東京ベイシティタワー Part3

[物件比較中さん]

東京ベイシティタワーのPart３です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

前スレ　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/368194/
　　　　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58537/
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩13分 、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分 、山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：45.01平米～70.39平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544

[393: 匿名さん]

>>386
リストレジデンス、グローリオが完売。

インプレスト、東京ベイシティ、ＧＦＴ

どこがお得なんだろう。　

[394: 匿名さん]

インプレスト、GTF共に田町開発のみの恩恵なので、今見えてる開発で終了。
ベイシティはまだ見えてない開発あるから将来期待はできそうですね

[395: 匿名さん]

みんな品川タワーレジは眼中にないの？？

[396: 匿名さん]

それぞれ坪単価いくらなのかな？

[397: 匿名さん]

ＧＦＴのＭＲ玄関前でティッシュ配りしてるのは見苦しいな。
超一流デベの港区タワー物件なんだから、
あんなセコい真似するのは自ら商品価値を下げるだけだ。
スミフの販売ポリシーから言えば売れ残ったらむしろ、
もっと高く売れるぜﾋﾋﾋ位の勢いなんじゃないの？

[398: 匿名さん]

GFTのティッシュ配ってたよ？

[399: 匿名さん]

新駅徒歩13分じゃ強気で売れないんだろう。はずれ物件。
むしろ物件から田町よりの旧海岸通りの囲いの土地をオフィスじゃなくてマンションにすればいいんだ。

[400: 匿名さん]

確たる証拠がないのに徒歩13分というのはやめませんか？フォレストパークも形になってきて、いい感じですよ。

[401: 匿名さん]

13分ってワーストケース&実質時間であって、不動産徒歩表記上は10分以内になる可能性も結構高いと思いますよ。
だから１期で見送ったのをだいぶ後悔してます。。。

[402: 周辺住民さん]

意地でも13分にしたい方がいらっしゃるようですね。目的は何でしょうか？

[403: 匿名さん]

１期の値段で買えてたらはずれじゃなかったですね。

[404: 匿名さん]

ここ転売目的しかいなそうだから、しかも売りに出すタイミング被りそうだから、買い時によっては惨状ですね。
それに徒歩10分以上かつ周りは生活感ない。
数年後にここ買いたい人本当にいると思います？
リセールは相手がいて初めて成り立つものだから。
リセールがうまくいくかどうかは売る側じゃないんだよ。

[405: 周辺住民さん]

ここ転売目的しかいなそうだから
⇒何でそんなこと言えるんですか？相当数の購入者にアンケートしたのですか？

数年後にここ買いたい人本当にいると思います？
⇒それは数年後にならないと誰もわからない。

結局妄想の世界の話で批判しているだけに聞こえますが。

[406: 匿名さん]

>>401
グローバルフロントの方が安くて近いじゃない。

[407: 匿名さん]

転売目的で買った人がほとんどです。

[408: 周辺住民さん]

根拠を教えて下さい。

[409: 匿名さん]

ここは立地のわりに高すぎます。

[410: 周辺住民さん]

ではここの立地だと坪単価どのくらいが適正だと思われますか？

[411: 匿名さん]

ここはそんなにいいですか？読んでると嫌気がしてきます。

[412: 匿名さん]

>>409
ここ1、2年で周りに何ができるか知らないようだね。例えば、スーパーとか。

[413: 匿名さん]

転売目的ではありませんが。。。

[414: 周辺住民さん]

検討スレでいいと思っている人がいて嫌気がしてくるって…　このスレ見てみんなが悪い悪いと書き込んでいるのを見たいのですか？

[415: 匿名さん]

もう残りって低層しかないんだよね。買えなかった奴らの怨さとしか思えない

[416: 匿名さん]

高層階を高値掴みしちゃった人たち後悔してるんじゃないですか。将来性とかに過剰に期待して。

[417: 匿名さん]

>>416
嫉妬しなさんな

[418: 匿名さん]

私は実需で買ったけど、長く住もうとは思わない。

[419: 匿名さん]

