☆シティタワー品川☆港南四丁目第3団地建替PJ♪祭♪【４】

[中堅所得者代表]

いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう！


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[361: 匿名はん]

どうせここって、坪230〜250の価格ってなって、一気にトーンダウンするんでしょ。

[362: 匿名さん]

337さんをうそつき呼ばわりしたいのではないと思いますよ。
31日から内覧会だというのに27日の今日になっても一向に正式な案内が出ないことが疑わせているだけだと思います。近隣住民へのお知らせはあくまで迷惑かかりますからという意味で貼っているだけなので、これがなければ誰も31日から開催なんて知ることすらできないですから。
何を考えているんでしょうね、スミフは。

[363: 匿名さん]

仮に353の情報を元に大雑把ながら支払いシミュレーションしてみます。
物件価格4500万
解体費など込みで諸費用400万（多めに見積もる必要がある）
自己資金500万〜1500万（人によるが）
借入金4400万〜3400万
30歳30年ローン10年固定金利2.7％（仮に三井住友の店頭4.2％-優遇1.5％とする）
としますと、月々の返済額は17.8万〜13.8万
これに月々の管理費1.5万、地代1.5万、修繕積立金1.5万　を加えると＋4.5万円

計22.3万〜18.3万　車ありならさらに＋2.5万
新築当初なら貸してなんとか＋になるだろうが、管理費＋修繕積立金が大幅に上昇する10年後にはマイナスとなる可能性が大。
そもそもしばらくの間は貸し出せないように制限が加えられるでしょうし、
もちろん不動産業系の業者はシャットアウトでしょう。

年収800万手取り月45万でも結構厳しいんじゃないの？
1000万超の人でないと手が出しにくい物件となる。
まあ、1000万でも中間といえば中間の所得層ですけどね。
それでたったの70平米かつ低グレード。
しかも、がんばっても相続するころには価値ゼロに近い。

353の通りだとしたら散々待った割には残念な物件かと。

[364: ご近所で買いたい人]

362さん、

357・359です。

タイプ損じました。
322さんの情報提供（←真実）に対する337さんのコメント↓にひっかかって書き込みました。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
一つ情報ですが322の内容は100％でたらめだということが発覚しました。断言できます。
友人が住友不動産の社員なのですが、社員ではそんな名前の人はいないとのこと。電話番号はたしかに住友の大代表ですが。
残念でした。
322さんは頭が狂っていますね。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


ともかく、なぜここまで情報を開示しないのですかね？
疑心暗鬼にもなりますよね・・・・。

[365: 匿名さん]

31日の公開の件はもういいよ。
実際に公開がなされたら見に行くまででしょう。

隣のビュロー品川から物件を眺めるとまわりの建物に囲まれていて
あまり良い眺望は得られにくいように感じられました。高層階は視
界が開けているようですが。

[366: 購入検討中さん]

みなさん内覧会のために有休までとってご苦労様です。
でも先着順じゃないんだから。いつ行っても一緒。
あえて３１日の内覧会の情報をちゃんと掴んでからにしたら？
こんなガセかもしれない内覧会のために有休とったりしたらもったいないよ。

[367: 申込予定さん]

７月３０日にプレス発表との事なので、３１日内覧開始はありえるかもしれません。
それにしても、本当にデベが住友でさえなければ…。なぜこんな営業ばかりするのでしょうね。

[368: 匿名さん]

366
本気にしているの？
相変わらずオメデタイね

[369: 匿名さん]

結局なにもないじゃん・・・

[370: 匿名さん]

最初は坪１５０って言われてたのに坪２００〜に決定なの？
坪１８０までだったら買いたかったけどなあ

[371: 匿名はん]

８５㎡で６，５００万円程度でしょ。
まあ、安いんじゃないの？

[372: 匿名はん]

当然、直近の資材価格高騰を反映した価格になるでしょう。
東京都の財産（土地）使用料は変更ないと思うけど。

[373: 物件比較中さん]

それより問題は入居条件だろ。
条件無しなら、それこそ全国から投機目的業者や個人が殺到して、倍率は100倍以上になってしまうからね。

[374: 申込予定さん]

