☆シティタワー品川☆港南四丁目第3団地建替PJ♪祭♪【４】

[中堅所得者代表]

いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう！


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[969: 匿名さん]

おしえてください

１軒目、現金で買う、年収１
ずっと単身で、資産として残そうと思っていない
居住用、後には場合によっては賃貸に出すか売却したい

条件のいい部屋が当たったら、買いでしょうか

[970: ご近所さん]

今日、さっそうと、ＣＬＳのりつけてた人いましたよ。
投資家の方かな。
>>966 あたるといいですね。
PVはバスルーム広いですね。

[971: 匿名さん]

すごいいきおいでのびてるねこのスレ。
3週間でいくつまでいくかな〜

[972: 購入検討中さん]

結局初期費用は物件の10％＋どのくらい必要なんですかね？
みなさん300万〜500万ポンっと出せる人ばっかりなの？

一般的な諸費用ローンが組めなそうなので親ローン予定なんですが。
20代の独身です。

[973: 匿名さん]

>>968
いるよ
とりあえずって感じだが

[974: 購入検討中さん]

サンプルルームの公開は朝何時からですか？
ＨＰ見ても、４時受付としか書いてないので・・・。
ご存知なら教えてください。

[975: 匿名さん]

マンションなんかまったく興味が無かった会社の後輩（20代半ば独身）でも
申し込む気になってる。この価格の吸引力はものすごい。

[976: 匿名さん]

やっぱり高層フロアが人気なのかな？

[977: 30代サラリーマンさん]

横浜ポートサイド（市土地公社の物件）も団地並みなどと陰口叩かれながら、即日完売
住居は耐久消費財と考えたら、安い買い物では？

うちはキャッシュ買いです。
株も債権も今はちょっと休憩。

どうせなら、役人の好きなオークションにしてくれたら良いのに．．．

[978: 匿名さん]

関係者の観測としては3〜4万人来場、倍率20倍超ということです。
つみたてくんインフレが織り込まれてない気がするけど。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm

[979: 匿名さん]

中途半端なネガレス程度じゃ倍率は下がらないようだな。
WCTに飛行機が突っ込んで崩落レベルだったら話は違うだろうけどwww

[980: 匿名さん]

思ったより見学者が少ないのかね？

近くの都営住民がわんさか来るかと思ってた。

[981: 購入検討中さん]

都営住宅に住んでいる人にとっては、それでも高いのか。
それか、知らないかだね。

[982: ご近所さん]

>>974
朝10時頃からやってますよ。
早い人は、9時半くらいから並んでいる(待っている？)と聞きます。
バスで来る場合は
http://www.kotsu.metro.tokyo.jp/bus/noriba/shinagawa.html
の⑧からのります。

[983: 匿名さん]

横浜ポートサイドを引き合いに出すまでもなく
なんだかんだで高倍率だろうな。

[984: 匿名さん]

そっかー。やっぱ安いのか？
あまり割安と思わないけど一応買っとくか。

今まで自分が本当に安いと思ったのは、WコンとTTT、ケープ位かな。
けっこう安いと思ったのが、WCTアクア、オリゾンマーレ、PCT

[985: 匿名さん]

どーでもいいけど、買えるか(当たるか）どうか分からんのに
みんな夢ばっか見てるね。
当たってから考えたら？？時間の無駄だと思うけど。

[986: 匿名さん]

この価格で品川徒歩圏に住めると思う人はたくさんいる。
そういう人の大部分は将来の負担まで考えない。
低倍率はありえない。

近隣のマンションと同じような住環境を期待するのは無理。
団地でよいと思える人なら買いではないでしょうか。

[987: 匿名さん]

WCTより立地がいい。

[988: 匿名さん]

おれは天王洲アイルも使えるWCTのが良いと思うな〜。
しかももうすぐ道路が直線になったら品川駅からも同じくらいでしょう？！

公団住まいに抵抗がない人にとっては最高のマンションよねココ

[989: 匿名さん]

次スレももりあがっていきまっしょい！

[990: 匿名さん]

WCTのほうが共有施設が充実してるし、内装もいい

[991: 匿名さん]

誰か次スレ立てお願いします。

[992: 匿名さん]

82平米　C　約3000万で計算してみました。

管理費13000円／月　　　
修繕積立金10000円／月　はマンション購入するとすると払うものなのであえて計算せず、、、。

賃料解体積立金　18300円／月　　敷金47万
18300×12ヶ月×70年＝1537万　＋47万＝1580万

70年としては3000万と1580万で4580万の物件購入するということ。

中古で探すと、
ＷコンフォートタワーズＷＥＳＴ / 5,100万円　８２平米　７階　２００５年築
キャナルワーフタワーズＷＥＳＴ / 5,180万円　７８平米　２０階　２０００年築

