23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[881: 匿名さん]

これまでの議論の中で理屈っぽい、データを用いた議論をしないものは×になってきたんだって。
直感だったら誰でも言えるからね。

そもそも23区新築マンション価格動向スレなんだが、投資用で考えている人と実需の人で
考え方がだいぶ違うような気がした。
金融商品的にキャピタルゲインを期待するなら、よほどの希少な物件以外はスルー、
長期のローンを使って購入する実需であれば、ローン金利も勘案して買いかどうかは
決める訳だし、このスレでは目線が合わない部分が出てきたのかもしれないね。

[882: ビギナーさん]

都心部、及び城南エリア〔環七位まで〕はこれ以上は下がりません。
既に、調整局面は終焉を迎えつつあります。理由は簡単。金融機関が融資のバルブを緩め始めるからです。

バブル崩壊時点とは違って、大幅な債務超過に陥っている業者層は全体から見れば僅かです。金融機関の方針により融資の引き締めが原因で停滞しているにすぎないのです。

金融機関側にも問題があります。資金の運用を国債中心に依存する方が却ってリスクがあるからです。大阪などの地方都市がデフォルトの可能性が現実味をおびてきている中、比較的安定した収益力のある都心、城南エリアなどの不動産関連ははうってつけの投資先になるでしょう。

[883: 購入検討中さん]

城南、城南ってうるさいくらい出てくるな。
何か、本当にやばくなっている業者がいて売り抜けたいのかと勘ぐっちゃうぞｗ
実際、完成在庫が山積みになってるとこだし、
今度は二子玉が出てくるしで、
確かに大変そうだｗ
何の数字も出てこないし、直感だけだし、説得力ないし。

[884: 住まいに詳しい人]

不動産マーケットの改善がデーターに表れる頃に行動しても超遅いぜ！
少し手前で、ガッツリいくんだよ。

[885: 匿名さん]

都心、城南に住めない程、盆Ｂな人がネガキャンするんですね。

[886: 購入検討中さん]

武蔵小杉にかなりやられているから城南これからもきついと思うよ。
小杉のマンションの契約率はハイレベルをＫＥＥＰ中。
横須賀線の新駅ができたら、新川崎まで含めて良くなって行く予感・・
城南は３年くらいは待ちでＯＫよ。

[887: 物件比較中さん]

２３区内に限定せず視野を拡げてみれば予算内で良い物件が随分あるものですね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[888: 暇人]

マンコミュのスレをいろいろ覗いてみるとネガキャンやってる人の文章って同じ特徴でした
住民板でもいろんなとこで見かけますね
毎日朝から深夜までネガキャンに精を出しているんだからご苦労様です
もっともそういう人生の使い方には感心できませんけどね

[889: 購入検討中さん]

城南
まともな反論無いのかよ。
別のところに買っちゃうぞ。

[890: 匿名さん]

どうぞ

[891: 匿名さん]

確かに城南好きの書き込みは誰がどんなメリットがあってこんなことを書いてるんだろうかというのが多いですねー

ところで東京駅を一応の基準として、東京駅≒大手町 or 二重橋前として所要時間を比較すると、

二子玉川−大手町：30分
桜新町−大手町：25分
成城学園前−二重橋前：30分
豊洲−東京：15分
豊洲−東京（有楽町から徒歩）：20分
有明−東京：20分
荻窪−東京：25分
東京−新小岩：15分
向ヶ丘遊園−二重橋前：35分

この高々10分から15分の時間差にそれほどの意味はないと思われるので、城南城西も一次取得者が買える値段なら、需要はどんどん流れ込むと思われます（住環境は明らかに良好）。子供のことを考えれば、やはり23区内なら城南城西でしょう。デベロッパーにとっても面白い地域に再度なるでしょう。そうなった場合城東地域は不利になるでしょう。ただし、今の23坪が8,000万円9,000万円の価格では世帯年収が高々1,200万円程度では、一次取得者の需要は大きく期待できない。

周辺の土地持ちやそのジュニアの需要が見込めるという特殊な地域なので供給を絞れば価格を維持できるというのは首肯できるものがありますが、どういう供給計画なんでしょうね。

こういう価格状況なので、私はおとなしく多摩川を渡った向ヶ丘遊園なども検討しています＊＊。

[892: 匿名さん]

武蔵小杉は以前は高額物件も売れたけど、
高額物件の需要はもう終わったね。
賃貸の借り手のないタワーが分譲に変わったし、
供給過多でもう期待薄。本数の少ない横須賀線に期待してもね。
って23区スレだから、どうでもいいけど。

[893: 事情通]

市ヶ谷最高

[894: 匿名さん]

