23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[903: 住まいに詳しい人]

>>884
>不動産マーケットの改善がデーターに表れる頃に行動しても超遅いぜ！

５年ぐらい先の話ですよね
　
　
　
今月以降＠400以上300戸以上の供給は
パークタワーグランスカイ　584戸
パークコート神宮前　385戸
二子玉川ライズタワー＆レジデンス　863戸
大崎ウエストシティタワーズ　1084戸
クレストプライムタワー芝　462戸（実際は販売中）

この他にも六本木７丁目など
100戸未満ながら＠400を超える物件も複数ある

7-9月でざっと2000戸ぐらい市場に出てくるわけだけだが
また在庫の積み上げですね

[904: 住まいに詳しい人]

おっとコピペを間違えた

パークコート麻布十番ザ・タワー　440戸
シティタワー麻布十番　500戸

もある

今後１年間だと現在までの在庫を含めて
＠400以上の住戸が4000戸は市場にあふれるわけだな
誰が買うんでしょ？

[905: 大学教授さん]

>>904
既出だが
坪単価４００万円以上の購入対象は非常に限られて来る。
投資目的が萎んで行けば、おそらく売れ残って行くだろう。
しかし、ブランドとして売り出している限りは、売り出し価格を安易に下げるわけには行かない。
売れ残り覚悟の長期戦となり、
売れ残ったものはいずれ賃貸市場に流れ込む。
その時点で、利便性と住環境に基づいた首都圏の家賃調整が行われ、
敗れた地域はそのブランド力を失って行く。
まさに、東京の都市構造の変革とライフスタイルの変化が、不動産マーケットに影響を与える瞬間と言える。
３年後に注目だろう。

[906: 匿名さん]

衆議院解散総選挙で自民党が惨敗する。
政界再編で、構造改革が進む。
これまで槍玉にあげられている官僚問題、公務員リストラ、規制緩和等々の諸問題が解決。
好感を受け、日本が積極的に買われる。
不動産マーケットが復活する。

つまり、あと５年とかの話ではない。

[907: 匿名さん]

楽観的過ぎない？

[908: 住まいに詳しい人]

>政界再編で、構造改革が進む。

楽観的ですねぇ

ホントに政界再編が起きたら、
農業従事者と商工自営業者を基盤にする旧自民の守旧派と
官公労、大企業労組を基盤にする民主党の守旧派が結びついて
構造改革は後退するんじゃないの？

もし民主政権でも、党内に抵抗勢力が多いから改革が始まるのは２年ぐらい先だろーし
成果を上げられないまま、また自民政権に戻るんでしょーね

[909: 物件比較中さん]

やるきなら構造改革は簡単。
国会議員の定数是正をきっちりやって、
衆参共に一票の格差を１倍代前半、
誤差の範囲内にするだけで劇的に進む。

[910: サラリーマン]

京浜東北線から東は人の住む場所じゃないです。
地方から出てきた人にはそのへんの感覚はわからないでしょうね。

[911: 匿名さん]

>>909
＞やるきなら構造改革は簡単。
　　　　　↓
　言うだけなら構造開拓は簡単。

でしょう？　言われてる内容が簡単なら、とっくに終えてます。

[912: 匿名さん]

>>901
だからって埋立地ってのは最低ですね。
やはり台地の上でフラットなのが望ましい。

[913: 匿名さん]

東京の人って甘いというか危機感足りなくない？

地方はどんどん衰弱しているよ。ガソリン一つとっても地方はがんがん使わざるを得ないからね。それで城東はどうだとか云々・・・都内だけしか見てないわ。日本全体が地盤沈下しているのに東京だけ元気なわけないでしょ。

ローマじゃないけど末端から腐っているのですわ。

[914: 匿名さん]

>>913
言ってることの結論は、みな早く東京へ逃げろってこと？？

東京の人のほとんどは、地方からの流入組だと思うけど
東京に腰下ろすと、地方にはない便利さから、危機感が薄れているっていうのは正しいかもね？

でも、913の言ってること全然わからないや。

[915: 匿名はん]

埋立地は地方からの流入者、アジア系住民、893で満載ですね。

[916: 匿名さん]

東京はあと７年人口が増え続けるってね。それって、貧困にあえぐ地方や海外からの流入でしょ。

地方はさ。どんどん衰退しているよ。賃金は上がらないし景気は悪くなるばかりだし、物価は高騰するし。漁業の一斉休業なんてのからも分かるように地方の特に１次産業はクライシスなんだよ。

