23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

[匿名さん]

新規スレ立ててみました。

「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
の続編みたいなものでしょうか。

皆さん予想してください

[126: 匿名さん]

金利が安いから業者もどうにか売り抜けると思いますよ。
取り敢えずはあまり下がらない。
将来、１０年先は別ですけどねｗ

[127: 匿名さん]

完成在庫は金利だけでなく、物件自体が劣化していきますが。
未入居築３年とか、買ったらすぐにも大規模修繕の計画たて始めないとね。
瑕疵担保もなければ無償修繕もなければ、新築の税制優遇もない。
値上がり局面じゃなきゃ、普通に売れないでしょ。

[128: 匿名さん]

＞122
世界中で見たら過剰流動性はまだまだジャブついてる。
財務力の優れた所はいくらでも資金を引っ張ってこれるし、
ドル金利はもうすぐ実質マイナス金利に突入する。

歴史から学んだ賢者は信用収縮の怖さをしっている。
バーナンキの専門は世界恐慌に関する研究だ。
それを防ぐたためにどう動くか考えた方がいい。
アメリカを救う代償に世界のどこかで新たなバブルが生じる
というのが今の世界の共通認識。
日本人は気付いてないけどね。

[129: 匿名さん]

しかし、この局面で金利を上げたら、海外からは貸した円が戻ってきて劇的な円高誘導になるし、国内では、誰もマンションや不動産を買わなくなって世界恐慌と国内不動産メルトダウンをダブルで誘発する歴史的な出来事になるってことだよね。
半分、冗談で来月、冥土の土産で政策金利を上げて引退するってのも結構おもしろいと思うけどね。
意外とそっちの方が、回復が早い荒治療って見方もあると思うんですが。

[130: 匿名さん]

>>127
他の業者経由、賃貸に回されますよ。

[131: 匿名さん]

伸びきった信用はどっかで収縮するほかないんですよ。
永遠に伸張し続ける事は出来ないんで。
まあそのツケが、博打を打った当事者じゃなくて、
別なところにまわされるおそれがあるのが怖いんだけど。
貧乏くじだけ引かされるってやつね。

極東の庶民のマンション購入者なんて、泣いてもらうのに余りにも好都合。
勤勉だからまた一生懸命働くだろうしね。

[132: 匿名さん]

＞122
ピントはずれはどっちだかw

マンション価格なんて地価と建築費に利益を乗せて出来てる
この業界はコストは全部転嫁する。
いまマンション価格が上昇してるのも地価の上昇を転嫁してるからだろ

リスクも高い商売だから、利益を削るなんて甘いことやる業者は淘汰される。
損切りで赤字出そうものなら次の仕入れは金が借りられない。

仕入れの入札に負けて、郊外の辺鄙な場所を掴んだデべは淘汰され、
資金力のある財閥系デべがマーケットを支配している。
デべは寡占化してるんだよ
1990年代みたいに新興のデべが優良な土地を仕入れ、価格競争を仕掛けられる
状況ではなくなった。
三井は三菱と住友の動向だけ見ていれば戦える環境。

鉄鋼業界が新日鉄ＧとＪＦＥグループに集約されてどうなった？
日産は一時鋼板の仕入れが出来なくなり、値上げを飲まされたの知らないのか？

[133: 匿名さん]

世界全体での信用状況を指数でみることってできるんですかね？
去年の７月に100だったのが60になってる的な感じのもので。
おまけに、その指数が97年のロシア危機のとき最大どのぐらい落ち込んだのかとか、87年のブラックマンデーの時どうだったのかとか。
これは無理だと思うけど、29年の世界大恐慌の時、どうだったのかとか。
この辺りの動きが正確にわかれば、かなり役に立ちそうなんですが。

[134: 匿名さん]

122は恐ろしいほど経済音痴ですね。。。

[135: 匿名さん]

儲かる臭いがしてくれば会社作って参入、ダメならスクラップ。ずっとそうやって来た業界。
淘汰とかいってるけど、結局本来淘汰されるべき会社も、債権放棄で復活して、
ブイブイマンション建てまくり。彼らは建てなきゃ喰っていけない。
財閥系で寡占なんて、全くそういう状況じゃないでしょ。
どこが供給数日本一？

[136: 匿名さん]

>>135

大京w

[137: 匿名さん]

