23区内でいくらのマンション買いました？

[１９０]

ところで、いくらでマンションかいました？
どの位ローンを組みましたか？

自分のこと
豊島区の７８㎡6300万円のマンションを2年前。
ローンは3000万円組みました。
家族は4人です

[503: 匿名さん]

どうしても年収を自慢したい幼稚な人が多いのでしょうね。

[504: 匿名さん]

↑
激しく同意。
どうせだったら年収じゃなくて自分が買った物件を自慢して。
その方が楽しいじゃん。

[505: 匿名さん]

誰も年収が高いことに感心してくれないので
欲求不満が高まっちゃってる人が沢山、集まって
来ていますので、やさしく対応してあげてください。

[506: 匿名さん]

悪かった。。ごめんよぉ
頑張って高収入になったんだよね。えらかったね！

[507: 匿名さん]

まっ、一発当てただけですけどね。

[508: 匿名さん]

価格上昇すごいなぁ。
この調子なら都心の地震が来たら一発崩壊の築数十年のボロマンションに住んでるジジババたちが
数千万で部屋を売って安全な郊外に移れる日も近いかもね。

今は引っ越すお金も無くてエレベーターも無いマンションに止む無く住んでるから。

[509: 匿名さん]

今地震はいやだなぁ
マンション買ったばかりだし
（安物なので物件は勘弁ネ！）

最近のマンションがいくら、免震だの耐震だのと最新技術が
満載なのはいいけど、実際どーかわからんしねえ
くわばらくわばら。

[510: 匿名さん]

阪神淡路のときもそうだったけど、１、２階が半壊して、それ以上が一部損だった
場合、建て替えるか補修で済ますかの建替決議を巡る取扱いが大変なようですね。
３階以上でローンぎりぎりの人は当然、補修のみで済ましたいでしょう。
地震保険って建物全体も入ってるんでしたっけ？
もっとも東京で起こったら分配も微々たるものでしょうが。

[511: 匿名さん]

マンションも土地の権利があるよね。地価の高い都心物件を買っておいたから建物のやられる
大地震でも生き残れば経済的には何とかなりそう。木造一戸建てと倒壊死亡リスクが大きくて
経済どころでないのでやはり免振の都心物件をローンで買ったのは正解だと思っている。

[512: 匿名さん]

地震の心配をしたら賃貸が一番だと思う。
買わない方がいいのかな。

[513: 匿名さん]

大きな地震が来たら耐震でも免震でも同じじゃないかな・・・やはり、結局は買うときは自分の意思と大きな勇気だと思います

[514: 匿名さん]

マンションの土地の権利なんて微々たる物ですね。マンションはほぼ建物の価値。
自身を心配するなら、賃貸はさておきせめて戸建にしないと。

[515: 匿名さん]

大地震がきたら土地も暴落するんじゃないの？
そして、ここぞとばかりに買い占めに走る人が出てきたりして。西武の帝のように。

[516: 匿名さん]

神戸の震災経験者としては大自然の前に人間の知恵などないに等しいと思いました。
だからいくら耐震、免震といっても信用できない気持ちはよくわかります。
所詮人間の作るものですから・・・。

[517: 匿名さん]

リスク分散を考えると、都心のマンションと郊外の戸建なんてポートフォリオがいいかな。

[518: 匿名さん]

まずは生命の心配。木造戸建てや安作り賃貸マンションは大地震で倒壊で命がなくなる心配が
強いんだよね。
だから俺は免震のしっかりした分譲マンションをローンで購入して引っ越した。
それで心理的な安心感が生まれたよ、リスクは相対的なものでゼロにはならないけどね。
命の心配だけでなく建物の損傷による資産価値減が心配な人は買った上で地震保険に入ると
いいと思うよ、以下のようにリスクの少ない免震物件なら保険料も割引きらしいから。
http://www.jj-navi.com/edit/news/index.html

[519: 匿名さん]

５１４＞都心は地価が上がってきたせいか、うちのマンションは物件価格１２０００万円のうち
半分強が土地の権利代でした。まあそれが無理しても都心高額物件を選んだ理由の一つですけど。

[520: 匿名さん]

埋立地はどうなんだろ？　建物以前に地盤が液状化で傾く可能性は高い？

[521: 匿名さん]

