23区内でいくらのマンション買いました？

[１９０]

ところで、いくらでマンションかいました？
どの位ローンを組みましたか？

自分のこと
豊島区の７８㎡6300万円のマンションを2年前。
ローンは3000万円組みました。
家族は4人です

[501: 匿名さん]

確かに・・・戻ったかと思ったらまたこの話に戻って・・・。
年収や企業を語るスレを立てられたら？？

[502: 匿名さん]

まったくだ

[503: 匿名さん]

どうしても年収を自慢したい幼稚な人が多いのでしょうね。

[504: 匿名さん]

↑
激しく同意。
どうせだったら年収じゃなくて自分が買った物件を自慢して。
その方が楽しいじゃん。

[505: 匿名さん]

誰も年収が高いことに感心してくれないので
欲求不満が高まっちゃってる人が沢山、集まって
来ていますので、やさしく対応してあげてください。

[506: 匿名さん]

悪かった。。ごめんよぉ
頑張って高収入になったんだよね。えらかったね！

[507: 匿名さん]

まっ、一発当てただけですけどね。

[508: 匿名さん]

価格上昇すごいなぁ。
この調子なら都心の地震が来たら一発崩壊の築数十年のボロマンションに住んでるジジババたちが
数千万で部屋を売って安全な郊外に移れる日も近いかもね。

今は引っ越すお金も無くてエレベーターも無いマンションに止む無く住んでるから。

[509: 匿名さん]

今地震はいやだなぁ
マンション買ったばかりだし
（安物なので物件は勘弁ネ！）

最近のマンションがいくら、免震だの耐震だのと最新技術が
満載なのはいいけど、実際どーかわからんしねえ
くわばらくわばら。

[510: 匿名さん]

阪神淡路のときもそうだったけど、１、２階が半壊して、それ以上が一部損だった
場合、建て替えるか補修で済ますかの建替決議を巡る取扱いが大変なようですね。
３階以上でローンぎりぎりの人は当然、補修のみで済ましたいでしょう。
地震保険って建物全体も入ってるんでしたっけ？
もっとも東京で起こったら分配も微々たるものでしょうが。

[511: 匿名さん]

マンションも土地の権利があるよね。地価の高い都心物件を買っておいたから建物のやられる
大地震でも生き残れば経済的には何とかなりそう。木造一戸建てと倒壊死亡リスクが大きくて
経済どころでないのでやはり免振の都心物件をローンで買ったのは正解だと思っている。

[512: 匿名さん]

地震の心配をしたら賃貸が一番だと思う。
買わない方がいいのかな。

[513: 匿名さん]

大きな地震が来たら耐震でも免震でも同じじゃないかな・・・やはり、結局は買うときは自分の意思と大きな勇気だと思います

[514: 匿名さん]

マンションの土地の権利なんて微々たる物ですね。マンションはほぼ建物の価値。
自身を心配するなら、賃貸はさておきせめて戸建にしないと。

[515: 匿名さん]

大地震がきたら土地も暴落するんじゃないの？
そして、ここぞとばかりに買い占めに走る人が出てきたりして。西武の帝のように。

[516: 匿名さん]

神戸の震災経験者としては大自然の前に人間の知恵などないに等しいと思いました。
だからいくら耐震、免震といっても信用できない気持ちはよくわかります。
所詮人間の作るものですから・・・。

[517: 匿名さん]

リスク分散を考えると、都心のマンションと郊外の戸建なんてポートフォリオがいいかな。

[518: 匿名さん]

まずは生命の心配。木造戸建てや安作り賃貸マンションは大地震で倒壊で命がなくなる心配が
強いんだよね。
だから俺は免震のしっかりした分譲マンションをローンで購入して引っ越した。
それで心理的な安心感が生まれたよ、リスクは相対的なものでゼロにはならないけどね。
命の心配だけでなく建物の損傷による資産価値減が心配な人は買った上で地震保険に入ると
いいと思うよ、以下のようにリスクの少ない免震物件なら保険料も割引きらしいから。
http://www.jj-navi.com/edit/news/index.html

[519: 匿名さん]

５１４＞都心は地価が上がってきたせいか、うちのマンションは物件価格１２０００万円のうち
半分強が土地の権利代でした。まあそれが無理しても都心高額物件を選んだ理由の一つですけど。

[520: 匿名さん]

埋立地はどうなんだろ？　建物以前に地盤が液状化で傾く可能性は高い？

[521: 匿名さん]

