品川タワーレジデンス

[契約済みさん]

品川タワーレジデンス契約者専用スレです。
色々と情報交換していきましょう。

所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分
　　　都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道株式会社、京阪電鉄不動産株式会社
設計・施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329220/

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[69: 匿名さん]

凄いことに。
本当にこのマンションの目の前が中心ですね。
新駅、品川駅両方とも5分以内になりそうですね。
品川駅北口ができ、広場まで設けられる。
しかもデッキで繋がる。
このマンションは大正解ですね。
全国で一番良い立地ではないでしょうか。

[70: 匿名さん]

>>67さん
ありがとうございます。

なかなか北口の記載が見つかりませんでした。
6．まちづくりの誘導の方向（個別地区編）～7．実現に向けた進め方
P.64 の図に北口広場と記載がありますね。
このページ以外で北口について新設することを記述しているところはございますか？

[71: 匿名さん]

品川駅北口が具体化に向けて動き出しますね。うれしいですね。

[72: 匿名さん]

田町品川辺りに住んでますが不動産やデベ結構動いてますね。家の近くに営業マンがよく来ます。

[73: 匿名さん]

品川駅北口は、ホームを延長して環状４号線あたりにできると思ってました。
そこに南北方向の歩行者デッキもつながり交通結節点になると思ってたんですが。
山手線、京浜東北線ホームが東に移設されるので、高輪口経由よりホームまでの時間は多少短縮されるでしょうけど、出入口までの時間短縮はあまりなさそうですね。
北口広場は図を見ると線路の上にまたがっているように見えるので、２階レベルなんでしょね。

[74: 匿名さん]

＞70
お待たせしました。
P29　駅前広場機能の分担
P34　図
P40　図
に記載があります。

北口広場に高速バスターミナルを作るようですから、環状4号に出やすいよう
２階になるでしょう。

P34図を見ると、デッキずたいに歩いて１本目のビルに入って１階に下りで国道１５号に出て
環状４号付近で横断してマンションに向かうのが近そうですね。

[75: 匿名さん]

しかし　本当に祝杯もんだね。。
こんだけ社会資本がこれから２〜３０年単位で巨大に積まれていくその　真ん前を買ったわけだからね。
勝負してよかったなあ、本当に。

[76: 契約済みさん]

坪どのくらいまで上がると予想しますか？坪４５０くらい？

[77: 匿名]

コピペ from グローヴタワー３

５月のＳＵＭＯに発表された資産価値の落ちない街ランキング
ＰＢＲ　＝　中古マンション平均価格　÷　過去１０年の新築マンション平均価格
によるランキングだと、

「資産価値の落ちないランキング」
１位　表参道　１．４１
２位　品川　　１．３１
３位　田町　　１．２６
４位　白金高輪１．２３
５位　赤羽橋　１．２１
６位　虎ノ門　１．２０
７位　秋葉原　１．２０
８位　西新宿５丁目　１．１９
９位　勝どき　１．１８
１０位　白金台１．１７

[78: 匿名さん]

開発エリア内にマンション３棟建つそうですが、外国人向けとか用途を限定
したものになるでしょうね。でもデベロッパーはどこがやるのでしょうか。

[79: 匿名さん]

＞75
社会資本さん、投資の先見性のセンス高いですね。

[80: 匿名さん]

マンション購入では　湾岸に目が言ってる人が多いけど、これから１０〜２０年で最も化けるのは　品川　田町　近辺と　よんでましたからね。豊洲　有明　勝ちどき　といった　場所と違って供給量が限られるから。　長期的な資産価値の維持という意味では　かなり確度が高い地域。　例の再開発地域にオリンピック前後にはマンションが供給されるという報道があって皆さん、将来の供給ダブつきなど気にされるかもしれないけど、そこに出る物件は超高級もので　しかも場所的には超レア。とんでもない価格がつく。それでも　間違いなく富裕層や外資のとりあいになって瞬間蒸発系だと予想できます。　この物件は　その頃には１０年落ちの中古だけど　むしろ　ツレ高気味の中古価格になって、皆さんの買値からすれば　いい感じで　資産価値が維持されるだろうと勝手に予測してます（笑）　あわてて売らなくても　じっくりもっていれば　１０年単位でいいことあると思いますよ。個人的には。

[81: 匿名さん]

皆さんおめでとうございます。
来年が楽しみ、と言うかリニア大阪延伸までずーーっと楽しみが続きますね。

しかも、今月中は、住環境で不安な事やもっと良くしたい事を東京都へ直訴できるので
どしどしメールしましょう。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm

[82: 匿名さん]

浮かれていて大丈夫？みなさん。
１つ気がかりなことが私には見えます、、、

６４ページの図を見ると、第一京浜拡幅ってなってますよね。しかも陸側に拡幅のようで、このマンションの前を太い線が引いてあります。これって大丈夫でしょうか？立ち退きだのなんだのもめたり、このマンションの部分だけ国道に突き出して慢性的渋滞になったり、めんどうなことになりませんかね。三井不動産から説明ありましたか？

[83: 匿名さん]