371
そんなに出せるんなら、他に選択肢あるでしょ。
こんな安物物件に85平米6500万も出せるかよ〜。借地だと流動性かなり悪くなるし、大崎の借地物件は立地やグレードがいいから、比較する対象ではない。

[375: 周辺住民さん]

３１日から内覧開始だよ。

準備も始まってるよ。エントランス前に柵が出来てます。
また、案内（？）の人たち（住友？）もゾロゾロ集ってなんかやってます。

直前まで発表しないのは、安いからセールスかけなくても
お客が集るのわかってるから。

口止めされてるだけで周りの店舗にはお知らせ配ってあるから
知ってる人は知ってるというだけです。

[376: 匿名はん]

８５で6,500万って高く感じるけど・・・
それでも近隣相場比較だと安いといわざるを得ないんじゃない。

[377: 購入検討中さん]

ここは土地の権利ないんですよ。
所有権あるとこと比較してもねぇ。

[378: 周辺住民さん]

サンプルルームというのは、モデルルームのように家具類は置いてないがらんどうの部屋
という意味みたいです。

[379: 匿名はん]

まあ、価格が明らかになって祭りがおわるんでしょうな

[380: 匿名さん]

ほー、匿名はん登場ですかい。

>８５㎡で６，５００万円程度でしょ。
>まあ、安いんじゃないの？

>当然、直近の資材価格高騰を反映した価格になるでしょう。

契約条件書に不可抗力についての項目があるがこれはないな。
坪252万とかで出してきたら、東京都によるスミフへのこのプロジェクトによる利益供与としてマスコミ問題になるでしょう。

住友が資材発注したのはもう何年も前だろ。
16年2月の条件書と18年2月の着工前後の発注当時の資材価格の差分程度の上昇は認められなくともないでしょうがね。
また、人件費などの資材費以外のコスト上昇要因は認められないでしょう。
ほとんど変わってないし、そもそも企業努力でカバーするべきものである。
建築コスト全体に対する資材費の占める割合はせいぜい3割程度、仮に上昇率を多めに見積もって二年で2倍になってたとしても建築コストは3割り増しにしかならない。
よって、上がっても坪単価145×1.3＝188万
これ以上上げてきたならば便乗値上げ。これはありえない。

別のアプローチもしてみよう。
シティタワー仙台五橋というスミフのタワマンが現在発売中である。
竣工20年4月でありこの物件と非常に近い。
76平米2980万〜の部屋があり坪単価127万、さらに安く77平米2590万〜　坪単価114万の部屋もある！
坪単価114万以下でもタワマンは十分提供できるのである。
ま、114万は低層階の話だろうが、平均でもせいぜい150万ってところか？
ところでシティタワー品川は
①東京都の定期転借で土地代は含まれない。
②より大規模なのでスケールメリットがある。
③低グレードである。
などの理由で、最安値の部屋は113万よりさらに安く提供できる可能性が高い。
マイナス要因として竣工時期の差が6ヶ月あるが、その間の原材料費上昇の差があったとしても契約書の145万以下でそのまま出してもスミフは黒字でしょう。

契約の80平米3200万目標の通りなら平米１３２万
私の予想はここから資材費上昇分として1.2倍して平均坪158万　80平米3900万程度と見た。
そのレベルなら北側と低層階を少し安くすれば全部は無理でもコンペの当初の条件通り半分の住居は坪145以下で提供できるであろう。
これでスミフも十分に儲けが取れる。

但し、この値段でかつかつで買える程度の層ばかりでは、加速度的に上昇するタワマンの修繕積立金や管理費を全員が全額きっちり払えるとは到底考えられないし、駐車場利用率も低くなりそれによる収入も限られてくるだろう。
普通のマンションなら売りさえすればあとは野となれ山となれ。
（もちろん管理を受注しているからきっちり諸経費を支払ってくれるのが良いのは当然だが）
しかしこのマンションは東京都に地代をスミフが居住者から徴収して払わなければならない。
よって、デベのリスクヘッジとしてこのマンションの購入者は、十二分な余裕を持って物件を買える層が対象になる。
東京都としてもいくら中堅所得層向けに企画したとはいえ、かつかつの購入者ばかりや、転貸者ばかりで地代収入が滞ることだけは絶対に避けたい。
また、管理費修繕積立金が足りずに早期にスラム化することは70年後の取り壊し＆再開発に大きな問題を残す。

