パークシティ豊洲はどうですか？ Part25

[匿名さん]

アーバンドック パークシティ豊洲に関して　＊冷静に＊　語り合いましょう。
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[161: 匿名]

＞160さん　１５９です。A棟東のほうが、まだましって感じでしょうか

[162: 匿名さん]

東低層の条件は厳しいですね。

http://blog.sumai-surfin.com/index.php?ID=1688

[163: 匿名]

A棟の低層の西と東の価格差って５００万強ですけど。余裕があるなら安全を買ったほうがいいですかね。

[164: 匿名さん]

>>163
A80OW（西）とA80QE（東）は同じ間取りですが、
5階で、5170万と4280万で、890万
10階で、5320万と4380万で、940万
20階で、5570万と4600万で、970万
500万強ではないと思いますが・・・。

例えば、９００万を単純に30年で割ると、月2,5万の差になります。
2,5万多く払って、海側にするか、安さを求め日照をあきらめるか、悩みます・・・。

[165: 匿名]

すみません、８０Ｍ２でＡ３０３，３０６（共に西側）４９３０万、５１４（東側）４４００万で比較しました。どちらにしようか悩んでいたものですから

[166: 匿名さん]

164さんは西日は平気ですか？
私のまったく個人的な意見ですが、西日はかなりつらいです。
関西出身の人は西日を嫌いますね、と以前不動産の方に言われたことが
ありますが、主人・関西出身の友人ともに西日は嫌います。
私の周りだけかもしれませんが。

[167: 匿名]

１６６さん、１６５です。東南とかＢ棟超えの南がかえればいいんですが、予算を考えると、東か西の低層になったいます。バルコニーが２Ｍ近くあるので、低層ならいいのかなって思います。東は安くていいのですが、いつ、日照がなくなるかと考えまがら暮らすのはつらいです。

[168: 匿名さん]

>>165です。
164です。
私的な意見で申し訳ないですが、どちらの間取りも気に入っているなら、
西の方が良いかもしれないですね。
でも、306にすると、上の階がビューバスにすると、音が気になりそうですね。

[169: 匿名]

１６４さん、１６５です。３０６の上階はビューバスにはできないです。制限されています。意見ありがとうございます。

[170: 匿名さん]

登録は週末です。
既に登録終えた方、その後の予定とかわかりますか？

[171: 匿名さん]

制限とは？
リフォームされたら終わりですよね？

[172: 匿名さん]

166です。
迷っておられるのに余計な事を言ったかもしれなくて申し訳ありません。
上記のような理由で、私なら東側を購入すると思います。
価格が同じならまだしも、これだけ価格差があるのならその差額で他の楽しみにまわしたいです。
164さんも165さんもご自分のとってベストな選択が決定されるといいですね！

[173: 匿名]

１Ｆから２４Ｆまでは間取りのタイプが決まっているという意味です。リフォームされるリスクは最上階以外全室共通だと思います。

[174: 匿名]

１６６さん　１６５です、アドバイスありがとうございました。実はもう東で登録しましたが、明日、変更に行こうかどうか・・・検討中です。

[175: 匿名さん]

一度登録すると、変更できないって聞いたけど。

[176: 匿名]

今日、ＭＲは休みなので、明日連絡するつもりです。

[177: 匿名]

１６６さんは、購入予定ですか？

[178: 匿名さん]

138>
100Mくらいの距離では高層ビルの影はまったくのがれられません。
冬であれば数百メートル先の豊洲センタービルの影もPCTにかかるはずです。
A棟もB棟もそうですが日照はビルの隙間からわずかに射すくらいだと思われます。
東は相当高いところいかないと影の影響は避けられないでしょう。
特に低層を購入される方は日照条件は捨てることになると思われます。

東と西の価格差は「海側眺望」＋「日照」＋「晴海通りのリスク」だと思うので、
それに１千万が高いか安いかはご自分の判断で・・・
ちなみに私は西を選びました。

[179: 匿名さん]

166です。
177さん、もちろん候補物件ですがもう一つの候補があり、最終的な決定がまだ主人と
できてないんです。お互いいい物件とご縁がありますように。

[180: 匿名さん]

東低層は万が一売らなきゃならないような状況になった時、売れないと思うよ。
中古で日当たり悪いとね。西にすることが可能なら迷わず西だよ。

[181: 匿名さん]

中古で西でもこれだけ高いと売れませんよ。西は敬遠される方角ですし。
１番査定されないのは南高層でしょうね。

[182: 匿名さん]

なんで？　Ｂ棟超えた南高層だめなの、元が高値だから？

[183: 匿名さん]

方角関係なしにこれだけ仕様が劣ってると中古出す時にはさらに古臭く見られて、見に来た人に却下されるかもしれませんね。中古探す人は色々と近隣と見比べますからね。管理費や駐車場も近隣マンションに比べて高いのもネックになります。

[184: 匿名さん]

>>182
失礼。マイナス査定です。

[185: 匿名さん]

いくらこねくり回したって資産価値は低い。
売ること考えてもしかたない。住んで元取るつもりじゃなきゃ買えないよ。

[186: 匿名さん]

本来なら南西かなとも思いますが、不動産鑑定士でしたっけ？連れていった方が変型でお勧めできませんって言われたのを聞くと中古なら尚更むずかしいのかなとも思いますがどうでしょう？
南>南西〉西〉東〉北
ですかね。

[187: 匿名さん]

