☆シティタワー品川☆港南四丁目第3団地建替PJ♪祭♪【４】

[中堅所得者代表]

いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう！


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[341: 匿名さん]

月曜に全ての真実がわかるね
３１日に全ての真実がわかる予定だったのに３日早まりました〜p(^^)
全てまったくの嘘っパチということが判明する日がね。
販売開始が年末になることを知っていた私にとっては、最初から爆笑でしたが（笑）

[342: 匿名さん]

あした、どんな顔して現れるのか？ それともこの掲示板から消えてしまうのかな？犯罪者は自分で首を吊れば？

[343: 匿名さん]

販売開始が年末〜？！
WCTの在庫や大崎ウエストへの影響は分かるが、ちょっとやり過ぎと違いますか。
半年も寝かせてどないするの！
その分安くしてくれるんかな？

[344: 匿名さん]

もちろん、お安くしまっせ。
坪200万でどうですか。
港区でっせ

[345: 匿名さん]

港南だろ？120でどうよ？

[346: 匿名さん]

元々が坪１４０万やさかい、１２０万がええとこやろ。

[347: 購入検討中さん]

借地権物件なのに販売を住友の都合でどんどん遅らせるなんて
購入者は損はしても得はない。
ひどいな。

[349: 匿名さん]

31日有休とれた♪

[350: 匿名さん]

内覧会は本当に7月31日からなのでしょうか？
本当なら、私も真面目に検討しているので、できれば有休をとりたいです。
休めるかどうかわかりませんが。

[351: 匿名さん]

70平米3000万か
安いな欲しいかも

[352: 匿名さん]

１日かぎりなの？
休みとった方がいいのかな

[353: 販売関係者さん]

350さん
ハハハ ありえないです。
公式な場での公示なしに内覧はもとより、販売に関する一切の動きなどありえないです。ご心配ならご自由に。

351さん
まさかそれはないでしょう。
巷の情報筋では70平米クラスであれば4500〜4600万です。しかしそれでも破格中の破格値ですよね。

[354: 匿名さん]

何で借地物件が70平米で4500万もするんだよ。しかも破格って、どういう神経してるんだ。。
もともと80平米3200万て言ってましたよね。このくらいでないと破格と言いませんよ。

[355: 匿名さん]

>>353さん
あなたの言う値付けだと、216万/坪となる。
ＷＣＴキャピタル中層でそのくらいだったことを考えると、別に安くもない。
ここは70年の定期転借かつ低グレードなのに。
その価格で買ったら転売や賃貸に出すときにもはや有利ではないね。

70年後の解体費を含めても、
坪145って話からそこまでは上げてはこないでしょう。

[356: 匿名さん]

70平米で4500万だったら全然破格中の破格でもないし・・・

そんな値段で売ったら都からクレーム来るし
入札に参加した他デベからもクレーム付くでしょ
入札で既に価格が決まってるんだからそれから逸脱した額になるわけが無い

販売関係者とかかいたり巷の情報筋とか書いたり妄想が激しい人だなあ

[357: ご近所で買いたい人]

一番最初に31日内覧会、の話を書いた者です。

皆さん、なぜそんなに31日開始を否定なさるのでしょう？？？？？
そんなことしたって倍率減りませんって。苦笑


お知らせ写真、住友不動産の連絡先、ともに本物です。
私が持っているものと同一です。
どこの掲示板に貼っているかは、自身の居住場所がわかってしまうのでご容赦ください。


知ってる情報は開示しあうのが、掲示板の良さだと思うので
遠隔地の方のために全文転記しますね。（改行・変換ミスはご容赦を）

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2008年7月17日　住友不動産株式会社
「シティタワー品川」現地棟内サンプルルーム公開について

掲題の件、下記日程ににて予定をさせていただいています。
来場者の誘導などには十分な対応をとるようにいたしますが、期間中は何かとご不便・ご面倒をおかけすることもあるかと存じます。なにとぞ事情ご覧察の上、ご理解ご協力賜わりますよう宜しくお願い申し上げます。

