パークスクエア南品川

[管理人]

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できるよう、eマンションでもサポートして参ります。
ご利用は無料ですので、お気軽にご利用下さい。

なお、既に入居が始まったり、販売が終了している物件につきましては
登録制の住民板をお勧めしておりますので、そちらをご利用下さい。

[2: 匿名さん]

50年定借というのが気になる。ただ安いのは間違いなさそう。駅から近いし。

[3: 匿名さん]

>>2 定借じゃなく、普通借地だぜ。ここ。

[4: Ｎ]

定借と普通借地の違いって何ですか？

[5: 03]

>>4 俺もようわからんのだよ。ということで3/25に聞きに行ってきます。

[6: 匿名さん]

ここって、1Fはスーパーなの?

[7: 匿名さん]

私も3/25行きます。1Fはスーパーです。安いといいなーー。

[8: 匿名さん]

普通借地は、通常は更新ができます。
更新料がかかりますが、契約期間が終わっても、価値がゼロになるわけではありません。
戸建てではよくありますが、マンションの場合はどうなんでしょう？
煩わしいだけな気がしますね。

[9: 匿名さん]

行ってきました。価格はかなりお安めです。

借地料は月1万〜2万円程度(専有部面積による)とのこと。
固定資産税と大きく変わらないわけで、あまり問題にはならなそうです。

駅前30秒という立地があの価格で変えるなら、買いかなぁ。

良い点：
　・駅前３０秒の立地
　・１Ｆがスーパー
　・１Ｆ→２Ｆにエスカレーター設置
　・７１平米で４０００万円台後半からの価格設定
　・リビング側アウトフレーム逆梁
　・ハイサッシ

悪い点：
　・東向き
　・西側鉄道
　・周辺反対運動
　・直床
　・廊下側梁の出っ張り
　・普通借地である点（借地料的には問題なさそうだが、イメージ）

はぁ、悩むなぁ。

[10: 匿名さん]

私も本日行ってきました。
再来週にはＭＲがもうひとつ増えるみたいですね。

先週にＰＣＴを見たせいか、こじんまりと感じました。
ただ、１Ｆのスーパー（京急ストア？）や無駄な共用施設がないのはいいですね。

管理費等聞き損ねましたが、どうなんでしょうか？

[11: 匿名さん]

ここってお墓が近くにあるよね？
それが気になるなぁ。

[12: 匿名さん]

あの１階から２階に向けてのエスカレーターってどうなんでしょうね？住んでしばらく経ったらめん
どくさく感じないかなぁとちょっと心配です。一階のスーパーはほぼＯＫスーパーで決まりっぽかっ
たですよ。管理費とか色々細かいところはまた次回説明します、といって今日の説明会は足早に終わ
ってしまいました。

[13: 匿名さん]

１FはＯＫスーパーのようですね。

スーパー入り口が結構混雑したりしないでしょうかね？

[14: 匿名さん]

>>10
無駄な共用施設がない点は高評価ですね。

>>13
入り口は完全に別々になっているのであまり気にならなそうですよ。
我が家は1F OKスーパー という点についても高評価です。

問題はやはり東向きという点、そして廊下側の梁ですかね。

なお本日参加されなかった方のために説明すると、
地主は西側にある海晏寺。
もともとは東芝電池の工場だったそうです。

東芝電池が持っていた借地権を住友不動産が購入し、
マンションを建てたそうです。

海晏寺 http://www.ne.jp/asahi/hon/bando-1000/tam/tama/meg/m010/m010t.htm
東芝電池 http://www.tbcl.co.jp/

[15: 匿名さん]

補足です。
東芝電池があったということで、土壌汚染はあったようです。
東芝電池が土を入れ替え、その後で住友不動産が権利購入したそうです。

[16: 匿名さん]

今日モデルルームがもうひとつ出来るそうなので再度行ってきます。
スーパーは京急が頓挫したのでOKスーパーになったそうですね

[17: 匿名さん]

[18: 匿名さん]