>>859

事業家さんとのことですが、もしかして女性のワンルーム何戸かのオーナーさんですか？

間違ってたらごめんなさい。

昭和20年の焼け野原終戦をゼロとして25〜27の朝鮮戦争34年のご成婚、〜びんぼうにんは
麦を食えの池田内閣、48年オイルショック、田中内閣列島改造論、62年内需拡大、ウォ−ター
フロント、前川リポートかねあまりで元年8月〜２年8月の露の間の晴れ間。

見えざる神の手か、７〜8年で小動きあれども14〜5年のスパンがみられます。
証券も３年4月のバブル崩壊から先行して立ち上がってきましたが、もう1相場終了との
サインが出ていると思います。（18000台から12000円台は底の割れすぎ）

株価と不動産は調べるとタイムラグあるが連動しています。
また、サブプラはこれからが本番とおもいます。

事業家さんのようにお金があるかたは細かく考えず鷹揚太っ腹でいいとおもいますが
限られた資金のリーマンとしてはあまり鷹揚ではいれません。
生活レベルのちがいが考え方にもでますのでご容赦ください。

[895: 匿名さん]

こんな時こそ割安の城東といいたいけれど残念、城東も高くなって大変。
元々安かった地域だけに、ここぞとばかりに他水準に合わせてきてる。
値引きの話もなく悲しいことだ。

[896: 匿名さん]

>>891
大手町or東京までおよそ１０分圏内、直通乗り換え無し
東京メトロ
丸の内線：茗荷谷（１０分）、赤坂見附（１０分）
東西線：早稲田（１０分）、東陽町（９分）
千代田線：西日暮里（１０分）、赤坂（９分）
半蔵門線：青山一丁目（１１分）、住吉（１１分）
都営地下鉄
三田線：三田（９分）、千石（１０分）
ＪＲ
ＪＲ京葉線：新木場（８分）
ＪＲ山手線：品川（１１分）、日暮里（１１分）
ＪＲ中央線快速：四ツ谷（９分）
ＪＲ総武線：錦糸町（８分）
ＪＲ東海道線：品川（８分）

[897: 匿名さん]

>>887
残念ですが郊外の中古マンションにはだれも興味ないと思います。
家賃１０万円くらいで借りれますから、ＰＥＲ２０で新築２４００万円ですから。
それに、多摩では老朽団地が建替えられて、戸数を増やして賃貸に回るらしいですから、
これから郊外の賃貸は過剰になるしで、家賃もっと下がりそうです。
郊外でよければ、買わずに賃貸が正解。

[898: 匿名さん]

郊外買うなら城東買いましょ

[899: 匿名さん]

だいたい郊外なんて人が住める感じしないですよ。

野犬や猪や狸がたくさんいるし、ヒグマに襲われて死ぬかもしれません。

そんな危険なところに住むよりも港区に住みましょう。

[900: 匿名さん]

>>899

そうそう、だいたい第一京浜より東は人が住むところではありません。

[901: 大学教授さん]

一つ忘れていたが、
共働き、子育て世代にとって、職住近接に加えて重要な要素がある。
それは、アップダウンが無い平坦な地形、すなわちバリアフリー的地形です。
小さな子供を連れて、アップダウンの激しい地形の毎日の行き来は大変です。
これは老人にも当てはまります。

[902: 匿名さん]

>>901

そんなに豊洲が好きなんだｗ

[903: 住まいに詳しい人]

>>884
>不動産マーケットの改善がデーターに表れる頃に行動しても超遅いぜ！

５年ぐらい先の話ですよね
　
　
　
今月以降＠400以上300戸以上の供給は
パークタワーグランスカイ　584戸
パークコート神宮前　385戸
二子玉川ライズタワー＆レジデンス　863戸
大崎ウエストシティタワーズ　1084戸
クレストプライムタワー芝　462戸（実際は販売中）

この他にも六本木７丁目など
100戸未満ながら＠400を超える物件も複数ある

7-9月でざっと2000戸ぐらい市場に出てくるわけだけだが
また在庫の積み上げですね

[904: 住まいに詳しい人]

おっとコピペを間違えた

パークコート麻布十番ザ・タワー　440戸
シティタワー麻布十番　500戸

もある

今後１年間だと現在までの在庫を含めて
＠400以上の住戸が4000戸は市場にあふれるわけだな
誰が買うんでしょ？

[905: 大学教授さん]

>>904
既出だが
坪単価４００万円以上の購入対象は非常に限られて来る。
投資目的が萎んで行けば、おそらく売れ残って行くだろう。
しかし、ブランドとして売り出している限りは、売り出し価格を安易に下げるわけには行かない。
売れ残り覚悟の長期戦となり、
売れ残ったものはいずれ賃貸市場に流れ込む。
その時点で、利便性と住環境に基づいた首都圏の家賃調整が行われ、
敗れた地域はそのブランド力を失って行く。
まさに、東京の都市構造の変革とライフスタイルの変化が、不動産マーケットに影響を与える瞬間と言える。
３年後に注目だろう。