要するに目標通り80平米3200万で売ったとしたら、年収640万でも買う能力はある
しかし、このタワーマンションを長年にわたって確実に維持管理させる層としてはそれでは役不足。
よって、ふたを開けてみると実際入居するのは余裕を持ってその1.5倍、年収1000万クラス以上のしかも安定した職業の人たちばかりとなるでしょう。
実際、東京都の中堅所得層といえばそのレベルでしょうから、これで当初のコンセプトに完全に合致しますね。
すべての法人と不動産業に携わる個人や８９３、日本国籍のない人、自営業の方、ご高齢の方々は現金一括で払えようとものちのち荒れる原因となり、そもそもこのような人たちに利益供与させるための物件ではないので全て完全に排除されるでしょう。
ＤＩＮＫＳで世帯収入1000万程度の方々も、奥様が働けなくなったら転げ落ちるので世帯主のみでも高収入でない限りは難しいんじゃないかな。

[381: 匿名さん]

>>380は半年前まで、マンション価格は上がり続けるって言ってた痛いオッサン。

[382: 匿名さん]

低グレードって言っている人は現地見ました？？

周りのマンションの方が・・・。

あまり言うと倍率あがるか。。。

[383: 匿名さん]

周りのマンションは都営住宅（賃貸）やろ。
そりゃ比較したら可愛そうちゃう。

坪１４０万円を大きく超える場合はスミフと都に十分な説明をしてもらいましょ。

[384: 匿名さん]

200万以内ならいくらでもいいじゃん！

[385: 匿名さん]

おれが売主なら説明が必要な奴には売りまへんな。。。
ただでさえ倍率うん十倍ですからｗ

[386: 匿名さん]

＞＞３８３さん。

同感です。

ここのＭＳ待っていて、これまでの機会を見送ってきています。

また、民法上で言うと、都の予定と逸脱していた場合、期待権の濫用
にあたりますね、坪が上がったなら、説明責任義務・期待権の濫用、等
をお聞きしたいですよね！

[387: 匿名]

何を勘違いしているのか・・・。
購入希望者にとって申し込みをしない以上の権利ってないと思うよ。

むしろ、都への地代を上げた上で住不が高く売る方が健全だと思うが。
都の財産を格安で一部の人間に提供する方が、かえってマスコミとかで問題となるんじゃない？

[389: 匿名さん]

この物件、通常の管理費・修繕積立金のほかに、定借の地代、期間満了時の取り壊し費用も積み立てなきゃいかんだろうから、管理費が通常のマンションの３倍くらいになる予感。これプラスローンだから、買うとき安くて飛びつくと後が大変かも。

[390: 匿名さん]

どのマンションでも当てはまるけど、販売以降の住民トラブルや
修繕積立金の不払いを避けたいのはデベとしてはあたりまえでしょう。
先着順じゃないんだし、抽選と言う名の調整をするのがあたりまえだよ。

389さんの仰るとおり、ＷＣＴをはじめとするスミフのタワーマンションの
諸経費の上昇率は桁外れ！
共用施設のレベルと地代が相殺されても高そうだね。

[391: 購入検討中さん]

住友の方に聞きました。
　・モデルルームは無い。仕様のサンプルを見せるレベル。場所は忘れました。
　・年収制限なし。ローンの審査がパスできればＯＫ。
　・都民である必要は無い。土地が東京都というだけ。
　・転売については制限あり。数年間は、、、

[392: 匿名さん]

３９１
それが確かな情報だとすれば倍率は天文学的数値に膨らむんだけど？

[393: 匿名さん]

やはり都民限定でしたね。
当初から都が推進した都民のためのマンションということでしたので当然といえば当然ですが。

[394: 購入検討中さん]

