23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[841: 匿名さん]

＞そうでなくとも中国・インド・ロシアなどの台頭を述べるまでもなく

日本の人口減少だけが話題になっているが、ロシアはすでに
減少が始まっているし、中国ももうすぐ人口減少が始まる。

資源はどこの国でも少ないのに、人口が多いのはリスク
ファクター。中国がすでに資源輸入国に転落しているのは
ご存じない?

自分が住むマンションなら、買い時は今だと思う。
投資なら、すでにマンションは投資不適格でしょう。

[842: 匿名さん]

最近狭い物件が増えているが、家族持ちなら９０平米くらいは欲しくないか？
坪３１８だと８７００万円だよね、これから景気悪くなるのにどれだけの
リーマンが９０００万円近い買い物ができる？
９０００万円だせはそこそこの一軒屋も買えるから、マンションだけを
考えた場合需要は限られてるよね。
山手線外側であれば坪２５０〜３００万円程度になれば需要も戻ってくるハズ。
ちなみに今日西永福のスーパー（サミット）入り口で何とスミフの物件宣伝してた。
杉並区で坪４００万円では売れるハズがないよ。
多摩川近くの物件も４００万円台では在庫抱えるだろうな〜。
数年待つか。

[843: 匿名さん]

一般に上場株式ですと市場を介しますから、
より多くの取引相手を要し、より合理的な価格と流動性を持った中で取引に参加できます。
これが不動産となると一種の相対取引となり、流動性のリスクが大きなファクターとなってきます。

要するに株式は長短のスパンで逝って来いをやらかし、振り落としで身を軽くできるわけですが、（早乗り早降り自由）
不動産は（特に日本の場合は）相場の六合目を超えたあたりから一気に人気が集中し、
拠って自ら寿命を短くしてしまい、一転して買い手不在の市場となり、
ズルズルとアク抜け感のない相場へと移行していくような感じを受けています。


ところで私自身、株式は買っています。
今年に入ってからですが、先日も買い増ししたところです。

前の方も仰っていますが、今、日本企業の体質は５、６年前とは全く異なり、
確かに企業間の温度差はありますが、基本的にインカムで持てる企業は増えています。

[844: 匿名さん]

>今、日本企業の体質は５、６年前とは全く異なり、確かに企業間の温度差はありますが、基本的にインカムで持てる企業は増えています。

私もそう思います。

>私自身、株式は買っています。今年に入ってからですが、先日も買い増ししたところです。

うらやましい。私もそうしたいのですが。マンション買っちゃったので、今は逆さにされても鼻血も出ません。

[845: 匿名さん]

日本企業はここ５年か１０年が勝負だと思う。レアメタルが必要がないとか云々の革命的な技術を開発すれば日本もよみがえる。

そうなれば都心の物件は高騰するかもね。そうじゃないときは、やっぱ前のスレにもあったけどじり貧じゃないかなぁ。いまって大げさに言えば歴史の変わり目のような気がしない？

[846: 大学教授さん]

>>842
スタンダードは７０ｍ２＋αで、子供１人の３人家族です。
この世帯構成で都心部９０ｍ２だとかなり贅沢ですね。

６０００万円〜７５００万円が、共働きに適した都心部の売れ筋でしょう。

[847: 匿名さん]

新浦安の90、100平米マンション買ってるのもいわゆるおっしゃるところの
共働き子供ありが多いみたいだけど。やっぱり広いところを考える人って
多いんじゃないの？

[848: 大学教授さん]

>>847
考え方しだいでしょうね。
３人家族だと３ＬＤＫでＯＫ、
これで１００ｍ２マンションになると贅沢でしょう。

新浦安は坪単価が安いから可能でしょうが、
共働きを考えれば都心に近いのが普通は優先になると思います。

[849: 匿名さん]

日本経済の先行きを占う株が連日の異常事態だというのに、MSの広さや間取りを話題にしてる人ってやはりちょっぴり鈍いと思うな。

[850: 匿名さん]

＞８４０さん

＞郊外は別として、マンション価格が下がった事例ってあるんですかね?


