マンション価格動向としては、２３区は緩やかに上昇ですね。
資材、人件費高騰の転嫁もありますが、今後２、３年間の需給はタイトです。
大手４社物件に至っては完成在庫は合計で1,000戸もないと思います。
耐震偽造問題→ブランド信仰
郊外下落→都心信仰
となり、需要は底堅い。
値段が上がりすぎて買える人が減り、契約率が落ちるのは当然ですが、供給も減ってるので
問題ないでしょう。
大京が2007年のマンション供給で首位から５位に転落しました。穴吹は地方で割安物件を
供給して人気で首位ですが、２３区限定であのランキング出したら衝撃的ですよ。
完全に寡占状態です。暇な人がいたら作ってみてください。

[163: 匿名さん]

＞160
＞更に世界的なデフレが来ることを予想します。
＞物を生産することが必要ないんですからね。

知らない人は吞気だなぁ
食糧含めこれからはものが不足します
日本に良いものが入ってくる時代は終わったのです。

[164: 匿名さん]

23区価格動向板は城東ネタですぐ埋もれてしまうのでこちらにコピペ（笑）
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しかし本当に市況は様変わりしましたね。
結局、マンション・住宅価格は水ものというか、センチメント・モメンタムにかなり
左右されて形成されるんだよね。
商業不動産やオフィスは収益還元その他、もう少し金融商品に近い性質なんだけども。

値段なんてあってないようなもんで、去年の夏のほうな半ば強迫観念が強いような
売り手市場では、誰もが赤信号みんなで渡れば。。。的な値付けが横行していた。
しかし秋以降、特に今月に入ってからは業者も含めて態度が変わってきつつある。

この掲示板でも、去年の春夏はびっくりするような強気の見通しがにぎわしていたが、
いまでは良くても都心部の価格維持派が少数いる程度に。
三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
ほほえましい。

こうなると、流れはじわじわと中古市場に波及し、今買うのはよほどの実需以外は
やめておいたほうが良いという空気が支配的になっていく。

せっかく抜け出そうとした資産デフレに逆戻りしないためにも、業界は適正な価格で需要を
ある程度取り戻す努力をすべきと考えます。致命傷になる前に、、、

[165: 匿名さん]

適正な価格ってあなたが買える価格ってこと？

[166: 匿名さん]

＞三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
＞ほほえましい。

おいおい、三鷹の話、都心スレに持ち込まれてもな。
都心の市況は変わってないよ、むしろ強気だぞ。

[167: 匿名さん]

>166

失礼、そうですね。三鷹は都下でした。ただ、都下でもそれぐらい吹いていた人がいたぐらい
相場はヒートアップしていたのが去年だった、ということが言いたかっただけです。

超都心、３Ａは暴落したりすることはないというのは同感です。
でも、当面は強気、というわけにはいかないのではないでしょうか。
実際、個別の物件をまわっていて感じる実感ですが。

[168: 入居済み住民さん]

下落率の違いだけで、都心も間違いなく下落してます。

３Ａでも感覚的には半値のものすらあります。

強気の人は金融庁の総量規制の実態を知らないんでしょうね。かわいそうに。

売買契約結んでから、ローン不調を理由としたデベ・ファンドの解除が山のようにあります。

大手仲介・信託銀行の仲介部隊は今期ボロボロです。

[169: 匿名さん]

金融庁の不動産融資に対するスタンスは去年の秋から変ってますよ。
情報遅くないですか？
資産査定も去年の検査からやってないですから。

貸出減ってる大手行はＬＴＶ次第ですが、蛇口を緩めてます。
自分のとこが借りれないのは、そういう見方されてるってことだけで
全体が締められているいる訳ではないです。

何に対して半値かわからんけど、
あるのなら半値になった３Ａ物件紹介してください。

[170: 匿名さん]

六本木ヒルズB,Cが半値で坪500万なら私が買います。（2億まで）
感覚的な話ではなく現実を伝えてください。

[171: 住まいに詳しい人]

>>162
>２３区限定であのランキング出したら衝撃的ですよ。
>完全に寡占状態です。暇な人がいたら作ってみてください。

暇なのでつくってみました
　
　

2007年　23区事業主別供給戸数　総数＝16,427戸

*1位　三井不動産_＿＿＿1,315.0
*2位　三菱地所＿＿＿＿＿954.8
*3位　東京建物＿＿＿＿＿773.1
*4位　藤和不動産＿＿＿＿563.4
*5位　コスモスイニシア___＿561.5
*6位　野村不動産＿＿＿＿554.0
*7位　ゴールドクレスト____＿511.0
*8位　大京＿＿＿＿＿＿＿502.0
*9位　住友不動産＿＿＿＿456.0
10位　エフ・ジェー・ネクスト__＿＿435.0
11位　積水ハウス＿＿＿＿390.0
12位　ダイナシティ___＿＿＿357.0
13位　大和ハウス工業＿＿348.7
14位　オリックス不動産__＿320.4
15位　モリモト__＿＿＿＿＿312.0
16位　日神不動産＿＿＿＿306.0
17位　セントラル総合開発__270.3
18位　菱和ライフクリエイト__262.0
19位　伊藤忠都市開発＿＿254.7
20位　有楽土地＿＿＿＿＿211.7