記
１　サンプルルーム公開期間：7月31日〜8月18日
　（期間中休みなし）
２　公開時間：午前10時ごろ〜午後18時ごろまで
　（時間は多少前後します）

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で、下のほうに連絡先が掲載されていました。
ちなみに連絡先は先日どなたかが記載してくださった番号で担当の
お名前も同一で工藤さん・磯部さんでした。
（過去のコメント参照してください。）

[358: 匿名さん]

もっと鮮明な写真をアップしていただけないでしょうか。
お願いします。

[359: ご近所で買いたい人]

連続での投稿、失礼します。


337さん＞

その辺の中小デベじゃないんですから、知人の住友不動産社員の方が
磯部さんと工藤さんをご存じなくたって不思議じゃありませんよ。
3500人以上いるんですから。

上記情報は会社HPの会社概要からひっぱりました。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/company/index.html


337さんの「親切」をうそつき扱いするのはよくないと思い
あえてコメントさせていただきました。

[360: ご近所で買いたい人]

358さん＞
私の手元にあるコピーにはメモ書きしてしまっているので掲示板にはUPできません。
（先日東京都都市基盤整備局？に電話で確認した際に、色々メモしてしまいました）

270さんの撮影された画像と前述した内容を照らし合わせてみてください。
見づらいかもしれませんが同じ内容だと確認していただけると思います。

[361: 匿名はん]

どうせここって、坪230〜250の価格ってなって、一気にトーンダウンするんでしょ。

[362: 匿名さん]

337さんをうそつき呼ばわりしたいのではないと思いますよ。
31日から内覧会だというのに27日の今日になっても一向に正式な案内が出ないことが疑わせているだけだと思います。近隣住民へのお知らせはあくまで迷惑かかりますからという意味で貼っているだけなので、これがなければ誰も31日から開催なんて知ることすらできないですから。
何を考えているんでしょうね、スミフは。

[363: 匿名さん]

仮に353の情報を元に大雑把ながら支払いシミュレーションしてみます。
物件価格4500万
解体費など込みで諸費用400万（多めに見積もる必要がある）
自己資金500万〜1500万（人によるが）
借入金4400万〜3400万
30歳30年ローン10年固定金利2.7％（仮に三井住友の店頭4.2％-優遇1.5％とする）
としますと、月々の返済額は17.8万〜13.8万
これに月々の管理費1.5万、地代1.5万、修繕積立金1.5万　を加えると＋4.5万円

計22.3万〜18.3万　車ありならさらに＋2.5万
新築当初なら貸してなんとか＋になるだろうが、管理費＋修繕積立金が大幅に上昇する10年後にはマイナスとなる可能性が大。
そもそもしばらくの間は貸し出せないように制限が加えられるでしょうし、
もちろん不動産業系の業者はシャットアウトでしょう。

年収800万手取り月45万でも結構厳しいんじゃないの？
1000万超の人でないと手が出しにくい物件となる。
まあ、1000万でも中間といえば中間の所得層ですけどね。
それでたったの70平米かつ低グレード。
しかも、がんばっても相続するころには価値ゼロに近い。

353の通りだとしたら散々待った割には残念な物件かと。

[364: ご近所で買いたい人]

362さん、

357・359です。

タイプ損じました。
322さんの情報提供（←真実）に対する337さんのコメント↓にひっかかって書き込みました。

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一つ情報ですが322の内容は100％でたらめだということが発覚しました。断言できます。
友人が住友不動産の社員なのですが、社員ではそんな名前の人はいないとのこと。電話番号はたしかに住友の大代表ですが。
残念でした。
322さんは頭が狂っていますね。
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ともかく、なぜここまで情報を開示しないのですかね？
疑心暗鬼にもなりますよね・・・・。

[365: 匿名さん]

31日の公開の件はもういいよ。
実際に公開がなされたら見に行くまででしょう。

隣のビュロー品川から物件を眺めるとまわりの建物に囲まれていて
あまり良い眺望は得られにくいように感じられました。高層階は視
界が開けているようですが。

[366: 購入検討中さん]

みなさん内覧会のために有休までとってご苦労様です。
でも先着順じゃないんだから。いつ行っても一緒。
あえて３１日の内覧会の情報をちゃんと掴んでからにしたら？
こんなガセかもしれない内覧会のために有休とったりしたらもったいないよ。

[367: 申込予定さん]