液状化でやられるのは杭を打っていない建造物だけ。例えば道路や低層建物、高速道路など。
阪神の震災でも高層建物は無事でしたね。道路などの公共物は国や自治体が直してくれますから。

[522: 匿名さん]

湾岸物件は軒並み陸の孤島になるな

[523: 匿名さん]

というか、東京で直下型の大地震が起きたら壊滅状態になるだろうなあ。
名古屋あたりの整った広い道路を見ると、東京って終わっているなあと思う。
されど、東京なんだろうけど、生きている間に大地震が来るのだろうか？！

[524: 匿名さん]

首都機能の回復が最優先になるので、辺縁部は相当ほっとかれて後回しでしょう。

[525: 匿名さん]

マンション価格って、そろそろ上げ止まりじゃネ？
大暴落とかになったら、どーしよう・・・。
俺は8300万で都心にマンション買った。

[526: 匿名さん]

＞519
土地代が半分強ということは3階建ての低層マンションですか
建物代と販売経費、でべの利益もあるから、中層マンションだと
30％程度しか土地代はないと思いますよ。

[527: 匿名さん]

５２７＞６階建てですが都心部の地価の坪単価が１０００万円以上の地区なので。

[528: 匿名さん]

＞527
要するに、駅前の商業地ということですね。住宅地ではこの時代ではないから
それにしては容積率が低いか道路幅が狭いんですね、駅前で6階建ては珍しい。

[529: 匿名さん]

普通はせいぜい２５％〜３０％くらいでは？
確かに自信を心配しちゃうと、戸建てかなとも思うんだよね。

[530: 匿名]

>526,529さんへ
なにを普通というかが問題ですが、土地代が30％以内というものでもないです。
都心一等地のタワマンなら大半が土地代になります。
赤坂TR 60㎡の場合　価格は売り出し価格6000万円前後、現在の実勢価格9000万円前後　土地の持分は10㎡くらい。建物価格（よくは分からんが）2000万円〜3000万円。とすると土地価格分は
売り出し価格ベースで3000万円〜4000万円　比率は50％〜67％
実勢価格ベースでは6000万円〜7000万円　　比率は67％〜78％

このようなことになるので地価上昇場面では、都心超一等地のマンションほど、よく上がるわけです。千葉や埼玉の駅遠物件を買うと建物の劣化による減価が大きく物件価格はなかなか上がらんわけじゃね。

[531: 匿名さん]

＞530
でたらめもホドホドニシタラどうですか。
あまり　適当なことばかり言ってると怒りますよ。

[532: 匿名さん]

どこがどうでたらめなのか、解説して下さい。

[533: 匿名さん]

>530 都心一等地のタワマンなら大半が土地代になります。

ここがデタラメ。素人さん炒ってよし。

[534: 匿名]

>532さんへ

530です。ありがとうございます。地獄で仏ですな。
反論しようにも根拠を示してないし、喧嘩を買っていくのも大人気ないしと思案していたところだったもんで。

[535: 匿名さん]

タワーマンション検討していないのでよく知らないんですが、あれだけ戸数あるのに、
６０平米で、１０平米も土地代の権利もらえるんですか？
あと、実質価格９０００万って、そんなにするんですか？

[536: 匿名さん]

>535 ６０平米で、１０平米も土地代の権利もらえるんですか？
建築基準法で決められた容積率に因るんです。容積率600％の土地に建つタワマンなら
60㎡÷600％＝10㎡
が区分所有土地面積になります。容積率200％の土地なら
60㎡÷200％＝30㎡
が区分所有土地面積です。実勢価格の話は、また別のお話・・・

[537: 匿名さん]

＞534　反論しようにも根拠を示してないし

では、根拠を・・・
530さんのお話ではデベの経費や利益が考慮されていません。
60㎡のタワマンの平均的な建設コストは、
65〜80万円/坪（地域差、スケール差、仕様の差によって変動有り）ですから、建設コストは
60㎡/3.3058×70万/坪＝1270万円
デベの販売経費・利益・その他の合計が　同程度の約1500万円
これに土地代が加算されて、販売価格になります。

例えば、ＣＭＴの場合で計算すると、土地購入代が300万/坪ですから、最終容積率が700％なので
60㎡÷700％÷3.3058×300万円＝780万円
ですから、その合計は
1270万＋1500万＋780万＝3550万円
となり、実際の販売価格にほぼ一致します。
以上、具体的な反論でした。