いわゆる１９９０年代のバブル期に立てられたマンションは例え都心でも半値以下に暴落したのは忘れがたい事実でしょう。

[851: 匿名さん]

>>850さん

あの〜、お言葉ですが、840さんは今回のミニバブル崩壊の話をしていると思われます。

私の知る限りでは、山手線内で言うとシティテラス目白あたりは売り出し価格より
下げていると思われます。まぁ、価格設定が高すぎましたね。
その他、大規模ですとパークタワー池袋とか。
いずれも若干駅遠なのは否めませんが…。

[852: 匿名さん]

豊島区、新宿区といった内陸部は買手が少なくなっています。
杉並区もかなりひどい状態ですよ。

[853: 匿名さん]

内陸部は夏が暑いですからね。
環八沿いの集中豪雨もいやですね。
内陸部は敬遠したいところです。

[854: 匿名さん]

834の事業家さんはデベ営業の方じゃないですか？

今が調整期で買い時だとのご意見ですが、その見る目が事業をやられてる方とは
とっても思えません。

お調べになるとわかりますが、不動産は1〜1.5ねん上がったら14〜5ねんさがりますよね？
買い時はH14〜16だったんで、18〜19は売り時ですよ。

ほかにも買いたい意見の方が何人かいらっしゃるみたいですが、これだけ書かれても

まだお分かりにならないとは。。。。いやはや。。。。いう言葉もございません。

どうぞ、お気の召すままに．．．

わたしは昨秋に青山物件売り、今東横線沿線の駅で賃貸ずまいです。

どちらが正しかったかは5年もすればわかるでしょう。

[855: 匿名さん]

>>854
武蔵小杉のマンションが続々と竣工して行くと大田区、世田谷区のファミリータイプ賃貸が余りまくって来ます。３年後に引越ししたら今では考えられないような家賃で東横線の同等のところへ入れますよ。東横線沿線がお好みでしたら買うより賃貸が正解ですよ。

[856: 匿名さん]

スレ違いだけど武蔵小杉でマンション買うならＪＲ新駅近くだよな。東急目黒線は都心まで時間がかかりすぎて使えない。横須賀線のほうが早いし、止まる駅もいい。

[857: 事業家さん]

素早いですが・・・８５４の方はお幾らぐらい利益がでたのですか？

[858: 事業家さん]

利益なんて新築マンション購入したところで、大して出ない気がしますが・・・

しょせん数百万円程度ではないですか？ワンルームぐらいの話ですか？

自宅を転々と変えるなんて・・・心が荒みそうでイヤなんですが。独身ならいいですが・・・

[859: 事業家さん]

私は賃貸族ではありませんので・・・人それぞれでしょうが、自宅と投資用を混ぜこぜに考える人が信じられません。

恐らく利益を追求するために購入したのでしょうか？
それなら理解できますが。

[860: 事情通]

新宿区山手は買い

[861: 匿名はん]

市谷や下落合

[862: 大学教授さん]

新富裕層とフォロワーをターゲットとした都心部マンションの好調

新富裕層とはその名の通り、近年新たに登場した階層であり、従来の富裕層とはライフスタイル
が異なる。伝統的富裕層の大半は高齢者であり、その選択スタイルは保守的で、伝統的な住宅地
を好む。これに対して新富裕層は若くしてリッチになった人たちであり、インテリジェントな
購入者である。彼らの多くは高学歴であり、情報リテラシーも高い。彼らはむやみに旧来の
ブランド立地高額マンションを買う“成金”タイプの購入者ではなく、ものの価値を見極めて
行動するタイプの購入者である。再開発地域への購入意欲も旺盛だ。　
新富裕層出現の背景には、二つの理由がある。その一つは、年功序列賃金制度の崩壊
である。これにより若くして、高所得を得られる道が開けた。第二の理由は女性の社会進出で
ある。高所得のキャリアウーマンが、新富裕層の中核を成している。