わからないやって言葉がかえって怖いよ・・・

[917: 出稼ぎさん]

大阪出身者で定期的に東京に出稼ぎに来ています。

政治めいた話題が出たもので一言。

とにかく、地方経済はそうとう酷い有様です。しかし、比較的府民は冷静に受け止めています。増税を含めて痛みを伴う改革を受け入れようと覚悟をしている人が多いです。但し、行政の無駄を一掃しない限りは一歩も引かないと言う姿勢は崩さない意気込みです。
そのため、橋下知事の公務員リストラには全面的に支持し、少しでも地方経済を良くしようとする意気込みは凄まじいものがあります。公務員から自殺者が出るまでリストラせよとの雰囲気は、まさに革命と称しても過言ではありません。

この雰囲気と言うか意気込みは、いずれ中央政界に届くものと考えております。私見ですが、官僚支配の終焉は完全に始まったと思います。又、そうしなければ明日の日本はありません。
日本人は、決断力がないとか揶揄されますが、そうではありません。世界中で最も機敏に危機対応能力に優れた民族であると思います。
比較的、のんびりと経済状況の改善を考えておられる方が多いように散見されますが、いったん動き出せば早いと思います。

不動産市場の投資の動きは、来年度辺りがベストだと睨んでおります。

[918: 匿名さん]

>>917
地方が大変なのはわかりますが、官僚支配の終焉が始まったとは思えません。
官僚がダメになる兆候でもあるのでしょうか？

[919: 物件比較中さん]

「天下り」が出来にくくなっており、国家公務員上級職の応募倍率低下に歯止めが
かからない。優秀な人がドンドン「外資」を目指すようになっている。
そもそも公務員は「国民の奉仕者」であり身分が保証されているから、低待遇でも
そこそこ人は集まる。いままで必要もない優秀な人が集まりすぎたのが異常といえる。
公務員は民間では提供できない国防・警察などに役割を限定し、経済・福祉などは
民間の競争原理に委ねるべきである。そうすれば公務員なんぞ半分の人間で足りる。

[920: 過去スレの４０]

日本の将来を、あんまり悲観しないでもよい。

アフリカのある国では、国民のエイズ感染率が非常に高くて、どうしたらよいか途方に暮れている。北極圏で暮らす少数民族の平均寿命は、だいたい３０歳台だ。日本の食糧貿易状況が悪化し、各国が保護貿易体制を敷くとしても、戦前の水準に戻せばよいだけだ。ご飯、納豆、味噌汁、漬物、魚で食事が成り立つ。日本人が餓死することはない。

1985年のプラザ合意で円高基調になって、輸出向けの製造業は絶望に陥ったが、海外工場移転などで危機を乗り切った。中南米は80年代に「失われた10年」といわれる出口なしの状況に追い込まれたが、今はブラジルだけは躍進している。

日本の遠隔地方の状況は、たしかに悲しい。ちなみに、大阪は地方でないよ。

子供の頃、雪だるまを作った記憶がある。都内の話。冬だと地表に霜（しも）が覆っていて、ザクザクと足で踏みつけた。家の外のバケツは氷結していた。

[921: 匿名さん]

＞９１９
国、地方、その他外郭団体の役人を半分に出来れば、数年で財政収支が改善されるのは間違いない。
公務員官舎等を早く売却して、民間の景気刺激に役立つ事を希望する。

[922: 匿名さん]

誰か都心のヒートアイランドを軽減する策でも考えて欲しいよ。
都心は暑くて眠れないよ。
やはり豊洲のほうがいいのかな。

[923: 匿名さん]

物価高のインフレの中、家賃はほとんど上がってない気がする。
そろそろ家賃も急騰の予感。

家賃が上がるなら不動産は今が買いでしょうな。

[924: 匿名さん]

家賃って下がってますよ。不動産相場全体が下がってるんだもん。

[925: 購入検討中さん]

等々力のは大幅な値引き販売されているようですね。
どこまで下がるのか怖くてなかなか買えません。
待ったほうがよさそうですが金利がどこまで上がるのかも心配でどうすればいいのでしょうか？

[926: 住まいに詳しい人]