みたいなのが出てきます。これら中古なのでもちろんチャレンジ価格でもっと下げられる。そうするとここは正直そんなに安く無いのでは？、と思うのですが、皆様如何ですか？。

[993: 匿名さん]

９８２
ご近所なんでしょ？
並んでなんていないよ。
あの長い柵が空しいばかり。

[994: 匿名さん]

>>988
公団のペット可住宅ってどれくらいマナーが守られてるんだろう？
団地ってペット禁止でも飼ってる人が多いから、ここも一匹だけ可でも
違反する人が続出するんじゃないかな。
廊下でおしっこでもされたら臭いがしみつきそう。

[995: 検討中]

今日、一応見学してみたけど、仕様はやっぱり団地レベルかな。内装はリフォームしちゃうからいいけど、共用廊下がいただけない… 前に指摘あった玄関と壁紙、フローリングの材質に加えて、壁が薄いような気がする。
私と同時間帯に見学に来てた人達は、ごく普通のサラリーマンって感じの人達でした。中・高所得の方々は見学すらしないのかしら？

[996: 物件比較中さん]

>>９８６
だから将来が怖いんですよ。
将来の負担を考えてない住民が多数発生。管理費など払えなくなる。

あれ、そうすると強制的に解除になってスミフが買い取るから問題ないか。
賃貸マンションになるだけか。

[997: 匿名さん]

まあ言い出せばキリないが、江東区辺りのタワマンと比べ仕様の違いは50歩100歩。
そうなると、やはりコストパフォーマンスの絶対差が効いて来る。

[998: 物件比較中さん]

おーい、９９２

地代の計算が入ってないよ。
多分６千万くらいになるんじゃないの？

だから、安くないって始めからいってるじゃん。
初期費用が安いだけなんだってば。

それでも最初から４千万、５千万を捻出できない人にとっては、
マイホームの夢が叶えられる。

後は借金地獄が待ってなきゃいいけど。。。

[999: 匿名さん]

？　それを言うなら、所有権MSには固定資産税の負担があるぞ、９９８。
ここの地代は、固定資産税より安く設定されている。

[1000: 匿名さん]

地代は賃料に計算されてると思いますが、初期費用が増える中古分譲の購入はローンが多くなるのでその金利分が高くなるというのが正しい計算でしょう。

しかし、ここを購入する人はリフォームしようと思っている方も多い様なので更にお金がかかる。

どちらにしろ、最近の中古マンション相場が下げ貴重である事を考えると、少なくとも現金購入では近隣の比較的築浅中古が同じ金銭の負担で購入可能であると思われますね。

[1001: 匿名さん]

986です。

強制的に解除できる仕組みがあっても、
実際に実行するためのハードルは高いのではと思います。

管理費未納問題が発生するのは
遠い将来ではないと想像します。


>>992さん
最寄り駅は豊洲、江東区アドレス。
最寄り駅は品川、港区アドレス。
同じような価格だったら、あなたはどちらがよいですか？

[1002: 匿名さん]

WCTがよい人は、WCT買えばよいです。
WCTは抽選にあたらなくても、お金で確実に買えますから。
よかったですね。

[1003: 匿名さん]

ところで、もしももしもスミフが潰れちゃったら、買取はできないよね。
東京都は管理費を払えない人達を強制立ち退きさせられるんだろうか？
もめなきゃいいけどね。

貧民屈にならなきゃいいけど…

[1004: 匿名さん]

夜勤のあるブルーカラーの家族が近所とかだったら嫌だな。
昔団地でピアノ殺人事件とかあったよね。

[1005: ご近所さん]

＞＞９９３
建物の中(タワー駐車場のスペース)で並んでいます。
長い柵のところまで列ができるようでは、ものすごい人数になってしまいます。

[1006: 匿名さん]

初期費用　3000万と5000万のちがいで頭金に500万あるとして2500万と4500万のローンを30年3％で借りたとして月の支払いの違いは10万と19万で9万ぐらいです。

地代、解体費用を引いて月７万ぐらいの違いになります。実際はこの金利分の負担が大きいという事だと思いますね。

しかし、ローンを組んで、短期的に転売する事を考えると転売価格は借地はたたかれるので安いとは言えないでしょう。

頭金がそこそこあって、ここに一生住むか、そのうち賃貸に回そうって人には安いと言えるのかもしれませんね。

[1007: 匿名さん]