液状化でやられるのは杭を打っていない建造物だけ。例えば道路や低層建物、高速道路など。
阪神の震災でも高層建物は無事でしたね。道路などの公共物は国や自治体が直してくれますから。

[522: 匿名さん]

湾岸物件は軒並み陸の孤島になるな

[523: 匿名さん]

というか、東京で直下型の大地震が起きたら壊滅状態になるだろうなあ。
名古屋あたりの整った広い道路を見ると、東京って終わっているなあと思う。
されど、東京なんだろうけど、生きている間に大地震が来るのだろうか？！

[524: 匿名さん]

首都機能の回復が最優先になるので、辺縁部は相当ほっとかれて後回しでしょう。

[525: 匿名さん]

マンション価格って、そろそろ上げ止まりじゃネ？
大暴落とかになったら、どーしよう・・・。
俺は8300万で都心にマンション買った。

[526: 匿名さん]

＞519
土地代が半分強ということは3階建ての低層マンションですか
建物代と販売経費、でべの利益もあるから、中層マンションだと
30％程度しか土地代はないと思いますよ。

[527: 匿名さん]

５２７＞６階建てですが都心部の地価の坪単価が１０００万円以上の地区なので。

[528: 匿名さん]

＞527
要するに、駅前の商業地ということですね。住宅地ではこの時代ではないから
それにしては容積率が低いか道路幅が狭いんですね、駅前で6階建ては珍しい。

[529: 匿名さん]

普通はせいぜい２５％〜３０％くらいでは？
確かに自信を心配しちゃうと、戸建てかなとも思うんだよね。

[530: 匿名]

>526,529さんへ
なにを普通というかが問題ですが、土地代が30％以内というものでもないです。
都心一等地のタワマンなら大半が土地代になります。
赤坂TR 60㎡の場合　価格は売り出し価格6000万円前後、現在の実勢価格9000万円前後　土地の持分は10㎡くらい。建物価格（よくは分からんが）2000万円〜3000万円。とすると土地価格分は
売り出し価格ベースで3000万円〜4000万円　比率は50％〜67％
実勢価格ベースでは6000万円〜7000万円　　比率は67％〜78％

このようなことになるので地価上昇場面では、都心超一等地のマンションほど、よく上がるわけです。千葉や埼玉の駅遠物件を買うと建物の劣化による減価が大きく物件価格はなかなか上がらんわけじゃね。

[531: 匿名さん]

＞530
でたらめもホドホドニシタラどうですか。
あまり　適当なことばかり言ってると怒りますよ。

[532: 匿名さん]

どこがどうでたらめなのか、解説して下さい。

[533: 匿名さん]

>530 都心一等地のタワマンなら大半が土地代になります。

ここがデタラメ。素人さん炒ってよし。

[534: 匿名]

>532さんへ

530です。ありがとうございます。地獄で仏ですな。
反論しようにも根拠を示してないし、喧嘩を買っていくのも大人気ないしと思案していたところだったもんで。

[535: 匿名さん]

タワーマンション検討していないのでよく知らないんですが、あれだけ戸数あるのに、
６０平米で、１０平米も土地代の権利もらえるんですか？
あと、実質価格９０００万って、そんなにするんですか？

[536: 匿名さん]

>535 ６０平米で、１０平米も土地代の権利もらえるんですか？
建築基準法で決められた容積率に因るんです。容積率600％の土地に建つタワマンなら
60㎡÷600％＝10㎡
が区分所有土地面積になります。容積率200％の土地なら
60㎡÷200％＝30㎡
が区分所有土地面積です。実勢価格の話は、また別のお話・・・

[537: 匿名さん]

＞534　反論しようにも根拠を示してないし

では、根拠を・・・
530さんのお話ではデベの経費や利益が考慮されていません。
60㎡のタワマンの平均的な建設コストは、
65〜80万円/坪（地域差、スケール差、仕様の差によって変動有り）ですから、建設コストは
60㎡/3.3058×70万/坪＝1270万円
デベの販売経費・利益・その他の合計が　同程度の約1500万円
これに土地代が加算されて、販売価格になります。

例えば、ＣＭＴの場合で計算すると、土地購入代が300万/坪ですから、最終容積率が700％なので
60㎡÷700％÷3.3058×300万円＝780万円
ですから、その合計は
1270万＋1500万＋780万＝3550万円
となり、実際の販売価格にほぼ一致します。
以上、具体的な反論でした。

[538: 匿名]