[906: 匿名さん]

衆議院解散総選挙で自民党が惨敗する。
政界再編で、構造改革が進む。
これまで槍玉にあげられている官僚問題、公務員リストラ、規制緩和等々の諸問題が解決。
好感を受け、日本が積極的に買われる。
不動産マーケットが復活する。

つまり、あと５年とかの話ではない。

[907: 匿名さん]

楽観的過ぎない？

[908: 住まいに詳しい人]

>政界再編で、構造改革が進む。

楽観的ですねぇ

ホントに政界再編が起きたら、
農業従事者と商工自営業者を基盤にする旧自民の守旧派と
官公労、大企業労組を基盤にする民主党の守旧派が結びついて
構造改革は後退するんじゃないの？

もし民主政権でも、党内に抵抗勢力が多いから改革が始まるのは２年ぐらい先だろーし
成果を上げられないまま、また自民政権に戻るんでしょーね

[909: 物件比較中さん]

やるきなら構造改革は簡単。
国会議員の定数是正をきっちりやって、
衆参共に一票の格差を１倍代前半、
誤差の範囲内にするだけで劇的に進む。

[910: サラリーマン]

京浜東北線から東は人の住む場所じゃないです。
地方から出てきた人にはそのへんの感覚はわからないでしょうね。

[911: 匿名さん]

>>909
＞やるきなら構造改革は簡単。
　　　　　↓
　言うだけなら構造開拓は簡単。

でしょう？　言われてる内容が簡単なら、とっくに終えてます。

[912: 匿名さん]

>>901
だからって埋立地ってのは最低ですね。
やはり台地の上でフラットなのが望ましい。

[913: 匿名さん]

東京の人って甘いというか危機感足りなくない？

地方はどんどん衰弱しているよ。ガソリン一つとっても地方はがんがん使わざるを得ないからね。それで城東はどうだとか云々・・・都内だけしか見てないわ。日本全体が地盤沈下しているのに東京だけ元気なわけないでしょ。

ローマじゃないけど末端から腐っているのですわ。

[914: 匿名さん]

>>913
言ってることの結論は、みな早く東京へ逃げろってこと？？

東京の人のほとんどは、地方からの流入組だと思うけど
東京に腰下ろすと、地方にはない便利さから、危機感が薄れているっていうのは正しいかもね？

でも、913の言ってること全然わからないや。

[915: 匿名はん]

埋立地は地方からの流入者、アジア系住民、893で満載ですね。

[916: 匿名さん]

東京はあと７年人口が増え続けるってね。それって、貧困にあえぐ地方や海外からの流入でしょ。

地方はさ。どんどん衰退しているよ。賃金は上がらないし景気は悪くなるばかりだし、物価は高騰するし。漁業の一斉休業なんてのからも分かるように地方の特に１次産業はクライシスなんだよ。

わからないやって言葉がかえって怖いよ・・・

[917: 出稼ぎさん]

大阪出身者で定期的に東京に出稼ぎに来ています。

政治めいた話題が出たもので一言。

とにかく、地方経済はそうとう酷い有様です。しかし、比較的府民は冷静に受け止めています。増税を含めて痛みを伴う改革を受け入れようと覚悟をしている人が多いです。但し、行政の無駄を一掃しない限りは一歩も引かないと言う姿勢は崩さない意気込みです。
そのため、橋下知事の公務員リストラには全面的に支持し、少しでも地方経済を良くしようとする意気込みは凄まじいものがあります。公務員から自殺者が出るまでリストラせよとの雰囲気は、まさに革命と称しても過言ではありません。

この雰囲気と言うか意気込みは、いずれ中央政界に届くものと考えております。私見ですが、官僚支配の終焉は完全に始まったと思います。又、そうしなければ明日の日本はありません。
日本人は、決断力がないとか揶揄されますが、そうではありません。世界中で最も機敏に危機対応能力に優れた民族であると思います。
比較的、のんびりと経済状況の改善を考えておられる方が多いように散見されますが、いったん動き出せば早いと思います。

不動産市場の投資の動きは、来年度辺りがベストだと睨んでおります。

[918: 匿名さん]

>>917
地方が大変なのはわかりますが、官僚支配の終焉が始まったとは思えません。
官僚がダメになる兆候でもあるのでしょうか？

[919: 物件比較中さん]

「天下り」が出来にくくなっており、国家公務員上級職の応募倍率低下に歯止めが
かからない。優秀な人がドンドン「外資」を目指すようになっている。
そもそも公務員は「国民の奉仕者」であり身分が保証されているから、低待遇でも
そこそこ人は集まる。いままで必要もない優秀な人が集まりすぎたのが異常といえる。
公務員は民間では提供できない国防・警察などに役割を限定し、経済・福祉などは
民間の競争原理に委ねるべきである。そうすれば公務員なんぞ半分の人間で足りる。