１階がスーパーで、ゴキブリとか出ないんでしょうか？
心配です。

[19: 匿名さん]

>>18
ゴキブリもそうだけど、放置自転車・ポイ捨てゴミ・臭気とかすごく気になるだろうなぁ。
OKストアがそこまでキチっとやってくれるとも思えないしなぁ。

[20: 匿名さん]

でも、直床を選んだことは生涯後悔するんだろうな。

[21: 匿名さん]

すいません、直床ってそんなに駄目なんですか？
うるさいとか？
モデルルームでの説明も直床などは一切説明してませんでしたが・・・

[22: 匿名さん]

管理費が20000円くらいみたいですね。
駅前、スーパー1Fで管理人（警備員？）2名体制必須のためだとか。
うーん、ちょっと管理費がネックかもですね。
タワーマンション並み？

[23: 匿名さん]

MR見に行ってきました。駅近で期待してたんですが、
子供が小学生なので、ベランダの造りが登って転落しそうで怖いので、あきらめました。
みなさんは、気になりませんでしたか。

[24: 匿名さん]

私たちもコレは・・・(汗)気になりました。
お子さんがいる人はみなさん口々に危ないかも・・・・と言ってましたよ
オトナだけのおうちは良いんですけどね

[25: 匿名さん]

[26: 匿名さん]

[27: 匿名さん]

ローン審査の紙、昨日貰いました。
まだ決めかねてるんだよな・・・

[28: 匿名さん]

排気ガスについては石原都政になってから規制が厳しくなり
年々改善されています。幹線道路沿いの空気もマシになりました。
あと今春たしか規制がまた一段と厳しくなったはず。

[29: 匿名さん]

【購入意志の無い方からの否定的な内容の投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

[30: 匿名さん]

今日正式価格発表会ですよね？いった方どうでした？

[31: 匿名さん]

イマイチ人気が無いみたいですね・・・、
優先分譲住戸一日限りの受付だったんだけど

[32: 匿名さん]

こんな物件ありましったけ？
スレがある以上、あるんでしょうけど。

[33: 匿名さん]

>11
前向きに捉えればお墓がそばにあるということは、
その土地の部分は抜け感が保障されるということかな？

[34: 匿名さん]

＞３２
京急の青物横丁駅前にあります。

[35: 匿名さん]

直前に低層階値上げした。これじゃ借地のイミない

[36: 匿名さん]

DM来たけど本当に成約してんのか？

[37: 匿名さん]

高いねここ・・・。借地なのに・・・。

[38: 匿名さん]

この板盛り上がらないな〜。

[39: 匿名さん]

なんか、マズいよね。激しく不人気な模様。
同じ時期に発売した品川シーサイドレジデンスは結構好調のようなのにね。

利便性とかは絶対こっちの方が上なのに、何がいけないのかな〜。

[40: 匿名さん]

あまりにも京急の線路に近いのと、周りの反対運動、土壌の問題、駅の下にパチンコ店と
色々問題が多いからではないでしょうか？
初めから賃貸としてやってれば良かったのに。

[41: 匿名さん]

何か進展はないですか？

[42: 匿名さん]

ここは売れてるでんすか？上層階は売れているようでしたが。

[43: 匿名さん]

2割くらい値下がりしたら買ってもいいかな。
あと駐車場高すぎるのでどうにかしてほしい。

[44: 匿名さん]

駐車場、管理費高いし、借地代もかかります。かなりランニングコストがかかりそうですね。

[45: 匿名さん]

物件ＵＲＬはこちら。
http://www.ps-minamishinagawa.com/

[46: 匿名さん]

１ヵ月以上書き込みがないですね。

建物はだいぶ出来てきていますが、最近は住宅情報マンションズにも、
広告が載らなくなってしまいましたねぇ。

【不適切な内容が含まれていましたので一部を削除させて頂きました。管理人】

[47: 匿名さん]