ようは売却以外で有力ポートフォリオがないデベは淘汰される。
だから財閥系やそれに準ずるものしかのこらない。
それ以外は生き残りのために投売りがはじまるが、その範囲がどこかってとこが問題なんだろ。
千葉、埼玉、神奈川か？
東京の市までか？
23区の外周区までくるのか？
都心やその近郊は財閥系が押さえるからあまり値下げはおこらんだろ。

[138: 匿名さん]

＞131
＞伸びきった信用はどっかで収縮するほかないんですよ。
＞永遠に伸張し続ける事は出来ないんで。

膨張した信用が収縮するかどうかは金融政策次第。
収縮を防ぎ、インフレ気味にすることで過剰流動性を解消する道もある。

極端に言えば、物価も給料も２倍になれば、流通する貨幣価値は1/2になり
財と貨幣が均衡する。預金、債券保有者は大損するが、債務者は得をする。

この流れを読んで原油はじめ資源価格が再度上値を目指し始めてる。

[139: 匿名さん]

>138さん
インフレ傾向がはっきりしたときは、それを黙ってみている債権者は居ません。
だからそんな単純に行かないんですよ。

そもそも今は給料上げないで独占する方向でしょ。
給料上げろなんていうなら海外にいくらでも低賃金で働く人居るから。

鎖国経済なら出来た事も、グローバル経済ではなかなかうまくはいかないんですよ。
日本人の経済レベルと、アフリカ人の経済レベルが均衡しないと。
つまりそれは日本人の給料が下がる事とイコールですから。

[140: 匿名さん]

同世代
３０代の所得格差が広がっていると週刊誌に書いてあったぞ。
買える人は買えるけど、
買えない人は一生賃貸が当たり前の時代になりそう。

[141: 匿名さん]

大京長谷工ゴールドクレストその他有象無象、都心部にもいっぱい進出してるけど。

[142: 匿名さん]

>>141
これからの話を言ってるわけだが・・
すでに金融は元栓閉めつつあるわけでしょ
結果は見えてる

[143: 匿名さん]

JFEと日産の話は全然違うでしょ。
その前から色々経緯があったし。
もっと日本的なウエットな部分があったでしょ。
日本の社会は会社対会社に限っては残念だけどゼロサムゲームではありません。
前提が間違ってます

まあそれは置いといて

インフレのことだけど、
ITバブルが弾けて、ワールドコム破綻やエンロン破綻で
アメリカの経済が落ち込みそうになった時
住宅価格を上げることによってアメリカ経済を回復させた
経緯は確かにあるよね。
だから、どこか別のところをバブルにするのが
回復方法としてあるというのはなんとなくわかるけど、
ここまで来てどうやって回復するんだろう。
しかもアメリカ以外の別の国にアメリカは何を売るの？

金融商品かｗ
例えアラブでもそんなに間が抜けてないとおもうんだけど、、、

アメリカが回復する道があるなんてとても信じられないけどな

それに不良債権抱えた金融関係はこれからどうするの？
明らかに破綻するとおもうんだけどな。

それでも本当に今後インフレになるの？？？
原油だって次100ドル越えなかったら三尊天井だよ。
今の地合いでとても越えるとは思えないんだけどなぁ
あと数日かかっても2〜3週間の話だぜ

[144: 匿名さん]

>しかもアメリカ以外の別の国にアメリカは何を売るの？

武器。

[145: 匿名さん]

武器で2億人も食えるの？

[146: 匿名さん]

>しかもアメリカ以外の別の国にアメリカは何を売るの？

牛肉w

[147: 匿名さん]

REITがストップ高つけてるぞーい

転換期ですな。

[148: ご近所さん]

そもそも売られすぎなんだよなあ、国内の不動産価格はサブプライム関係ないのに
皆さんビビリ過ぎだろ。

積極姿勢のメガバンクはきちんと融資しているぜ、本当に貸し渋りしているなんて聞いた事ないなモルガンは日本の不動産に積極姿勢崩していないしなあ

天王洲のシティーのリースバックしかり

[150: 周辺住民さん]

＞１４９

党本部売ればどうってことないよ。
お釣りがくるくらい価値あるから売却させないと
福島さん分ってんのかな？

[151: 匿名さん]

＞143
書いた翌日に原油100ドル超えてるしw

[152: 匿名さん]