「30〜40代。世帯年収2000万円以上」。これが新富裕層の具体的なイメージだ。世帯年収が
2000万円を超えると、生活の余裕度は格段に高くなる。従来の日本では、30〜40代で年収2000万円
に到達するのは至難の業だった。ところが夫婦共働きで、妻が年収1000万円のキャリアウーマン
であれば、世帯年収は容易に2000万円に達する。
国税庁のデータによれば、給与所得者の中で年収2000万円以上の人は僅か0.5％しか存在しない。
だが年収1000万位円以上の人は５％存在する。つまり夫婦共働きで、妻がキャリアウーマンの
世帯では、富裕層に到達できるハードルが格段に低くなるのだ。

新富裕層人口は増加しているとはいえ、伝統的富裕層に比べ、絶対数が多いわけではない。
しかし、新富裕層の背後にいるフォロワーを加えればマスになる。これが都心部マンションの
好調を支えている。新富裕層にまでは到達できないものの、平均よりは少し豊かな人々の多くが、
新富裕層のライフスタイル、すなわち都心部居住を積極的に取り入れているのである。
例えば、世帯年収1200万円のディンクスや年収600万円の独身女性。彼らの所得は飛び抜けて高い
わけではないが、生活にはゆとりがあり、新富裕層のライフスタイルを取り入れることができる。
国税庁のデータによれば、年収1000万円以上の女性は僅か１％しかいないが、年収500万円以上の
女性は約10％存在する。新富裕層の背後には、膨大な数のフォロワーがいると考えてよい。
都心部マンションの好調は、新富裕層とそのフォロワーの二重構造で成り立っている。
タワー型マンションで言えば、高層階は新富裕層、中低層階はそのフォロワーとなる。

[863: 大学教授さん]

高額マンションを数売るためのキーワードは「共働き世帯への対応」である。

対応施設を設けるには、そのサービスに対し適正な料金が支払える世帯が一定の地域に固まって
居住する必要がある。あまりに広範囲に分散すればサービスの提供は不可能となる。また、利用者
が少ないとサービス価格はあまりに高額となる。
そう言った面でも、限られたエリアに大型マンションが続々と建築されている都心部は
「共働き世帯への対応」が比較的容易にできる。
行政の対応に頼らず、各デベは独自のサービスを考える必要がある。共同で対応するのも一案であろう。

[864: 事業家さん]

教授

その０．５パーセントって本当なの？

俺の周り沢山居る気がするが・・・・付き合っている友人は殆んどが２０００以上だが・・・

意図的に減らしているようだ税率がマックスになるから。。。

しかし数で言えば、もっと多いんじゃないかな？

まあ給与所得だけなんだろうが・・・いやもっと居るはずだよなあ

・・・・２０００万円〜上は税率高くなるから減るのは大いに分かるが・・・。

[865: 事業家さん]

我が家の場合には・・嫁も２０００万円あるから・・・０．５％になるのか？
世帯で４０００万円。
こんな世帯結構居るぜ・・・

まあいい暮らしは出来るが使うからお金残らないよな・・・

海外旅行は年に３回は行くしなあ〜

美味い物はよく喰うしな〜


そんなデータより４０才過ぎのいわゆるお局なんてな・・
東証一部上場クラスのエリートサラーマン女史は、貯金一億円超えている奴なんてゴロゴロ居るぜ。みんな使わないだけで持ってんだってば。

後もう少し頑張って定年迎える頃には、貯金も更に増えて最後に退職金足して２億円ってとこかな。

退職後も年金は入ってくるし、まあ問題ないよな。実家で暮らしてんだから・・・・
家族からは白い目で見られるかもしれないが、金持ってるほうが強いわけ。


そんなのも、姉妹で億ション住んでいたりするから面白いよな・・・これ実話。

[866: 匿名さん]

1行目だけ読んで年収２０００万で趣味は匿名掲示板での煽りってことは分かった。
後は読む価値無いから飛ばした。

[867: え]

2000ごとき

[868: 地元不動産業者さん]