>>920
>ご飯、納豆、味噌汁、漬物、魚で食事が成り立つ。日本人が餓死することはない。

ご飯以外はすべて輸入品なんですが・・・
　
　
>戦前の水準に戻せばよいだけだ。

1940年の人口（現在の領土域）は7,311万人、現在の約58％です
当時も内地だけでは食料が不足しており、台湾や朝鮮から移入してました

生産効率は当時より伸びているとは言え
それは輸入原料を用いた肥料や農薬、飼料、あと燃料を投下しての生産力ですから
世界がブロック経済化した場合、戦前の水準が保てるのかは厳しいところです
　
食料自給率向上を推進して、食料価格が上がって困るのは国民なんですよ
　
　
閑話休題

都心の高級賃貸も空室に絶えられなくなって、そろそろ賃料が下がりだす頃
よく「二極化だから、都心は下がらない」と根拠のない願望を唱える人がいるけど
都心こそ負のスパイラルに陥ると上昇基調に戻りづらくなるわけで危険だよ

本当なら行政が手当てしなきゃいけないのだが
何せ「金持ち優遇策」になるわけだから、大っぴらにはできないんでしょーね

[927: 匿名さん]

家賃が下がっている…

都心部高級ＭＳは、景気の動向に左右されやすいので、確かに下落傾向にあります。賃料５０マン程度までなら動きが早いと言った状態です。

しかし、城南、城西、文京エリアの単身者用ＭＳでは全然賃料の下落は感じられません。リーマン層の給与が大幅に下がらない限りこれら利便性の高いエリアの賃料は変化しないようです。

[929: 匿名さん]

城南、城南って最近うるさいくらいの連呼だよな。
落選寸前の議員といっしょかよ。
在庫抱えた業者は大変ですね。
必死で差別化を図ろうとしているけど、賢い購入者は無反応デツ

[930: 物件比較中さん]

家賃が今後上昇？？？？
まあ、派遣人材の増加など一般的な人の可処分所得が減少傾向で
食糧やガソリンなどの物価が上場しているなか、
家賃上昇はあり得ないですね。
１９６０年代のような物価も上昇するけど収入も増える。
という時代ではないですから。
もちろん、立地に優れた物件の家賃が高値安定することは否定しませんが
その需要はそれほど大きくないので
他の一般物件も引き上げれることは、そうそうないと思います。

しかもいまはプチバブルだった不動産市場が崩れているため
高額賃貸物件のなかには
金利分程度の値段で賃貸にまわす塩漬け状態の投資物件も多いですから……。

[931: 住まいに詳しい人]

マンション自体が道楽で買う消耗品になったんですよ。名実共に。
売る側は怖がる消費者をダイブさせるために資産価値という売り文句を使うが、
実際のところは負債価値でしかないパターンが大半。
今後は、経年したファミリータイプなどまともな価値は残らないでしょう。

[932: 匿名さん]

しかし教授が事業を始めたと思ったら
このスレは完全に釣堀化してるな

[933: 匿名さん]

>>931
マンションも戸建も同じ立地を買ってるんだよ。だから将来性がめちゃ大事になる。
いくら高層化してもそこに住める人の数は限りがあるから、そこに住む権利を将来にわたって押さえるわけだよ。
現時点のブランドを重視する人もいれば、将来にわたって大きく変化して行く過程を楽しみたいと思う人もいるけど、これでとりあえず値段が決まるわけ。
将来上がるか下がるかは自己責任だよね。

[934: 匿名さん]

資産価値を云々が不安と言うなら、３０年以上続いているブランド地区を買うか、駅徒歩３分以内の物件を購入しな。高いだろうけど、歴史的に観れば値上がりも１番するし、値落ちも少ない。でもオレなら数年先にするな。いまは株と同じく様子見がいいよ。下降局面で買うのは馬○鹿○だってのは常識。底が何時になるか分からないけど少なくとも下げ止まるのを見届けるのが賢明だと思うよ。

[935: 匿名さん]

>>934
東京オリンピック以降のブランドは作られたもので、必然性が無いし、粗製乱造が多い。目白みたいな戦前からのブランドでないと信用できません。世田谷区のちゃらちゃらしたのは問題外ですよ。

[936: 匿名さん]

問題外ですみません！（by 世田谷住民）

[937: 匿名さん]

３０年以上ってとこが笑える。

[938: 匿名さん]

笑えないよ。ブランド地区って流行があるからね。マンション買ってすぐに転売でもすれば関係ないけど。長年住むとなれば先行きは分からないよ。湾岸がもてはやされた時期もかつてあったでしょ。

