☆シティタワー品川☆港南四丁目第3団地建替PJ♪祭♪【４】

[中堅所得者代表]

いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう！


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[861: 購入検討中さん]

不動産ファンドの破綻、デベロッパーの経営破綻とマンション市場崩壊の足音は確実に聞こえてるんだけど
今ってすごく微妙な時期なんですよねえ

壊れるかも？壊れないかも！あ、でももうやっぱりいっぱいいっぱい？いや、今は最高！

みたいなギリギリ勝負の感じ。

[862: 858]

失礼、南田中はゆるゆるでも無かった。

しかし東京都は環八の周辺の世田谷から練馬にかけて
駅に近い好立地に団地を所有している。
開発されれば面白い。

８５６の考えに賛成だし、当然そうなっていくだろう。
都営団地は老朽化しているので、建て替えなどを考えれば
借地権で分譲するのが東京都としても好ましいだろう。。

[863: マンション投資家さん]

あの　スミフ　が焦ってここを売り出し、値段設定も安くしたことを考えると、
WCTやCTTの売り渋りの失敗を踏まえて、

来年は不動産不況になると予測しているのだろう。
だから、早く売りきっちゃえと。

来年はマンション探しが楽しくなりそう。

[864: 匿名さん]

バーゲン初日の盛況ぶりを写真でアップしてくれる方いませんか？

[865: 匿名さん]

投資目的で考えると借地権の物件の転売なんて考えて購入しませんよ。もちろん賃貸に出すだけ。5年間をどう埋めるかが問題なんですね。これを埋められれば全く問題無い。住民表だけ写しといて賃料払って住んでくれる親戚住ませれば良い訳ですから。今と同じ賃料で新築のタワーに５年住んでくれないかと頼めば住んでくれる親戚なんてみんないないのかね。みなさん金持ちばかりですね。

そうすると満額でなくても5年分の家賃の7割ぐらい埋まるので旨いのです、ここは。

まあ、何しろ初期投資で近隣の分譲中古と比較してそっちと同じと見れる人には購入する意義ないよ。あなたはある意味この物件の購入対象者より金持ちだって事よ。

私は、確実に購入に来る可能性があるのは年寄りだと思います。借地権分の70年も生きない年寄り夫婦で1戸だてに住んでて、そろそろマンション暮らししたい人たちね。予算は限られるけど鍵１個で外出出来るし、部屋に階段も無い、その上したにスーパーがあって出かけなくて楽。これも確実な購入層だと思います。まあ年寄りがここの情報持ってるかは別だけどね。

[866: 匿名さん]

今から見学に行きたいのですが、混んでますか？
近隣の方ご存知でしたら教えて下さい。

[867: 匿名さん]

スミフが焦ってるって？
この物件はスミフが売るといっても実質的に東京都のプロジェクトでしょ。
価格いかんは入札を行い事業者となった時点でもともとスミフに選択権などなかったのでは？
この価格でもスミフは潤っているわけだし、こんな物件に他の物件同様営業コストなんてかけるわけないんだからこの物件の価格いかんでスミフの動向を語るのはどうかと思うよ。

[868: 入居済み住民さん]

サンプルルームを見てきました。
約20分待ちで、60人程度を一斉に案内。
3階部分の7部屋を自由に見せてくれます。
シンプルで質素ですが、値段を考えたら悪くないと思います。
低層から高層まで、2000万円台の住戸が圧倒的に多いです。
来場者は30代の若い夫婦、家族が大半だと見受けました。
投資目的らしき人は、殆ど見かけなかったように思います。
１Fにスーパーや各種店舗が揃っているのはかなり便利です。
永住してもいいし、ある程度の期間済んで転売するにしても、
今後の品川エリアの大規模開発を考慮すれば
恐らく購入価格を下回ることはないと思われるので、
失敗なき手堅い物件ではないかと思いました。
当たった人は幸運ですね。

[869: 匿名さん]

品川駅から港南中までバスで行こうとしたら、
改札からバス停までの遠いこと。
駅から一番遠くにバス乗り場があるんじゃない。
で、乗ったら数分だった…

[870: 匿名さん]

