ウェリス稲毛ってどうですか？〈その６〉

[購入検討中さん]

前スレが１０００を超えたのでたてました。
ウェリスの良いところ、悪いところ、色々情報交換していきましょう。


前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363868/


所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主・事業主：大和ハウス工業　東京本店
売主・事業主：大成建設
売主・事業主：新日本建設
売主・事業主：三信住建
販売代理：住友不動産販売

施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[57: 入居予定さん]

管理組合と自治会は存在意義が゛違うのだが
只、団地の場合には両者が協働して仕事をする場合があります
exp 防災活動、構内点検・巡視、子供祭りetc etc

[58: 匿名さん]

管理組合はマンションの方針を決めるという事ですが、具体的な業務内容を教えていただければと思います。
私が把握している内容と言えば、管理費や修繕積立金の管理？くらいで他にやるべき業務が思いつきません。
管理会社の業務は管理組合から委託を受けて建物の点検、メンテナンス、清掃、管理人業務などになりますか？

[59: 入居予定さん]

大切な事は｢全員が組合員」であるという認識を持つこと。
｢個人の我儘」は他人の迷惑になるという心構え。
自分の言動・行動が組合員全員の幸福へ繋がるか否かと常に考えると理解しやすいと思います。

実施項目は基本的には貴殿の認識通りと思慮します
項目に分ければ下記となりそうかな?(順不同)
細かく分ければ多岐にわたりますが・・
抜けている点は何方かご指摘下さい。
1.大規模修繕計画の策定と実施
・・管理費・長期修繕費の管理を含む。そのために監査役を設置します。
2.全ての構造物の維持管理と新設構造物の設置の検討及び実施
　これは植栽も含みますが南西部の崖の植栽・防災は費用も掛るし手間も掛る難問です。
　もしかしたらこの団地の最大・最悪の処理案件になるかも知れません。
3.供用部の使用規則の制定と管理・運用
4.駐車場・駐輪場・廃棄物管理の運用
5.防犯・・団地内防犯組織の設置と必要に応じ行政との連絡と調整
6.防災・・団地内防災組織の設置と必要に応じ行政との連絡と調整
　　　　→震災等発生時への初動対策チームの設置も必要です。
　　　　　理事や管理会社人員だけでは人数面で無理です。
　　　　　理事会の下部機関として棟役員を複数人決めて、日常の活動を含めて緊急対応訓練を実施すれば解決できます。
7..住民(団地内外)からの改善要望等の適切な処理
8.定期理事会(殆ど毎週となるかな?)
9.総会の開催
　　・・議案の検討・作成
　　・・議事運営
　　・・欠席者からの委任状の回収(これ大変)
　　・・出席者20%+理事+管理会社として約200名の場所の確保は難題なのね
　　　　徒歩or自転車移動の距離とすると半径500m程度が限界。
　　　　それ以上離れると出席者は激減し総会ではなく拡大版理事会的になります。
10.必要に応じ自治会との調整・協働
11.厄介者への対策
　　・・管理費・修繕費、駐車場料金の不払い者への
　　　　対策実施等は難問中の難問です。数%は出る可能性があります。
　　　　ベテランの法務担当がいると心強いのですがなかなかね!
　　　　従ってマンション運営に詳しい民事系の弁護士との顧問契約も必要になりそうです。
　　　　いろいろ出てくると思いますので「皆で知恵を出して」良い住環境を作りましょう。
　　　・例えば大音響を発し、近所へ迷惑を掛ける
　　　・目的外使用(専有部・供用部)
・ペット問題
　　　・常習的違法駐車・駐輪
　　　・常習的な供用部の器物の毀損・破損(過失・故意を問わず)
　　　　落書きもこの手の入りますよ。
本日は振り替え休日で暇しているのでいろいろ書いてゴメンナサイマセ。経験値なので少しはお役に立てたかと?
誤字・脱字容赦されたし

[60: 匿名さん]

例えば長期修繕計画は分譲時に売主が決めるけど、それを継承して実施するのは管理組合の仕事。建物の痛み具合は、実際に住み始めてみると計画通りってわけではないし、物価上昇とかもあるから見直して、いざ大規模修繕のときに積み立て不足ってことがないようにしないといけない。国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直すことが推奨されている。

それから実際の大規模修繕の時には、業者を選定したり、手配するのも管理組合の仕事。

実家は築40年のマンションだけど、各住戸で維持管理すべき専用部分の配管について、メンテナンスをしないで水漏れ事故続出ってことがないように、管理組合でまとめて工事するってことも決めて実施している（既にリフォームを実施している住戸についてはその内容を確認して、工事が不要だったら工事代金分を返金とした）。そういった判断も管理組合の仕事。

