☆シティタワー品川☆港南四丁目第3団地建替PJ♪祭♪【４】

[中堅所得者代表]

いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう！


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[951: 匿名さん]

なかなかもりあがってきましたね！

今日は現地にはどのくらい来場あったのかな〜。
見た感じそんなに混んでなかったから
20分ごとに60人くらいと考えると1000〜1500人程度？

[952: 匿名さん]

迷路のようなカラーコーンの列が全然埋まってなかったのを見ると、これから劇混みするってことか。

[953: 周辺住民さん]

しかしおもしろいね
ここに来ている人は　まあかなりこの物件詳しい人だよね　それが＊＊な議論してんね

定借は今初めて知ったわけじゃない　価格決定前はもっと高いこと言ってたよね

仕様だって　億ション並みの仕様を想定してたの？　東京都物件だよ！

抽選の不正？　この時世でかつ東京都の物件でやれると思う？

いろいろ　言ってるけど　まあ　この価格と仕様だったら　買いだと思ってるんでしょ？

そうじゃないなら（買う気ないなら）　ここから出てった方がいいよ　目ざわり　

事実のみを見てれば　いろいろわかりますよ　（事実は知りたいね）

事実１　広告をしてないので　わりと知られていない　結果然程来場していない　このまま過ぎてしまえば　場合によっては倍率が割と人並なものになるかも（希望的観測）

事実２　暑い中外で待つ必要がなくモデルを見れる　時間帯によっては複数タイプ見れる　混む時間は一部屋（少なくとも今週は）

事実３　仕様はスミフのＷＣＴや他のＭＳより劣る　特に共用部　しかし許容範囲　（個人の趣味の問題なので断定はしない）

事実４　かぶりがあるので　倍率に差が出そう　ここら辺は各人研究が必要

事実５　周辺は一昔前は住む場所ではなかった　よって所謂嫌悪施設が未だ存在する　が、今自分は近所に住んでいるが　高層マンションだらけで住む場所になってしまっている
今のところ大丈夫　気分良くすめている

事実６　学校　嫌なら好きな公立を選べる　もちろん私立でも

事実７　今の家（ＭＳ）と２軒持とうと思っているが　５年間　このマンションに住んで今のところを人に貸すと　やっぱ損した感じはする　今のＭＳのほうがそりゃいい　だが　買わなきゃ損
複雑な感じ

事実８　このページはせっかくならまともな事実を書きあったほうが得　一生懸命あることないこと書いて　つまんない倍率下げようなんて　人間小さいね　ま　このサイトにそれほど真実があるとは思わんけど　近所の人気のマンションだけにあんまり詰まんない人来てほしくないね　これが最大の希望かな　

じゃ

[954: 匿名さん]

ここで文句言ってる人ってなんなんだろうね？
借地権とはいえ山手線ターミナル駅徒歩10分で８０㎡２０００万代なんだから、
あの仕様でもしょーがない、というか激安でしょ。
同等仕様の賃貸でも同じ広さ借りたらいくらすると思ってるんだ！？

[955: 匿名さん]

いくらなの？
それが５年後の賃貸価格の目安になる。

高級賃貸でなくて、この仕様での賃料だよ。

[956: 購入検討中さん]

ちょっとサイト検索すればすぐわかるだろ。
自分で調べれ。

[957: 匿名さん]

その程度自分で調べることも出来ないのかね！？
やっぱこの値段のマンションに群がってくるのはその程度の能力＝年収の低い奴らなんだなぁ。

[958: 匿名さん]

スミフの担当者は現在築５年で２５〜３０万が相場とか言ってたな。
駅は違うがＵＲの賃料が参考になるかもね。
http://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/20_6670.html

[959: 購入検討中さん]

品川で働くモノです。
皆が書いている通り、私もマンション仕様には正直ガッカリ。
期待しすぎな所がいけないのだろうが。。。

品川のタワマンを購入しようと考える人って、見栄を若干持っている
中〜高所得者が多いのではないかと思います。
そういう人は購入の際、住んでいる住居人の様子も気にする。
例えば駐車場にある車のグレードとかも参考にしたりする。
これは私の経験上の話ですけどね。
今回のサプライズプライスでは、所得層云々関係なく飛びつく人が
殺到するのは間違いないでしょう。
推測の域は脱しないが、品川のタワマン購入検討者の目からみると、
このMSに入居されるであろう住居人の様子を判断するにあたり、
プラスの評価はないだろうと思います。
このMSを数年後、中古で購入検討する人から見ると、
・住居人
・MS仕様グレード
・借地権
は相当なマイナス評価です。
品川を検討する大半の人にとって、このMSは魅力が半減することは必至であり、
そうなると高く売り抜けると安易に考えるにはリスク高し。

転売を視野に入れての購入を検討していただけに微妙すぎる。。。
もちっと悩んでみます。

[960: 事実７]