スーパーできるってホント？

[420: 匿名さん]

日曜恒例のネガまつり続いてますね

[421: 匿名さん]

GFT、インプレスト見に行った人、どちらが良かったですか。

[422: 匿名さん]

インプレストは論外でしょ。

[423: 匿名さん]

ここの意見に左右されるような人は買ってませんよ。
執拗に下げたり悪くいう人の目的はわかりませんね。

[424: ご近所さん]

>>419
スーパーで思い出したが、ハナマサが来週末で休店。
としあえず1年間を予定としているが、あちこちの店舗を整理縮小した経緯もあり
本当に再開してくれるんだろかと疑心暗鬼．．．。

[425: 匿名さん]

貴重なスーパーが閉店するのは痛いですね。

[426: 匿名さん]

スーパーなら
直ぐ近くにイオンバスの停留所があるから
イオンで買い溜めするのがオススメ。

[427: 匿名さん]

>>422

なんで論外なの？

[428: 匿名さん]

ただでさえスーパー足りないのに、あれ以上減るのは辛いな。。。

[429: 匿名さん]

イオンバスは高浜橋渡った新幹線ガードを抜けたところが乗り場で毎時０３分と３３分発。

[430: 匿名さん]

インプレストはデベがマイナー。

[431: 物件比較中さん]

四期はどのくらい販売するんですかね？三期は2戸だったからな〜。

[432: 匿名さん]

注意深く見てないとね。

[433: 匿名さん]

４１９でしたか、スーパーができるって話はどうなりました？どこにできますか？　

[434: 匿名さん]

>>430
デベってそんなに重要ですか？

[435: 匿名さん]

参考までに
http://www.youtube.com/watch?v=blXO7AiG5Dw

[436: 匿名さん]

重要ですよ｡
将来住み替えで売却する場合､分譲会社がメジャーかどうかで値段が大きく違ってきます。

仲介会社の販売力と相まって、ブランドはものを言います。

[437: 匿名さん]

>>436
自分が中古を買う立場になって
聞いたことがないような分譲会社が売ったマンションを買いたいかどうかですよね。

[438: 匿名さん]

名前に勝る立地力があれば話は別ですが。
名を知らないデベが、なぜか駅前の一等地や由緒ある地域の土地を仕入れて販売した場合でも即完売します。

見極めが大事です。

[439: 匿名さん]

４３５さん、ありがとうございます。
興味深いレポートです。４分３０秒間、食い入るように見ました。３回も。
１分３０秒のところの風景と駅を重ね合わせる画面では、ここも確実に背景の街一部ですね。

いいせん行くかもね。

[440: 匿名さん]

中古の場合はむしろ施工会社が気になるね

[441: 匿名さん]

インプレストは坪単価いくらですか？

[442: 匿名さん]

参考まで。ここの施工は９位、インプレストの施工は何位？

https://www.sumai-surfin.com/producer/press_090821b.php

[443: 匿名さん]

あまりインプレストの話をここでするのはどうかと。そのあたりの情報は直ぐに調べられますよ。

[444: 匿名さん]

>>435
ありがとうございます。
たしかに、ここも映像に入ってますね。しかし、あの地下通路みたいなところはどこなんだろ？

[445: 匿名さん]

あれは、高輪架道橋とは関係ないもので、
グーグルマップ航空写真にも写ってますが、線路と平行する形で掘られた、リネンセンタに搬入するための道で
移設する山手線と京浜東北線をアンダーパスする部分です。

[446: 匿名さん]

４４３さん、で、どっちに？

[447: 匿名さん]

>>445
あのあたりにホームができるわけではないんですよね？

[448: 匿名さん]

あのあたりにできますよ。それなので予想位置よりも遠くなっちゃったわけです。
第一京浜でいうと京急第三ビルの前あたりだから、相当品川寄りになる。

[449: 匿名さん]

徒歩13分決定？

[450: 匿名さん]

そこまでいかないんじゃない

[451: 匿名さん]

１３分、１３分、１３分って言う人がいるもんで、すっかり刷り込まれちゃった。

[452: 匿名さん]