[939: 匿名さん]

いやいや世田谷区を無理やり入れようとしているところが痛々しくて、笑ってしまったんです。不謹慎でしょうか？それにしても、いわゆる城南近郊の業者はかなり大変なんだな。戦前からのブランドは揺るぎなしですよ。

[940: 匿名さん]

教授とは違う視点かと思いますが城東の亀戸や大島あたりは値崩れしにくい。買う時は安く、売る時も手頃でハイリターンとはならないが
ローリスクローリターンといえます。国債みたいなものですね。
生活利便性も高く物価も安いのでこんな時期に長く住む事を前提に買うならば良い場所といえるのではないかと思います。
豊洲はかなり厳しいかと考えます。今は高騰しすぎです。
むしろ南砂町の方が現在進行形で再開発もめざましいし交通利便も生活利便も高く湾岸にも少し近い(離れている分塩害の心配もなし)ので
眺望的にも南向きの物件はお得といえるかもしれません。
割安の北西物件でも東京スカイツリーが充分見える距離だと思います。
城東といえど良い地域もたくさんあると思います。

[941: 匿名さん]

目白なんか年寄りしかありがたがらないよ実際売れてないだろｗ

[942: 匿名さん]

人間ってのは猿山のボスじゃないけど本能的に高いところが好きなようだね。金持ちは高台が好きだしマンションでも最上階を買いたがる。

でも埋め立て地がブランドになったなんてオレが無知なのか世界的にも聞いたことがない。デベと政治家が創り出した幻想だね。巨大地震はそのうち来るけど埋め立て地はタワーでも止めた方がいいと思うな。だって基礎ごと液状化して１度傾いただけでもう売り物にならないんだぜ。

[943: 銀行関係者さん]

豊洲や湾岸には、千葉茨城埼玉県人やミーハー層の需要があるけど、
その他城東はむしろ郊外地区として今後ますます忌避されていくのでは？
新東京タワーとか全然垢抜けないし。

[944: 匿名さん]

>>934

３０年じゃダメだろ。多摩ニュータウンだって４０年の歴史があるくらいだからね。
安定し熟成するためには最低１００年といいたいところだが、東京の歴史は浅いの
でまあ昭和初期がぎりぎりセーフで住宅地として評価が固まるには最低８０年くら
いの歴史が必要でしょ。田園調布や成城がだいたい８〜９０年です。
あとは山の手線内の大名屋敷跡地や現在の大使館立地の場所が鉄板でしょ。

[945: 匿名さん]

９３４です

そうですね。控えめに３０年と言いましたが同意します

[946: 匿名さん]

>>942
港湾付近のタワーマンションリゾートは「世界」的には多いと思いますよ。

ただ、日本のような地震多い国では・・・(笑

その分、技術も対策も進んでるのも事実ですけどね。

[947: 匿名さん]

湾岸は初期に買った人はたとえ下がってももともとの買値が＠２００万なの
で下がったときもロスが少ないのでいいのではないでしょうか。
＠２５０〜３００はちょっと高すぎ。多少のキャピタルロスは許容できる
お金持ちならいいですが、頭金１〜２割程度の全力ローンで購入するには
リスクが高すぎると考えます。

[948: 匿名さん]

>>940

南砂町は確かに今も再開発が進んでいますが、豊洲と比べたらまだまだだし、雰囲気は全然違います。
（もちろん豊洲より安いですが）
南向きは眺望がいいと言いますけど、駅前の高層階から見えるのは、海だけでなく、工場や水処理場などですよ。

江東区なら門仲〜清澄白河〜木場あたりがいいのでは。

[949: 匿名さん]

＞940
城東はリスク高いでしょ。
942の言う通り、液状化リスクの可能性大。

[950: 購入検討中さん]

都心もついに来たか！

[951: 匿名さん]

土壌汚染公害で有名になり、
公園の地下にそれが埋めてある大島エリアは
いくら安くてもちょっと…

[952: 匿名さん]

前に南砂に行った時は、駅周辺はひどかったけど少し歩くと緑も多くて街全体としてみれば住みやすそうな感じはしました。
三菱地所の商業施設なんかで再開発も進むだろうしファミリーにとってはむしろ木場とか門仲より良いかなと思います。
ただ、その時の問題はその地盤と駅周りの寂しさでしたね。江東区が住環境という点で安定するのはまだ相当時間がかかるのではないでしょうか？