☆シティタワー品川☆港南四丁目第3団地建替PJ♪祭♪【４】

[中堅所得者代表]

いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう！


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[1001: 匿名さん]

986です。

強制的に解除できる仕組みがあっても、
実際に実行するためのハードルは高いのではと思います。

管理費未納問題が発生するのは
遠い将来ではないと想像します。


>>992さん
最寄り駅は豊洲、江東区アドレス。
最寄り駅は品川、港区アドレス。
同じような価格だったら、あなたはどちらがよいですか？

[1002: 匿名さん]

WCTがよい人は、WCT買えばよいです。
WCTは抽選にあたらなくても、お金で確実に買えますから。
よかったですね。

[1003: 匿名さん]

ところで、もしももしもスミフが潰れちゃったら、買取はできないよね。
東京都は管理費を払えない人達を強制立ち退きさせられるんだろうか？
もめなきゃいいけどね。

貧民屈にならなきゃいいけど…

[1004: 匿名さん]

夜勤のあるブルーカラーの家族が近所とかだったら嫌だな。
昔団地でピアノ殺人事件とかあったよね。

[1005: ご近所さん]

＞＞９９３
建物の中(タワー駐車場のスペース)で並んでいます。
長い柵のところまで列ができるようでは、ものすごい人数になってしまいます。

[1006: 匿名さん]

初期費用　3000万と5000万のちがいで頭金に500万あるとして2500万と4500万のローンを30年3％で借りたとして月の支払いの違いは10万と19万で9万ぐらいです。

地代、解体費用を引いて月７万ぐらいの違いになります。実際はこの金利分の負担が大きいという事だと思いますね。

しかし、ローンを組んで、短期的に転売する事を考えると転売価格は借地はたたかれるので安いとは言えないでしょう。

頭金がそこそこあって、ここに一生住むか、そのうち賃貸に回そうって人には安いと言えるのかもしれませんね。

[1007: 匿名さん]

>>992
> 70年としては3000万と1580万で4580万の物件購入するということ。

金利が無視されてる。
仮に金利3%で70年の元金均等払い総額が1580万なら、
現在価値で660万くらいじゃないかね。

[1008: 購入検討中さん]

そもそもWCTとここを比較するのは間違ってないか？

[1009: 匿名さん]

>>1007
間違えた。元利均等だ。

[1010: 匿名さん]

ここの地代は安いと思います。さすが800戸も詰め込んだことはある。200円/㎡って鶴見川崎レベルですね。
何が高いかというと、結局はスミフの取り分である建物代。。あんな最低なハコに坪120万（土地なしでですからね。みなさんそこ忘れてませんか？）も払うのか。。本来土地と建物比率から考えると、建物だけだと坪80万くらいが妥当だと思いますよ。仮に50：50だとしたら建物だけで120万/坪だと土地所有権に置き換えると240万/坪相当になりますよね。それだけの価値ありますか？？

私はこの物件の動向を2年間見守ってきたので、抽選だけは参加しますが買う気はないです。

[1011: やっとわかった！]

なんでみんなが安い安いっていうのか。
確かにローンを考えると、初期費用が安いと得なんだ。
　
私の場合、ローン組めない人種だから、全額キャッシュ。
金利のこと考えたことがなかった。

ちなみに、差し支えなければ、教えて頂けませんか？
永住する気はなし。５年間は住まざるを得ない。その後、出来れば転売したい、無理なら賃貸。
３千万円のここ買って、得なんでしょうか？損なんでしょうか？

賃貸できない５年は痛い。現在いろいろなところを転々としていて、自分は家賃ナシ。
ここ買わないで３千万を投資をしたら、５年間でどれだけ増やせるだろう？
でも、５年後にここのような安い物件があるかどうか。
ここは賃貸で２０万位としても、ランニングコストを引くと手取りで１６万くらい。
１５年+５年で初期費用回収。２０年って利回り悪いよね？
どなたか、真面目に意見してください。

[1012: 匿名さん]

確かに良く考えるとかなり高い。

[1013: 匿名さん]

地代が安いのは、東京都が東京都のプロジェクトの一環として安く貸しているから。
そのために、さまざまな制約事項がついてます。

それにしても、買う気もないのに抽選だけは参加とは。
客観的に見ると迷惑な方ですね。

[1014: 匿名さん]

1011
今3000万をこのマンションに投資しようと考えているならやめたほうが良いと思いますよ。
こういう安くて利回りのよさそうな物件は銀行融資してもらってレバかけて買うものです。
手持ち資金は他に回してダブルで収益するべきです。でなければ買わないほうがいいです。

しかし、ここの難点は出口をどうするべきか。。
売ることは諦めたほうがいいです。借地で買い手を選ぶ（融資が下りないリスク）ことやここら辺では最低グレードで買いたい意欲が湧かないことなど。。築20年を超えると修繕費などが高くなりさらに買う意欲湧きません。
そうなると権利切れるまで賃貸で回すしか方法がなくなりますね。築30超えたらなかなか借りてつかなくなりますよ。日本人は新しいもの好きですからね。その頃は周囲の住人も高齢になり、MS自体に活気がなくなります。老朽化したニュータウン状態です。
とても良い出口戦略があるとは思えません。
私ならこんな先の見えないリスクある物件は手を出さず、周辺の所有権MSを中古で待ちますね。

投資判断は自己責任で。

[1015: 匿名さん]

1012
ここは目先の安さに飛びつかざるを得ない方たちが買う物件です。
こんな怖いことはない。。マンションは運命共同体ですからね。心中はごめんです。

[1016: 匿名さん]

高倍率で売り切ってくれれば良いけど、もしかして、スミフ得意の大量売れ残り物件の仲間入りしたら地代はもちろんスミフが払うんだよね？。

都民としては東京都の収入が確実に入るか心配です。

[1017: １０１１]

1014、1015さん、ありがとうございます。

そうですよね。ローンが出来るならそうしたいんですが。収入がかなり安定してないので。
キャッシュをぶち込む物件ではないですよね。
キャッシュなら即回収できるような、ケープ買って即転売のような物件ですよね。

うーん、今回はやっぱり見送りかな。
今後ローン組めるようになりたいと思います。

[1019: 匿名さん]

10年後に3000万の物件なんて言ってますが、実際は地代を延々払わねばならない建物だけの価格ですよ。いくら2次取得者でもそのくらいは考えると思います。中古買うときほどシビアに考えることはないですし。新築なら心情的には舞い上がって深く考えずに買ってしまうでしょうけど。
賃貸でも新築だと新築プレミアム価格で貸せますが、中古になると途端に値崩れします。みなさん、軽く考えすぎではないでしょうか。もうタワーマンションブームは終焉を迎えていますよ。トレンドが変わろうとしてる今、深読みしすぎるくらいに考えたほうが良いです。

[1020: 匿名さん]

タワー物件はかなりの物件数見て来ましたが、内見してこんなにワクワクしなかった物件はなかった。
内覧会が始まってからのこの掲示板での失望投稿の多さがダメ物件であることを証明していますね。
借地なのは良いとしても建物自体が良くなければ、ただのUR物件と何ら変わりありません。
建物を所有してただリスクを抱え込んだだけですよね。