[538: 匿名]

530=534です。
533に反論しようとしたが、中身ゼロの根拠で答えようもなし。

535さんにお答えします。
赤坂TRの場合
　敷地面積7564㎡強　総戸数521戸ですから、単純計算で1戸当たりの持分は14.52㎡弱になります。
　530で書いた60㎡で10㎡というのは契約書を元に大雑把に丸めた数字を書いたものですが、逆に細　かいことは別として間違いないものです。

　実質価格=現在の相場が9000万もするか、という件ですが、トワイシア用賀やマスタービューレジ　デンス（池尻大橋）が1㎡１00万〜120万もしているのですから、赤坂4分の赤坂TRが1㎡150万して　当然でしょう。南向き上層階なら、もっとするでしょうが。高輪ザレジデンスあたりでも25階日当　たり良しなら1㎡150万しますよ。ヤフー不動産なり「住宅情報　都心に住む」参照。

[539: 匿名さん]

>537さん

とてもよくわかりました。
丁寧なご解説ありがとうございました！

[540: 匿名]

マンションの価格の内訳でデベの利益入れられてもなあ・・・だったら消費税も入れないと。
そんなことより、普通の人が知りたいのは、自分のマンションで土地分がいくらで、建物分がいくらかということじゃないかな（デベの分譲時というより、自分で所有している時)。
この観点で言うと坪単価の安いマンションほど、建物分の比率が高く、坪単価の高いマンション（都心超高級マンションが典型）ほど土地分の比率が高いということ。
バブルのころ広尾ガーデンヒルズは50㎡5億円もした。建物は中古でもあり1000万もするかどうか。ということは土地分が4億9000万円、構成費98％（デベの利益は関係ない）。だから都心超高級マンションは地震もへっちゃらというわけです。むしろ倒壊住宅が多数出て、価格アップの恩恵を受けそう。

[541: 匿名さん]

535です。皆さん丁寧にありがとうございました。
ただ、正直言うとよくわかっていないのですが・・・
10平米の土地に、実勢価格6〜7千万の価値があるってことなんでしょうか。
23区を考えつつも川渡ろうかなとも思ってて、どうも不勉強なのです。
というかこのスレに書いちゃいけないのかも。
トンチンカンなこと言っていると思うので、出直してきます・・・

[542: 匿名さん]

土地の持ち分は、敷地面積をその部屋の持ち分で割った分ですよ。
常識で考えて、タワーはその面積を階数で割るんだから60㎡で40階なら1．5㎡でしょう。
建坪率が80％、共有部分が20％とすると1.5㎡÷0.8×1.2＝2.3㎡くらいでしょう
20階なら4.6㎡　10階になってやっと9.2㎡。
2．3㎡なら、坪1000万円としても、土地代は700万円程度でしょう。

[543: 匿名]

>542さんへ

>常識で考えて、タワーはその面積を階数で割るんだから60㎡で40階なら1．5㎡でしょう。
まちがった常識をお持ちのようですな。
この奇妙な理論で行くと敷地面積が5万㎡でも5000㎡でも関係なく、階数で土地の持ち分が決まってくることに。これだけで、ありえない話とわかるべきです。

赤坂TRの場合
敷地面積　7564.61㎡
私の持ち分は4443,709分の6000弱（あまりプライバシーをさらすのもナンなので丸めた数字にしましたが事実です）　つまり1.3％ほど持っているわけです。7564.61×0.013=9.83
で約10㎡のわけです。

ついでに言うと共有持分も占有面積に応じて個々の人の持ち分になるわけです。
3坪で坪2000万〜2300万でちょうどいいでしょう。
赤坂の45階建ての建つ一等地が坪700万などありえないでしょう。それだったら私が地上げしたい！銀座坪1億2000万とか言ってるご時勢なのに。

[544: 匿名さん]

>543さん

詳しい説明ありがとうございました。
543さんは赤坂タワーレジデンスを購入されたのですね。

度々申し訳ございません。
ちょっと教えていただきたいのですが・・・。

＞ついでに言うと共有持分も占有面積に応じて個々の人の持ち分になるわけです

その前に敷地面積の持分はご説明されてましたので
これは建物の共有部分ということでしょうか？

＞3坪で坪2000万〜2300万でちょうどいいでしょう

これはどういう意味でしょうか？
前の文とのつながりがちょっとよくわからないかったのですが・・・。

理解力がなくて申し訳ありません。。。

[545: 匿名さん]