＞392
＞それが確かな情報だとすれば倍率は天文学的数値に膨らむんだけど？

まぁ、それはない。

[395: 匿名さん]

やっぱり価格でしょ。
坪２００以下だったら凄い倍率になるけど、それ以上だったら止める人も出てきますよ。

[396: 匿名さん]

180でも買わないなぁ。
ＭＳ価格下落基調で借地のここにそんな価値はない。

[397: 匿名さん]

東京23区内に勤務という制限もつくかもしれませんね。
そうでない限り実需ではなく明らかなる投機筋を意味しますから。
大阪に勤務する人がここに住むわけがないですし、
横浜に勤務する人は、だったらあなたは横浜に住むべきでしょうということになりますから。
もし制限がつかなくても抽選で確実に外されますけどね。
当然のことですが公開抽選にはなりませんよ、販売経費を抑えるためにそんな会場用意できませんですし、
そもそも公開にしたら黒山の人だかりで荒れるに決まってますから。
抽選に外れた人が暴動起こすかもしれませんし。

[398: 周辺住民さん]

>397
今は都民でなくてもよいが、購入後は住民票を移す条件となるのでは？

[399: 購入検討中さん]

397が正解。
横浜勤務でも東京に住んでくれれば都の税収増えますしね。

[400: 匿名さん]

MAX147万/坪の縛りはまだ生きてるよね？

でも、住民の質は問題になりそう

都営みたく40階タワーなのに手摺に布団干しまくりとか

[401: 匿名さん]

391で都民である必要はない
393で都民限定

かっ。

[403: 匿名さん]

>>367
いよいよ明日プレス発表、そして31日より内覧開始ですね！
内覧前日まで発表なしっていうのはすごいですが、いやがおうにも高倍率となる物件ですから仕方ないのでしょうね。
みなさんこのスレをみていてよかったですね。

[405: 申込予定さん]

住友よりタイムリーにＤＭが来ましたが、意味不明。物件名ナシのもので、「お問い合わせの物件については詳細決まり次第ご連絡します」的なものでした。これってシティタワー品川！？と思ってしまったのですが深読みでしょうか？
併せてメルアド登録を促すメッセージもあったので、取り急ぎはメールでアナウンスがあるような気がします！

[406: 匿名さん]

↑つられすぎです。

[408: 申込予定さん]

とうとう公式ホームページが公開しました。東京都のサイトから入ればすぐです。
しかし73平米が最安値で4250万円ですか・・・。微妙ですね。安いのか高いのか微妙な販売価格となりました。

[409: 匿名さん]

406さん
我が家にもそのＤＭきていましたよ。去年、事前申請と申し込みをしていないならＤＭは当然こないでしょう。最多価格帯とそのの間取り図面も入っていました。
うそかと思われるかもしれませんがこれは事実です。

[410: ご近所さん]

いよいよ明日の夜、近隣住民に対して、４丁目の町内会の役員の娘さんによる事前説明会があるようです。
住友不動産のマンション部長・岡田さんの名前で、連絡先が03−3346−8990とあります。案内用紙がポストに入っていましたので岡田さんという部長も立ち会ってもしかしたら住友側からも何らかの説明があるかもしれません。私も参加します。

[411: 購入検討中さん]

↑　
誰も嘘だっていってないやん。
そう書くと釣りに見えるよ。（実際釣りなんだろうけど）

[413: 購入検討中さん]

誰もリンクはってくれないんだね。

[414: マンコミュファンさん]

だってＨＰなんて存在しませんし。
7/31〜のは関係者のみ内覧できる先行即売会ですからね。
一般販売はもっと後ですよ。

[415: 匿名さん]

結局坪200万円か。。。
まあ安いけどね。。。

[416: 匿名さん]

あさってからの関係者及び優先販売はDMの案内状がきたひとだけでしょうか？
私も事前申請しましたが、DMは来ませんでした。これはすでに抽選に外れたということを意味するのでしょうか。

[417: 匿名さん]

200万ですか
今までの努力はなんだったんですか
都をゆるせません

[418: 匿名さん]