[61: 匿名さん]

どこのマンションでも起きることだけど、ポーチに子供用自転車を置いたり、自転車で来た来客がエントランスに自転車を放置といった問題を解決するのも管理組合の仕事。

問題が起きるの承知の上で、子供用自転車置き場や来客用自転車置き場を作らないデベに一番の責任があるんだけどね。

[62: 匿名さん]

>59

理事会開催は月一が普通かな。

[63: 匿名さん]

長期修繕計画については分譲時に段階的値上げの設定となっていたのに、管理組合が実施できずに積み立て不足なんてケースもあるらしい。管理組合って重要なんだけど、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

[64: 匿名さん]

段階的値上げって、入居時の修繕積立額を安く見せかけて、売りやすくするための罠。売った後のことはデベは知らない。

[65: 入居予定さん]

罠とは少々言い過ぎと思うよ
長期修繕金管理は今後何十年も続く話なので
建材、工賃の価格上昇や新工法の開発など見通せない事情もあります。
また、当団地は若年層が多いので修繕金を段階的に上昇させる方法は常識的と感じます。

[66: 匿名さん]

段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納問題を引き起こすリスクがある。右肩あがりの時代なら問題なかったのかもしれないけど、デフレ環境下で収入が上がる保証はない。

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。青田売りとかも含め、デベの常識は疑ってかからないと。

[67: 入居予定さん]

批判は簡単だな。
対案が無いのは無責任。
だったら住まないことをお薦めします。

[68: 匿名さん]

ちゃんと定額積み立てについて言及してるのにな。週刊ダイヤモンドの記事でも、入居後数年で管理組合が段階的値上げの計画から、定額積み立てに移行したマンションの事例が取り上げられている。ただ、管理組合がしっかりそういった対策を早期にできるかな入居してみないと分からない。新築分譲マンションってお隣さんがどんな人かすら、入居するまで分からない。それもリスクの一つ。

いずれにせよローンぎりぎりで買ったらアウト。さらにマンションって入居後は住民同士運命共同体。未納が起きたら他人事ではない。

[69: 匿名さん]

67みたいな人って、入居後に何か問題があっても自分は意見を出さないくせに、人には意見を出せって求めるんだろうな。そっちのほうが余程無責任。

[71: 匿名さん]

ここに限らず、人間関係って共同住宅のリスクだよね。とくに新築分譲は入居するまでお互いを知ることができないわけだから、ある意味賭け。

[72: 入居予定さん]

戸建でもご近所付き合いは大変ですよ。同じです。
少々違うのは、分譲Mは秩序維持が肝要。
価値観の相違を主張しすぎると崩壊するよ
妥協するところはしないとね

[73: 匿名さん]

同じ屋根の下だし、資産を共有するわけだから共同住宅のほうがトラブルリスクは高いでしょ。

[74: 匿名さん]

トラブルについては戸建てもそんなに変わらない気がします。
マンションでトラブルを起こす人は戸建てに住んでも同じなのかな、と思います。

[75: 入居予定さん]

よくある事
1.回覧板が遅れる又は行方不明になる→特定の家
2.ゴミ出し、資源ごみ、廃家電品等の規則を守らない→特定の家なのだが徐々に増加する
3.違法駐車をする→特定の家への訪問者
4.来客駐車場に勝手に止める→特定の家
5.管理組合総会で独りよがりの主張を述べ、譲らない→特定の家
6.管理組合総会には絶対に出席しないが文句だけは人一倍→特定の家
7.理事や理事長の責任を過剰に追求する→特定の家
8.理事や理事長を下僕と勘違いした言動や行動をとる→特定の家
9.ベランダでぺっの毛ずくろいをする→特定の家
10.戸外で禁止されているゴルフクラブの素振りを入念にする→特定の家
11.廊下で自転車に乗るわが子を愛しく見つめる馬鹿ママ達
12.養生中の芝生で子供を遊ばせ、愛し見つめるアフォママ達
まだまだあるが疲れたのでそろそろ寝る
追記はお願いします

[78: 入居予定さん]

購入のリスクって戸建てより共同住宅のほうが、壁を接している分多い感じがするのは確かです。

生活音含め、隣り合って住んでいる以上はお互いにある程度は我慢・許容しあうことになるのが当然ですが，
隣が度を超して神経質だったりするともうアウトですからね・・・
神経質な人々はそもそもマンションを買うべきではないと思いますが、えてしてそういう人は自分が普通であると思っているからたちが悪かったりします。

