東京ベイシティタワー Part3

[物件比較中さん]

東京ベイシティタワーのPart３です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

前スレ　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/368194/
　　　　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58537/
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩13分 、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分 、山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：45.01平米～70.39平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544

[533: 匿名さん]

>>529
田町は三田で羽田直結。新駅は泉岳寺で羽田直結。
天王洲はモノレールで羽田直結。
で結局周辺はどこも羽田直結だ、ってだけの話でしょう。
直結ではないのは高輪台駅ていど。

[534: 匿名さん]

JRで直結するって価値を感じるけど。

[535: バイバイ]

新駅にタワーたつ？

[536: 匿名さん]

>>531
>手を組んだ。
確かにJR東日本はりんかい線の東京臨海高速鉄道の株主なので計画するのは自由だが、
大部分の株を持つ東京都はまだ計画を認めていないよ。

[537: 匿名さん]

ところで、ここのダイレクトウインドの高さってらどのくらいあるのですか？少し下がってるのでしょうか？

[538: 匿名さん]

下がってたような

[539: 匿名さん]

品川周辺 5000億円再開発　ＪＲ東など、超高層ビル８棟
2014/7/17 1:31

　東日本旅客鉄道（ＪＲ東日本）や東京都などは品川駅周辺を再開発する。ＪＲ東日本は山手線の品川―田町間で開業予定の新駅隣接地に超高層ビル８棟を建設する計画。品川駅は羽田空港と近く、2027年開業予定のリニア中央新幹線の始発駅にもなる。総事業費5000億円以上をかけて官民一体で「新たな東京の顔」となる国際的なビジネス拠点に育てる。

　再開発される地区で働く人の数は、六本木ヒルズの３倍以上の10万人規模になる見通しだ。

　ＪＲ東日本は品川駅から北に１キロメートル弱の場所に山手線新駅を設け、周辺の約13ヘクタールの土地に高層ビル８棟を建てる。高さは160メートル前後で３棟がマンション、５棟がオフィスや商業施設の入る複合ビルになる。ＪＲ東日本は「20年の新駅開業を目指す」（冨田哲郎社長）が、再開発が完成するのは20年以降の見通しだ。


　品川駅は27年の開業を予定するリニア中央新幹線のターミナル駅。駅と再開発でできる駅北のオフィス・住居街、駅東側のオフィス街を移動しやすくするため、一帯を２階部分で結ぶ自由通路を設ける。そのため今は２階にある京浜急行電鉄の線路と駅を１階に移す。

　品川と羽田空港の間を行き来する人も増えるとみて、都営地下鉄の泉岳寺駅も拡張する。

　都は品川・田町駅周辺のまちづくりのガイドラインを近く改める。品川駅周辺は国の特区に指定されており、ビルの容積率を緩和するなどして、海外から企業が進出しやすい環境を整え国際的なビジネス拠点にする。

　都内では、６月に開業した虎ノ門ヒルズ（東京・港）や丸の内・大手町地区など、海外からの人や企業の誘致を見越した再開発が相次いでいる。

[540: 匿名さん]

何れにせよ、この周辺環境では、ここは売れ残ってクレストプライムタワー芝のようになる可能性はあるね。
10年先の品川周辺 5000億円再開発　ＪＲ東など、超高層ビル８棟等の計画がどのくらいこの物件の資産価値に好影響を与えるかは疑問。

[541: 匿名さん]

540さんに同意。
周辺環境はかなり重要な要素でしょう。クレストプライムタワー芝もマンションの建物そのもの及び利便性は良いが、
周辺環境が清潔感のない川近であまり裕福層でないエリア等、厳しい為、売れ残っている典型でしょう。

[542: 匿名さん]

購入検討中なのですが、GFTの方が坪単価安いですよね？
発表の度に期待を裏切られているような気がします。
新駅近くないし新線の騒音のみ。最寄り駅が10分以上は厳しいでしょうか？
資産価値は維持されるのでしょうか？
東側の開発もどうなるか分かりませんし。
値下げしますかね？ちょっと保留にしようと思います。

[543: 匿名さん]