原油100ドル越えたね。
後は明確に100ドルを越えて上離れたら商品の時代信じましょ。

そしたらインフレになるかもね。
跳ね返されたら未だ上値保ちあいということだよ。

しかしどこにそんな需要があるんだか。
原油なんかダブついてるぜ。
某電力会社なんて将来計画じゃあ、石油燃料どころか
ガス燃料もいらないって言っているもんなー

どうなるのかね

まあマンション購入にとってインフレになるかデフレになるかは
大きな影響があるのでこういう話題も許してください

[153: 匿名さん]

＞152
原油価格が上がってインフレになれば日本の不動産が上がるとは思わない。

原油が上値を更新すること自体、過剰流動性が解消されていないということ。

インフレない中でアメリカが利下げし、リスクマネーが再膨張するシナリオが
もっとも可能性が高く、日本の不動産にお金が流れ込んでくるメインシナリオ。

[154: 匿名さん]

原油・鉄価格高騰　→　新築マンション価格高騰　→　新築マンション販売下火　→　中古リノベマンション・新築木造戸建販売活性化　→　都心住居供給激減　→　住宅地地価高騰

[155: 匿名さん]

原油・鉄価格高騰・デベ利益乗せすぎ　→　新築マンション価格高騰
　→　新築マンション販売下火（いまここ）→　中古リノベマンション・賃貸活性化
　→　デベ投売り、官舎跡地供給増、相続土地（古屋付）供給増　→　住宅地地価暴落

の見方のほうが現実的かと思いますが、いかがでしょうか？

[156: 匿名さん]

＞153

言っていることは原油ではなくて日本の不動産に
金が流れてくるということ？

そして日本にバブルを起こそうということ？

もしそうだとするならなぜ日本の不動産が選ばれるの？

[157: 匿名さん]

>155
矢印の流れを無視しているね。
建築資材が高くなれば、新築のマンションは激減し、マンション業者自体が商売が成り立たなくなる。それは現状の相場でしか売れないということ。だから、高く作って投売りという＊＊なことをするのではなくて、そもそも作らなくなるということ。ただし一部の富裕層狙いの高級マンションは別。
そして一般サラリーマンの買いやすい価格帯の新築マンションが供給されなくなれば、自ずと活気が出てくるのは新築そっくりな中古マンションリノベーション市場。
また、今後売り出される官舎跡地などの纏まった住宅地は、分譲マンションを作るのではなくて、採算の合う木造住宅建売用の分譲地や、賃貸マンション、アパートなどの収益物件、もしくは富裕層専用の超高級マンションなどに変わるということ。
新築マンションが供給減となれば、居住スペースを上に伸ばすことができなくなる分、今ある居住スペースの有効活用、住宅用地の取り合いとなる。
そしてこのまま都心回帰が続くとなると、自ずと地価は上がっていくということになる。

[158: 匿名さん]

＞１５２

需要うんぬん関係なく上昇するのが過剰流動性相場

お金が余ってるから高くても買う人がいる

[160: 匿名さん]

今このモメンタムで日本の不動産に積極的に投資する人が
いるとはやっぱり思えなかったな。
これから経済が落ちていくことは確実だと思う。
それは株式相場が表しているしその中で不動産業種は
不況の最大の影響を受けるということが示唆されていると思う。

不動産のような換金率の悪いものはリスクが高いので、
買われるとしても一番最後でしょう

巷で言われているような株式相場が崩壊するとか資本主義が崩壊するとか
いうことが本当に起こるかどうかは別として世界的な不況に入ることは間違いないと思う。

ただし、一部景気を先導する指数が上がっていることは事実でこれが上離れない
ことを確認する必要はあります。
仮に世界的な不況に入ったとするならばこの不況は長引くと予想します。

日本も優良輸出企業である北米を失うわけで景気は悪くなると予想します。
更に世界的なデフレが来ることを予想します。
物を生産することが必要ないんですからね。

唯一デフレを止めることをできるのは戦争だけでしょう。

通常であればマンションも数年待てば買い手市場でしょう

[161: 匿名さん]

153さんの言っていることは意味不明だな
もしきちんと説明できるならメインシナリオとかいうものを順序だてて
説明してくださいな

加えて言うなら原油が上がっているのは過剰流動性というのは正しいと思うけど
恒常的なものではなくて利下げした一時的な効果と言えると思いますが、、、
信用収縮で特にHFは首が回らないはず。