＞期間済んで転売するにしても、今後の品川エリアの大規模開発を考慮すれば恐らく購入価格を下回ることはない

大丈夫か、君。

土曜にプロが来る訳ないでしょ、仕事で見に行くのは空いてる、勤務時間の平日ですよ、土曜は仕事は休み。

まあいいか、どうせ落選するから、君の甘い転売可能という判断も影響しないよ。

[871: 匿名さん]

確かに、スミフに選択の余地はあまり無かったわけで、
焦ったかどうかなんて関係なし。
まして来年の予想なんて不可能だね。

[872: 匿名さん]

ここは定借なので販売価格は控えめながら、
ランニングコストは都心居住者に相応しい準セレブイリティ層標準なので、
外周区住民や圏外（川向こう）住民が踊り踊っても、年収比率で弾かれちゃうからね。
だから、融資シュミする前に月例負担が出来ない見学者が約７０％強。
その負担に耐えられるのは、今まで販売されてきた
著名高層タワーをクリアーできるパーソナリティーの人たち２０〜３０％が
購入者ターゲットで絞り込まれることになる。よって大半が飴持ちネダリで
諦め振るい落ちることになる。

[873: 購入検討中さん]

私も見てきました。

７部屋見て個人的には０３１２のＫタイプが気に入りました
３階でしたが見晴らしよくてここなら低層階でも全然いいかも。

逆に北よりは周りにマンションや建物があってあんまりでした。

[874: 匿名さん]

そうなんだよね。ランニングコストが高くて、気持ちが萎え中です。
いや、払えるんだけど、割り安感がなくなっちゃってさー。

[875: 入居済み住民さん]

>>870
性格の悪い方ですね。
私は近隣のMSに住んでおり、応募するつもりはありませんが、
NEWSなMSなので、見物に行ったまでです。

[876: 匿名はん]

>868
60人2分待ちですか。意外と少ないですね。
数百人が来場しても大丈夫なようにガードマンやゲートを
設置したスミフの方も拍子抜けかもしれません。

確かに品川駅でこの価格は安いですが、
売買停止条件無しでは二次取得者は厳しい。
30代の一次取得者も転売・賃貸制限では
転勤族も厳しい。
借地権の建物価格としては安くは無い。

まさに微妙な物件だな。

[877: 匿名さん]

>>363
３０代の家族が中心だとエントランスで暇な主婦がたむろして井戸端したり、
その周りで子供が騒ぎまくるようなドキュンマンションになる可能性が高いかもな。
キッズルームの周辺の部屋は騒音がすごそう。

[878: 匿名さん]

見物人の半分は周辺マンション住人でしょうね。
意外と倍率上がらないかも。。
大した祭りではなかったですね。

これから見に行ってきます。

[879: 匿名さん]

NEWSなMS？なんのこっちゃ

[880: 匿名さん]

それに東は中学校の教室まる見えでした。
もちろん、むこうからも…。
チャイムとか、放課後とか、部活とか、うるさそうで嫌だな〜。

[881: 匿名さん]

>>870
だからオマエは仕事ができないって言われるんだよ・・・

[882: 匿名さん]

＞子供が騒ぎまくるようなドキュンマンションになる可能性が高い

これは間違い無いね。

子供が騒ぐ、廊下に生協の箱、自転車置き場などの共有施設での非常識な行動などなど、住民層に相応しいものになるのは間違いないでしょ。安いんだもん、我慢しなきゃ。問題無い事が予想される住民層のマンション買えるか？、って話だって。

[883: 匿名さん]

港南のマンションの価格なんて2003年頃のそこに売られたものは別だけど、2006年以降の物件は既に販売価格を明らかに割れてますよ。その上借地の物件です。

調べてみたら良いと思います。2006年以降の借地の物件で、中古で高く売れた物件があるか？と。

[884: 匿名さん]

昨日はほとんど人いなかったよ。
四隅にいたガードマンや整理係のほうが人が多かった（笑）
待ち時間ナシで、１０人くらいで見れた。
スミフ拍子抜けだと思う。

近所のおばさんがガードマンに「買わないけどいくら？」って興味津々で聞いてた。

興味半分の近隣住民が多いんじゃないの？
自分がコスポリやフェイバの住民なら、気になって内覧するもん。

[885: 周辺住民さん]