>>992
> 70年としては3000万と1580万で4580万の物件購入するということ。

金利が無視されてる。
仮に金利3%で70年の元金均等払い総額が1580万なら、
現在価値で660万くらいじゃないかね。

[1008: 購入検討中さん]

そもそもWCTとここを比較するのは間違ってないか？

[1009: 匿名さん]

>>1007
間違えた。元利均等だ。

[1010: 匿名さん]

ここの地代は安いと思います。さすが800戸も詰め込んだことはある。200円/㎡って鶴見川崎レベルですね。
何が高いかというと、結局はスミフの取り分である建物代。。あんな最低なハコに坪120万（土地なしでですからね。みなさんそこ忘れてませんか？）も払うのか。。本来土地と建物比率から考えると、建物だけだと坪80万くらいが妥当だと思いますよ。仮に50：50だとしたら建物だけで120万/坪だと土地所有権に置き換えると240万/坪相当になりますよね。それだけの価値ありますか？？

私はこの物件の動向を2年間見守ってきたので、抽選だけは参加しますが買う気はないです。

[1011: やっとわかった！]

なんでみんなが安い安いっていうのか。
確かにローンを考えると、初期費用が安いと得なんだ。
　
私の場合、ローン組めない人種だから、全額キャッシュ。
金利のこと考えたことがなかった。

ちなみに、差し支えなければ、教えて頂けませんか？
永住する気はなし。５年間は住まざるを得ない。その後、出来れば転売したい、無理なら賃貸。
３千万円のここ買って、得なんでしょうか？損なんでしょうか？

賃貸できない５年は痛い。現在いろいろなところを転々としていて、自分は家賃ナシ。
ここ買わないで３千万を投資をしたら、５年間でどれだけ増やせるだろう？
でも、５年後にここのような安い物件があるかどうか。
ここは賃貸で２０万位としても、ランニングコストを引くと手取りで１６万くらい。
１５年+５年で初期費用回収。２０年って利回り悪いよね？
どなたか、真面目に意見してください。

[1012: 匿名さん]

確かに良く考えるとかなり高い。

[1013: 匿名さん]

地代が安いのは、東京都が東京都のプロジェクトの一環として安く貸しているから。
そのために、さまざまな制約事項がついてます。

それにしても、買う気もないのに抽選だけは参加とは。
客観的に見ると迷惑な方ですね。

[1014: 匿名さん]

1011
今3000万をこのマンションに投資しようと考えているならやめたほうが良いと思いますよ。
こういう安くて利回りのよさそうな物件は銀行融資してもらってレバかけて買うものです。
手持ち資金は他に回してダブルで収益するべきです。でなければ買わないほうがいいです。

しかし、ここの難点は出口をどうするべきか。。
売ることは諦めたほうがいいです。借地で買い手を選ぶ（融資が下りないリスク）ことやここら辺では最低グレードで買いたい意欲が湧かないことなど。。築20年を超えると修繕費などが高くなりさらに買う意欲湧きません。
そうなると権利切れるまで賃貸で回すしか方法がなくなりますね。築30超えたらなかなか借りてつかなくなりますよ。日本人は新しいもの好きですからね。その頃は周囲の住人も高齢になり、MS自体に活気がなくなります。老朽化したニュータウン状態です。
とても良い出口戦略があるとは思えません。
私ならこんな先の見えないリスクある物件は手を出さず、周辺の所有権MSを中古で待ちますね。

投資判断は自己責任で。

[1015: 匿名さん]

1012
ここは目先の安さに飛びつかざるを得ない方たちが買う物件です。
こんな怖いことはない。。マンションは運命共同体ですからね。心中はごめんです。

[1016: 匿名さん]

高倍率で売り切ってくれれば良いけど、もしかして、スミフ得意の大量売れ残り物件の仲間入りしたら地代はもちろんスミフが払うんだよね？。

都民としては東京都の収入が確実に入るか心配です。

[1017: １０１１]

1014、1015さん、ありがとうございます。

そうですよね。ローンが出来るならそうしたいんですが。収入がかなり安定してないので。
キャッシュをぶち込む物件ではないですよね。
キャッシュなら即回収できるような、ケープ買って即転売のような物件ですよね。

うーん、今回はやっぱり見送りかな。
今後ローン組めるようになりたいと思います。