同地にあった都営住宅の住人には先行して購入する権利が
あってもおかしくないかも。その場合は仕方ないね。

[419: 匿名さん]

坪２００万円で定期借地、転売出来ても足元見られるので売れないし、毎月の借地料もかかる...。

方や所有権の新古物件はここ２年程度で値崩れするだろうからメリット無いかな。

これまで待たされた都民としては価格根拠を開示して欲しいね。

[420: 匿名さん]

なんなんですかこれは？
ほんとにやってられませんね！
マジでむかつきませんか？
待ってただけで別に努力はしてませんが。
もう郊外の物件がまだあるうちに一割引で買ったほうがマシですね。
無駄に都心近くの賃貸で暮らすよりは確実にお金貯まるし。

[421: 匿名さん]

もともとは坪１４０万円だよね。
これだから不動産屋やお役所は信じられない。
ス○フの印象がまたまた悪くなった。

[422: 匿名さん]

でも、強欲ゴークレやハリボテ勘違い野村よりはだいぶマシなマンション作るよね。

[423: 購入検討中さん]

所有権の近隣マンションの３年前の値段と同じじゃないか。。。どういうこったいこれは。

[424: ご近所さん]

そうですか、坪２００万円ですか！
　落札のときの約束を破ってもいいのでしょうかね？そんなこと
できるんだったら、入札のときに好きな金額で入札しておけば
良かったって競争相手は思いますよね？デタラメじゃないです
か、スミフのやり方。どうして落札時の約束を破ることになった
のか、説明が必要です。
　平米７０万円だったら、確かに周辺マンションと同じ程度の
金額で、借地権料を払う分だけ損な物件だなぁ。なんちゅう、
こっちゃーっ！
　入居は１１月１日だそうですけど、売りに出したら瞬間完売
って思っているらしいですね、スミフの方々は。

[425: 匿名]

坪１４０万円の方が違和感があるよ（安すぎで）。
仕様が低ければ坪200万で妥当って感じがするけど。

[426: 匿名さん]

心配しなくても大丈夫。
坪150万は守られるから。

にせ情報に一喜一憂しないように。

[427: 匿名さん]

4年ほど前、品川シーサイドの定借を検討していたが、
蓋を開ければ、それなりに安くもなく止めた。

ここは場所も良く（駅周辺の再開発、リニア）、作り（外観）も良い、
期間も20年長いから、値が高いのではないかと思っていた。

[428: 匿名さん]

やんややんやと、ほんと、まさに「祭り」だね。

[429: 匿名さん]

名古屋までのリニアが、１７年後にできる予定だからって
期待してるわけ？

[430: 匿名さん]

坪１５０は無いだろうと思ってたけど、ほんとに坪２００か
それでも倍率は高そうだけど

[431: 匿名さん]

200万じゃないですよ。

正確には坪単価192万です。

①品川で、②駅近で、③タワーで192万って、破格に安い！！！！！！でしよ！

安すぎるでしょ！！！！

みなさん、躊躇せず、絶対買った方がいいでしょう！！！！

２年後には資産価値として１０００万はＵＰは必至ですからね！！！！！

[432: 匿名さん]

ここは港南だよ…

[433: 匿名さん]

借地だから破格ではないな。
ウマみが一気に消え去った感じ。。

[434: 匿名さん]

祭の後って感じ・・・

[435: 匿名さん]

ほんとに坪192万なの？

[436: 匿名さん]

全然駅近じゃないから。
運河超えるのはつらい。
安いだけがとりえだったのにもううまみはゼロなんですかね。

[437: ご近所さん]

今夜、町内会で近隣住民への説明会があります。私は参加しますが、この掲示板を見ているかたで他に参加される人いますか？

[438: ご近所さん]

明日本当に内覧会みたいですね。見てきました。
一般の公開もあるようなこと言ってましたけど。
初日は混みそうですね。

[439: ご近所さん]

うわっ。とうとう詳細でましたね。
73.89〜114.27平米で２２４７万円〜４３４７万円って安いですよね。

[440: 匿名さん]

釣れませんね

[441: 匿名さん]