どうか隣に住む方が良識ある普通の人でありますように､と願うばかりです。

[79: 入居予定さん]

ハイ、75です(77に被害妄想とされてしまった入居予定者です)
この例は、小生が現在居住中の団地の管理組合理事会の毎度毎度の検討課題です。
そして近隣のマンション団地の管理組合との連絡会でも出てくる共通課題です)
間もなくウェリス稲毛に入居しますが、間違いなく出てくる現象です。
もう既に下記の問題が指摘されています。　
①植栽荒らしの子供を注意しない母親　
②ベランダのペットの毛づくろい
③ベランダ喫煙
④粗大ゴミ廃棄の市条例を守らない
皆さんが入居すると小生が被害妄想でないことが皆さんは直ぐに分かるでしょう。
小生をを被害妄想という吾人は単なる荒らしなんでしょう

[81: 入居予定さん]

>>80
既に現実の起こっているいる事を知らないのか、知ろうとしないのか
それとも利己主義者なのかは知らないが
入居予定でもないのにこのスレを荒らさないで下さい

[82: 入居予定さん]

無意味に攻撃的な荒らしはスルーでいきましょう。
匿名掲示板でしかまともに会話も喧嘩もできない方々ですので、相手にすればするほどつけあがります。

ウェリスでも原因が常に特定の家になるだろう、というのは決めつけすぎかなとも思いますが、トラブルのご経験がおありということでウェリスでも経験を生かしていただければと期待しています。

[83: 匿名さん]

なんだか大変そうなところ申し訳ないです。
このマンションのメリットとデメリットを整理して検討したいのですが、どなたか教えてくださいませんか？？

駅から近いこととスーパーも至近なので住みやすいのかなーどうなのかなーと。

前出でしたらすみません。。

[84: 入居済み住民さん]

駅に近く、買い物も便利
躯体も頑丈で省エネ設計の100年マンション
線路際でも走行音は気になりません
価格、管理費、修繕費も手頃
難を言えば自動車での出入りの動線かな
一方通行が仇になっている点です
お買い得と思いますが

[85: 匿名さん]

>>84
ありがとうございます！
一方通行の難はどんなところが辛いですか？
幹線道路に出づらいとかでしょうか…

[86: 匿名さん]

100年マンションという謳い文句は眉唾。躯体が１００年もっても、例えば竪排水管は５０年と持たない。竪排水管が住戸内にあるから交換は住民の立会いが必要と容易ではない。１００年マンションと主張するなら、竪排水管を共用部分に設置するとか交換対策が必要。

そもそもここ長期優良ですらないし。

[87: 入居済み住民さん]

84さん
稲毛駅や穴川IC方向へ行く場合は左向きの一通のみなので
帰着時は南側から廻ることになります。湾岸習志野ICは
こちらからも行けます。
14号(357号)、湾岸習志野IC,美浜区方向は両面通行です。
付近の地理に慣れれば裏道も覚え、問題無しです。
Pも自走式なので機械式の待ち時間無しです。
何しろ機械式は、定期点検時は使えないのが欠点。
余談ですが、近くのシェルは国道筋より3円〜5円安いので
助かります。IC 二カ所、鉄道はJRと京成が使えるので
交通は至便です。参考にして下さい。

[88: 入居済み住民さん]

86さんへ
給水管、台所専用排水管、雑排水管共に
パイプシャフト(縦方向)に設置されており
パイプ内洗浄及び給排水管の取替えが出来る構造です。
以前は築30年超のマンションでしたが同様の構造でした。
また、縦管から専用部分への枝管の取替えも出来ます。
全く心配は要りません。

[89: 入居予定さん]

>>86 は単なる荒らし

[90: 購入検討中さん]

ちょっと指摘すると荒らしとか言うやつってなんなの。
議論したことあんの？どんなマンションにもメリットデメリットあるでしょ！それ踏まえた上で購入したいのに、こう言うこというと萎えるわ。

[91: 匿名さん]

竪排水管を通すパイプスペースが住戸内にあるのが問題。交換はできるけど、交換するのに住民の立会いが必要になる。

スケルトンインフィルの物件だと、パイプスペースが住戸外に設置してあって、容易に交換できる設計になってたりする。

[92: 入居予定さん]