530=534です。
533に反論しようとしたが、中身ゼロの根拠で答えようもなし。

535さんにお答えします。
赤坂TRの場合
　敷地面積7564㎡強　総戸数521戸ですから、単純計算で1戸当たりの持分は14.52㎡弱になります。
　530で書いた60㎡で10㎡というのは契約書を元に大雑把に丸めた数字を書いたものですが、逆に細　かいことは別として間違いないものです。

　実質価格=現在の相場が9000万もするか、という件ですが、トワイシア用賀やマスタービューレジ　デンス（池尻大橋）が1㎡１00万〜120万もしているのですから、赤坂4分の赤坂TRが1㎡150万して　当然でしょう。南向き上層階なら、もっとするでしょうが。高輪ザレジデンスあたりでも25階日当　たり良しなら1㎡150万しますよ。ヤフー不動産なり「住宅情報　都心に住む」参照。

[539: 匿名さん]

>537さん

とてもよくわかりました。
丁寧なご解説ありがとうございました！

[540: 匿名]

マンションの価格の内訳でデベの利益入れられてもなあ・・・だったら消費税も入れないと。
そんなことより、普通の人が知りたいのは、自分のマンションで土地分がいくらで、建物分がいくらかということじゃないかな（デベの分譲時というより、自分で所有している時)。
この観点で言うと坪単価の安いマンションほど、建物分の比率が高く、坪単価の高いマンション（都心超高級マンションが典型）ほど土地分の比率が高いということ。
バブルのころ広尾ガーデンヒルズは50㎡5億円もした。建物は中古でもあり1000万もするかどうか。ということは土地分が4億9000万円、構成費98％（デベの利益は関係ない）。だから都心超高級マンションは地震もへっちゃらというわけです。むしろ倒壊住宅が多数出て、価格アップの恩恵を受けそう。

[541: 匿名さん]

535です。皆さん丁寧にありがとうございました。
ただ、正直言うとよくわかっていないのですが・・・
10平米の土地に、実勢価格6〜7千万の価値があるってことなんでしょうか。
23区を考えつつも川渡ろうかなとも思ってて、どうも不勉強なのです。
というかこのスレに書いちゃいけないのかも。
トンチンカンなこと言っていると思うので、出直してきます・・・

[542: 匿名さん]

土地の持ち分は、敷地面積をその部屋の持ち分で割った分ですよ。
常識で考えて、タワーはその面積を階数で割るんだから60㎡で40階なら1．5㎡でしょう。
建坪率が80％、共有部分が20％とすると1.5㎡÷0.8×1.2＝2.3㎡くらいでしょう
20階なら4.6㎡　10階になってやっと9.2㎡。
2．3㎡なら、坪1000万円としても、土地代は700万円程度でしょう。

[543: 匿名]

>542さんへ

>常識で考えて、タワーはその面積を階数で割るんだから60㎡で40階なら1．5㎡でしょう。
まちがった常識をお持ちのようですな。
この奇妙な理論で行くと敷地面積が5万㎡でも5000㎡でも関係なく、階数で土地の持ち分が決まってくることに。これだけで、ありえない話とわかるべきです。

赤坂TRの場合
敷地面積　7564.61㎡
私の持ち分は4443,709分の6000弱（あまりプライバシーをさらすのもナンなので丸めた数字にしましたが事実です）　つまり1.3％ほど持っているわけです。7564.61×0.013=9.83
で約10㎡のわけです。

ついでに言うと共有持分も占有面積に応じて個々の人の持ち分になるわけです。
3坪で坪2000万〜2300万でちょうどいいでしょう。
赤坂の45階建ての建つ一等地が坪700万などありえないでしょう。それだったら私が地上げしたい！銀座坪1億2000万とか言ってるご時勢なのに。

[544: 匿名さん]

>543さん

詳しい説明ありがとうございました。
543さんは赤坂タワーレジデンスを購入されたのですね。

度々申し訳ございません。
ちょっと教えていただきたいのですが・・・。

＞ついでに言うと共有持分も占有面積に応じて個々の人の持ち分になるわけです

その前に敷地面積の持分はご説明されてましたので
これは建物の共有部分ということでしょうか？

＞3坪で坪2000万〜2300万でちょうどいいでしょう

これはどういう意味でしょうか？
前の文とのつながりがちょっとよくわからないかったのですが・・・。

理解力がなくて申し訳ありません。。。

[545: 匿名さん]

ということは、3坪持分、2000万強ということでしょうか。
そうなると、結局もともと問題だった土地割合30％が近いことになるんでしょうか？

[546: 匿名さん]