今日、ＭＲ見てきました。
あまり、人はいませんでした。
営業さんに聞いたところ、次期の販売は来年になると
いってました。今は、一部の先着順のみの販売です。
ただ、建物の躯体はかなりできている模様です。
そのときには、メニュープランや面材の選択はできそうにもありません。
価格が高くても許される来年を待ている感じでした。
担当の方も、年明けの価格は改定され、上がるといってました。

[48: 匿名さん]

海側の有楽土地の物件と比較してどうですか？

[49: 匿名さん]

品川シーサイドのことですか？
１１/１１で最終期締め切りのはずです。
駅からの立地は南品川の方が良いですが、
価格も含め、他は向こうのほうが良かった記憶あります。
両方、一応検討したものより。

[50: 匿名さん]

パークスクエアってシリーズは住友の中では安い物件というイメージがあるんですが
ここはそこそこ高いですしエントランスなんかも凝っているように見えますね。

[51: 匿名さん]

現在近所に住んでますが、青物横丁駅への往復がお墓の横を通りますよね。
朝はまだ良いとしても、夜は・・・
またあまりにも線路に近く、第一京浜も24時間車が通ります（この辺朝は大渋滞です）。
当然洗濯物を干すどころか、窓を開けることはできないと思います。

結局臨海線側の方が（運賃は馬鹿高ですが）便利ですし、最近はぐっと環境も良くなってきましたよね。

[52: 匿名さん]

かなりの地元反対運動ですね。
旧東海道にズラッと看板が並んでます。
やっぱり、こういう反対運動があると買いにくいんでしょうかね。

[53: よろしく]

この周辺に住んで22年になりますが
反対運動がある＝皆、思い入れのある土地、歴史を重んじる
と捉えて、今日決めました。
港、品川、大田と40件ほど見ましたが
何かがあっても貸して、十分まわせる物件だと思いますよ。

[54: 匿名さん]

”よろしく”さん、営業の方ですか(^^;)

賃貸にしてまわせる？
この管理費と駐車場代で？

[55: よろしく]

あ、営業じゃないです。ほんとに（職種は営業ですが、別業界です(^.^)）
車ってそんな必要ですか？この場所でも
まぁあるに越したことないですけど・・
そばのジャスコでの駐車待ちみてると　うーん
自転車とバイクで十分かな　と

この物件の不人気さは
”借地権”という言葉のひびきに負うところが大きいのでは・・
という気がしています。
なので賃貸派には別に不利な条件はないかな　と

[56: 匿名さん]

これだけマンションが大量に供給されると賃貸で貸そうと思っても
いずれは家賃が下がって不採算となる可能性が高いと思うんですけど。

[57: 匿名さん]

別にケチを付けるつもりも荒らすつもりもありません。
でも自分が借りるとして、この物件借りたいですか？

駅が近いといっても京浜急行です。品川まで行って乗り換えです。
線路も近すぎますし周りはお墓ですよね。買い物には青物横丁の商店街ですけど、結局ジャスコに行くことになるでしょう。
それなら海岸通りの向こう側にしますね。品川シーサイド近くが便利です。
極端に安ければ別ですけどね。

[58: 匿名さん]

すいません、57です。
投稿後読み直して、ちょっとキツイ感じがしますので補足します。

私もこの付近に20年以上住んでいるので、自分の思いを書いてしまいました。
この物件を否定しているわけではありません。

[59: 匿名さん]

えー自分は品川シーサイド近くの物件契約者だけど、京急ってそんなに路線としての価値低いの？
一応浅草線経由で日本橋方面とかもいけるし。
その基準だと山手線以外は全部×って気がするんだけど・・・。
りんかい線の方がずっと不便だと思うんだけど、そうでもないのかな？
分譲と賃貸じゃ基準が違うのかな？
ただここは以下に駅近とはいえ割高な感じはするね。
あと、収納スペースが少ない気がする。

[60: 匿名さん]

京急、結構便利ですよ。
特に青横は快速以外は停まりますし。
りんかい線はホームまでの距離と運賃がネックですね。
それはいいとして、この物件　今でも高いと感じるのに
来年はさらに高くなるのかなぁ
MRはあいかわらず閑散としてるのに・・・
シーサイド側が家族向けなのに対して
いまいち中途半端な感じがしますね。