あのね、興味がないならこない。
昨日までは超買う気満々だった。今は、とても冷静に検討してる。悪いとこ、いいとこ書いてる。
自分が冷静になるため。ネガレスじゃない。

自分も２件目なんだけど、確かにここに５年住んで、来年出来上がる新築マンションを賃貸に出すと思うと、超損した感じ。

ここは１件目の人ならまぁいいんじゃない。
けど、人によっては、お買い得ではないと思う。

自分の場合も、損か得か、微妙な感じなので悩んでる。

もーーーと、安けりゃ黙って買うし、自分にとっては激安とは思えない。

何度も言うけど、建物代だけだよ。地代そのたもろもろ、倍はかかるからね。
賃料で回収できるの１０年から１５年＋５年かかるし、そんなに良い投資物件かなぁ？？？
買うかもしれないけど。

[961: 匿名さん]

９５９が列挙したネガを全て考慮した上でも、この価格なら余裕で許せるけど。
というより、投機目的防止の条件がキツイ点がマイナスだろう。

[962: 匿名さん]

今日見学に行ってきた。
仕様については、あの値段だししょうがないというか、十分じゃないかと。

でも、問題は見学待ちで並んでる間に観察した申込もうとしている人達、
やっぱりこの値段じゃないと買えない、ここに賭けているようないわゆる＊＊風な方々が
結構見受けられて、それがこの物件申し込むにあたり一番気になったかも。

[963: 匿名さん]

＞＞９６２
入居してから住民とエレベーターで顔をあわせてうちになるマンションってやだよね・・・。

そうならないためにももう少し高くしてくれてよかったのに

[964: 匿名さん]

この勢いだと、今日中に１０００突破しそうですね。
もっとも他のMSスレはそのとばっちりを受け、開店休業状態。特に豊洲スレが鈍い。

[965: 購入検討中さん]

どの時代の人か知らんけど
清掃工場から有害な煙が出てるなんて思ってる人まだいるんだな。

[966: 結論]

いろいろ読んでてわかったよ。

投資目的の人にとっては微妙な物件

実状のひとにとっては（転売、賃貸考えず見栄もなし）買い！

ちなみに　月収１８万〜３０万です。今流行の月収３００万円！

でもさー、遺産あるからキャッシュで買えるんだよね。

[967: 物件比較中さん]

>>９６２
>>やっぱりこの値段じゃないと買えない、ここに賭けているようないわゆる＊＊風な方々が

何いってんの？？？
そういう人達向けの団地なのに？？？？？

[968: 匿名さん]

独身でここ検討している人いる？

[969: 匿名さん]

おしえてください

１軒目、現金で買う、年収１
ずっと単身で、資産として残そうと思っていない
居住用、後には場合によっては賃貸に出すか売却したい

条件のいい部屋が当たったら、買いでしょうか

[970: ご近所さん]

今日、さっそうと、ＣＬＳのりつけてた人いましたよ。
投資家の方かな。
>>966 あたるといいですね。
PVはバスルーム広いですね。

[971: 匿名さん]

すごいいきおいでのびてるねこのスレ。
3週間でいくつまでいくかな〜

[972: 購入検討中さん]

結局初期費用は物件の10％＋どのくらい必要なんですかね？
みなさん300万〜500万ポンっと出せる人ばっかりなの？

一般的な諸費用ローンが組めなそうなので親ローン予定なんですが。
20代の独身です。

[973: 匿名さん]

>>968
いるよ
とりあえずって感じだが

[974: 購入検討中さん]

サンプルルームの公開は朝何時からですか？
ＨＰ見ても、４時受付としか書いてないので・・・。
ご存知なら教えてください。

[975: 匿名さん]

マンションなんかまったく興味が無かった会社の後輩（20代半ば独身）でも
申し込む気になってる。この価格の吸引力はものすごい。

[976: 匿名さん]

やっぱり高層フロアが人気なのかな？

[977: 30代サラリーマンさん]

横浜ポートサイド（市土地公社の物件）も団地並みなどと陰口叩かれながら、即日完売
住居は耐久消費財と考えたら、安い買い物では？

うちはキャッシュ買いです。
株も債権も今はちょっと休憩。

どうせなら、役人の好きなオークションにしてくれたら良いのに．．．

[978: 匿名さん]

関係者の観測としては3〜4万人来場、倍率20倍超ということです。
つみたてくんインフレが織り込まれてない気がするけど。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm

[979: 匿名さん]

中途半端なネガレス程度じゃ倍率は下がらないようだな。
WCTに飛行機が突っ込んで崩落レベルだったら話は違うだろうけどwww

[980: 匿名さん]

思ったより見学者が少ないのかね？

近くの都営住民がわんさか来るかと思ってた。

[981: 購入検討中さん]

都営住宅に住んでいる人にとっては、それでも高いのか。
それか、知らないかだね。

[982: ご近所さん]