通常、タワーマンションは一戸当たりの建設費
（正確に言えば建築費の坪単価）は低中層マンションより割高。
この事実認識はいい？

ということは
建物比率が一番高いのは郊外のタワマン。
建物比率が一番低いのは都心のタワマンじゃなくて低層マンション。
当たり前だが。
（土地代の差ほど、都心と郊外で建築費に差はないから）

それにしても543（=540＆530？）の論理は思い込みや根拠の薄い事項
にあふれてるな。
また、敷地面積を元に算出した共有持分に対し
「さらに」共有持分も占有面積に応じて云々、言ってる
とことか、用語や区分所有の意味を理解しているのかさえ
疑わしい。

[547: 匿名さん]

マンションを購入すると土地の持ち分が固定資産税の通知書に出てますよね。
ここで知らない人は、購入していないからでしょう。

[548: 匿名]

>544さんへ

＞ついでに言うと共有持分も占有面積に応じて個々の人の持ち分になるわけです
失礼しました。仰るとおり建物の共有部分のことです。というか前の方が共有部分20％と書かれていたので、20％とかはどうでも良く共有部分も同比率で個々人のものになると言いたかったわけです。契約書では「次の共用部分について4,4443，709分の6000(丸めてある）を有します。」とあります。次の共用部分とはエントランス、バルコニーなど。

＞3坪で坪2000万〜2300万でちょうどいいでしょう

530で実勢ベースで土地分を6000万〜7000万としたわけで、これは持ち分3坪とすると坪あたりでは2000万〜2300万(細かくいうと2333万強）になる、そしてこれは今のあの土地の実勢地価としてもまあ妥当な所でしょう　という意味です。

書きなぐってしまったようで恐縮です。謙虚なかたで痛み入りますが、いい所に買えると良いですね。もちろん都心が良いですよ。占有面積は狭くし、その分場所を高地価の人気エリアにする　これがいい(将来的資産価値の高い）マンション選びのコツです。

[549: 匿名]

小生TTT65平方メートル、北向き、低層階を3100万円くらいで買いました。坪単価157万円。でも最上階だと坪300万円以上です。546=526?=デベさんは低層マンションをえらく買っているようだが、細かいことを言うなら建物比率が最も低いのは都心タワマンの低層階、北向き部屋でしょうな。というわけで小生、都心タワマン低層北向き住戸のコレクターしてます。利回りは管理費等無視なら8〜9.5㌫、入れても7〜8.5㌫になります。

[550: 匿名さん]

>>549さん
私も同じ考えで、タワマン低層北向きがお買い得感アリで賃貸用に購入しました。
TTTほど安くはなかったですが、最も割安感のある区分所有を貸すことで資産増やしていこうと考えています。低層といっても賃料は2Fでも5Fでもほとんど同額です。しかも購入時の価格は400万も開きありましたからお買い得ですね。都心物件の場合、周辺に隣接する施設のもよりますが、一概に北が安いとも限りませんから、嫌悪施設さえ避けた向きであれば失敗はないと思います。

[551: 匿名さん]

＞548さん

544です。早速のご教授ありがとうございます！
「書きなぐった」なんてとんでもない、私の方こそ
理解が遅くて申し訳ございませんでした。

まだまだ勉強不足で皆様のようにはいかないと思いますが、
548さんのアドバイスに従い、できるだけ価格が上がる前に
いい物件を買えるよう頑張ります。

[552: 匿名さん]

＞549、550さん
恐縮ですが教えてください。小生も区分所有コレクター初心者です。低層北向きの分譲価格が安いことは分かるのですが、管理費等は所有区分割合で決まるので、家賃に占める比率が高いこと。出口戦略を考える際に、安値で処分せざるを得ない危険があることを考えると、つい低層南向きの方がいいのではと考えてしまいがちです。ご見解をいただければ幸いです。

[553: 匿名さん]

550です。
明らかに南向きが高い物件は避けたほうが良いかもしれません。
私の場合は、南向きは周辺施設に難アリ（南側眺望悪く、幹線道路隣接）で、北向きが人気あります。（眺望が良いので高層階は北向き人気です）
とは言え北は日照条件が悪いので、割高感はそんなになかったです。
トータルでみてどの程度の期間賃貸するかで出口戦略を併せて考えることが必要ではないでしょうか。私は短期で手放すつもりはありません。新築なら特に借入金を返してしまった後の投資対象としての寿命は利回りの良い築古中古よりもはるかに長いですから。そこからが回収モードです。
物件は唯一無二の利点を持っていて、競合が少ない（又は無い）立地を選ぶことが必須だと思っています。
付け加えると、単なる投資という枠で購入するのではなく、自分でも住んでも良いかなと思える場所であることが重要だと思います。