※共同事業の場合は供給戸数を事業主数で割り
１社あたりの供給戸数を使用した
　
　
　
トップ３社でシェア18.5％、トップ10社でシェア40.3％
寡占という程ではない

いかに素人の直感はアテにならないかつうことだね

[172: 匿名さん]

>171
グッジョブです。
上位はやっぱりメジャー７。ゴクレは勝どき、積ハは井荻のウェイトが大きそう。
23区と言っても外周区のウェイトは大きいし、FJや菱和みたいなワンルーム業者もいるので、
戸数的には大手の寡占とまではいきませんね。

[173: 匿名さん]

何がメジャー７だよ。
コスモスなんとかなんて知らないぞ。

[174: 匿名さん]

ワンルームデペは論外だし、グループ企業別に考えれば、
やっぱり寡占状況だよ。

[175: ご近所さん]

170さん　

六本木ヒルズB,Cが半値で坪500万なら私が買います。（2億まで）

ってそんなに安けりゃまた森が買い戻すよ

あなたね
そんなに下がるわけないでしょうが分からないの
第二六本木ヒルズができるかもしれないのにその資産価値は増えるだろうが下がりはしない場所だよ。
それが坪５００万なんて＊＊にしすぎですよ
その感覚直さないと優良物件を一生買えないよ

[176: 匿名さん]

＞175
スレはよく読みましょうね。
ま、読んでも理解できないのかもしれませんが。
170は168が『３Ａでも感覚的には半値のものすらあります。』と
また訳の分からない書き込みをしたので、それに対応したもの
であるのが分かりませんか？

その感覚直さないと一生書き込みしない方がいいよ

[177: 物件比較中さん]

荻窪に本社がある東証1部上場企業である創○ホームズの決算予想修正発表コメント。
「土地価格は下落に転じ、不動産業界の事業環境は急激に悪化しました。特に当社の
事業エリアにおける土地価格は2割内外の下落となりました。当社といたしまして
は、収益性が低下した棚卸資産を早期に処分すべく、販売価格の見直しを行い、在庫圧縮
に努めてまいりました。」

[178: 匿名さん]

>>172
井荻ってどこですか？
読み方はイハギでよろしいのでしょうか？

[179: 匿名さん]

>>176さん
>スレはよく読みましょうね。

横レスですが
スレとレスは違います。念のため。

[180: 匿名さん]

175さんの読解力の無さはとりあえず置いておくとして、いずれにせよ
六本木ヒルズとか、超都心物件の中でも特別な存在を例に出してもあまり
相場全体の市況を議論するうえでは意味が無いんですよね。
木を見て森を見ず、というか。
不動産市場、特に住宅関連市況が全く去年までとは一変してしまっていることは
否定のしようがないでしょう。

[181: 匿名さん]

>>178
西武線の急行通過駅、外周区の練馬か杉並。

ところで住友不は
１０００戸超の城東湾岸タワーをさばくのでしょうか？

購入者は
あの辺の相場はスターコートでとんとん。
ＰＣＴで微妙なところ

トヨタワで中損。

[182: 匿名さん]

>175

170です。
3Aに複数タワーマンションを所有しております。
半額なら買います、でも特別な物件は下がらないという意味の皮肉で書いたつもりだったのですが。　超都心が2003年頃の売り出し価格まで下がる状況になったら日本は崩壊します。　ハイ。

[183: 匿名さん]

>>177
予想されていたことだけど、
西側近郊の超割高地域の地価は大幅に下がっているみたいですね。
中小の戸建業者の倒産がこれから多発しそう。

[184: ご近所さん]

１７０さん
あなたでしたか。

今の調整はあなたのような資産家なら分かりますよね

そうそう２００３年は無理ですよね、
しかしまだ上がるとこは沢山ありますよ。
ハブ空港化する羽田周辺など変化はチャンスです。

それからポートフォリオで私もいくつか含みのあるＴＲ持っていますが選択と集中でこれからはより都心の３Ａあたり中心に更に資産シフトしていくつもりです、狙っているオパス○布は売りがありません、充実した空間なんでしょう、投資ではなく住んでみたい一つのMSです。