高輪口広場の整備に伴う渋滞対策のためもあっての15号線の拡幅なので、普通に考えると拡幅されるのは次の交差点まででしょう。
歩道橋あたりに高架で4号線も延伸してきますし、そこに交差点ができるでしょう。
15号線東京方面の一番左側の車線は左折専用になると思います。そして交差点を過ぎると道はまた狭くなると思います。

いずれにしろ立ち退き云々は常識的にありえません。

[84: 匿名さん]

＞83ですが、訂正です。
左折専用とは限らないかも知れません。

[85: 匿名さん]

>>82 さん

拡幅計画も環状４号線も、このマンションが計画される前からあった計画なので
もし拡幅道路予定地に敷地が引っ掛るなら、これほど大きな建物の建築許可は下りないはずです。

また、東禅寺へ向かう道の北側のビル（SOCビル）も建ったのはかなり最近です。
これらの状況証拠から察するに、>>83 さんが仰る通り、
拡幅は歩道橋(三徳部品の辺り)までで、以北へは車を流入させずなるべく環４へ逃がす方策なのでしょう。

ただリスクは確かになくはないと考えます。
歩道橋近辺以南の拡幅工事だけが行われて環４の用地買収が上手く行かなければ、
>>82さん御心配の通りここがボトルネックになってしまいます。

しかし、もし万が一立退きになっても、それは市価と同水準あるいは＋α(立退料)で売れるってことなので
損はしないでしょう。

[86: 匿名さん]

全く問題ありませんよ

[87: 匿名さん]

高輪、タワーマンション、新開発と来たら買いですよね。
正直、1000くらいケチる方々はここ買わないはず。
期待しましょうよ。

[88: 匿名さん]

都市計画地図できちんと確認すべきですね。というか三井不動産が正確な情報を見せるべきです。

同様の事例で言えば、半年ほど前、大田区の国道１５号沿いの新築マンションを見に行った際、
拡幅のことを図面に描いて透明ケースで閲覧できるようになってました。

その物件の場合、エントランス前に配置された植え込みと自転車置き場にバッサリと拡幅の線が
入っていました。拡幅後は国道の歩道に直に接する形のエントランスに。
３Mほど道が敷地に入り込む図だった。
「すぐには拡幅はないし、あってもその時の管理組合で自転車置き場の移設先を話っていただく
ので、デベが現時点であれこれ言う部分ではありませんが・・ま、可能性がゼロではなく、都の
計画が存在するいということです。」というコメントでした。


「ここ広いですし、拡幅あっても海側ですから。。線路と国道の間に建つビル群を取り払って
道幅広げるでしょう。」
これが、今回私が三井不動産から受けた説明でした。ガイドラインの図が違っていたもので。。

[89: 匿名さん]

現状で、歩道の淵からエントランスまで何メートルの設計だろう？どなたかわかりますか？

[90: 匿名さん]

ここは歩道に対して斜めに建っているので、歩道からの最短距離地点はエントランスではなく、東北角。
目測で申し訳ないが、歩道から東北角までの距離は
間取り図パンフレットの１頁を見る限り１メートルも無い様に見える。
本当に山側に道路拡幅の計画があるなら、その実施をするにはこの建物を潰さざるを得ないよ。

現実には>88氏の後半の三井不動産担当の説明の様に、道路拡張するとしても海側としか思えない。

疑う人は>88氏の言われるように都市計画を精密に確認するしかないが、
自分にはこの状況で、数十年内に本物件を取り壊して山側へ道路拡張するとは思えない。

[91: 匿名さん]

建築許可が下りているので大丈夫なのだろうが、建築許可を出す部局と都市計画作る部局は違うんだろう。
リンケージ取れてるのか不安だ。
現況優先となれば、都市計画があるからと言ってすぐどけとはならないだろう。根拠はないが少なくとも４７年間は安心か？

[92: 匿名さん]

>>82
そもそも15号の拡幅は4号迄ではないでしょうか。
p64を見ても4号迄グレーで拡幅されていますが。
どの線があるのですか？
マンションの前に道路後退の計画はありましたっけ？

[93: 匿名さん]

高輪二丁目交差点先の都営アパートはすでにセットバックしてあるけど関連性はあるのだろうか。

[94: 匿名さん]

道路の拡幅計画の話は　担当者から聞いたけど　レクサスのあたりとか　環状４号までという説明だった。　マンションの敷地がもし該当するなら　建築許可なんて常識的におりるわけないし、薄いにしてもそういう可能性がちょっとでもあるなら　それを重要事項で説明しないようなチョンボを三井不動産がするわけないと考えますが。　もし実際にそんなチョンボするなら　販売サイドを訴えることも、可能だし、全然問題ないと思う。。

拡幅後　渋滞が生じるとか　そんな　都市計画だったら　そもそも　やる意味ないでしょ。

まあ、浮かれすぎずにその辺りよくみておく必要があるとは思いますけど、常識的にアリエンと思うけどな。

[95: 匿名さん]

陸側には広げられないでしょう。
拡張した場合、道路の目の前が保育園になってしまうし。

[96: 匿名さん]