>>542
もう選択の余地がないでしょ。残りって最上階と低層の一部だけじゃない。それも住友方式で全て放出されないだろうし。価格は格段に値上がりしてるし。ときすでに遅し。いろいろ難癖ついてるみたいだし、買えなくて逆に良かったんじゃない

[544: 匿名さん]

出ましたね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm

[545: 匿名さん]

＞539

渋谷の再開発が一兆円事業ですから、品川の5000億は相当デカイよ。

[546: 匿名さん]

>>544
ありがとうございます。
案の段階ではありますが、「新駅の東側には歩行者動線に合わせ交通結節昨日の導入を図る」と記載されており、水処理センターから新駅東側に行く道が確保されるようですね。でも、新幹線を越えるのかな？？できれば、この動線だけでも２０２０年に間に合わせて欲しい。

[547: 匿名さん]

新幹線は越えないよ。JR東海は街作り協議に加わってないんだよ。

[548: 匿名さん]

このマンションもやっと明るい話題が出てきましたね〜。

[549: 匿名さん]

>>546
東口はできますね！
開発も期待できますね！

[550: 匿名さん]

>>549
22ページ見たら、新駅まで徒歩10分以内ってことがかくていしたね

[551: 匿名さん]

あとはいかに新駅に合わせて工事を進めるかだね。

[552: 匿名さん]

>>547
越えてんじゃん、どこ見てんのよ

[553: 匿名さん]

水再生センターの北側、高浜橋辺りに商業施設が誘致されそうですね。ここにとってすごいメリット

[554: 匿名さん]

＞550
私はそうは見てないです。
４６ページ、国道１５号泉岳寺駅まで一旦出なければ新駅へ行けないって読める。

[555: 匿名さん]

>>554
そん七面倒なことしないよ

[556: 匿名さん]

みんな　そんな浮かれてて大丈夫？

[557: 匿名さん]

58ページみてください。53ページから始まる「5 芝浦水再生センター地区」が特に重要です。

[558: 匿名さん]

芝浦港南住民にとっては待ちに待った情報だからね。浮かれるね。ただし、いつ完成か明記されていないことは留意しなきゃ。

[559: 匿名さん]

まあ、新駅東側に行く道を作れるのは
東京都の水処理センターがあるおかげみたいなものですね。
民間の建物や土地だったら簡単にはいかないでしょう。

[560: 匿名さん]

でもどうやって作るんだろ？

[561: 匿名さん]

あんなだだっ広い公園を処理場の上に作っておきながら、新駅から遠回りしないと行けないなんていうのもおかしな話ですもんね。

[562: 匿名さん]

５８ページでしょ。東口の根拠になる？

新駅の円がおおきすぎ。車両基地全部覆ってる。
新幹線までは都でまたぐ意向があるからあとはJR東日本の費用負担でお好きなようにやってねってメッセージ。

[563: 匿名さん]

２０２０年にはできないだろうね。

[564: 匿名さん]

>>563
そこですよね。
都としても、新駅できたのに東側の目玉？でもあるシーズンテラスの公園に新駅から迂回しないと行けないという事態にはしたくないのではないかな？ガイドラインでは緑をかなり押してるわけだし。
いずれにしても皆で都に意見具申のメールをしましょうよ。アドレスも書いてありますし。

[565: 匿名さん]

そうだね。それいいね。芝浦パワー見せましょう！こっちに引き付けましょう。

[566: 匿名さん]

みんなでメールしましょう！

[567: 匿名さん]

調整はこれからだろうけど、難航すると思われていた新幹線をまたぐことができるなら都の力を見直すな。
芝浦、港南の利益のためにはもう一歩。JR東日本に車両基地またぐ通路を作らせること。
この点に尽きる。がんばろう。

[568: 匿名さん]

なんか見えてきたね。突破口が。

[569: 匿名さん]

シーズンテラスが意見具申したら大きく動くね。これ。
１万人くらいが働く超ビックオフィスだから。

[570: 匿名さん]

駅名を芝浦港南側のものにすることも、こっちサイドのサイドの充実にプラスに働く。

[571: 匿名さん]

シーズンテラス寄りになったらダメじゃん。

[572: 匿名さん]

「ウォターグリーンパーク」とか。

[573: 匿名さん]

５８ページのオレンジ色の矢印にJR東日本が新駅コンコースからつなげばいいわけで、利益は合致する。

[574: 匿名さん]