[554: 匿名]

>552さん(by549）

あなたの考えを延長すると高層階南向き(or東南角）がいいということにもなりかねません。550さんも仰っているように、2階でも5階でも家賃はほとんど変わりません（1階当たり0.5％から1％）。同様のことが向きについても言えます。もう少し差は大きくなりますが、物件価格はそれ以上に北向きは安いので結局やはり北向きが利回り的には有利ということになります。

>出口戦略を考える際に、安値で処分せざるを得ない危険があることを考えると
これは売る時のことですよね。郊外物件ならいざ知らず都心タワマンなら、むしろ有利に（販売価格比で他の向きと比べて）売れる公算の方が大きいと思います。もちろん販売価格の設定にもよりますが。
それから、次のようないい話があります。つまり欧米の事情に詳しい人の増加もあって、近年北向き住戸への抵抗感が薄らぐ傾向があります。南向きだと家具が変色しやすい等あって欧米では南向き信仰は、あまりないという人が少なからずいます。洗濯物をタワマンではバルコニーに干さないのが普通（ですよね？）ことも北向きに有利に働きます。そういえば昔は郊外（本厚木とか新松戸とか）物件で「南面3室」を売りにするものが多かったと思いますが、近年はあまり聞きません。またタワマンは原則内廊下のせいと思いますが、必然的に北向き住戸が大量発生します。こういう状況下、北向きへの抵抗感も次第に薄れるというのが私の読みです。ついでに言えば高層階では北向きでも結構明るいという説があります。私自身で検証したわけないので責任は持てませんが、信憑性は高そうです。それやこれやで北向きバンザイ！！

[555: 匿名さん]

素朴な疑問。検証したこと無いのに、信憑性高いってどういうこと？

[556: 匿名さん]

自分では確認していないが、世の中的にはそういう風潮にあるということでしょ。

[557: 匿名さん]

タワー場合、方角は南か北かというだけでなく目の前に遮るビルの有無など眺望とかも
関係して来るでしょう。南で高さが高くても目の前がビルだらけだと価値が半減。

[558: 匿名さん]

南側で高層階でも向かいにビルがあって眺望を遮られていては価値が半減である。
結局ケースバイケース。いいものは高い。

[559: 匿名さん]

北向き住居（高層階）に住んでいますが、驚くほど明るいです。２０階以上くらいなら
全く問題ありません。

[560: 匿名さん]

家具の焼けについて出ていますが、本当に南向きは斜めに光線が
入りにくいのでさほどではなく、東向き、特に午後の日差しの
ほうが強い西向きのほうが問題かと思います。
欧米では北向きを気にしないのは、基本的に湿気が少なく
夏が涼しいからでしょう。（あと、目の色素が薄いので、光線が
日本人より強く感じることもあるかと。）
ただ、高層マンションの場合、あまり湿気を気にしなくても良い
ので北向きでも悪くないということになるのだと思います。
（例えば戸建ての北向きは日本ではやはり不向き。）
ただし、やはり北向きに眺望が開けていることが明るい条件
ですね。光に当たった風景を眺めることで明るいと感じるの
ですから。

[561: 匿名さん]

やっぱり陽が当る住宅の方が魅力はあるよ。
朝日や西日は、辛ければ、カーテンで防げるし、
なにより、日の出や日没の時間帯のパノラマ風景の素晴らしさは捨てがたい。
北向きの安定した明るさと順光の中で見る光景は、自分のような弱視者にはありがたいんだけどね。

[562: 匿名さん]

北向きについてはすでにいろんなところで議論が尽くされています。
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi
特に高層の北向きについては
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40900/
で相当議論されておりますが賛否両論で物件と人の感じ方によるというのが結論のようです。
私も北向派ですが世間的には南向派が多いほうが北向きが安くてよいです。
TTTの場合タワーマンションで眺望が大変良い場所（方向によってはレインボー
東京タワー、富士山がすべて見える）なので眺望代が物件に大きく乗っかっている
ため低層、北向き、お見合い、首都高速の高架計画などの条件が重なる物件は
極めてディスカウントされた値付けであったと思われます。
ケープタワーもモノレールとの見合いがある低層北向きは相当安かったと思います。
https://www.＊＊＊＊/search/re_info-1973.html
https://www.＊＊＊＊/search/re_info-3250.html