たとえば同じ地区で駅から徒歩２分と徒歩８分の物件があるとします。どれだけ希少性が異なるかと言うと駅を中心とした半径１６０メートルと半径６４０メートルの円内にどれだけマンション用地があるかに還元できますから、面積比で徒歩２分の物件は徒歩８分の物件より１６倍も希少性があることになります。これは予想以上の希少性の差です。

もちろん、これは騒音や緑あるいはスーパーや病院などへの距離などの価値をまったく無視した単純な比較ですが、駅近の物件なら徒歩３分以内ならそれだけでも希少価値があり、資産として魅力があると思います。郊外はともかく都心のそのような物件なら今後の下落幅も小さいかと思います。都心の駅から半径２４０メートル以内にこれからそうそう土地が確保できるとは思えませんから・・・・

[869: 大学教授さん]

>>864
このパーセントは全国平均ですから、東京都で見れば高くなります。
しかし、残念ながら東京都のみの数字は見つかりませんでした。
ご参考
東京の所得分布、男性はＰ１５、女性はＰ１６
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf

[870: 事業家さん]

うーん惜しいけどな・・年収とはなんぞや？

保有株の配当やら何やらで結構もらってるほうかもな。

まあ都内金持ちは星の数ほどいる。

現実、金持ちは、今が買いだと考えデベを買い叩いて、マンション即金で購入している。

人の価値観は人それぞれだが。

まだまだ下がると思っている人。

あがると思うと買える物だが・・・いざとなると買えないもの。

とくに、自宅は買いたいときが買い時には違いない。

[871: 匿名はん]

常強気
損得知らぬおおたわけ
貧乏神の氏子たるらむ

[872: 元院生]

誰かのいった新富裕層とは、実は旧来のストック長者の子弟
が大半なので、湾岸よりは城南方面の街に価値を感じ、稼ぐ間は
交通の便のよい所を選んでも、やがて住みやすい街に帰ろうと
考えている。
　そこでいうフォロワーのみが湾岸に残って老後を迎えることに
なる。

　この図式が続いているから、交通的には不便な世田谷方面が
資産価値を保っているとしか考えようがない。
　地方から東京に出てきて、土地政策系統のゼミに入った、
３０年前には、自分も世田谷や東急沿線の地価の高さは非合理
的としか思えず、地価の調整が緩やかに起きると思っていたが、
そうはならなかった。

[873: 匿名さん]

>>870
去年の今はこれからまだまだ上昇するから富裕層は買ってるって言ってたし。

壊れたスピーカーみたいに上がるか下がるかの
どっちかを言い続けるような程度の低い人間しかここには居ないの？

[874: 匿名さん]

頼むから都心に住んでいる富裕層はヒートアイランド対策をしてくれ。
暑くてならないよ。

[875: 大学教授さん]

国も都市部の共働き世帯をサポートし、待機児童ゼロを目指しています。
都心部駅前ビルに認可保育所が多数誕生して行くでしょう。
高額マンションの立地条件として職住近接がますます重要になって行きます。

（日経朝刊）
保育所の認可基準緩和　厚労省、面積規制を撤廃へ
厚生労働省は国と地方自治体が運営費の一部を補助する認可保育所について、設置基準を約60年
ぶりに緩める方針を固めた。子供1人当たりの面積基準を撤廃し、その代わりに設ける新基準を
都道府県の判断に委ねる。認可保育所はいまの面積でも受け入れ児童を増やすことが可能になり、
無認可保育所は認可を得て補助金を受け取りやすくなる。認可保育所の入所待ちをしている
「待機児童」の解消を狙う。
厚労省は自治体関係者や保育所経営者らが参加する有識者研究会を発足させた。関係省令の改正
を検討し、2009年度からの実施を目指す。

[876: 匿名さん]

食物同様に人間にもマイレージの概念を導入したほうがいい

[877: 匿名さん]