現状がダメダメ過ぎるから、街としての伸びしろがあるのは、高輪より芝浦港南だろうね

[575: 匿名さん]

いやいや、発展の中心は高輪サイド
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFB16H2D_W4A710C1MM8000/

[576: 匿名さん]

新駅も再開発エリアも住所は港南だけどねw

[577: 匿名さん]

>>575
再開発エリアだけね

[578: 匿名さん]

具体的になって楽しみが増えましたね！
これからどんどん楽しみが増えます。

[579: 匿名さん]

全体の完成には２０年～３０年かかるよ。

[580: 匿名さん]

駅ができて街が綺麗になる頃にはマンションはボロくなっちゃうね

[581: 匿名さん]

ポンプ場のところにできる商業施設楽しみだね。

[582: 匿名さん]

２０２０年までにどこまで整備されるかが１つのポイント。

[583: 匿名さん]

そうですね。皆さんで都庁にメールしましょう。アドレスはガイドラインに書いてあります。

[584: 匿名さん]

東口とポンプ上ですね！

[585: 匿名さん]

で、四期はどんな感じなんですかね？三期からさらに上げるのかな？

[586: 匿名さん]

この情報だったら上げるでしょう
新駅といいガイドラインといい、出た後に販売のタイミングですね〜
坪単価どうなるんでしょうね

[587: 匿名さん]

住友も自信取り戻すかも。

[588: 匿名さん]

ハーバーテラス品川が70平米で7190万円で販売だからそれを上回るのは確実でしょ。
7400万円くらい？坪単価では350くらい。

[589: 匿名さん]

買うときには騒音のこと十分注意して値踏みしてね。

[590: 匿名さん]

ご存知の方も多いと思いますが、本日更新されていましたので。

【販売概要】
販売スケジュール 平成26年7月19日先着順受付開始　
モデルルーム情報 モデルルームオープン
7月19日（土）10:00～第３期２次先着順販売開始
販売戸数 5戸　
販売価格 5,190万円～7,780万円　
間取り 1ＬＤ・Ｋ　２ＬＤ・Ｋ　３ＬＤ・Ｋ　
専有面積 45.01m2～70.39m2　
バルコニー面積 5.05m2～8.13m2　
管理費（月額） 10,937円 ～ 16,337円　
修繕積立金（月額） 4,430円 ～ 6,920円　
管理準備金 10,937円 ～ 16,337円　
修繕積立基金 265,600円 ～ 415,400円　

[591: 匿名さん]

>>590
やはり抽選ですかね

[592: 匿名さん]

何階か分かりませんが、坪３７０～３８０ですね。

[593: 匿名さん]

>>591
「先着順」と書いてありますが・・・。

[594: 匿名さん]

先着か…行ってみるかな
GTFおさえているが。。。

[595: 匿名さん]

１期・２期で確か２００後半から３００前半と言われていたから（１期は消費税５％）、かなりの値上げ幅ですね。
住不であることに加え、新駅周辺の開発情報が相当程度明らかになっている現状ではやむを得ない価格なのでしょうか。

[596: 匿名さん]

確かに坪３８０と考えると、ＧＦＴや高輪側のハセコータワーも視野に入ってくるな（ハセコータワーもここ同様数は少ないみたいだけど・・・。）。
①入居は約２年後だけど、大規模共用施設と田町駅再開発の利益を享受するならＧＦＴ、②大通りに面しているが、何が何でも駅近で新駅再開発の利益を受けるならハセコータワー、③新駅の再開発の利益の可能性や広大な緑地・小学校の近さからすれば東京ベイシティタワーという感じでしょうか。

[597: 匿名さん]

自分は小学校を途中で変わって２ヶ所に通ったけど、
どっちも学校の目の前に住んでた同級生って、
遅刻魔でだらしない奴だったってのしか覚えてないな。

[598: 匿名さん]

>>597
それは、通われていた小学校のレベルが・・・

[599: 匿名さん]

>>592
10階以下の低層のようだね。にしては、高い！

[600: 匿名さん]

＞596
その見立ては正しいと思います。情報がいろいろ具体的になって客観的に比較できますね。

[601: 匿名さん]