資金繰りに窮して徐々に様々な市場から資金を引き上げていくと思いますよ

[162: 匿名さん]

日本人は自国のバブル崩壊の経験からこの手の問題には総悲観になるよね。
あれだけ無茶苦茶な金融・経済政策とって信用収縮起こし、デフレ突入した経験がある
から仕方がないのかもしれないけど。
日本のマスコミは日経新聞ですら、バブル崩壊後の日本と同じ道をたどるって論調。

でもバブル崩壊で信用収縮って余程間違った政策を取らないと起こらないもの。
1980年代からでもS&L危機、メキシコ危機、アジア通貨危機、ロシアのデフォルト及びLTCM破綻、
ITバブル崩壊と信用収縮が深刻になる危機は起きてきたが、その都度解決されている。

今回もアメリカは問題が発生してから半年で実質マイナス金利にまで金利を下げてきている。
ちなみに日本はバブル崩壊してから実質金利がマイナスになったことはない。
世界の流通通貨の６割強を占めるドルが実質マイナス金利になった影響は大きい。

リスク資産から債券にシフトしていた投資家は今、相当迷ってると思うよ。
このままインフレ率が高い水準でとどまるか、上昇するなら債券投資はリスクが高い。
当然、インフレ・シナリオの投資家は債券からコモディティにシフトする。
これがここ１カ月の動き。
一時的というより、ついに始まったという印象です。

で、信用収縮ですが、首が回らないヘッジファンドはいるし、当然市場から退出するだろう。
でもＨＦなんかより大きい自己資金を持つ投資主体SWFなんてのもあるし、下がりすぎたもの
には金が入ってくる状況で深刻な信用収縮には陥っていないというのが実感。

日本人は悲観的ですが、ドル資産で運用しているものにとっては日本の不動産は魅力的です。
GS,モルガン、GICとぽつぽつ出てきてますが、この流れは変わらないでしょう。
今後半年で株式市場で売られ過ぎたREIT含め不動産関係には買収含めいろいろな動きが
出ると思いますよ。

マンション価格動向としては、２３区は緩やかに上昇ですね。
資材、人件費高騰の転嫁もありますが、今後２、３年間の需給はタイトです。
大手４社物件に至っては完成在庫は合計で1,000戸もないと思います。
耐震偽造問題→ブランド信仰
郊外下落→都心信仰
となり、需要は底堅い。
値段が上がりすぎて買える人が減り、契約率が落ちるのは当然ですが、供給も減ってるので
問題ないでしょう。
大京が2007年のマンション供給で首位から５位に転落しました。穴吹は地方で割安物件を
供給して人気で首位ですが、２３区限定であのランキング出したら衝撃的ですよ。
完全に寡占状態です。暇な人がいたら作ってみてください。

[163: 匿名さん]

＞160
＞更に世界的なデフレが来ることを予想します。
＞物を生産することが必要ないんですからね。

知らない人は吞気だなぁ
食糧含めこれからはものが不足します
日本に良いものが入ってくる時代は終わったのです。

[164: 匿名さん]

23区価格動向板は城東ネタですぐ埋もれてしまうのでこちらにコピペ（笑）
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しかし本当に市況は様変わりしましたね。
結局、マンション・住宅価格は水ものというか、センチメント・モメンタムにかなり
左右されて形成されるんだよね。
商業不動産やオフィスは収益還元その他、もう少し金融商品に近い性質なんだけども。

値段なんてあってないようなもんで、去年の夏のほうな半ば強迫観念が強いような
売り手市場では、誰もが赤信号みんなで渡れば。。。的な値付けが横行していた。
しかし秋以降、特に今月に入ってからは業者も含めて態度が変わってきつつある。

この掲示板でも、去年の春夏はびっくりするような強気の見通しがにぎわしていたが、
いまでは良くても都心部の価格維持派が少数いる程度に。
三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
ほほえましい。

こうなると、流れはじわじわと中古市場に波及し、今買うのはよほどの実需以外は
やめておいたほうが良いという空気が支配的になっていく。

せっかく抜け出そうとした資産デフレに逆戻りしないためにも、業界は適正な価格で需要を
ある程度取り戻す努力をすべきと考えます。致命傷になる前に、、、

[165: 匿名さん]