をみてもTTTもケープも安値物件と高値物件の間で坪単価で2倍以上の差があることがわか
ります。
またタワーの北向き低層物件は面積が小さく絶対額が小さいためリスク分散になることと
貸しやすくなることなどがいえるかと思います。あくまで貸す前提です。

[563: 匿名さん]

以前中層マンションの賃貸、北向きに住んでいたが、冬はしんしんと部屋が冷えた。
南向きの友人宅に夜行って、そこはかとなく残るぬくもりに驚いた覚えがある。
あと、湿気。収納がかび臭かった・・・
高層マンションだと、このあたりの問題はクリアになるんでしょうか？

[564: 匿名さん]

ランドマーク的眺望がのぞめれば北でもタワーの場合はよろしとされるね

[565: 匿名さん]

タワーの北向き中層に住んでますが、冬はやっぱり寒いですよ。
エアコンと床暖房をずっと付けっぱなしなので電気代、ガス代がかかります。
そのかわり夏はエアコンをほとんど使わないですむのですが。
寒いのが苦手な人にはおすすめできないかも。

[566: 匿名さん]

せめて北東か北西でもふってればまだマシなんだけどね

[567: 匿名さん]

最近は南向き面住居を増やすために45度振った菱形配置して建てられますよね。なので、真北向きではない傾向にあると思います。

[568: 匿名さん]

あーなるほど・・・、簡単に言うと、正方形の土地にひし形で建てるって言うことですか?

[569: 匿名さん]

タワーの投資論面白いです。
そこで素朴な疑問なのですが。。。
タワーのコレクターの方は、将来の大震災についてはどのように考えておられるのでしょうか？
いかに丈夫な高層建築とはいえ、東京にばかり所有しているとリスクが大きいと思うのですが。

また、出口戦略まで考えた場合、高層階のほうが最終的な利回り（ＩＲＲ？）は高くなることはないでしょうか？
また、低層階での客付きはよいのでしょうか？

[570: 匿名]

＞569さん

将来の大震災について
大地震に実家が3回も遭遇（うち1回は私は他所にいたが）、結局しっかりしたつくりの家はなんとかもつという結論に至りました。もちろん今回の竜巻のように、地震でも断層の上に建物があったりすると保証できないでしょうが。というわけで、竹中工務店を第一希望に、清水、鹿島、大成、大林クラスの建てたものを原則として買います。前田、三井住友、戸田クラスは許容。

高層階のほうが最終利回りは上では？
賃貸での利回りは圧倒的に低層階、北向き住戸、これは絶対的真実です。モデルルームで営業マンに言えば、全住戸の想定家賃表をくれる（5割くらいの確率か?）ので、研究されたし。売却時にどうなるか、ですが、バブル真っ盛りの頃は大きい住戸、高層の坪単価の高い住戸ほど人気でした。でもあああいう時代は、もうこないのではないでしょうか。まあ多少それに近い動きが出ないとはいいきれませんが。なんといっても利回り採算、収益還元法といったことが普及してきてますから。ほんとは高層階は高くて手がだしづらいという事情もあるが・・・・

低層階での客付き

[571: 匿名]

570の続き（失礼しました。手がふれたらしく途中で送信されました）

タワマンの場合、1階には住戸は普通ないので2階から、場合によっては3階からになります。私の場合、4、4，5，5、6、18階（これは下の階が賃貸で分譲でなかったため）。ということは低層マンションでいえばむしろ上層階の部類です。ほとんどが即決まってます。１つなどは完成前に予約が入りました。注意しなくてはならないのは、完成するといっせいに賃貸市場に出、これがネットで見られるということ。株と同じで安い値段から捌けますので、高い賃料で出すと、安いのが決まらないとお鉢が回ってきません。安く早く決めるか、高く遅く決めるか悩ましいところです。

[572: 匿名さん]

地震を気にするなら、木造一戸建てや安作り賃貸マンションは倒壊圧迫死で生命にかかわる
リスクが大きい。大地震でも生き延びたいなら免震の分譲マンションを買ったほうが相対的だが
安全度は高い。
あと人に貸して利回りを高く求めたいなら、安作りで低層で北向きでと、とにかく所得費を抑える。
逆に自分で住むならとにかく高いもの買ったほうが満足度は大きく将来の資産価値も大きい。

[573: 匿名さん]

低層、北向きの部屋はみんな賃貸で住んでいる人ばかりになっているような。。。

[574: 匿名さん]

というより、このスレは投資家ばかりになっているような。。。

[575: 匿名さん]