>>185
186ですが。それはその通りだと私も思います。
売れにくい中でも↑の順かなと思ってます。

[188: 匿名さん]

PCTに関係なく、不動産本来は東南角ではないんですか？？？

[189: 匿名さん]

>>188
ここの東南角はビルが真向かいですので厳しいですよ。南西（５階以上？）はレインボー向きなので。

[190: 匿名さん]

UR賃貸住宅『豊洲シエルタワー
http://www.ur-toyosu.com/

シエルの価格で賃貸相場は決まっちゃうかな。
395戸もあるのね。

[191: 匿名さん]

>>190
そうですね。豊洲はこれからも賃貸棟も増えるので豊洲全体の賃貸相場は崩れると不動産関係者に聞きました。
それはそうですよね、賃貸棟が安ければそっちに入るし、同等もしくは駅からも遠いから賃貸棟よりも安くしないと入らないと思います。
そこら辺りは割り切るしかないですね。

[192: 匿名さん]

そら今みたいに単純利回り8%強なんてのは維持できないとは思いますが、
下がっても、この利便性、6%未満ってのは考えにくいのではないでしょうか。
不動産投資としては成り立たなくっても、自分が転勤とかのリスクを回避するには
十分な賃貸利回りは、維持可能とふんでいます。

[193: 匿名さん]

シエルって坪単価どのくらいだったのでしょうか。
シエルで貸す場合、賃料は坪いくらくらいでしょうか。
気になります。

[194: 匿名さん]

自分も中古物件はいくつかみましたが、なんだかんだ日照は気にしてる。
中古をさがす条件として南東、南西、南をまず選んでいました。

PCTを中古で購入することを考えたとき、方角だけ考えると南、南東角、南西角
本来なら西は敬遠されるが、ここの場合西は海際で抜けるというメリッで候補に入る。
ということでPCTの中古はきっと南、南東角、南西角、西の条件で探し始める。
と。この時点で東と北は候補からはずれる。

さらに、PCTの中古がでる時点では東側と南側のオフィスビルは既に建っている。
わざわざ高層ビルに面している南、南東は相当高層階でないと検討対象にはならなそう。
この時点で南と南東角が候補からはずれる。

南西角は間取りが変形で使いにくそう。なので、結果中古で買うなら西向きか！
と中古で買う場合のシュミレーションを自分でやってみた結果、やっぱり西向きかなという結論に。
ということで、価格は高いがやっぱりPCT買うなら西かなと。

[195: 匿名さん]

シエルはURが関係してるから華美さは無さそうですね。
PCTよりは地味なつくりではないですか。

[196: 匿名さん]

シェルは周りが低層だから眺望も日照もあまり影響ないし駅直結・ちょっとしたショッピングモールやクリニックもついてるし公園にも近いし、ららぽもビバホームもジャスコも市場も程よく近い。立地は最高ですね。

[197: 匿名さん]

西より南高層でしょう。
抜けとしては公園ビューだし、ベランダ出れば余裕でレインボー見えるし。
西の間取りは暑い日に逃げる部屋がないとマイナス査定されるので価格も下がる可能性あります。

[198: 匿名さん]

>191
豊洲への人の流入の程度にもよるのでは？
豊洲がいかに人をひきつけることができ
るようになるかにかかっているように思
います。

[199: 匿名さん]

>>198
月島でも駅前賃貸が空いていたりするので、賃貸を甘く考えるとＰＣＴな条件では厳しいですよ。
なんせ管理費が高いです。

[200: 匿名さん]

>>195
ＰＣＴが豪華なのは部屋じゃなくてロビーですからねwましてや賃貸としては豪華さは関係ないですよ。
利便性・価格・管理費の安さでしょうね。

[201: 匿名さん]

>199
月島は賃料はもとより駐車場が高くて車を保有している
人には借りにくいのでは？　車持ってる人が豊洲へ移り
たがっているという話も聞きます。

[202: 194]

>>197
隣のビルより上にぬけれるなら西より南高層だね。
西以外は周辺ビルより上にぬけれるかどうかでぐっと価値の差が開くかな？

[203: 匿名さん]

>>200
しかし賃貸に高級感を求める人もいるのでは
ないでしょうか。共用施設の高級感に対する
ニーズです。

[204: 匿名さん]

>>201
そういう人はＳＣＴとかを選ぶと思いますよ。ＰＣＴは駐車場保有している近隣マンションの中でも１番高いのでは？

[205: 匿名さん]

ここの南高層は安全だが高い。
南に関しては完璧な料金出したね。
西か東の方が動きがあって楽しい。眺望とか・・値段とか・・

[206: 匿名さん]

>>205
う〜ん…
動きがあって楽しいのは選び放題の新築だけであって中古だと厳しくなりますよ。
中古で同時に出てる時には価格・眺望・方角の条件の良いものから埋まりますから。

[207: 匿名さん]

199に同意。賃貸は厳しいのでは。

ＰＣＴはランニングコストを「深く」考慮した方が良いと思います。

[208: 匿名さん]

＞＞205
どこ行っても南教っていますからね。意識してしまうんですよね。
永く住むなら東西北でしょ。

[209: 194]

>>206
そうなんですよ。もし中古で売ることを考えてシュミレーションすると、
西低中層がいちば無難かと思うんです。南高層はいいけど、、高すぎて買えん！

[210: 匿名さん]

>>202
Ａ棟南はＢ棟を越えてから確実に高くなりますw