[61: 匿名さん]

今でも売れてないのに高くなったら売れないでしょ。
3割減になってから動くかどうか考えます。

[62: 匿名さん]

3割減はありえないでしょう・・
それなら住友が賃貸にするかな　と

[63: 匿名さん]

なんでもかんでも売れなきゃ賃貸って感じだけど、ファンドも賃貸だし、
賃貸の需要も無尽蔵ではないので。

[64: 匿名さん]

借地権だから売るとき苦労するかもしんないけど
一生住むと考えるなら割り切れる物件かもね
利便性、地盤や町の歴史などシーサイドなんかよりよっぽどいーし
シーサイドはジャスコ頼みという点で
30年後はなんだか八潮（ここはダイエーか）がダブってしまうね

[65: 匿名さん]

シーサイドはジャスコ頼みといっても、初めから何もないここよりはずっといいのでは？
駅から近いという利便性（近すぎる？）はあると思うけど、それ以外はどうもねぇ。
賃貸にしても長期的にみてペイできる物件だとは思えないので住友は何が何でも売り切らないとと思ってるんじゃないかな？初めの設定価格からして予想より２〜３割強だったので、「ああ、これは苦戦するだろうな〜」って思ってたら案の定だった。
３割減はありえないとおっしゃる方もいますが、じゃあ、この物件が１割減で売れると思いますか？
私は２割減でも動けないです。

[66: 匿名さん]

２割減でも動けないではなく、３割減でも買えないの意味でしょ？！

[67: 匿名さん]

>>66
この物件についてはね。

[69: 匿名さん]

一階にＯＫストアが入りますけど・・・・
１０時までやってる。

[70: 匿名さん]

単なる安売りスーパー・・・（でも助かる）
成城石井みたいな路線じゃないところが青横らしい
確か店舗は5年くらいの契約だと思うが
いずれにせよ来客用の自転車置き場があまり確保されていないのがネックじゃないか？

[71: 匿名さん]

ここって、本籍移して問題ないとこなんですか？
ちょっと微妙な地区なので気掛かりです。

[72: 匿名さん]

港区から越してきましたが
大井競馬場があるので（？）住民税が他の区に比べて安いかも
あと、田園調布や羽田などのギャップがある大田区などに比べると
どの地域も品川区って平均的かな　と思います。
大田区に引越した人からは、子供がいる人は医療費や学校選択などの面で
品川区のが優遇されていた　と言っていました。
参考になれば・・・

[73: 匿名さん]

借地権って先払いの賃貸とどう違うのか良くわからん。

[74: 匿名さん]

昨年早い時期に購入しました。PS南品川のごく近くに通算１０年住んでいますが、近頃活気溢れる町になりつつある青物横丁の住み易さを痛感しています。毎日現場横を通っていますが、昨年暮れ、高い塀が取り払われ、クレーンも外されて、外観がよく見渡せるようになりました。想像していた以上にバルコニー側の敷地に広い空間があり、ガラス張りのアトリウムもきれいでした。当初、周辺の反対の看板が気になりましたが、工事妨害などもなく、町内会の方々はマンション住民をwelcomeの姿勢だそうで、入居後のトラブルなどもないようです。品川や羽田が近く出張の多い主人には非常に便利です。駐車場は周辺の価格と同じなので、せめてもう少し安ければと思いますが、駅まで１分に住んで車はいらないかな？住友さんにレンタカー会社との提携など考えていただければと思います。まわりはお寺だらけなので、お墓も当然ありますが、古い由緒あるお寺が多く時々お祭りがあって地域住民や学校、商店街もまきこみ非常に賑わいます。シーサイドのビルに入る企業も多くなったので通勤時の人通りも多いので、静かな環境をイメージしていたり、下町のお祭り好きな環境が嫌いな方は無理かも。

[75: 匿名さん]