子供の成長は早いですよ。
騒がしい時期は、本当に「いっ時」です。

[886: 匿名はん]

子供は走り回るだろうね。幼稚園くらいの子供が遊ぶ場所も少ないので
共用廊下と階段を走りまわるだろうね。縄跳びしたり、一輪車乗ったり
廊下が路地裏みたいになるかもね。

今は財閥系に住んでいるが、あまりチープ感は感じなかった。
あえて言えば共用廊下の吹き付けとキッチンの換気扇と
トイレに手洗いが付いていなかったくらい。
マンションだからこんなもんかって印象。
レンタルサイクルとレンタカーは良いアイデアだと思う。

[887: 匿名さん]

>>865
毎年世帯の住民票を提出するのに、購入者鈴木と親戚の田中家が一緒に並んでいる
住民票ですか？　住民票が前のところのままで（ここの住所に移さずに）社会生活に
困らない人ってあまりいないのでは。

[888: 匿名さん]

中古っていいマンション（立地も仕様も）を安く買えるから魅力なんだよねぇ？

こんな歴史的超格安物件を5年後に＋αの金額乗せて買うか？
友人に言っても、「あぁ、あの格安マンションね。ゲッ、そんな金出して買ったの？」
って言われるでしょ？

そしてＵＲと同等の仕様。今後継続的に払わなければならない地代や修繕積み立て、
解体費用。

これらを考えると個人的には5年後の転売が上手くいく可能性は薄いと思われる。
近隣住民はみんな同じこと考えてる訳だから、5年後にはかなりの数の中古が
売り出され競合物件が大変な数になる訳だから。
これ以前に発売された大量の港南物件も含めて過当競争になるのは必至。
その中で、借地権物件が勝ち残るのは難しいのでは？
というか、これが引き金となって、中長期的に港南物件の資産価値がかなり目減り
すると予想。

[889: 購入検討中さん]

＞886

６１２号、２５１２号は手洗い付き。

[890: 匿名はん]

安いけど転勤でもあれば空家にするしか無い。
品川に興味があるような層は転勤は避けられないだろう。
管理費等はタワー価格、修繕積立金の値上り＋一時金は必須。
買換えは停止が出来ないので下手すれば二重ローン。。。

Ｗコンかコスポリは今思えば良かった。

[891: 匿名さん]

５年後に賃貸に出す人が一斉に出るので、多少値崩れするでしょうが、
この場所でタワー賃貸の需要はあるでしょう。

売りにくくても、賃貸にすると思えば、この価格でそこそこいいのではと思います。

[892: 匿名さん]

>>885
２０代でも買えるんだから８００世帯もあればそれこそ１０年は
毎年子供が次々と生まれる可能性大。

[893: 匿名さん]

>>８８６
どんな財閥系に住んでるんだよ。
トイレ、洗面室の床ビニール、キッチンの面材、とてもチープだと思ったぞ。
ま、賃貸によくある安普請な感じ。
それより、廊下は許せん。

あ〜ここは坪１４０万円以下でスミフが落札してるから、今の坪１００万〜１２０万は明らかに下げてる。スミフが売り急いでるのは明らか。

[894: 物件比較中さん]

港南値崩れしないかな。
そしたらWCTの中古買うぞ。

みんな、ここが賃貸転売される5年後より前に売ろうとするだろうから、
今から４年後は安くなりそう。

当初のアクアの価格から、２〜３割落ちたら絶対買い！

[895: 匿名さん]

今は最寄り駅のランドマーク的マンションに住んでるから気持ちいいんだけど、
このマンションってエリアの中の位置づけとしては真ん中より下になるのかな？
いくら港区アドレスでもそれだとつらいかな。

[896: 872]

東京都が地主で、品川を核に田町・大崎・五反田などの周辺大開発計画(進行中含め）が
多数ある都心港区だけに、所得等購入者分布１０ランクのうち、６〜８のクラスが
最終購入層となるでしょう。