13分にしたいの？
ほんとはどれくらいか知りたいー

[453: 匿名さん]

そこはみんな知りたい。　
それは東京都の都市計画決定次第。道路がどんなふうに通るか（高架や地下含めて）にかかっている。

工事車両が行きかう開発エリア内の仮設の舗装道路（＝位置取り的に将来は本格道路に転用見込み）を見る限り、
海側へ向かう道路は作られてない。

[454: 匿名さん]

どうやったらそれわかるのですか？開発エリアに立ち入るとかですか。

[455: 匿名さん]

品川から京浜東北線に乗って山手線をまたぐための高架の上り坂にさしかかると目線が持ち上がるから
再開発エリアを上からよく見ることができます
道路の位置もはっきりわかります。

[456: 匿名さん]

ちなみに、都市計画の決定はいつの予定かご存知ですか？

[457: 匿名さん]

２０１５年です。関係者による協議は始まっています。

[458: 匿名さん]

ありがとうございます。
早く情報が出てくるといいですね。

[459: 匿名さん]

簡易的な地図を作ってマンションから実際可能なところまで歩いて行って測ってみると分かりますよ。行けないところは推測するしか出来ませんが。
13分はでたらめな数字ではないような気がしました。
計画によってはどうなるかは分かりませんが。

[460: 匿名さん]

期待持つのはいいけど、徒歩10はかかるのは自明。誰かがご丁寧に、Googleマップで示してくれてたじゃん。

[461: 匿名さん]

だってあれ、道路は真っ直ぐにしか出来ないと思い込んでるおバ カさんが引いた線でしょ。

[462: 匿名さん]

だから、あれを真に受けるのではなくても、10分はかかるの明らかでしょ？そのまま受け入れろと誰がいった？頭を使ってください。

[463: 匿名さん]

来年の都市計画決定なんだとしたら、
もう都市計画原案は出来ていると思うな。

ちょうどいま縦覧期間だから、
都庁に行って都市計画課を訪ねてみたら、
白黒はっきりするんじゃなの？
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/keikaku/seido_4.htm

もしも次回以降の公表だったら勘弁。
見れるのは火曜日で終わりみたいだからお早めに。
計画に物申したい人は公聴会で話すことも出来るから、
申し込まれてはいかが？

[464: 匿名さん]

新駅が近いと思い込んで買っちゃった人はお気の毒様。
とんだ高値掴み、落ちてくる玉をジャンピングキャッチって感じだね。

[465: 匿名さん]

新駅から遠い可能性が高くなった現状で、第四期がどうなるのか楽しみですね？

[466: 匿名さん]

>>462
サウスゲートの絵図通りなら、8分ぐらいじゃないですかね。

[467: 匿名さん]

こないだのJRの発表資料だと泉岳寺より遠かった。

[468: 匿名さん]

ホームまではわかりませんが駅までは10分かからないのでは
表記のルールにはくわしくないのでそのあたりはよくわからないですけども

[469: 匿名さん]

>467
これだよね。
https://www.jreast.co.jp/press/2014/20140604.pdf
開発している張本人のＪＲ東日本のリリースだから、
位置関係は間違いないでしょう。
都営浅草線の泉岳寺とはホーム１本分以上は品川寄り。
新駅に入線しているのは山手線と京浜東北線だけで、
東海道線や横須賀線、当然ながら東海道新幹線も止まらない。

道路については、
開発エリアの南北に東西を連絡する広い道路。
新駅の西側に駅前広場へのアクセスと思われる南北と東西の狭い道路。

さて、肝心のこのマンション周辺や下水処理場の北側はというと、、、
新駅の説明書きが邪魔して見えませんねw
これはＪＲ東日本が、
「当社はこの付近の事には一切関与しておりません。」という、
意思表明と受け取るべきでしょうな。
自分の開発用地は西側で第一京浜と連絡できるように道路つくるし、
それ以外は東京都で何か考えれば？って事なんでしょう。