石原都知事も東京でヒートアイランド上位区を5つほどあげ、そこの住民や企業に税金を掛ければいいんだよ。ヒートアイランド対策費といってさ。その一部をオリンピックにまわせば、国なんて頼りにしなくてよくなるよ。

[878: 匿名さん]

札幌出身です。年収２０００というのは札幌ではめったにいないです。やはり０・５パーくらいでしょうか。

今年の気温も異常ですね。これからは東京ももっと暑くなるでしょう。亜熱帯になるわけですから。涼を求めて札幌にセカンドMSを購入する東京の富裕層も多いですよ。地下鉄徒歩１０分なら値引きされて今なら１千万円台からありますよ。もち資産価値はありませんけど（笑）

[879: 匿名さん]

１０年後には新幹線が開通するのかな？東京駅から４時間ってとこか・・・

[880: 匿名さん]

ここって理屈っぽい人間が多いなぁ。

新富裕層が買うだか何だか知らないけれど、どう見てもこれから更にマンション不況が深刻になっていくのは直感でわかると思うけど。

だから資産価値とか値上がりとか考えているのなら、今はスルーが常識でしょ。大幅値引きさせてそこに永住するつもりなら知らんけど＾＾

[881: 匿名さん]

これまでの議論の中で理屈っぽい、データを用いた議論をしないものは×になってきたんだって。
直感だったら誰でも言えるからね。

そもそも23区新築マンション価格動向スレなんだが、投資用で考えている人と実需の人で
考え方がだいぶ違うような気がした。
金融商品的にキャピタルゲインを期待するなら、よほどの希少な物件以外はスルー、
長期のローンを使って購入する実需であれば、ローン金利も勘案して買いかどうかは
決める訳だし、このスレでは目線が合わない部分が出てきたのかもしれないね。

[882: ビギナーさん]

都心部、及び城南エリア〔環七位まで〕はこれ以上は下がりません。
既に、調整局面は終焉を迎えつつあります。理由は簡単。金融機関が融資のバルブを緩め始めるからです。

バブル崩壊時点とは違って、大幅な債務超過に陥っている業者層は全体から見れば僅かです。金融機関の方針により融資の引き締めが原因で停滞しているにすぎないのです。

金融機関側にも問題があります。資金の運用を国債中心に依存する方が却ってリスクがあるからです。大阪などの地方都市がデフォルトの可能性が現実味をおびてきている中、比較的安定した収益力のある都心、城南エリアなどの不動産関連ははうってつけの投資先になるでしょう。

[883: 購入検討中さん]

城南、城南ってうるさいくらい出てくるな。
何か、本当にやばくなっている業者がいて売り抜けたいのかと勘ぐっちゃうぞｗ
実際、完成在庫が山積みになってるとこだし、
今度は二子玉が出てくるしで、
確かに大変そうだｗ
何の数字も出てこないし、直感だけだし、説得力ないし。

[884: 住まいに詳しい人]

不動産マーケットの改善がデーターに表れる頃に行動しても超遅いぜ！
少し手前で、ガッツリいくんだよ。

[885: 匿名さん]

都心、城南に住めない程、盆Ｂな人がネガキャンするんですね。

[886: 購入検討中さん]

武蔵小杉にかなりやられているから城南これからもきついと思うよ。
小杉のマンションの契約率はハイレベルをＫＥＥＰ中。
横須賀線の新駅ができたら、新川崎まで含めて良くなって行く予感・・
城南は３年くらいは待ちでＯＫよ。

[887: 物件比較中さん]

２３区内に限定せず視野を拡げてみれば予算内で良い物件が随分あるものですね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[888: 暇人]

マンコミュのスレをいろいろ覗いてみるとネガキャンやってる人の文章って同じ特徴でした
住民板でもいろんなとこで見かけますね
毎日朝から深夜までネガキャンに精を出しているんだからご苦労様です
もっともそういう人生の使い方には感心できませんけどね

[889: 購入検討中さん]

城南
まともな反論無いのかよ。
別のところに買っちゃうぞ。

[890: 匿名さん]

どうぞ