所得的には、標準的ローンを組んだ場合(返済は各種あるが）、駐車場を借りて、
ローン、管理費関係（修繕・準備金等含む）で・・・
①基本出費は年額２００万円〜３００万円が軽く負担できる層が候補。
②ローン無しでも駐車場を借りた場合、月例負担は約８〜１０万円を軽く負担できる必要がある。

当然①も②も光熱費関係の定例費を月額でプラス５００００円前後は最低考慮する必要がある。
よって準セレブリティ層でないと上質居住者層を維持できないので、結果論的には品位を伴った
居住層でまとまることでしょう。

まあ、常識的には通常物件の5000万円〜8000万円をクリアできる世帯が入居層となるでしょう。
芝浦や港南は地価も急角度で上昇が続いており、「従前のタワー居住層」は富裕層（予備軍）や
外国人の美人女性や都心ジェントルマンが多いのが特徴であり、この物件もほぼ準じたものに
なることでしょう。
今後も大規模開発等で躍進的発展が期待されている地区だけに、所得的にクリアできるなら
利便等は享受できるでしょう。

[897: 匿名さん]

下の上でしょ？？？

[898: 886]

>893

たしかにチープだったorz 特にキッチン。
＞トイレ、洗面室の床ビニール、キッチンの面材、とてもチープだと思ったぞ。

確認し忘れたのだが廊下や洗面所ってダウンライトついていた？

しかし土地無し価格なんだよな、似た価格のＷコンは土地付きで仕様は良かった。

[899: 申込予定さん]

ここは結局、単身不可とか年収や都在住等の制限はなかったわけですよね？
うちにとっては、縛りが厳しい方が、倍率下がって良かったのに。

スミフの知人の話では、関係者優遇は一切なしとのこと、純粋に公正な販売が行なわれる事を切に願います。ただ、最終倍率が分かった上で申込みできれば、やっぱりそれは公正にはならないですよね。むむむ・・・

[900: 匿名さん]

ここに中所得層以上だけが住むわけないし(笑)

[901: 匿名さん]

>896

①基本出費は年額２００万円〜３００万円が軽く負担できる層が候補。
②ローン無しでも駐車場を借りた場合、月例負担は約８〜１０万円を軽く負担できる必要がある。

これが準セレブリティ層かい？。

200万が年収の20％なら年収1000万だよ、セレブの価値観もそれぞれだね〜。

[902: 購入検討中さん]

入り口と出口にWCTのカタログが大量に並んでいるのが笑えた。
そういえば、WCTも共用は良いけど、専有部はチープだったな。

[903: 匿名さん]

現場辺りぶらぶらしたことあるが、確かに
臭かった。どうも水が沈滞した運河からの
匂いのようだった。
あとトチク場と水処理場（キャラ画可愛い
が）どっかに移転しないかなぁ

[904: 購入検討中さん]

共用廊下に面した部屋のエアコンの屋外機は廊下に置くと思うんだけど、
夏場、皆一斉にエアコンをつけたらどうなるんだろう。
あの廊下の空間ってそんなに広くなかったから、相当温度が上がるのでは？
同じ様なつくりのマンションに住んだ事のある経験者はいませんか？

[905: 匿名さん]

１日見てなかったが、その間にすごく伸びてたのにびっくり。
豊洲のPCT以来、絶えてなかった注目度の高さだね。

[906: 匿名さん]

吹き抜けへのエアコンの排熱は問題ないよ
基本的に日があまり入らないため、外より涼しいくらいです

[907: 匿名さん]

各階のエレベーターホールに大きな窓があったりすると夏はものすごく暑い。
ここはどうなってるんだろう？

[908: 匿名さん]

子育て一般家庭向けのコンセプト、仕様なのに、立地・環境が殺伐とした子育て向きじゃないのが痛い。

[909: 購入検討中さん]

明日行こうと思ってます。
本日の混み具合は如何だったでしょう？
小さい子供をつれていくつもりなので、あまり並んでないといいのですが・・・。

[910: 匿名さん]

>>９０８
つまらんネガだな。もうちょっと頭を使ったら。