なんで低層とわかるの？

[602: 匿名さん]

マンションギャラリーに行かれた方でしょうか。てっきり私は最上階だと思っていました。仮に低層だとすれば、最上階３ＬＤＫは８０００万を超えるかもしれませんね。
あと、第四期の販売はどこに行ってしまったのでしょうか。ＨＰからはいつの間にか消えています。

[603: 匿名さん]

>>601
マンションギャラリーで聞いたからです。営業の人も、うちは一期で買うのが1番ですと正直に言われ、私は断念しました。

[604: 匿名さん]

ギャラリー行かれた方情報下さいー

[605: 匿名さん]

>>604
住友は物件を売り切らないのに、残りが低層の一部と最上階のみとのこと。新駅、それから都の街づくり計画の改定が発表されてから、殺到してるようです。ちなみにハーバーテラスは人気がないそうです。

[606: 匿名さん]

>>603
営業の方もそこまではっきりおっしゃるのは凄いですね（笑）。確かに１期や２期の価格とは全然違うものね。

[607: 匿名さん]

>>606
その営業さんはものすごく正直な感じの人で、一期で買った方は、その時点では新駅が本当にできるのかすら確信が持てない中での決断だったので、リスクを負われた訳なので、正式に発表されて私もホッとしていますと言われていました。

[608: 匿名さん]

>>605
すいません。中高層階は最上階以外完売しているのでしょうか。

[609: 匿名さん]

>>608
そのようです。

[610: 匿名さん]

>>609
ありがとうございます。
かなり人気のある物件だったんですね。見誤ってました。

[611: 匿名さん]

JRが発表する前、つまり位置もわからぬうちから住友不動産が新駅、新駅、新駅ってあたかも駅すぐ物件かのように
執拗にあおってたらね。

[612: 匿名さん]

私は最上階にかけます。

[613: 購入検討中さん]

>>611
一期で買えた人は、今となっては煽られて逆に良かったんじゃない。現実問題、発表されてから殺到したんでは、手が届かない位まで上がってしまってるし

[614: 匿名さん]

TBC,GFT、京阪ハセコータワーが＠３８０で並んでるのね。

[615: 匿名さん]

>>614
GFTのモデルルーム行きましたが、坪320くらいの部屋もありましたよ。あそこは、向きによって価格設定がかなり違いますよ。

[616: 匿名さん]

ここはTBTになるのかな？

[617: 匿名さん]

計画見たけど新駅そんなに近くないいだよな。それでも飛びついちゃうんだ。

[618: 匿名さん]

TBCだと違うものを想起しますね（笑）

[619: 匿名さん]

建設済物件で＠380は高杉。資材・人件費高騰前に発注してるのに。
GFTの@320は現状では妥当。

[620: 匿名さん]

フミフ儲けますねー
GTFかなー

[621: 匿名さん]

本当にできるのかはともかくとして、六本木ヒルズの3倍とか大手町レベルを目指すというのはインパクトあるよなあ

[622: 匿名さん]

事業主体がJR東日本ってのがどうもひっかかる。

[623: 契約済みさん]

はなまさなくなってたよ

[624: 匿名さん]

公開空地の植栽はどうでした？

[625: 匿名さん]

インパクトすごいですね〜
楽しみです！

[626: 匿名さん]

フォレストパークの写真ＵＰしてください

[627: 購入検討中さん]

>>623
水再生センターの高浜橋北あたりにスーパーができるみたいですね。まだ数年先のようですが。それとこのマンションの前のジムが入ってるビルに、病院や歯科医院が入る医療ビルになるようです。

[628: 匿名さん]

>>627
情報ありがとうございます。
ちなみに、スーパーの件はどこかで発表されているのでしょうか？

[629: 匿名さん]

>>623
ビル改修のための一時休業だったみたいですね。
http://www.hanamasa.co.jp/shop/tokyo/shibaura.html

[630: 購入検討中さん]

>>628
地元の不動産屋（すみふでない）に聞きました

[631: 匿名さん]

試してみたけど、無料送迎バスでイオンに行くのもなかなかいいもんですよ。高浜橋渡ったところが乗り場。
毎時03 33分に巡回してきます。

[632: 匿名さん]

>>631
このマンションからどれくらいで着きますか？