因みに縦管の取換は立会不要だね。PS内作業だから。
そこから引き込む各戸への枝管の取換は専有部分なので当然立会必要
スケルトン何チャラの枝管は立会不要なのかな?　それは無いでしょう。
只、納期とか費用は少なそうに感じるね。その点はいいんじゃないの

[93: 匿名さん]

住戸内に竪排水管があると竪排水管交換するときに横引き配管との接続作業が必要だから専有部分に立ち入る必要がある。

住戸外に竪排水管があれば立ち入る必要はないから、住民が了承すれば立ち会わなくても対応してくれるよ。

[94: 匿名さん]

>92

スケルトンインフィルを知らないようだから、竪排水管の交換の問題について詳しくないみたいだね。

[95: 入居予定さん]

ケチをつけるだけの単なる荒らし認定
このスレに固着しないで
そんなにスケルトン何チャラが良いなら、そこに引越したらいいんじゃないの

[96: 匿名さん]

94さん

スケルトンインフィルが、何だって？
戸建ならまだしも、マンションに採用するには、それなり階高が必要！
知識あるのは解ったから、他で騒いでくれ。

[97: 入居予定さん]

PS内配管の清掃と取替は全く問題なく出来ますので安心してください
どこのマンションでも同じです

[98: 購入検討中さん]

ルーセント限定ですが特典付与のチラシがでましたね
価格交渉はできるのかな?

[99: 入居予定さん]

NTT都市開発関係は渋いらしいが・・

[100: 匿名さん]

モデルルームで開催されるイベントについて質問させて下さい。
毎週末に住宅ローン相談会が開かれていますが、三菱UFJ信託銀行、京葉銀行、三井住友銀行など毎回異なっていますよね。
これらは売主と取引のあるオススメ銀行なのでしょうか？
自分が口座を開いている、あるいは希望する銀行で住宅ローンを申し込む事は可能ですか？

[101: 契約済みさん]

>>100
提携銀行以外でも購入可能です。
ただ、金融機関によりますが、提携銀行の方が利率が低いです。
実際に労働金庫に相談しましたが、営業マンか提携銀行の審査でOkなら提携銀行と契約する事を薦められました。

[102: 匿名さん]

提携銀行って利率の特典があったんですか
それなら大きな買い物ですし迷わず！ですよね
かなり大きいでしょう、利率の差が

でも勤めている会社によっては住宅購入の支援があって
それに際して付き合いの銀行を使わないといけない場合もありますので
色々な情報を総合的に見てから決めた方が良いと思います

[103: 匿名さん]

提携銀行を利用すると、デベと銀行で手続きとかの調整してくれるんで手間がかからないってのが一番のポイントかな。提携銀行以外だと、基本的に利用者が手続きのためにデベと銀行の間を行き来することになる。あと、つなぎ融資も必要になったりするのが大きいかも。

金利については勤務先と銀行の提携もあったりするんで、一概に提携銀行が低いとは限らないかな。

[104: 匿名さん]

提携ローンよりソニー銀行(変動0.589%)とかイオン銀行(同0.57%)のネット銀行の方が低いですよ。
後は大企業(というか連結で社員数が多い大企業グループ)勤めの方は社内融資の方がやすいでしょうし。
提携ローンは手続きが楽なのが一番のメリットですね。

[105: 契約済みさん]

ご参考迄に契約状況の推定値です
全戸数 　　929戸
対象数 　　763戸(グロー166戸を除く)
推定契約数 約600戸～650戸
残数 約113戸～163戸
※ルーセント3 完売
※オアシス2 完売間近
※ルーセント1 残り有り・・購入特典あり(主婦に人気のダイソン・ルンバ・洗濯機)
※ルーセント2 残り有り・・購入特典あり(主婦に人気のダイソン・ルンバ・洗濯機)
※オアシス1 残り有り・・購入特典なし。
　　　　　　　　　　　　　但し、契約状況により購入特典が付く可能性もあり(付いても恐らく年末～年始頃か)
※グローの発売開始時期は現在のところ未定
　現在コンクリ打設はほぼ完了。9月頃から各種艤装工事開始か?その後内装に入るので消費税10%の時期になるかも?

[106: 匿名さん]

ネット銀行は金利も低いですが、保証料・繰上返済手数料・団体信用生命保険などの
諸費用なしで利用できるのが一番の利点じゃないかと考えます。
デメリットは必要書類の準備など、全て自分で手続きする必要がある事。
あとは提携銀行以外を選ぶと、営業があまりいい顔しないという難点もあり(笑)