だとすると、やっぱり公聴会で意見陳述しとかないと、
こっち側は取り残される可能性大だね。
以下省略

[470: 匿名さん]

↑本当のバ カはコイツ

[471: 匿名さん]

（笑）

[472: 匿名さん]

４６９さん、ごもっとも。

[473: 匿名さん]

ところで、高浜橋の架替工場の進捗がよく分からないのですが、ご存知の方はいらっしゃいますか？

[474: 匿名さん]

ホルモン屋さんと焼肉屋さんがごねてるそうだ。

[475: 匿名さん]

新駅までのアプローチなんて、サウスゲートの計画図探せばすぐ分かるだろうに。
>>469はガセネタばかり流布してんじゃねーよ。

[476: 匿名さん]

469さんの解説は客観的。

[477: 匿名さん]

高浜橋、早く架け替えてほしいですね。

[478: 匿名さん]

早くどかないかなー。

[479: 匿名さん]

たしかに、あそこがなくなれば、雰囲気も変わるよね。

[480: 匿名さん]

>469の説明に補足だけど、説明図を見た限りでは、
新駅の東側には東海道線〜新幹線の線路が隣接していて、
駅に直接アクセスする道路や通路は存在しないし、
少なくともこの駅に東口はないということ。

芝浦側からは、いったん新幹線〜東海道線を横切ってから、
再開発エリアの中を通って高輪側の出入口にたどり着く。
以前に>239が言っていたルートとほぼ同じ。
ちなみに、自分はオーバーブリッジにはならなず、
アンダーパスになると予想している。

どっちにしても、計画するのも工事するのも凄い大変で、
例えば、八ツ山のアンダーパスや汐留界隈のアンダーパスの工事も、
再開発ビルが出来てから１０年とか掛かってやっと開通している。
従って、新駅と西側の道路まではオリンピックに間に合うかも知れないけど、
東西連絡道路の開通は２０３０年位の開通になるだろうな。

自分が想像しているこの駅のイメージは、渋谷駅新南口みたいな感じ。
埼京線ホーム東側のビル群の所みたいに広大な再開発用地をつくった一方で、
駅の出入口が出来たのは再開発エリアの価値を高める東側だけで、
その新南口も、駅ビルを出たら駅前広場すら無い。
ＪＲにメリットのない西側の桜丘町方面への出口は無し。

以上が新駅開発の現実です。
都市計画の詳細が明らかになったら、
このレスを思い出して下さい。

[481: 匿名さん]

>>480
適当な事ばかり言って生きてて恥ずかしくない?

[482: 匿名さん]

２３９ですが、同感です。
すみふはこうした見通し（芝浦側にメリット薄い）を説明してないんでしょうね。

[483: 匿名さん]

>>480

だから「暫定開業」なんだろうね

[484: 匿名さん]

>>480 まあそれなりによく考えた上での持論展開なのでしょう。目的はよく判りませんが。
その論に乗っかると、「説明図を見た限りでは、〜この駅に西口もない」となりませんか？
北口と南口はあり得ませんか？

[485: 匿名さん]

ここの西側の部屋から東京タワーってみえるのでしょうか？

[486: 匿名さん]

パースの絵を見るとホームの西側にできる北改札と南改札ですね。
駅出口（＝JRが費用負担する公道への通路の端）をどこに作るかです。そこからが物件の徒歩表記となります。

[487: 匿名さん]

>>486
記者会見の時の絵はJRから
イメージ図と言われていた物でしょう。

[488: 匿名さん]

>>480
埼京線の新南口は暫定って分かったから何も作ってないだけ。
渋谷駅はいずれこうなる。

[489: 匿名さん]

都の都市整備局に都市計画図面の縦覧に行かれる方いますか。

[490: 匿名さん]

明後日が期限ですから、行きたいのですが。

[491: 匿名さん]

ぜひ結果の投稿お願いします。検討者（だけでなくもしかしたらよく考えずに拙速に契約しちゃった人も）の
最大の関心事です。

[492: 匿名さん]

490ですが、平日は厳しいです。すいません。