>>974
朝10時頃からやってますよ。
早い人は、9時半くらいから並んでいる(待っている？)と聞きます。
バスで来る場合は
http://www.kotsu.metro.tokyo.jp/bus/noriba/shinagawa.html
の⑧からのります。

[983: 匿名さん]

横浜ポートサイドを引き合いに出すまでもなく
なんだかんだで高倍率だろうな。

[984: 匿名さん]

そっかー。やっぱ安いのか？
あまり割安と思わないけど一応買っとくか。

今まで自分が本当に安いと思ったのは、WコンとTTT、ケープ位かな。
けっこう安いと思ったのが、WCTアクア、オリゾンマーレ、PCT

[985: 匿名さん]

どーでもいいけど、買えるか(当たるか）どうか分からんのに
みんな夢ばっか見てるね。
当たってから考えたら？？時間の無駄だと思うけど。

[986: 匿名さん]

この価格で品川徒歩圏に住めると思う人はたくさんいる。
そういう人の大部分は将来の負担まで考えない。
低倍率はありえない。

近隣のマンションと同じような住環境を期待するのは無理。
団地でよいと思える人なら買いではないでしょうか。

[987: 匿名さん]

WCTより立地がいい。

[988: 匿名さん]

おれは天王洲アイルも使えるWCTのが良いと思うな〜。
しかももうすぐ道路が直線になったら品川駅からも同じくらいでしょう？！

公団住まいに抵抗がない人にとっては最高のマンションよねココ

[989: 匿名さん]

次スレももりあがっていきまっしょい！

[990: 匿名さん]

WCTのほうが共有施設が充実してるし、内装もいい

[991: 匿名さん]

誰か次スレ立てお願いします。

[992: 匿名さん]

82平米　C　約3000万で計算してみました。

管理費13000円／月　　　
修繕積立金10000円／月　はマンション購入するとすると払うものなのであえて計算せず、、、。

賃料解体積立金　18300円／月　　敷金47万
18300×12ヶ月×70年＝1537万　＋47万＝1580万

70年としては3000万と1580万で4580万の物件購入するということ。

中古で探すと、
ＷコンフォートタワーズＷＥＳＴ / 5,100万円　８２平米　７階　２００５年築
キャナルワーフタワーズＷＥＳＴ / 5,180万円　７８平米　２０階　２０００年築

みたいなのが出てきます。これら中古なのでもちろんチャレンジ価格でもっと下げられる。そうするとここは正直そんなに安く無いのでは？、と思うのですが、皆様如何ですか？。

[993: 匿名さん]

９８２
ご近所なんでしょ？
並んでなんていないよ。
あの長い柵が空しいばかり。

[994: 匿名さん]

>>988
公団のペット可住宅ってどれくらいマナーが守られてるんだろう？
団地ってペット禁止でも飼ってる人が多いから、ここも一匹だけ可でも
違反する人が続出するんじゃないかな。
廊下でおしっこでもされたら臭いがしみつきそう。

[995: 検討中]

今日、一応見学してみたけど、仕様はやっぱり団地レベルかな。内装はリフォームしちゃうからいいけど、共用廊下がいただけない… 前に指摘あった玄関と壁紙、フローリングの材質に加えて、壁が薄いような気がする。
私と同時間帯に見学に来てた人達は、ごく普通のサラリーマンって感じの人達でした。中・高所得の方々は見学すらしないのかしら？

[996: 物件比較中さん]

>>９８６
だから将来が怖いんですよ。
将来の負担を考えてない住民が多数発生。管理費など払えなくなる。

あれ、そうすると強制的に解除になってスミフが買い取るから問題ないか。
賃貸マンションになるだけか。

[997: 匿名さん]

まあ言い出せばキリないが、江東区辺りのタワマンと比べ仕様の違いは50歩100歩。
そうなると、やはりコストパフォーマンスの絶対差が効いて来る。

[998: 物件比較中さん]

おーい、９９２

地代の計算が入ってないよ。
多分６千万くらいになるんじゃないの？

だから、安くないって始めからいってるじゃん。
初期費用が安いだけなんだってば。

それでも最初から４千万、５千万を捻出できない人にとっては、
マイホームの夢が叶えられる。

後は借金地獄が待ってなきゃいいけど。。。

[999: 匿名さん]

？　それを言うなら、所有権MSには固定資産税の負担があるぞ、９９８。
ここの地代は、固定資産税より安く設定されている。

[1000: 匿名さん]

地代は賃料に計算されてると思いますが、初期費用が増える中古分譲の購入はローンが多くなるのでその金利分が高くなるというのが正しい計算でしょう。

しかし、ここを購入する人はリフォームしようと思っている方も多い様なので更にお金がかかる。

どちらにしろ、最近の中古マンション相場が下げ貴重である事を考えると、少なくとも現金購入では近隣の比較的築浅中古が同じ金銭の負担で購入可能であると思われますね。