そうですね。。。

そろそろ投資以外のマンションの話に戻りませんか？
どんなマンションに住む予定なのか聞きたいです。

[576: 匿名さん]

購入予定
世田谷
７０平米、８０００万台
家は一般市民だし金銭面で、かなり悩み中。
大きな買い物ですからね。
昨日のガイアの夜明け見ました？
昔、イギリス・ドイツに住んだ事があるのですが、
本当なんですよね、家は築８０年と９０年でしたが、
１００年てザラでしたね。
目先重視の物件か、もっと長い視野で検討するべきか？

[577: 匿名さん]

見ました!何で、日本のマンションは20年30年が住んでも上限?見たいなところありますよね。
100年構造といっても、実際100年も住むわけないとか思ってしまう。
アメリカとかだと、買った金額より自分で修理やオプションつけて高くうるのにね。
まーここは日本だから仕方ないのか・・・。

[578: 匿名さん]

見ましたよ。
自分の代だけと思えばいいのかな？と思いますが、子供の代まで考えると１００年は
とても魅力だと思いました。確かにその分高いけど、資産価値としてもあがる気がします。
マンションの建て替えって、合意だけで大変ですし・・・。
それにしてもドイツでは規定とされている建築方法なのに、小資源国の日本では
まだまだ普及してないのが問題ですよね。省エネに関わるし。。

[579: 匿名さん]

ヨーロッパには築何百年なんてマンションもありますよね。
挑戦しないと１００年マンションもできないなんて、日本の建築事情はお粗末な印象を受けます。
ヨーロッパには昔エル・グレコが住んでいた部屋とかモーツアルトが住んでいた部屋とかあるようだけど、日本には近松門左衛門が住んでいた部屋です、なんていうのがないから、これからはそういうのができてもいいと思う。

[580: 匿名]

ここのスレ読むとみなさんお金持ちですね。6000万近く出すならいい戸建て買えると思うけどなんでみなさんマンションなのかな？

[581: 匿名さん]

>>580
都内やその近郊だと、6000万円の予算じゃまともな戸建ては難しいですからね。
7000万出してローコストのミニ戸しか買えないのであれば、
やっぱりマンションかなぁ・・・と、それは我が家のケースですが
こういう後ろ向きな（？）考えでマンションを選んだ方も多いんじゃないでしょうか。

[582: 匿名さん]

そうですね、６千万ですと駅遠のミニ戸がせいぜいです。
もちろん場所を郊外にするなど選べばありますが、自分が住みたい場所では
無かったですね。それなら駅近な利便性の良いマンションを選びました。
ま、将来的に戸建てという選択肢はありますけどね。
マンションに永住のつもりは全然ないんで。

[583: 匿名]

確かに23区足立葛飾区除くは高いですね。東京市部や横浜にいくと結構ありますね

[584: 匿名さん]

でも、売れるマンションとなると、やっぱり耐久性を重んじたマンションのほうが
いいのかなと思ったり。。。

[585: 匿名さん]

年末ジャンボがあたったので、8000万のマンションを即金でかいました。

[586: 匿名さん]

契約済
港区　１５０００　１２０平米

阿佐ヶ谷歩４分の一戸建て自宅を処分してマンション購入
自宅は１５年前に約６０００万で購入したが、けっこう良い値段で売れた
１０年１％のローン予定

不動産は欲しい物件に出会ったら買う、という感じ

[587: 匿名さん]

>585
それだったら、マンションはなるべくローンを組んで、
残る数千万を使って、色々運用したほうが儲かるし、
人生もっと楽しいのに…　せっかく…　もったいない…

[588: 匿名さん]

１０年１％予定ってどこで借りてるの？今そんなのあるか？

[589: 匿名さん]

２億２千万は残ってるんじゃない？

[590: 匿名さん]

ってゆうか宝くじって即金で３億くれるの？

[591: 匿名]

せっかく本来の話題に戻った所を済みませんが、前にマンション価格の土地と建物の内訳でもめましたが、すっきりした解説ができそうなので、興味のある人は、お読みください（530です）。

消費税導入後は、売買契約書に「売買代金に含まれる消費税等相当額」という欄があり消費税額（土地にはかからないので建物に対するもの）が書かれています。消費税は5％なので、これの20倍が建物価格になります。

赤坂ＴＲ60㎡販売価格=約6000万円の場合、消費税額が約90万円でした。
ということは建物価格は1800万円、消費税込みで1890万円ということ。
土地価格は6000−1890で4110万円。
それぞれの構成比は
建物31.5％
土地68.5％