適正な価格ってあなたが買える価格ってこと？

[166: 匿名さん]

＞三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
＞ほほえましい。

おいおい、三鷹の話、都心スレに持ち込まれてもな。
都心の市況は変わってないよ、むしろ強気だぞ。

[167: 匿名さん]

>166

失礼、そうですね。三鷹は都下でした。ただ、都下でもそれぐらい吹いていた人がいたぐらい
相場はヒートアップしていたのが去年だった、ということが言いたかっただけです。

超都心、３Ａは暴落したりすることはないというのは同感です。
でも、当面は強気、というわけにはいかないのではないでしょうか。
実際、個別の物件をまわっていて感じる実感ですが。

[168: 入居済み住民さん]

下落率の違いだけで、都心も間違いなく下落してます。

３Ａでも感覚的には半値のものすらあります。

強気の人は金融庁の総量規制の実態を知らないんでしょうね。かわいそうに。

売買契約結んでから、ローン不調を理由としたデベ・ファンドの解除が山のようにあります。

大手仲介・信託銀行の仲介部隊は今期ボロボロです。

[169: 匿名さん]

金融庁の不動産融資に対するスタンスは去年の秋から変ってますよ。
情報遅くないですか？
資産査定も去年の検査からやってないですから。

貸出減ってる大手行はＬＴＶ次第ですが、蛇口を緩めてます。
自分のとこが借りれないのは、そういう見方されてるってことだけで
全体が締められているいる訳ではないです。

何に対して半値かわからんけど、
あるのなら半値になった３Ａ物件紹介してください。

[170: 匿名さん]

六本木ヒルズB,Cが半値で坪500万なら私が買います。（2億まで）
感覚的な話ではなく現実を伝えてください。

[171: 住まいに詳しい人]

>>162
>２３区限定であのランキング出したら衝撃的ですよ。
>完全に寡占状態です。暇な人がいたら作ってみてください。

暇なのでつくってみました
　
　

2007年　23区事業主別供給戸数　総数＝16,427戸

*1位　三井不動産_＿＿＿1,315.0
*2位　三菱地所＿＿＿＿＿954.8
*3位　東京建物＿＿＿＿＿773.1
*4位　藤和不動産＿＿＿＿563.4
*5位　コスモスイニシア___＿561.5
*6位　野村不動産＿＿＿＿554.0
*7位　ゴールドクレスト____＿511.0
*8位　大京＿＿＿＿＿＿＿502.0
*9位　住友不動産＿＿＿＿456.0
10位　エフ・ジェー・ネクスト__＿＿435.0
11位　積水ハウス＿＿＿＿390.0
12位　ダイナシティ___＿＿＿357.0
13位　大和ハウス工業＿＿348.7
14位　オリックス不動産__＿320.4
15位　モリモト__＿＿＿＿＿312.0
16位　日神不動産＿＿＿＿306.0
17位　セントラル総合開発__270.3
18位　菱和ライフクリエイト__262.0
19位　伊藤忠都市開発＿＿254.7
20位　有楽土地＿＿＿＿＿211.7

※共同事業の場合は供給戸数を事業主数で割り
１社あたりの供給戸数を使用した
　
　
　
トップ３社でシェア18.5％、トップ10社でシェア40.3％
寡占という程ではない

いかに素人の直感はアテにならないかつうことだね

[172: 匿名さん]

>171
グッジョブです。
上位はやっぱりメジャー７。ゴクレは勝どき、積ハは井荻のウェイトが大きそう。
23区と言っても外周区のウェイトは大きいし、FJや菱和みたいなワンルーム業者もいるので、
戸数的には大手の寡占とまではいきませんね。

[173: 匿名さん]

何がメジャー７だよ。
コスモスなんとかなんて知らないぞ。

[174: 匿名さん]

ワンルームデペは論外だし、グループ企業別に考えれば、
やっぱり寡占状況だよ。

[175: ご近所さん]

170さん　

六本木ヒルズB,Cが半値で坪500万なら私が買います。（2億まで）

ってそんなに安けりゃまた森が買い戻すよ

あなたね
そんなに下がるわけないでしょうが分からないの
第二六本木ヒルズができるかもしれないのにその資産価値は増えるだろうが下がりはしない場所だよ。
それが坪５００万なんて＊＊にしすぎですよ
その感覚直さないと優良物件を一生買えないよ