[920: 過去スレの４０]

日本の将来を、あんまり悲観しないでもよい。

アフリカのある国では、国民のエイズ感染率が非常に高くて、どうしたらよいか途方に暮れている。北極圏で暮らす少数民族の平均寿命は、だいたい３０歳台だ。日本の食糧貿易状況が悪化し、各国が保護貿易体制を敷くとしても、戦前の水準に戻せばよいだけだ。ご飯、納豆、味噌汁、漬物、魚で食事が成り立つ。日本人が餓死することはない。

1985年のプラザ合意で円高基調になって、輸出向けの製造業は絶望に陥ったが、海外工場移転などで危機を乗り切った。中南米は80年代に「失われた10年」といわれる出口なしの状況に追い込まれたが、今はブラジルだけは躍進している。

日本の遠隔地方の状況は、たしかに悲しい。ちなみに、大阪は地方でないよ。

子供の頃、雪だるまを作った記憶がある。都内の話。冬だと地表に霜（しも）が覆っていて、ザクザクと足で踏みつけた。家の外のバケツは氷結していた。

[921: 匿名さん]

＞９１９
国、地方、その他外郭団体の役人を半分に出来れば、数年で財政収支が改善されるのは間違いない。
公務員官舎等を早く売却して、民間の景気刺激に役立つ事を希望する。

[922: 匿名さん]

誰か都心のヒートアイランドを軽減する策でも考えて欲しいよ。
都心は暑くて眠れないよ。
やはり豊洲のほうがいいのかな。

[923: 匿名さん]

物価高のインフレの中、家賃はほとんど上がってない気がする。
そろそろ家賃も急騰の予感。

家賃が上がるなら不動産は今が買いでしょうな。

[924: 匿名さん]

家賃って下がってますよ。不動産相場全体が下がってるんだもん。

[925: 購入検討中さん]

等々力のは大幅な値引き販売されているようですね。
どこまで下がるのか怖くてなかなか買えません。
待ったほうがよさそうですが金利がどこまで上がるのかも心配でどうすればいいのでしょうか？

[926: 住まいに詳しい人]

>>920
>ご飯、納豆、味噌汁、漬物、魚で食事が成り立つ。日本人が餓死することはない。

ご飯以外はすべて輸入品なんですが・・・
　
　
>戦前の水準に戻せばよいだけだ。

1940年の人口（現在の領土域）は7,311万人、現在の約58％です
当時も内地だけでは食料が不足しており、台湾や朝鮮から移入してました

生産効率は当時より伸びているとは言え
それは輸入原料を用いた肥料や農薬、飼料、あと燃料を投下しての生産力ですから
世界がブロック経済化した場合、戦前の水準が保てるのかは厳しいところです
　
食料自給率向上を推進して、食料価格が上がって困るのは国民なんですよ
　
　
閑話休題

都心の高級賃貸も空室に絶えられなくなって、そろそろ賃料が下がりだす頃
よく「二極化だから、都心は下がらない」と根拠のない願望を唱える人がいるけど
都心こそ負のスパイラルに陥ると上昇基調に戻りづらくなるわけで危険だよ

本当なら行政が手当てしなきゃいけないのだが
何せ「金持ち優遇策」になるわけだから、大っぴらにはできないんでしょーね

[927: 匿名さん]

家賃が下がっている…

都心部高級ＭＳは、景気の動向に左右されやすいので、確かに下落傾向にあります。賃料５０マン程度までなら動きが早いと言った状態です。

しかし、城南、城西、文京エリアの単身者用ＭＳでは全然賃料の下落は感じられません。リーマン層の給与が大幅に下がらない限りこれら利便性の高いエリアの賃料は変化しないようです。

[929: 匿名さん]

城南、城南って最近うるさいくらいの連呼だよな。
落選寸前の議員といっしょかよ。
在庫抱えた業者は大変ですね。
必死で差別化を図ろうとしているけど、賢い購入者は無反応デツ

[930: 物件比較中さん]

家賃が今後上昇？？？？
まあ、派遣人材の増加など一般的な人の可処分所得が減少傾向で
食糧やガソリンなどの物価が上場しているなか、
家賃上昇はあり得ないですね。
１９６０年代のような物価も上昇するけど収入も増える。
という時代ではないですから。
もちろん、立地に優れた物件の家賃が高値安定することは否定しませんが
その需要はそれほど大きくないので
他の一般物件も引き上げれることは、そうそうないと思います。

しかもいまはプチバブルだった不動産市場が崩れているため
高額賃貸物件のなかには
金利分程度の値段で賃貸にまわす塩漬け状態の投資物件も多いですから……。