７月３０日にプレス発表との事なので、３１日内覧開始はありえるかもしれません。
それにしても、本当にデベが住友でさえなければ…。なぜこんな営業ばかりするのでしょうね。

[368: 匿名さん]

366
本気にしているの？
相変わらずオメデタイね

[369: 匿名さん]

結局なにもないじゃん・・・

[370: 匿名さん]

最初は坪１５０って言われてたのに坪２００〜に決定なの？
坪１８０までだったら買いたかったけどなあ

[371: 匿名はん]

８５㎡で６，５００万円程度でしょ。
まあ、安いんじゃないの？

[372: 匿名はん]

当然、直近の資材価格高騰を反映した価格になるでしょう。
東京都の財産（土地）使用料は変更ないと思うけど。

[373: 物件比較中さん]

それより問題は入居条件だろ。
条件無しなら、それこそ全国から投機目的業者や個人が殺到して、倍率は100倍以上になってしまうからね。

[374: 申込予定さん]

371
そんなに出せるんなら、他に選択肢あるでしょ。
こんな安物物件に85平米6500万も出せるかよ〜。借地だと流動性かなり悪くなるし、大崎の借地物件は立地やグレードがいいから、比較する対象ではない。

[375: 周辺住民さん]

３１日から内覧開始だよ。

準備も始まってるよ。エントランス前に柵が出来てます。
また、案内（？）の人たち（住友？）もゾロゾロ集ってなんかやってます。

直前まで発表しないのは、安いからセールスかけなくても
お客が集るのわかってるから。

口止めされてるだけで周りの店舗にはお知らせ配ってあるから
知ってる人は知ってるというだけです。

[376: 匿名はん]

８５で6,500万って高く感じるけど・・・
それでも近隣相場比較だと安いといわざるを得ないんじゃない。

[377: 購入検討中さん]

ここは土地の権利ないんですよ。
所有権あるとこと比較してもねぇ。

[378: 周辺住民さん]

サンプルルームというのは、モデルルームのように家具類は置いてないがらんどうの部屋
という意味みたいです。

[379: 匿名はん]

まあ、価格が明らかになって祭りがおわるんでしょうな

[380: 匿名さん]

ほー、匿名はん登場ですかい。

>８５㎡で６，５００万円程度でしょ。
>まあ、安いんじゃないの？

>当然、直近の資材価格高騰を反映した価格になるでしょう。

契約条件書に不可抗力についての項目があるがこれはないな。
坪252万とかで出してきたら、東京都によるスミフへのこのプロジェクトによる利益供与としてマスコミ問題になるでしょう。

住友が資材発注したのはもう何年も前だろ。
16年2月の条件書と18年2月の着工前後の発注当時の資材価格の差分程度の上昇は認められなくともないでしょうがね。
また、人件費などの資材費以外のコスト上昇要因は認められないでしょう。
ほとんど変わってないし、そもそも企業努力でカバーするべきものである。
建築コスト全体に対する資材費の占める割合はせいぜい3割程度、仮に上昇率を多めに見積もって二年で2倍になってたとしても建築コストは3割り増しにしかならない。
よって、上がっても坪単価145×1.3＝188万
これ以上上げてきたならば便乗値上げ。これはありえない。

別のアプローチもしてみよう。
シティタワー仙台五橋というスミフのタワマンが現在発売中である。
竣工20年4月でありこの物件と非常に近い。
76平米2980万〜の部屋があり坪単価127万、さらに安く77平米2590万〜　坪単価114万の部屋もある！
坪単価114万以下でもタワマンは十分提供できるのである。
ま、114万は低層階の話だろうが、平均でもせいぜい150万ってところか？
ところでシティタワー品川は
①東京都の定期転借で土地代は含まれない。
②より大規模なのでスケールメリットがある。
③低グレードである。
などの理由で、最安値の部屋は113万よりさらに安く提供できる可能性が高い。
マイナス要因として竣工時期の差が6ヶ月あるが、その間の原材料費上昇の差があったとしても契約書の145万以下でそのまま出してもスミフは黒字でしょう。

契約の80平米3200万目標の通りなら平米１３２万
私の予想はここから資材費上昇分として1.2倍して平均坪158万　80平米3900万程度と見た。
そのレベルなら北側と低層階を少し安くすれば全部は無理でもコンペの当初の条件通り半分の住居は坪145以下で提供できるであろう。
これでスミフも十分に儲けが取れる。