＞借地権って先払いの賃貸と
マンションに資産性を求めないのであれば確かに同じかもしれないですね。

所有権に対していろんなリスク
・売りずらい
・（銀行ローンを）借り換えずらい
・50年の間に売主が倒産した場合の地代等の管理はどうなる
・大規模修繕時の住民の意思統一が図りにくいのでは
・（ここの場合）地主が複数いるらしいのでいろいろ不安
等々、上記に見合うだけ安ければいいんですけどねぇー

いずれにせよ、
今不動産を買う＝
・金利の上昇を前提に考える
・マクロ的には地価は下がる
・立地的に建物部分の減価がここは激しい
こういったことを考えないと
普通のサラリーマンの場合
「不動産を買ったら、資産運用はそこで終わり」が基本ですからね
（株式投資なんかの額とは違って、まずリベンジ不可）

長くなりましたが、
私個人は（資産価値が上がる特殊な地域は別にして）
ここのような下町に住むなら賃貸かな　と思ってます。

第一京浜からの排ガス壁として
一番ほくそえんでいるのはイトーピアかもしれんですね・・

[76: 匿名さん]

>大田区に引越した人からは、子供がいる人は医療費や学校選択などの面で
>品川区のが優遇されていた　と言っていました。

そうですか。
私は大田区から品川区に越してきたので、区民税も上がったし、福祉の面でも大田区の方がだいぶ良かったと思いますけど。
ただ、区立小・中学校に関しては品川区は進んだ考えがあって、学区を越えて選択できたり、いろいろなことをやってます。

区の財政だけで言えば、赤字の大井競馬があっても何にもならないですよね。しかも23区共同で運営していますし。（文京区と品川区だけ分配が少し多いはずですが）
大田区はなんといっても羽田空港がありますから。大田区主催で花火大会をやるぐらい予算は充実してますよね。

[77: 匿名さん]

近くのオフィスビルで勤務しております。最初はへーここにマンションできるのかぁぐらいで、ぜんぜん気にしてなかったんですが、だんだん出来てきたら、会社近いし、駅近いし、品川区の物件にしては安いので本気で購入検討しようか迷ってます。
でもやはり、東向きがネックで。。。今の季節、昼の12時前にはもう日が当ってません(>_<)
それに眺望が良いわけでもないし。
ちなみに毎日通ってますが、横のお寺は別に気になりません。
塀が高いし、夜でもオドロオドロしいことはないです。

[78: 匿名さん]

＞安いので
頭金をドカッと入れられる人はいいとして
10年後の残債と売値を考えると私は怖くて手が出せませんでした。。。特にこの物件は

[79: 匿名さん]

その後、この物件は売れたんでしょうか？

[80: 匿名さん]

マンションに限らず何事もそうだけど、自分でしっかりと判断できる人が購入を決めてますね！

[81: 匿名さん]

この物件て5月入居で192戸もあるのに全然購入者の話聞かないんですが、なんでかな？
借地権付きって時点で眼中無しってことなんでしょうか？

[82: 匿名さん]

聞いた、聞けてところで、買えない、買わない者にはという事だと思います。

[83: 匿名さん]

買えない、買わない人にはと言う事でなのではないかな？

[84: 匿名さん]

買えない、買わない人にはという事ではないかな？

[85: 匿名さん]

Re:81さん。

本掲示板をざっと見て、の所感ですが、
借地権をはじめとした否定的な意見がけっこうあるので、
購入したとしても書きにくいのではないかと思いました
（もちろん、否定的な意見の中にも価値のある意見がいっぱいあることは十分理解しています）。

一生に一度の大きな買い物をしたのに、
みんなに叩かれちゃったら悲しいし腹がたっちゃうから書くのヤメよ、みたいな。

[86: 匿名さん]

あるレベル以上の人間は自分の考えがしっかりあるので人の意見や考えは余り関係ないのではないかな？　一生に一度でない人もかなり居るだろうし。
一番大事なのは自分にとっていいものはいい、それだけではないか？　だからいちいち買いました云々は述べないのではないか？