一等地は地価高とまりで、金利が上がらないうえに、鉄や資材の建築費アップ、これからも格安では優良物件は買えません

しかし伝手を使ってでも相場より格安に買うべきです。まだ値上がります、値下がりしにくい資産を持つべきです。
オフィスレジ両方建つ容積緩和受けた場所は狙い目です。

あと地方出の人多いのかな？井荻はイオギだから・・・

[185: 匿名さん]

>163

食料は何に連動して上がっているか知っていますか？

原油なんですよ
今ブラジルやアメリカで育てている農地のかなりの割合が
バイオ燃料用ですよ。

つまり原油が下がれば食料も下がるということ

こんなことは常識です

[186: 匿名さん]

それなりの価値増加要因があるところはまだ上がって行くんジャマイカ。

新タワーに教育施設
東武鉄道「大学や専門学校誘致」
　墨田区の押上・業平橋地区に建設する新タワーについて、東武鉄道（同区）と同区などは２０日、住民らに事業の進行状況を説明する報告会をすみだリバーサイドホール（吾妻橋１）で開いた。新タワーの周辺施設の概要や区の施策が発表され、参加した商店会会長らからは「客はどう流れるのか」などの質問が相次いだ。
　報告会では、新タワーの足元に建設する施設のイメージ図と基本概念が発表された。地下２階地上３２階（一部７階）の施設は「新・下町スタイル」のテーマで、和の雰囲気を重視した宿泊施設や、もの作りを意識した教育施設を収容する。東武鉄道は「大学や専門学校を誘致し、商業スペースは大型デパートなどではなく、専門店街にしたい」としている。新タワーの地上３５０メートルにある第１展望台にもカフェやレストランを計画している。新タワーと周辺施設の着工は、今夏になる予定だ。また、昨年、全国から公募した新タワーの名称は、３月下旬に新タワー名称検討委員会が数案に絞り、一般投票で６月に正式決定する。
　区は、建設による経済波及効果は１４９７億円、開業後は年間８８０億円と推計。商業連携、交通、環境、防災の点で、地域活性化の取り組みを進めると説明した。
　報告会には、地元商店会会長や自治会長ら約２５０人が出席。「地域にふさわしくない店の流入にどう対応するか」、「道路事情を改善しないとダメ」などの意見が出された。
（2008年2月21日 読売新聞）

[187: 匿名さん]

山坂が多くて老人向きでないところは、高齢化が進むと売り物件が増えて、過剰になる可能性が大きいと思います。できるだけ早めに処分しておいたほうが良いでしょう。

[188: 匿名さん]

ごく一部が高値維持もしくは上昇で、その他は下がり、全体的動向としては値下がりという当たり前のことが起こる。
ごく一部の場所がどこかが問題なんだろうが、一般人には関係なし。
どうせ買えないから。

[189: 匿名さん]

庶民は、都市構造の変化を的確に予想して行動することが、ますます必要になって来ますね。高齢化が進むとか、都心回帰が続くとか、色々考えないといけませんね。

[190: 匿名さん]

連続下方修正。
近郊、郊外が主体の業者はやばそうだぞ。
他にもゾロゾロと出てきそうや

2月25日10時56分配信 フィスコ
*10:55JST <8911> 創建 50000ウ -
ストップ安売り気配。先週末に業績予想の下方修正を発表、最終損益は12.1億円の
黒字予想から5.5億円の赤字に下方修正している。期末配当金も従来予想比2000円
減の1000円に下方修正。土地価格の下落など不動産業界の事業環境悪化が業績不振
の背景に。10月1日に続く下方修正、当時の従来予想は18.7億円の黒字であった。

[191: 匿名さん]

>>186
東京タワー周辺は東京タワーがあったから発展したり
地価が高くなったりしたのではないのだよ

[192: 匿名さん]

そうだね。慧眼恐れ入ります。>>191

[193: 匿名さん]

新タワーだかなんだか知らないけど、
商店会、名称募集、和テイスト、ものづくり・・・・
おもいっきりド田舎のふるさと振興プランの臭いなんですけど。
まともなコーディネーター使わないで、役場で企画してるのでは・・・

「Edo'子たわー」あたりに決定したら終わるね。地域のイメージも確定。

[194: 匿名さん]

ｍｏｔは城東のイメージを払拭して地域のイメージを高めたけど
江戸博物館はなんかなくても同じだよね。
やっぱりアートギャラリーのようなものが必要だよね。＞新タワーの街おこし

[195: 匿名さん]

＞185
そんなの週刊誌に書いてあるレベルのことでしょ。
ほんとにそうだと信じてるんだw