但し、この値段でかつかつで買える程度の層ばかりでは、加速度的に上昇するタワマンの修繕積立金や管理費を全員が全額きっちり払えるとは到底考えられないし、駐車場利用率も低くなりそれによる収入も限られてくるだろう。
普通のマンションなら売りさえすればあとは野となれ山となれ。
（もちろん管理を受注しているからきっちり諸経費を支払ってくれるのが良いのは当然だが）
しかしこのマンションは東京都に地代をスミフが居住者から徴収して払わなければならない。
よって、デベのリスクヘッジとしてこのマンションの購入者は、十二分な余裕を持って物件を買える層が対象になる。
東京都としてもいくら中堅所得層向けに企画したとはいえ、かつかつの購入者ばかりや、転貸者ばかりで地代収入が滞ることだけは絶対に避けたい。
また、管理費修繕積立金が足りずに早期にスラム化することは70年後の取り壊し＆再開発に大きな問題を残す。

要するに目標通り80平米3200万で売ったとしたら、年収640万でも買う能力はある
しかし、このタワーマンションを長年にわたって確実に維持管理させる層としてはそれでは役不足。
よって、ふたを開けてみると実際入居するのは余裕を持ってその1.5倍、年収1000万クラス以上のしかも安定した職業の人たちばかりとなるでしょう。
実際、東京都の中堅所得層といえばそのレベルでしょうから、これで当初のコンセプトに完全に合致しますね。
すべての法人と不動産業に携わる個人や８９３、日本国籍のない人、自営業の方、ご高齢の方々は現金一括で払えようとものちのち荒れる原因となり、そもそもこのような人たちに利益供与させるための物件ではないので全て完全に排除されるでしょう。
ＤＩＮＫＳで世帯収入1000万程度の方々も、奥様が働けなくなったら転げ落ちるので世帯主のみでも高収入でない限りは難しいんじゃないかな。

[381: 匿名さん]

>>380は半年前まで、マンション価格は上がり続けるって言ってた痛いオッサン。

[382: 匿名さん]

低グレードって言っている人は現地見ました？？

周りのマンションの方が・・・。

あまり言うと倍率あがるか。。。

[383: 匿名さん]

周りのマンションは都営住宅（賃貸）やろ。
そりゃ比較したら可愛そうちゃう。

坪１４０万円を大きく超える場合はスミフと都に十分な説明をしてもらいましょ。

[384: 匿名さん]

200万以内ならいくらでもいいじゃん！

[385: 匿名さん]

おれが売主なら説明が必要な奴には売りまへんな。。。
ただでさえ倍率うん十倍ですからｗ

[386: 匿名さん]

＞＞３８３さん。

同感です。

ここのＭＳ待っていて、これまでの機会を見送ってきています。

また、民法上で言うと、都の予定と逸脱していた場合、期待権の濫用
にあたりますね、坪が上がったなら、説明責任義務・期待権の濫用、等
をお聞きしたいですよね！

[387: 匿名]

何を勘違いしているのか・・・。
購入希望者にとって申し込みをしない以上の権利ってないと思うよ。

むしろ、都への地代を上げた上で住不が高く売る方が健全だと思うが。
都の財産を格安で一部の人間に提供する方が、かえってマスコミとかで問題となるんじゃない？

[389: 匿名さん]

この物件、通常の管理費・修繕積立金のほかに、定借の地代、期間満了時の取り壊し費用も積み立てなきゃいかんだろうから、管理費が通常のマンションの３倍くらいになる予感。これプラスローンだから、買うとき安くて飛びつくと後が大変かも。

[390: 匿名さん]

どのマンションでも当てはまるけど、販売以降の住民トラブルや
修繕積立金の不払いを避けたいのはデベとしてはあたりまえでしょう。
先着順じゃないんだし、抽選と言う名の調整をするのがあたりまえだよ。

389さんの仰るとおり、ＷＣＴをはじめとするスミフのタワーマンションの
諸経費の上昇率は桁外れ！
共用施設のレベルと地代が相殺されても高そうだね。