品川駅街区地区および車両基地跡はJRと京急の土地で、今後ほぼゼロから開発されます。１５号線拡幅のための用地はそっち側にいくらでも確保できます。
住宅地側沿道は様々な地権者がおり、激しい反対を受けるのを承知の上でセットバックさせるというのは必然性が全くありません。
目の前の歩道は街路樹が植えられ、整備拡幅されるかもしれませんが、それにに伴う車道の減幅は反対側の用地確保により解消されるはずです。

[97: 匿名さん]

品川駅に北口ができる予定のようでさらに駅近バンザイ！
中止など大きな計画変更がないことを祈るのみですね。

この北口辺りに高速バスターミナルができるようですが、
夜中や早朝うるさくならないで＆バスはハイブリッドかEVで！

[98: 匿名さん]

北口が出来ても徒歩分数ほとんど変わらないですよ。北口は２階だし。過去スレ参照です。

[99: 匿名さん]

現状でもお向かいが高速バスターミナルだけど、道幅が広いので騒音などの問題はないと思う。
品川駅北口がバスターミナルになれば、むしろ現状より高速バスターミナルが物件から遠ざかることになる。

[100: 匿名さん]

>>98
1分くらい縮まる気がするのですが、なぜ変わらないのでしょうか？
見解を教えて頂けますでしょうか。

[101: 匿名さん]

>>100
９８さんではありませんが、
現在の駅舎のすぐ北側に出入口ができた場合は、マンションから北口までの距離は高輪口までの距離とほとんど変わりません。2階に上ることを考えると時間は伸びる可能性もあります。
ホームが北側に伸びて、延伸してきた国道4号線辺りに出入口ができるといいんですが。

[102: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございます。
複合施設がはたして駅舎といえるかと言うところも大きいですね。商業エリアは四号辺りまであるので、そうなると3-4分ということもあり得ますね。
まあ、全ては詳細が出ないとなんともいえませんが。
何れにせよ四号辺りに商業施設が出来て嬉しいです。美味しいお店や話題のお店もテナントで入りたいと思うのではないでしょうか。
新駅周辺のインターナショナルなブランドの街を形成して行って欲しいものですね。

[103: 匿名さん]

南西向きのダイレクトウィンドウからの日差しが夏あたり相当きつそうなんですね。
皆さん対策は考えてらっしゃいますか。
家具やフローリングの焼けも気になるところです。
ブラインドをかけて、在宅時は時間の経過とともに微調節するのがいいかと思っているんですが。
何かいい方法ありますでしょうか。

[104: 匿名さん]

ここのマンションは高断熱複層ガラスらしきものを南側に一部使用していることを
配線等が表示されている図面表示で確認しました。
購入前に問い合わせたところ残念ながらLow-Eガラスではないのでやはり日焼け対策は
必要だと思っています。
まだ具体的に検討していませんがシートでは不恰好なのでコーティング業者へ依頼しようかと思っています。
いろんな種類のコーティング業者さんがいらっしゃるようです。

[105: 匿名さん]

104さん、ありがとうございます。
コーティングにも種類が色々あるようですね。
検討してみます。
南西向きは相当暑いようなので、今から対策を練ろうと思います。

[106: 匿名さん]

4号線と15号線の交点に自転車が乗れるエレベーターが出来るといいですね。
麻布六本木方面によく行くので、距離は問題ないのですが坂が厳しいですよね。
バリアフリー都市としても自転車促進としても是非計画して頂きたいですね。

[107: 匿名さん]

早く4月にならないかなぁ

[108: 匿名さん]

環状4号に上がれるエレベーターか何かは必要ですね。
私も自転車よく使うので自転車エレベーターはすごく助かります。麻布や高輪台にお住まいの方も新駅周辺に来やすくなるでしょうからね。さらにシナジー効果が期待出来ますね。
あとは新駅から15号を渡るデッキが出来て欲しいですね。
すごく楽しみです。あと9ヶ月もありますね。待ち遠しいです。

[109: 匿名さん]

しかしこの物件、購入者自身が住む部屋ってどれくらいの割合なんだろう。

この掲示板ではひたすら投資用！投資用！って叫ばれてて、実際に住むつもりの自分は少数派なのか？とさえ思う
管理組合とか総会開いても出席できる住民居ないんじゃね？

[110: 匿名さん]

ほぼ全員といていいほど投資用。または東京滞在用。常時居住は僅少でしょう。

[111: 匿名さん]

皆さんはどのあたりにお住まいなんですか？

港区内？都内？首都圏の外？もしかして外国？

[112: 匿名さん]

大阪の吹田です。

[113: 匿名さん]

愛知の岡崎というところですが。

[114: 匿名さん]

神戸の灘。

[115: 匿名さん]

浜松に住んでます。

[116: 匿名さん]

姫路の先の赤穂。土地柄、泉岳寺とつながりありますね。

[117: 匿名さん]

小牧市ですが。

[118: 匿名さん]

小金井ってところご存知ですか。上野東京ラインの開通で週末行き来し易いとみてます。