今日、現地を通りかかりました。
エントランス前の柵の内側に、順番待ちするためのレーンが作ってあり、
入り口辺りに５〜６人（住不の人ですかね？）の男性がいました。

[442: 申込予定さん]

どの情報が正しいか分かりませんが、明日は有休使って茨城から上京します。自分の目で見るのが一番ですね。

[443: 匿名さん]

内覧会もモデルルームも無いと住友の方は言ってましたよ。

[444: 購入検討中さん]

４３９
アホですね(笑)
誰も食いついてきませんね(笑)

[445: 匿名さん]

ここを見ていて本当に７／３１からオープンするのか、本当に安く売り出されるのか
わからなかったが、とうとう出ましたね。
必死に否定していた人は競争率を下げたいためだったみたいですね。

http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=195749&lindID=6

[446: サラリーマンさん]

がーん、坪１００万円からだよ　.... 本当？

【専有面積】 73.89 ㎡〜114.27 ㎡
【間取り】 2LDK〜4LDK
【販売価格】 2,247 万円（2 戸）〜4,347 万円（1 戸）
【最多価格帯】 3,200 万円台（129 戸）
【完成年月】 平成20 年4 月21 日
【入居（引渡）予定日】 平成20 年11 月上旬

[447: 匿名さん]

プレスリリース見ても、年収制限とか居住地制限などないみたい。
倍率は天文学的数字になりそう。

[448: 匿名さん]

き　た　き　た　！

制約もほとんど無いみたいだし、坪200とか言ってた白痴どもをあざ笑う強烈な安さ！

借地権だから割高とか言ってるBAKAはとっととこのスレから去ってね！

もうあんた達の出る幕じゃないからｗ

さあ皆さん、倍率1000倍目指して、とつげきーーーーーーーーーーーーーーーーーーー！

[449: 匿名さん]

品川駅から10分、114㎡で4300万！！　これは強烈。
マイナーなメトロ線なんかでなく、JRの大ターミナルに直結でこの価格、この広さ。

同時期に売り出し中の他物件の販促の為にも、競争率を少しでも下げる為にもこの物件に限っては
ネガレス大歓迎と言えそうですね。

[450: 匿名さん]

うわ　なにこれ凄すぎる
倍率は天文学的数字になりそう

有価証券換金するには地合がよくないし困ったなぁ
当たったらまたローン組むしかないのか

[451: 匿名さん]

盛り上がってるとこすいまへん。
もっと上手な煽りをお願いします。
そもそも、ここ70㎡台80㎡台しかありません。
114㎡なんてどっから出てきたんでしょうね（笑）

[452: 匿名さん]

>>451プレスリリースぐらい見ろ白痴ｗ

[453: 匿名さん]

うわー！！！！
ジャンボ買うのやめて、こちらに賭けます。

[454: 匿名さん]

駄目駄目こんな物件いくら安くたって値崩れするから買っちゃ駄目絶対駄目だよ硬軟なんて人の住むところじゃないって空気悪い使役からも離れてるし治安も悪いし人の住むところじゃないっていくら安くても買っちゃ駄目停車区物件なんて資産価値無いから公開する良い以下絶対買っちゃ駄目駄目だったら駄目駄目絶対駄目駄目だって場買うなよ買うな買うなってば俺が買うんだから!

[455: 匿名さん]

物件概要にしっかりとかいてあるけど・・

占有面積　73.89m2〜114.27m2

[456: 匿名さん]

数百倍は付きそうだ
困った

東雲Wコンより安い

[457: 匿名さん]

「地球に生まれて良かった〜！」

[458: 匿名さん]

まるで「宝くじ」…
ダメモトですね。

[459: 匿名さん]

たぶん明日になればもっと詳しいことがわかるとは思うけれど、いくら制限をつけたとしても
これだけの物件なら1,000倍を越えるのは必須だね。
当たったらもうけものとして応募した方が気楽でいいよね。
申し込まなきゃ当たらないし、でも宝くじよりはあたり安いと思ってがんばるしかないね。

[460: 匿名はん]

４５７さん

うけました。