一方、現在の実勢価格9000万円の場合、値上がり分は、すべて土地と見て良いですから
建物21％
土地79％

これは私が、530で書いた数字の上限（土地の比率が高い方の）とほとんど同じです。
なおデベの利益、販売経費など、普通の人にはどうでもいいと思いますが、しいて言えば
建物価格、土地価格のそれぞれにオンされていると考えればよろしい。

ほかのスレでもマンションで土地分は30％だ、いや50％だと水掛け論になっていましたが、
30とか言う人は、デベ、地上げ屋などで、マンション購入者は、契約書や課税書類から50とか60とか言っているもののようです。
ついでに言えば、ですから都心タワマンは地震になっても、資産価値7割前後を占める土地は無傷で残るから、そう怖がらなくてよい、というのが、楽観主義者の私の味方。
ながなが失礼しました。

[592: 匿名さん]

No581さん
そうなんですよね。
我が家も６５００万が、限界なので思考を変えて戸建と思ったのですが・・・
真剣にダメでした。
戸建希望の主人も、８０００万超えないとヒドイとマンションに戻りました。
７０００万台まで予算を考えなくてはと、頭が痛いです。

[593: 匿名さん]

５９１？？？？？？？？？？？？？？

[594: 匿名さん]

６０００万台で環境よし、１００年耐久
なんてマンションあるかな？
やっぱり郊外しかないのかな？

[595: 匿名さん]

環境よしがどの程度に激しくよるような・・・
でも、テレビで取り上げられたところはあったんじゃない？
ただ、同程度と比べて１割高らしいから。同じ予算なら、例えば
８０平米を７０平米とかにしないといけなくなるってこどだよね。うむむ。

[596: 匿名さん]

都心の便利な場所希望の人は環境はある程度妥協でしょうね
環境重視な方はそれこそ、郊外戸建てがよろしいでしょう

[597: 匿名さん]

>591
その計算方法でいくと、同じ平米の間取りでも階数や角部屋とかによって部屋の値段が違う場合、
土地の値段が大きく変わることになりませんか。
（例）　６０平米で　６０００万の部屋：　土地価格　６０００−１８９０＝４１１０万
　　　　６０平米で　８０００万の部屋：　土地価格　８０００−１８９０＝６１１０万
同じ立地のＭＳの区分所有部分の土地の価値が変わるはずはない。
つまりＭＳの土地価格が「総額−建物価格」という単純なものさしでは計算できない
ことは明白と思いますが。

[598: 匿名さん]

１割くらい高くても倍以上耐久性があるなら本当はずっとそのほうがいい気がする。
が、おそらく普通の人は、１割高くてもではなく、その分駅を下るとか狭くする
とかしなくてはならなくなるわけで。つい目先のことを考えてしまうと、うむー
となる。

[599: 匿名さん]

そうですよね
今現在を優先したくなりますよね
しかし、３０〜４０年で建て替えも嫌かも
せっかく借金して買うんだからね

[600: 匿名]

>597
あら捜しをしようというのなら別ですが、簡単なことだと思いますよ。

マンションの場合、例えば向きによって値段にかなりの差があります。
東向きを100として例えば西は数％マイナス、北は10％マイナス、南は10％プラス（この数値は絶対のものにあらず）のように。また所在階により1階上の階になるごとに0.5％〜1％程度高くなります。これをどう考えるかですが、
マンション価格＝土地分＋建物分
これは不変とし、その上で上記及びそのほかのさまざまな要因による違いで、プラスマイナスさせる、これだけでいいのです。
中層階、東向きで、格別変わった所のない標準的な住戸を基準にして、その住戸が
60㎡6000万円＝建物分2000万円＋土地分4000万円
としましょう。これと同面積で5000万円の住戸は向きなり低層階なりのマイナス要因で1000万円
安くなったと考えればよろしい。同面積7000万円の住戸はプラス要因で1000万円高くなったと
考える。
土地の価格はある時点では一定ですから、プラスマイナスの分は建物に含めて考えても良いでしょう。好き好きです。どんないい部屋、最上階、パノラマビューの部屋でも立替とか倒壊とかなれば
土地の持ち分以外評価されないということ。同時多発テロのような事件で、このマンションが完全に破壊されたとしましょう。
この場合建物の撤去費用とか考えないとして、資産価値は土地の持ち分のみになります。
ですから60㎡の住戸の持ち主は6000万円で買った人も5000万で買った人も7000万で買った人も
土地分4000万（価格が変化してないとして）が残ります。