[87: 匿名さん]

この物件を買う人があるレベル以上の人間だってこと？
他の活発に議論されている物件に比べてもこの物件が特段レベルが高いとは思えないのだが。
むしろ議論に値しない物件という印象を受ける。

[88: 匿名さん]

人間いじめだけでなく、NO87のようにマンションいじめもいるのですね！

[89: 匿名さん]

京急は便利　下町は良い　シーサイドと違って歴史もある
でも買わない・・・
この町に住んでますけど
一生住むとしても　（万が一）住めなくなった時のことを考えると
資産ではなく負債に転じる可能性の高い物件よりも
武蔵小杉あたりの　値崩れの少ない物件にするでしょ　たぶん

[90: 匿名さん]

No87は人間のクズです。

[91: 匿名さん]

89さんの言うとおり
資産形成という点ではちょと　というか思い切りひきますね（そもそも物件価格＆管理費等ランニングコストが高い）
ここを35年くらいのローン組むのはちと怖い
金利も上がるそうですし
せめて1/5位の頭金入れられて　サラリーマンじゃないならいいのでは？
ってそういう人はここは買わないか...

[92: 匿名さん]

む
いわいるファイナンシャルリテラシーってやつですか？

このスレ見るのやめた

[93: 匿名さん]

91さんは青物横丁が武蔵小杉よりも値崩れするとおっしゃっていますが、そうでしょうか？
あれだけタワーが乱立する武蔵小杉の物件が、青物横丁の物件よりも将来値崩れしないとは、ちょっと考えにくい気がします。
イメージ悪いんですかね？大井町周辺って。

この物件は借地権付きなので、話は別なのかもしれませんが。

[94: 匿名さん]

↑
93です。間違えてすみません。91さんではなくて、89さんでした。

[95: 匿名さん]

また、しつこくチラシが入ってますね。
新規に50戸が販売開始＆前期分（戸数不明）は先着順だそうです。
明日は日曜だし、暇つぶしにモデルルームでも見てこようかなぁ・・・

[96: 匿名はん]

ここって駅１分なのになんでイケテナイんだろうね？
かくゆう自分もＭＲ言ったことはあるが検討外。

借地権、全体的なグレード、南お墓、利用駅青物横丁、
南が品川シーサイドのため海があるのに海が見れない、つまり海近くのデメリットばかり。
電車沿い、電車の先は国道沿い、反対運動、土壌汚染
売れないまま相当来てるので、間取りや色合いの変更が不可

どれが決定的ってんでもないけど、積み重ねかなぁ。
つか、上記の割りに、値段もそこそこ高いし・・・・
ここまできたら、７５平米で３５００万円ぐらいにしてくれんものか？

[97: 匿名さん]

どうせ、住不だろ。東建同様、この2社は止めときなさい。FROMこの2社の内情をよく知るものより。

[98: 匿名さん]

でも内情を知ったらどこのも買えないと思うけど。
不動産業界に限らず、企業経営をやってる以上、きれいごとで済む訳もないし。

あとそもそも内情を良く知った人がその立場を利用したコメント・アドバイスを出すのって、
コンプライアンス上ご法度であるインサイダー情報の濫用に該当するんだけど。

[99: 匿名さん]

97なんてはったりでしょ。あ、被害妄想か？

[100: 匿名さん]

はったりというか、騙りでしょ。ほんとだったら98さんが言ってるようにもっと問題だけど。

[101: 匿名さん]

>ここまできたら、７５平米で３５００万円ぐらいにしてくれんものか？
この場所で７５平米３５００万ですか。。。
確かに５０００万は高いですが、借地権付きとは言え、今の市場じゃありえないでしょう。
京急特急停車駅の徒歩４０メートルですから。住居のグレードも決して低くないと思います。

結局、青物横丁という中途半端な場所（大井町も使えるし、十二分に便利ではありますが）で普通借地権付き、将来の資産価値がどれほど保たれるのかわからない不安が、この物件が敬遠されるほぼ唯一の原因なのではないでしょうか。