ということは、3坪持分、2000万強ということでしょうか。
そうなると、結局もともと問題だった土地割合30％が近いことになるんでしょうか？

[546: 匿名さん]

通常、タワーマンションは一戸当たりの建設費
（正確に言えば建築費の坪単価）は低中層マンションより割高。
この事実認識はいい？

ということは
建物比率が一番高いのは郊外のタワマン。
建物比率が一番低いのは都心のタワマンじゃなくて低層マンション。
当たり前だが。
（土地代の差ほど、都心と郊外で建築費に差はないから）

それにしても543（=540＆530？）の論理は思い込みや根拠の薄い事項
にあふれてるな。
また、敷地面積を元に算出した共有持分に対し
「さらに」共有持分も占有面積に応じて云々、言ってる
とことか、用語や区分所有の意味を理解しているのかさえ
疑わしい。

[547: 匿名さん]

マンションを購入すると土地の持ち分が固定資産税の通知書に出てますよね。
ここで知らない人は、購入していないからでしょう。

[548: 匿名]

>544さんへ

＞ついでに言うと共有持分も占有面積に応じて個々の人の持ち分になるわけです
失礼しました。仰るとおり建物の共有部分のことです。というか前の方が共有部分20％と書かれていたので、20％とかはどうでも良く共有部分も同比率で個々人のものになると言いたかったわけです。契約書では「次の共用部分について4,4443，709分の6000(丸めてある）を有します。」とあります。次の共用部分とはエントランス、バルコニーなど。

＞3坪で坪2000万〜2300万でちょうどいいでしょう

530で実勢ベースで土地分を6000万〜7000万としたわけで、これは持ち分3坪とすると坪あたりでは2000万〜2300万(細かくいうと2333万強）になる、そしてこれは今のあの土地の実勢地価としてもまあ妥当な所でしょう　という意味です。

書きなぐってしまったようで恐縮です。謙虚なかたで痛み入りますが、いい所に買えると良いですね。もちろん都心が良いですよ。占有面積は狭くし、その分場所を高地価の人気エリアにする　これがいい(将来的資産価値の高い）マンション選びのコツです。

[549: 匿名]

小生TTT65平方メートル、北向き、低層階を3100万円くらいで買いました。坪単価157万円。でも最上階だと坪300万円以上です。546=526?=デベさんは低層マンションをえらく買っているようだが、細かいことを言うなら建物比率が最も低いのは都心タワマンの低層階、北向き部屋でしょうな。というわけで小生、都心タワマン低層北向き住戸のコレクターしてます。利回りは管理費等無視なら8〜9.5㌫、入れても7〜8.5㌫になります。

[550: 匿名さん]

>>549さん
私も同じ考えで、タワマン低層北向きがお買い得感アリで賃貸用に購入しました。
TTTほど安くはなかったですが、最も割安感のある区分所有を貸すことで資産増やしていこうと考えています。低層といっても賃料は2Fでも5Fでもほとんど同額です。しかも購入時の価格は400万も開きありましたからお買い得ですね。都心物件の場合、周辺に隣接する施設のもよりますが、一概に北が安いとも限りませんから、嫌悪施設さえ避けた向きであれば失敗はないと思います。

[551: 匿名さん]

＞548さん

544です。早速のご教授ありがとうございます！
「書きなぐった」なんてとんでもない、私の方こそ
理解が遅くて申し訳ございませんでした。

まだまだ勉強不足で皆様のようにはいかないと思いますが、
548さんのアドバイスに従い、できるだけ価格が上がる前に
いい物件を買えるよう頑張ります。

[552: 匿名さん]

＞549、550さん
恐縮ですが教えてください。小生も区分所有コレクター初心者です。低層北向きの分譲価格が安いことは分かるのですが、管理費等は所有区分割合で決まるので、家賃に占める比率が高いこと。出口戦略を考える際に、安値で処分せざるを得ない危険があることを考えると、つい低層南向きの方がいいのではと考えてしまいがちです。ご見解をいただければ幸いです。